完売御礼？
当物件は、21年6月2日の調査時点で公式ページが閉鎖されていました。「完売御礼」をPRせずに閉鎖するなんてもったいないような気もしますが、とにかく良かったですね！
基本情報
| クリオ横濱弘明寺 | https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/840_YokohamaGumyoji/ |
|---|---|
| 売主 | 明和地所 |
| 総戸数/階層 | 49戸/6階建て |
| 間取り/専有面積 | 2LDK～3LDK/56.10 m2～71.66 m2 |
| 住所 | 横浜市南区中島町三丁目58番1（地番） |
| 駅距離 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「弘明寺」駅（徒歩5分） 京急線「弘明寺」駅（徒歩10分） |
| 竣工時期 | 2020年6月下旬 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 5,500万円台/250万円台 |
弘明寺商店街近くの閑静な住宅街
横浜市内でも知名度の高い弘明寺商店街のほど近く。地下鉄ブルーライン弘明寺駅徒歩5分の好立地に、明和地所さんが手掛ける総戸数49戸の小規模マンション、クリオ横濱弘明寺が去年6月に竣工しました。あれからちょうど1年、当物件の在庫も残り1つとなり、いよいよ完売寸前となっています。
当物件のロケーションですが、弘明寺商店街を抜ければ表記上は徒歩10分で京急線の弘明寺駅にもアクセスできるため、2路線利用も可能。ただし、京急弘明寺駅は小高い丘の上に建っているため、坂の上り下りが必須になるのが難点です。
以下に物件周囲の写真を示しますが、物件前には「建物内覧会開催中」の看板が。看板に掲示されている間取りは3LDK角部屋のE1タイプで、こちらは完売しています。南東+南西向きの二面採光という絶好のポジションでした。
物件のはす向かいには小さな公園があり、子供たちの笑い声が響いています。そういえば、通学区の大岡小学校は物件至近なんですよね。ファミリーには十分お勧めできる立地です。当物件の近所は一方通行が多くて車でのアクセスがしづらいのですが、裏返せば車通りが少なく静かですよ。
一進一退
コチラの物件、最終盤の売れ行きをチラチラ見ていると、完売御礼が出そうで出ないもどかしい状況が続いています。私が知る限り、当物件の在庫は今年1月の時点で5戸でしたが、これが一気に捌け、2月の時点では2LDK+SのKタイプ1戸で完売というところまで漕ぎつけました。奇しくもこの時、SUUMO新築マンション2021.2.16号の特集「神奈川の街 名物商店街」に弘明寺商店街が登場する絶好の援護射撃が炸裂。ここで最後の攻勢を掛けるも完売に至らず、足踏みしているうちに4月時点では3LDKのA1タイプと2LDK+SのG2タイプが販売リストに復活。ここからA1タイプが売れ、G2タイプが残ったという状況だと理解しています。
しかし、Kタイプが売れれば終了だったのにA1タイプとG2タイプが復活？とか聞かされると何かあったのかと邪推したくなりますが、こういうのは良くある話です。既に別の部屋を購入していた顧客が部屋を変えたのかも知れませんし、銀行の審査が通らず再販売になったのかも知れません。気になるなら営業マンに聞けば、支障のない範囲で事情を教えてくれるでしょう。ただ、その辺りの経緯は重要ではなく、要はその部屋が買いなのかそうでないのかですので、内容をよく見極めることにしましょう。
間取をチェック！
では最終一邸。楽しんで見ていくことにしましょう！ なお、普段は物件の全体像を見ながらGタイプの部屋はココとか書くのですが、最終一邸でそれをやってしまうとどの部屋なのかピンポイントに分かってしまうので自粛します。
G2 type
噂の一部屋は2LDK+SのG2タイプです。北西向きの部屋が採光基準を満たしていないため、サービスルーム（S）になっています。
ともかくも入室しようとしてハタと気が付くのですが、ナント玄関には専用ポーチが！ 共用部の廊下と自宅の前が開閉式の扉で仕切られていますので、ポーチのない部屋に比べて贅沢な気持ちになれます。また、あまりデカい声で言うことではないですが、ポーチの中には結構自由にモノを置くことができる場合が多く、実用性も高いです。一応補足しますが、ポーチの中も本来は共用部なので、ポーチのない部屋と同様に、傘立てやベビーカー、自転車等を置いてはいけません。しかし、ポーチの中までとやかく言われるケースは少ないので、こうしたメリットが生まれやすくなります。
幸先の良いスタートですが、部屋の中には柱がなく、全体的にすっきりした形をしていますね！ リビングの13.2畳はキッチンを含む大きさなので、キッチンを除けば10畳程度。しかし、居室はすべてウォールドア仕様で、部屋の面積を少しでも稼ぐ工夫が施されています。
