ブランズシティ本郷台:近隣のライバルとの一騎打ち! 本郷台の大型物件の魅力に迫る

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基本情報

ブランズシティ本郷台https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongodai/
キャッチコピーまちからPROJECT
新しい時代の暮らし方を、このまちから。
売主東急不動産、清水ハウス
総戸数/階層(*1)G:221戸/地上5階建
R:135戸/地上5階建
F:N/A(100戸程度)
間取り/専有面積(*1)G:2LDK~4LDK/64.62 m2~84.80 m2
R:2LDK+S~4LDK/65.80 m2~87.32 m2
F:N/A
住所(*1)G:横浜市栄区小菅ヶ谷一丁目1899-1(地番)
R:横浜市栄区小菅ヶ谷一丁目1909-1(地番)
F:N/A
駅距離(*1)G:JR京浜東北・根岸線「本郷台」駅(徒歩7分)
R:JR京浜東北・根岸線「本郷台」駅(徒歩9分)
F:N/A
竣工時期(*1)G:2021年9月下旬
R:2022年2月上旬
F:N/A
平均価格/平均坪単価(*2)G:4,600万円台/210万円台
R:4.500万円台/210万円台
F:N/A
(*1)ゲートテラス=G、リバーサイドテラス=R、フィールドテラス=Fと表記
(*2)https://www.manen.jp/mansion/110011、https://www.manen.jp/mansion/110010より引用

自然溢れる住環境

前回の記事で三井不動産レジデンシャルさんのパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE WEST(20年1月竣工済)をご紹介しましたが、この本郷台にはもう一つの大規模マンションが登場します。それが、東急不動産さんの大邸宅、ブランズシティ本郷台です!

公開済みの情報に従えば、当物件は総戸数221戸のゲートテラス、同じく135戸のリバーサイドテラス、さらに総戸数100戸程度のフィールドテラスの3棟構成。合計すればなんと450戸超の大陣容となります。このファミリー向けの大規模マンションが、21年9月下旬竣工のゲートテラスを皮切りに相次いで登場するのですから、街自体も若返った気持ちになりますね。

立地をライバルの物件と比較してみますが、向こうは駅徒歩3分という抜群の立地。近隣には便利な買い物スポットや公共施設も集まり、ほとんどのお部屋が南向きのいたち川ビュー。駅徒歩7~9分の当物件は、利便性では歯が立ちません。いたち川ビューとなるのもリバーサイドテラスの一部だけで、その他の住戸は物件内の建物か周囲の戸建てを臨むシティビューとなります。

ブランズシティ本郷台マップ
物件公式サイト(https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongodai/map/)より引用、一部改変

とはいえ、緑豊かな環境という点では引けを取りません。建設工事が進む当物件前のいたち川では、釣りを楽しむ人の姿も見えました。いたち川流域ではカワセミやメジロ、アオサギなどの野鳥も数多く見られ、自然溢れる土地でゆったり子育てをしたいファミリーには楽しみが多い土地柄ですね。

いたち川の釣り人
物件前のいたち川で釣りを楽しむ人

コチラは中層、大邸宅!

前回の記事の通り、ライバルの物件は地上15階建ての高層マンションでした。一方、当物件は地上5階建ての中層マンション。縦に伸ばせない分を横に、となれば…? そう、コチラの敷地は広大なものがあります!

下図をご覧ください。何という規模感。それぞれが複数棟を抱えるゲートテラス、リバーサイドテラスと、今回は販売対象外ですがフィールドテラスも隣地に登場予定。この3つのブロックの中心部には中坪公園があり、中学校も隣接しています。また、この図には現れませんが、小学校も当物件の西側に2~3分のところにあり、通学はとても便利です!

ブランズシティ本郷台プラン
物件公式サイト(https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongodai/bigproject/)より引用、一部改変

駅距離については、ゲートテラスが本郷台駅にもっとも近く、徒歩7分。リバーサイドテラスは徒歩9分の表記です。フィールドテラスもリバーサイドテラスと似たような距離感ですね。

このようにゲートテラスの方が駅に近いのですが、概ねリバーサイドテラスよりお安くなります。南向きのA棟とC棟、南西向きのD棟はいずれも全面が当物件内の他の建物に遮られるため、眺望は特段良くありません。東向きのB棟は、前面が戸建てエリアになるため、他の棟に比べると眺望が開けます。

リバーサイドテラスでは、いたち川ビューとなるB棟がもっともお高い設定。A棟は西向き、C棟は東向きです。

共用部も大規模マンションらしい豪華な仕様で、ゲートテラスのC棟とD棟に挟まれる位置にBBQ広場やイベント広場が造成されます。さらに、ゲストルームやパーティールーム、集会室なども両テラスに設置される充実ぶり。ランドリールームやグルーミングルームまであるのですね! 一方、コンシェルジュのサービスは導入されないようです。この規模なら…と思いますが、それぞれのテラスにコンシェルジュを置くとなるとコストがかかりすぎるという判断でしょうか。

間取をチェック!

さあ、共用部はこのくらいにして、いよいよ間取りを見て行きましょう!

GM2 type

まずは3LDKのGM2タイプ。ゲートテラスの南端となるA棟です。図のように南向きのお部屋ですが、眼前にはリバーサイドテラスが建っているため、特に眺望に優れているとは言えません。

ブランズシティ本郷台GM2タイプ
物件公式サイト(https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongodai/plan/)より引用

お部屋自体はよく見る田の字型で、4隅にリビングと洋室が配置されています。リビングと洋室(3)の間はウォールドアになっているため、ここを開閉することで部屋数を調整することが可能です。いわゆるアウトフレーム工法で、柱が部屋の外に造られているため、部屋の形がとてもきれいですね! 天井高も2メートル50センチ確保されていますので、空間の広がりとゆとりを感じます。ただし、天井は梁が結構出ているので、ライバルのパークホームズと比べると開放感には劣ると思います。

洋室(1)はウォークインクローゼットと柱が部屋の角に配置されているため旗竿地のような形になっています。むむ、これは見た目の畳数よりも狭く感じる可能性がありますが、この部屋の用途はまず寝室でしょうから、大きな問題にはならずか。

収納は洋室(1)にウォークインクローゼット、洋室(2)と(3)にクローゼットが造られています。収納力は十分ですが、クローゼットの扉はコストダウン仕様で、バタンバタンと音を立てて閉まる類のものです。

キッチンはとりわけ高級感はありませんが、ディスポーザーと食洗機が標準装備です! これらは大規模マンションではセットで欲しい設備なので嬉しいですね。

浴室は疑問あり。ミストサウナのような贅沢設備がないのはいいとして、浴室のドアにタオルハンガーがありません。オプションでは付けられるようですが、これは標準にするだろう、普通。最近はタオルハンガーが2本付いているマンションも珍しくないので、1本もないとは容認しがたいですな。サイズは1317(1.3 m×1.7 m)。むむ…、60 m2台後半のお部屋なので、ワンサイズ上でも良かった気がします。

トイレは従来のタンクトイレですが、タンクが見えないように覆われていて、タンク上部を手洗いカウンターライクな見た目にしています。

総合的に見ると、価格を考慮すれば最低限入っているべき設備はありますが、感動を覚える箇所が少ない気がします。

RF1 type

続いてはリバーサイドテラスの南端、B棟に造られる3LDKのRF1タイプです。

ブランズシティ本郷台RF1タイプ
物件公式サイト(https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongodai/plan/)より引用

横型リビングを採用しているため、リビングには大きな窓が配置されてとても明るいです! その代わり、洋室(3)が行燈部屋(窓なし部屋)になってしまう点は残念ですね。

収納にはやたらと力が入っていて、洋室(1)のウォークインクローゼットを始め、洋室(2)には大きめのダブル収納、洋室(3)は布団収納付きと余裕たっぷりです!

このお部屋はいたち川を臨むリバービューですが、バルコニーには特に工夫がないですね。スロップシンクはあっても良かったのでは…。

販売価格

当物件の価格は公表できないので、参考までに公開情報を引用します。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価(*1)
GA3階GM23LDK67.61 m24,438万円217万円
RB1階RF13LDK72.40 m24,798万円219万円
価格はSUUMO(https://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_yokohamashisakae/nc_67722361/)より引用、(*1)販売価格より算出

周辺エリアの相場

本郷台は大船に比べれば優しい値段になります。ちなみに、下表のお値段は、数値的にライバルの物件(パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE WEST)のデータだと推察されます。当物件の平均坪単価は210万円台ということですので、駅近のライバルよりは安値設定になっていますね。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
港南台8.0分5,015万円236万円
本郷台3.0分5,303万円250万円
大船5.8分6,143万円290万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

相変わらずチマチマと課金されるブランズ特有のシステム。営業マンによれば、70 m2の部屋の目安は23,000円程度。ブラックボックス化しないで細目を出してくるのだから、ある意味誠実なのかも知れません。

項目費用(月額・税込)備考
管理費11,200円~14,800円R棟の場合
修繕費8,100円~10,800円R棟の場合
インターネット1,870円
コミュニティ形成費150円
ルーフバルコニー1,000円該当する住戸のみ
専用庭600円該当する住戸のみ
施設利用料440円
TV利用料550円
プロバイダー利用料550円
駐車場10,000円~27,000円200台
バイク置場2,000円~2,500円18台
駐輪場200円~300円587台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

先にライバルの話をしますが、1年半ほど前に竣工したパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE WEST(総戸数339戸)は未契約の部屋がまだまだあります。さらに、隣地に建設されている新棟(200戸超)もいずれ売り出しが始まります。誰もが注目する人気エリアとは言えない本郷台ですから、当物件は有無を言わさずこのライバルとの一騎打ちとなります。

駅距離的には不利な当物件。全棟合わせて450戸超の大邸宅に勝算はあるでしょうか?

通常、立地に優れたライバルがいる場合、高台の眺望だとか、人気スポットの隣地だとか、住戸設備の充実度合だとか、部屋の広さだとかで差別化を図り、それでも不利であれば値ごろ感のある価格で勝負ということになります。

当物件とライバルを比べた場合、眺望や陽射し、住戸設備や共用部等には明らかに勝っていると言える部分がなかなか見当たりません。駅近の利便性は言わずもがな、公共施設や便利な買い物スポットなどもライバルの方が優勢です。しかし、小学校に関しては明確な強みがあり、当物件の場合はわずか2~3分。通学中の安全により神経を使う少年期が助かる点では魅力ありでしょう。

初動を見る限り、3,000万円台~4,000万円台前半のお部屋は比較的好調に売れていますので、予算重視の層の取り込みには成功しています。今後は、価格的にもライバルとの戦いになる高額設定のお部屋をどう売っていくかが課題になりますね。

本郷台。駅力は低く、都心からも遠く、決して便利だとは言えませんが、治安や子育て環境には見どころがあります。ライバルとともに大規模プロジェクトが続きますので、今後注目度が上がって来ることを期待しましょう!

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