ブリシア横浜大口:久々の新築マンションが大口に登場!

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基本情報

ブリシア横浜大口https://www.xn--cckyb6eod115tcvg844a8lf.com/
キャッチコピーYOKOHAMA dual PRIDE
横浜を自在に多彩に愉しみたい人へ。
売主ブリス
総戸数/階層30戸/地上7階建
間取り/専有面積2LDK+S、3LDK/55.42 m2~65.00 m2
住所横浜市神奈川区松見町1丁目42番8、9(地番)
駅距離JR横浜線「大口」駅(徒歩8分)
東急東横線「妙蓮寺」駅(徒歩15分)
竣工時期2022年6月末
平均価格/平均坪単価N/A

新築が少ないエリア

JR横浜線の大口駅はそれほど著名ではありませんが、横浜駅にも新横浜駅にも直通で出られるポジション(※横浜線は横浜駅まで行かない電車が多いのがネックですが)。西口には有名な大口商店街、東口には家電量販店やディスカウントストアなど便利な商業施設が揃います。ところが、西側はいくらも歩かぬうちに商業施設がなくなり、戸建てを中心とする低層住宅街に。最近はあまりマンションも建設されず、この地に誕生するブリシア横浜大口は、売主ブリスさんの言葉を借りれば7年ぶり。待望の供給になります。

ブリス横浜大口マップ
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eod115tcvg844a8lf.com/location.html)より引用

物件の建設地は大口駅から北に徒歩8分。平坦な一本道が続く良好なアプローチです。東急東横線の妙蓮寺駅も徒歩15分と記載されていますが、当物件から妙蓮寺駅となると高低差が激しい坂道を歩く羽目になるのでそれほど気軽に利用することはないでしょう。

当物件の売りの一つに、小学校まで徒歩3分という近さが挙げられますが、残念ながら踏切を挟んで東西に分かれます。JR横浜線が通過する頻度はそれほど高くないので踏切を渡るのは容易ですが、通学路に安全を求める場合は気になるかも知れません。

ブリシア横浜大口
物件近くを走るJR横浜線

建設工事はまだまだ序盤ですが、その代わり周囲の状況が良く分かります。左側の写真に示すように、物件前には松見町1丁目バス停があり、大口駅や横浜駅行きのバスが利用できます。近所は低層階の戸建てばかりですが、写真に見える片側一車線の道路(大田神奈川線)を挟んで反対側に築43年の7階建てマンションが建っています。そのため、物件はこの道路とは逆側(西側)に向けて建設される予定です。

ブリシア横浜大口建設現場
左)物件南側から撮影、右)物件北側から撮影

全体像を見てみよう

下図に物件の全体像を示しますが、図の上側が東、下側が西です。前述の通り、大田神奈川線側には7階建てマンションがあり、東向きに造ってしまうとマンションビューとなってしまいます。そのため、3階建て以下の戸建てが並ぶ西を向いてA~Dタイプを建設。CタイプとDタイプの東側に、唯一の南向きとなるEタイプを建設する計画です。

ブリシア横浜大口プラン
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eod115tcvg844a8lf.com/design.html)より引用、一部改変

特徴としては、物件の東、北、西が道路となる3面接道であること。比較的余裕のある敷地面積を生かして、14台の駐車場をすべて平置きにしていること。さらに、A~Dタイプの1階住戸にはオーナーズリビングテラスを設置したり、最上階の住戸にはスカイテラスやルーフバルコニーなど、居住者専用の特殊スペースを設けたプレミアム住戸を造ったりして個性を出しています。

ところで、売主が戸部駅の近くで建設中(竣工予定も同時期)のブリシア横浜と見比べると、外観のデザインがまったく異なっていることが分かります。同じ売主なのに驚きです。私はベージュ/グレー系のブリシア横浜大口の方がすっきりとした美しさで好みです。両物件ともまったく同じ30戸の小規模マンションですが、当物件はゆったりした敷地に7階建て。ブリシア横浜は限られた敷地に11階建てとこれまた好対照。利便性を無視するなら、ファミリー向けには当物件の方がお勧めです。

間取をチェック!

それでは、物件周辺の観察はこれくらいにして、間取りと設備を見て行きたいと思います。

C type

まずは中部屋のCタイプ。西向きなので戸建てビューとなりますが、低層階は眺望が遮られてしまいます。

ブリシア横浜大口Cタイプ
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eod115tcvg844a8lf.com/plan.html)より引用

よくある田の字型で、柱を部屋の外に追い出しているためにリビングと洋室(1)がきれいな形をしています。リビングはLDK表記で15畳ですから、キッチンを除けば約12畳。洋室(1)はウォールドアになっているので、ここを全開にすれば大きな空間を創ることができます。

リビングに床暖房がない点はブリシア横浜と同様ですが、大抵のマンションに入っている設備がないのは残念ですね。ただし、アチラと違ってバルコニーは奥行き2メートルを確保していますので、この方がゆったりと使えるでしょう。

部屋のサイズ的に、サービスルームの方が主寝室の想定です。寝室にするのであれば、採光や眺望はあまり気にならないでしょうか。

収納はサービスルームにウォークインクローゼット、洋室(2)と(3)に扉が折り畳まれるタイプのクローゼット。廊下やキッチンには物入等がありません。

収納が若干物足りないなと感じるかも知れませんが、これには理由があります。キッチンの向かい側にオーナーズブースという0.9畳の空間が造られていることにお気づきでしょうか? これが当物件の目玉の一つで、狭い空間ながら照明やコンセントに加えてカウンターも備えられています。工夫次第でワークスペースや書斎等に利用できますので、想像力に自信のある方でしたら面白い使い方ができるかも知れませんね! 収納を犠牲にしてまで造られている空間ですので、ぜひ有効活用していただければと思います。

