基本情報
| アドグランデ横浜港南台 | https://konandai127.com/ |
|---|---|
| 売主 | 東新住販 |
| 総戸数/階層 | 127戸/5階建て |
| 住所 | 横浜市港南区日野南４丁目5791-12（地番） |
| 駅距離 | JR京浜東北線・根岸線「港南台」駅（徒歩14分） |
| 竣工時期 | 2019年11月 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 4,300万円台/200万円台 |
陽当たり良好の駅遠高台物件
先日ご紹介したプライム港南台とまったく同時期となる19年11月、総戸数127戸のアドグランデ横浜港南台が竣工しました。港南台についてはプライム港南台の記事で紹介済みですのでアチラをご覧いただくとして、本稿ではすぐ当物件特有の立地についてご紹介しましょう。
物件公式サイトによれば、最寄りの港南台駅から当物件までは徒歩14分。地図の港南台駅には今はなき高島屋がそのまま載っかっていますが、20年8月に撤退済みで現在は港南台バーズの一部になっています。ご参考までにプライム港南台の位置を示しましたが、推奨ルートの通りに歩けば、プライム港南台の脇を通り過ぎ、神奈川県道21号を渡った先に物件が見えてきます。プライム港南台の記事でご紹介した通り、ここを通り過ぎると下りになるため、県道21号を渡った後、アドグランデ港南台のまで約60メートルは上りになります。公式サイトでは港南台駅から来る見学希望者にタクシーの利用を勧めていますが、それもそのはず、起伏がきつい道のりなので、暑い時期や荒天時は特に徒歩で行くと途中で気持ちが冷めてしまう懸念があります。
ご参考までに物件を見上げるルートと、物件より少し高い位置から県道21号を見下ろすルートの両方の写真を掲載します。県道を見下ろすルートの突き当りにある大きな建物は、日野南地域ケアプラザです。駅徒歩14分とは言いますが、起伏がきつい道なので人によってはもっと時間がかかるでしょう。周囲は商業施設が少ないので、買い物に便利な場所とは言えません。購入にあたっては、この立地を受け入れられるかどうかが判断のポイントになります。
プランは良さそうですが
アドグランデ港南台は、南西向きのエアリーコートとシャインコート、南東向きのブライトコートの3棟構成。周囲は戸建てばかりなのでどの棟も眺望が期待できそうですが、エアリーコートは物件内の駐車場側とシャインコートを望むビュー。ブライトコートは道路を挟んで向かい側に3階建ての建売住宅がずらりと並び、高層階であれば万全ですが、低層階は微妙です。シャインコートは戸建てゾーンを見る格好になるので、この棟は比較的低層階でも眺望が望めます。ブライトコートは東寄りの南ですが、公式サイトの謳い文句「全戸南面採光」は認めても良いと思います。
共用部は中庭とコミュニティルーム程度ですが、127戸であれば大規模マンションと声高に主張するほどではないので、簡素だとしても違和感はありません。むしろ、無駄な維持費がかからないのは好都合だと思います。
なりふり構っていられない
では、ここからが本題です。当初は誰もこんな事態を想像していなかったはずですが、アドグランデ港南台ははっきりと販売不振に苦しんでいます。もはや手段を選んではいられない状況で、公式サイトでも次々に値引きを打ち出しています。通常、値下げというものは、販売当初に定価で買ってくれたお客さんの心情に配慮してひっそりと行われるのですが、そんなのお構いなしにすさまじいまでの宣伝を打っています。物件の値引き広告の例を以下に示しますが、こういう状況です。
ポスティング広告ではさらにすごい事態になっていましたので、ご参考までに一部をお見せしましょう。
「お金が全然ないっ！ 引越し費用がないっ！ もう家賃ぐらしはヤッ！ そんなアナタへ！」 …これはどう捉えたらいいんですか。右側のチェックリストの設問もすごいですね…。というか、そもそも、お金が全然ないなら家なんて買っちゃダメですよ(><)
間取りをチェック！
I-type
買うかどうかは別として、例によって間取りと設備をチェックしたいと思います。下図は3LDK、ブライトコートの南東向きIタイプのお部屋です。なんだかんだありましたが、施工は長谷工コーポレーションですので、まずはよくあるタイプの使いやすい間取りに見えます。
縦型リビングを採用しており、洋室(3)との間のウォールドアの開閉で部屋数を調整できるタイプです。いわゆるアウトフレーム工法のため、この2部屋は柱が部屋の外に出ており、きれいな形をしています。これに対して、洋室(1)および(2)は部屋の隅の柱が出っ張っていますが、リビング側の居住性を重視した設計なのでよく見るタイプですね。収納は洋室(1)と(2)にウォークインクローゼット。洋室(3)にも布団クローゼットがあり、リビングの端には物入も作られています。