Bedroom 1とBedroom 2の間にはウォークスルークローゼットがありますね！ サービスルームにもウォークインクローゼットがあり、収納力は優秀です。ただ、Bedroom 2が行燈部屋（窓なし部屋）になってしまう点は残念ですね。バスルームと場所を入れ替えることはできなかったのでしょうか。
キッチンはいたって普通の仕様でディスポーザーはありませんが、食洗機は付きます。よしよし。バスルームは1317（1.3 m×1.7 m）なので、60 m2台中盤の部屋としては普通です。トイレはとても良く、見た目すっきりで手洗いカウンターも付きます。ここは力が入っています。
G2タイプは1階なので、リビングから外に直接出られる仕様です。専用空間のテラスと、専用駐車場もあります！ 完全に車持ちの人用の住戸になりますね。
間取りと設備を見る限りは手堅くまとまっているので、懸念は価格ということになりそうです。
価格をチェック！
最終一邸（G2タイプ）の価格はコチラです！ 少し前まで残っていたKタイプ（専用テラス&駐車場あり）と比較すると急に高くなっていますが、G2タイプは専用テラス&駐車場に加えてポーチも付くところがポイントです。それでも300万円アップとなるとなかなか及び腰になってしまいますが、周囲の相場と比べるといかがでしょうか！？
| 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1階 | 東 | G2 | 2LDK+S | 64.40 m2 | 5,289万円 | 271万円 |
| 1階 | 東 | K | 2LDK+S | 64.30 m2 | 4,981万円 | 256万円 |
周辺エリアの相場
上大岡と阪東橋のデータがありましたのでこれで見て行きましょう。さすがに人気エリアの上大岡は高くなりますが、それでも平均坪単価は260万円です。当物件は地下鉄ブルーラインの弘明寺駅は徒歩5分ですが、丘の上の京急弘明寺駅は徒歩10分表記でしかも上り。アクセスが楽なのはブルーラインのみですので、G2タイプのお部屋はなかなか強気な価格に見えます。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 上大岡 | 9.8分 | 5,520万円 | 260万円 | |
| 阪東橋 | 7.7分 | 4,962万円 | 234万円 |
ランニングコスト
管理費、修繕費等は以下の通りです。必ずかかる管理費＋修繕費で15,930円ですので一般的な水準ですが、駐車場代が全体的に高いイメージです。G2タイプ、専用駐車場はありがたいですが、21,000円は高いなぁ…。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 11,740円 | G2タイプ |
| 修繕費 | 4,190円 | G2タイプ |
| インターネット | N/A | |
| ルーフバルコニー | 830円～1,100円 | 該当する住戸のみ |
| 駐車場 | 18,500円～22,000円 | 19台 |
| 専用駐車場 | 21,000円 | G2タイプ専用 |
| バイク置場 | 3,500円 | 5台（空きなし） |
| 駐輪場 | 350円～450円 | 96台 |
評価のポイント
最終一邸になったお部屋は！？ という好奇心だけでレビューしたのですが、1階住戸と聞けばなるほど…という感じです。もし賃貸アパート/マンションに住んだ経験があるなら、その時に「2階以上」という条件を付けて部屋探しをした記憶はないでしょうか？ 1階住戸は通行人の目や車の騒音が気になる、空き巣などの被害が心配、川が近かったり低地だったりすれば浸水被害の恐れも…と、2階以上の住戸に比べて何かと懸念が出てくるため、人気になりにくいのが実情です。
とはいえ、当物件の1階住戸は、人通りの少ない道に植栽の目隠しあり、さらに専用駐車場に愛車を停めれば、通行人が気になることも少なくなります。また、防犯面にも配慮して、その他の住戸よりもセキュリティが強化されています。住まう人を選ぶ半地下住戸のような特殊仕様でもありませんので、この部屋が残った理由は、価格が相対的に高かったからという単純なものだと考えます。
当物件の性質上、地下鉄ブルーラインのユーザーで車持ちの方がもっとも違和感なくフィットするはずです。ただし、その駐車場の値段がなかなか…なので、ランニングコストがかかりそうな点には注意してください。お部屋自体は設備仕様に文句はなく、ポーチも付いていて見どころ十分なのですが…！
そうそう、最終一邸ということは、通常は値引きを狙って行ける案件ですよ！ 売主側も、この部屋さえ捌ければ現地モデルルームに張り付ける人員も引き上げ、広告を打つ必要もなくなります。また、当物件はまもなく竣工後1年を迎えてしまうため、新築の旗を降ろすか否かのギリギリの状況。売主側もある程度柔軟に話をする腹積もりがあるはずです。
というわけで！ もし条件がマッチする部屋であれば、思い切って交渉を仕掛けましょう。交渉のタイミングは申込金を払う前です。この値段なら買うと指値でいって、あとは交渉で条件を詰めるのがスマートだと思います。