キッチンは食洗機や吊戸棚がなく、やや残念な仕様。この戸数なのでディスポーザーは付かなくても良いのですが、設備にはもう少しこだわって欲しい気がします。

バスルームは1317(1.3 m×1.7 m)。60m2台前半のお部屋ではよく見る大きさですが、バスルームのドアにはタオルハンガーが1本。最近は2本付いている住戸も珍しくないのでここももう少し頑張って欲しいです。当物件はファミリー全戸ファミリータイプを謳っていますので、人数が多い家族にも使いやすい仕様が望ましいと思います。ミストサウナのような贅沢設備も特にありません。

Ag type

続いては1階の3LDK、Agタイプ。角部屋なので西/北の二面採光となり、さらにオーナーズリビングテラスと専用庭が付いた特色あるプランです。通常のマンションでは1階が売れにくいのですが、当物件は4部屋中3部屋(※Eタイプは1階住戸なし)が初動で売れており、1階が人気化しています。その中でもAgタイプは専用庭のスペースが最大で、ガーデニングが趣味だったり、子供をビニールピールで遊ばせたいと思っていたりする方にはピッタリですね。

ブリシア横浜大口Agタイプ
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eod115tcvg844a8lf.com/plan.html)より引用

図面を見ればお分かりいただけるように、1階住戸は庭からも家に入れる便利仕様です。安全面ではどうなのって感じですが、周囲は平穏な住宅街ですし、マンションは戸建てよりもセキュリティ対策がしっかりしている点では有利でしょう。なお、この住戸は北側で平置き駐車場に隣接しているので、駐車場を利用する方の視線が気になる可能性はあります。

この住戸は洋室(1)に特徴があり、室内からオーナーズブースやファミリークローゼットにアクセスできます。ファミリークローゼットは廊下からも入れる仕様ですが、かなり収納力が高いですね。

キッチンを除くとリビングは9畳程度と小さいですが、洋室(2)と洋室(3)がいずれもウォールドアなので、やろうと思えばリビングと繋げて大空間を創ることもできます。

販売価格

当物件は既に第1期の販売が始まっていて、供給は30戸中の7戸。竣工が1年先で売り急ぐまでもないとは言え、大人しい立ち上がりです。そこで坪単価を見ると、結構高いですね。大口周辺はライバル不在で相場が形成されていないと見て、いいお値段を出して来た感じでしょうか。スカイテラス付きのCsタイプはプレミアム住戸ですから例外的に高いと解釈するとして、西向き中部屋のCタイプでも274万円もします。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
1階西/北Ag3LDK63.00 m25,698万円298万円
6階西C2LDK+S65.00 m25,398万円274万円
7階西/北Cs3LDK65.00 m26,698万円340万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

周辺エリアの相場

同じJR横浜線で比較すると、1駅分横浜寄りとなる東神奈川は平均坪単価247万円となっていました。これを見ても当物件はなかなか強気な値付けだと感じます。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*3)
東神奈川(*1)5.0分5,230万円247万円
新子安(*2)3.0分6,424万円303万円
(*1)スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*2)スーモ新築マンション2021.5.25号より引用、(*3)平均価格より算出

ランニングコスト

なんだ…この、とんでもない安さは…? 管理費が8,000円とか修繕費が4,000円とか、滅多にお目に掛からないぞ…? 必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料+町内会費で14,298円~16,358円。ふむ、インターネット使用料がそこそこ高いので数字が上がってきますが、ランニングコストが膨れ上がりやすい小規模マンションでは抜きんでた安さだと思います。駐車場、バイク置場、駐輪場もお安めの設定。駐輪場なんて50円スタートですよ!

項目費用(月額・税込)備考
管理費8,040円~9,430円
修繕費3,880円~4,550円
インターネット2,178円
町内会費200円
スカイテラス1,560円~1,920円該当する住戸のみ
オーナーズリビングテラス960円~2,070円該当する住戸のみ
ルーフバルコニー2,280円~2,370円該当する住戸のみ
平置駐車場15,000円14台
バイク置場1,500円~2,000円3台
駐輪場50円~300円60台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

ファミリー向けマンションを謳う当物件のモデルルームは、JR新子安駅徒歩5~6分のところにあるマンションに開設されています。売主は宣伝費をあまり掛けず、口コミを中心に集客していくスタイルですが、モデルルームが雑居ビルですらないとは驚きです。コチラに伺った時は子供連れの家族も訪れていて、笑い声が弾けていました。やはりファミリー向けマンションは良い! こういう光景を見ると評価を甘くしたくなります。

しかし、不動産屋でもない私が提灯記事を書いて買い煽る理由がないので、普段通りに総括しましょう。売主が戸部駅の近くで建設中のブリシア横浜でもそうでしたが、最近の新築らしい設備はあまり導入されていません。設備をシンプルにする分、お得に供給しますよという提案だと解釈します。そうであれば、この価格はなかなか強気に見えますね。JR横浜線は人気路線とは言えませんし、60 m2台前半以下の小振りな部屋が主力となる点も気になります。相場高騰の人気エリアであれば、小振りな部屋を選択するのも一手だとは思うのですが…。

当物件の良いところを挙げれば、何と言ってもランニングコストの安さ。次いで静かな周辺環境。買い物も大口駅周辺まで出れば困りません。踏切を渡る必要がありますが、小学校が近い点も良いですね。また、私は普段気にしませんが、当物件は二重天井+二重床で、上下階への防音対策がしっかり講じられています。購入者層を考えれば小さい子供も多いはずなので、こうした点は素直にありがたいですね。

全体としてはお高い印象を受けますので、大口の生活環境が気に入っている方、戸建てよりもマンション志向の方向けの物件となりましょう。

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