キッチン設備はディスポーザーがありませんが、食洗器は標準で付いてきます。レンジフードもお手入れしやすいフラットタイプなので好印象ですね。
浴室はミストサウナがありません。トイレも見栄えのしないタンクトイレで、この辺はコストダウンの跡が見られます。高級路線で売っている物件ではないので、仕方ないかなと思います。
価格
調べが付いた部屋の価格をご紹介します。既に売り出し価格より安くなっているのですが、ここは値引きできる物件なので、この価格で買う必要はないと思います。たとえばエアリーコートの3階Vタイプですが、旧価格の4,548万円から550万円引きになっています。坪単価も旧価格では210万円だったのですね。
また、ブライトコートのQタイプの部屋は3階と1階が空いていますが、お値段が30万円しか変わりません。通常、2階分も階層が上がると、眺望の良化や騒音・虫害の低下などのため数百万円単位で価格が上がるのですが、事実上差がゼロなのでぶっ壊れ価格に見えます…（。。） もう定価も何もない状態なのかも知れません。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| エアリー | 3階 | 南西 | V | 3LDK | 71.40m2 | 3,998万円 | 185万円 |
| エアリー | 1階 | 南西 | Wg | 3LDK | 76.16m2 | 4,298万円 | 186万円 |
| ブライト | 4階 | 南東 | I | 3LDK | 70.20 m2 | 4,248万円 | 200万円 |
| ブライト | 3階 | 南東 | E | 3LDK | 69.55 m2 | 4,378万円 | 208万円 |
| ブライト | 3階 | 南東 | Q | 3LDK | 70.62 m2 | 3,998万円 | 187万円 |
| ブライト | 1階 | 南東 | Q | 3LDK | 70.62 m2 | 3,968万円 | 185万円 |
| ブライト | 1階 | 南東 | I’ | 3LDK | 70.20 m2 | 3,998万円 | 188万円 |
| シャイン | 3階 | 南西 | A | 3LDK | 69.02 m2 | 4,298万円 | 205万円 |
| シャイン | 1階 | 南西 | At | 3LDK | 69.02 m2 | 3,398万円 | 162万円 |
周辺エリアの相場
JR京浜東北・根岸線で見ると、港南台は相場が安めです。当物件は4,000万円台もしくはそれ以下で買えますので、価格だけを見れば割安です。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| 港南台 | 8.0分 | 5,015万円 | 236万円 |
| 本郷台 | 3.0分 | 5,303万円 | 250万円 |
| 大船 | 5.8分 | 6,143万円 | 290万円 |
ランニングコスト
無駄に華美な設備がないのですが、ランニングコストは相場並みか、相場より少し高いように感じます。必ずかかる管理費＋修繕費で21,715円～23,625円。インターネット使用料が不明ですが、設備自体は導入されているので利用可能です。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 14,805円～16,005円 | |
| 修繕費 | 6,910円～7,620円 | |
| インターネット | N/A | |
| 専用庭 | 630円 | 該当する住戸のみ |
| 駐車場 | 13,000円～16,000円 | |
| 自転車置場 | 100円～500円 |
評価のポイント
コチラの物件、相当値崩れしていますし、商売としては失敗だったのでは…。最近の設備を揃え、施工会社も業界最大手の長谷工コーポレーションを起用と品質にはこだわりを見せていますが、消費者はなかなか厳しい見方をしているようです。
私はお勧めしませんが、価格重視で未入居マンションを手に入れたい方なら選択肢になる可能性はあります。駅遠の高台物件になり、立地は不利です。リセールは期待できないと思慮しますので、長く住まうことを前提に検討する必要があります。
なお、公式サイトによれば購入者の支持を集めたポイント第1位は立地だということです。本当かよと思わないこともないですが、この物件を購入する＝立地はOKという判断であるはずなので、この結果もあり得るか。次いで間取りと資金だそうです。購入者はこのような意見らしいということでご紹介します。
