基本情報
| クレストレジデンス横浜 SKY VIEW SHIOMIDAI | https://www.goldcrest.co.jp/html/shiomidai/ |
|---|---|
| キャッチコピー | & Dog PROJECT 大切な家族と愛犬のために。 |
| 売主 | ゴールドクレスト |
| 総戸数/階層 | 80戸/地上5階建 |
| 間取り/専有面積 | 3LDK+わんルーム/81.45 m2～101.56 m2 |
| 住所 | 横浜市磯子区汐見台1丁目2番4（地番） |
| 駅距離 | 京急線「上大岡」駅（バス9分）「広町」バス停（徒歩4分） |
| 竣工時期 | 2022年7月下旬 |
| 平均価格/平均坪単価 | N/A |
私の城は、どこだ…！？
上大岡の物件に詳しい方なら、昨年、汐見台に登場した総戸数132戸の中規模マンション、ヴェレーナシティ上大岡を憶えていらっしゃるでしょう。新築ラッシュの上大岡エリアにあって、駅遠＋坂道の貧弱な立地。汐見台と上大岡駅の高低差を見ればどうやって132戸も売るのかと震え上がるところですが、この逆境を跳ねのけたのが平均面積100 m2という突き抜けたプラン。コンパクト化が顕著なライバルたちに余裕の間取りを見せつけ、見事完売した特異な物件です。
一方、ゴールドクレストさんが建設中の総戸数80戸のクレストレジデンス横浜SKY VIEW SHIOMIDAIですが、これはヴェレーナシティ上大岡よりもさらに駅遠。どのくらい遠いのかというと、売主自身が徒歩表記を諦め、「上大岡駅バス9分、最寄りの広町バス停から徒歩4分」と書いてしまうほど。さらにその最寄りのバス停から物件のエントランスまでも容赦ない上り坂で、物件のメインエントランスまで4分で辿り着くのは到底無理でしょう。近所のスーパーに買い物に出るにも坂、坂、坂で、利便性なんてないも同然の立地です。
売主の公式サイトを探しても、物件の所在地を明示する地図がなかなか見当たりません。モデルルームへの案内図のページにひっそりと「現地案内図はこちら」のリンクが貼られており、その先に飛んでようやく地図が出てくる状況。見せるのも憚られる…ってわけじゃないでしょうが、地図を見ながら現地を歩くと、普通の人はあまりの坂道に愕然とするはずです。
上図の通り、物件の所在地は上大岡駅と磯子駅の間の高台。磯子駅からも徒歩アクセスはなかなか厳しく、「広町」もしくは「浜小学校前」バス停の利用が推奨されます。いずれのバス停も見た目には近そうに見えるのですが、坂がきついねぇ…。
しかしですよ、ここまでやってくれると逆に興味が湧きませんか？ 駅遠＋坂道＋バス便のヤバさのトライアングルな立地に総戸数80戸ものファミリー向けマンションを造って売る自信がある。その物件とはどういうものなのか？
お見せしましょう！ ゴールドクレストさんが繰り出すとっておきの秘策。横浜に住みたい愛犬家のための理想のわが家を！
信じられない広大さ
まずはともかくこの敷地をご覧ください！ 図左側が居住エリア。右側が駐車場と愛犬のためのドッグパークエリアになります。
一見しただけでとてつもない敷地面積ですが、実際に16,925 m2もの広さがあります。これは、大船エリアで販売中の総戸数401戸の大規模マンション、ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船の16,271 m2をも上回ります。オイコス鎌倉大船は、広大な中庭、4種類の共用ラウンジ、DIYルームなど充実の共用部を備えた立派なマンションですが、当物件の敷地はさらに大きく、逆に総戸数はわずか1/5の80戸。建物以外の敷地がいかに広いかお分かりいただけるでしょう。
居住エリアには東向きのベイコート、南向きのサウスコート、西向きのパークコートの3棟が建設中。当物件のお部屋は81.45 m2～101.56 m2という大変余裕のあるサイズですが、最も大きい100 m2台はベイコートの両端B-AタイプとB-Eタイプ。サウスコートとパークコートのお部屋はすべて80 m2台となります。
サウスコートの南西端のメインエントランス付近には、ペット専用足洗い場やドッグカート置場、トリミングルームなどが設置されます。ペット専用足洗い場はともかく、後二者は滅多にお目にかかりません。まさしく愛犬家のための家ですね！
総戸数は80戸ですが、5階建てという点が考慮されてか、エレベータはサウスコートに1基のみ。もう1基あっても良い気がしますが、しかし、維持費がかかるのでやむなしか。
居住エリアから一段低い土地に広大な駐車場とドッグパークが。ここには犬のサイズごとに分けられたドッグランが設けられているほか、貸し切りOKのピザ窯やBBQ広場なども設置されます。売主は、愛犬や飼い主同士の交流の場になるはずですなどと控え目に書いていますが、交流が生まれるに決まっていますよ。周囲はみんな同志なんですから！
ちなみに、これだけの陣容ですが、いわゆる大型犬を飼うことはできないようです。建物内では愛犬を抱えるかドッグカードに載せるかして移動するルールを制定するということで、大型犬はこの制限に引っ掛かるためです。
ここでネガティブな情報も書いておきますが、上図の右上端に書いた通り、サウスコートの端に造られるエントランスは「広町」バス停から最も離れるポジションで、かつ、エントランス側が高地になります。バス停との高低差は30メートルほどもあるでしょうか。バス通勤をする場合、行きは下り坂ですが、帰りは上り坂ですので、毎日となると大変だと思います。
間取をチェック！
それでは、物件周辺の観察はこれくらいにして、間取りと設備を見て行きたいと思います。だだっ広い敷地の高台物件だけのことはあり、街中ではまず実現が難しい余裕のプランになりますよ！
BayCourt-B type
まずは東向き中部屋の3LDK、BayCourt-Bタイプ。上大岡駅近くで営業中のモデルルームはこの間取りがベースです。専有面積はなんと91.38 m2！
ゆとりがありすぎてどう突っ込めばいいのか分からなくなりますが、まず玄関前に4.5畳のポーチがあります。ポーチについては、当サイトでも何度か登場しているのでもう説明するまでもないかも知れませんが、共用廊下と自宅の玄関前のスペースが開閉式の門で仕切られている仕様のことです。戸建て感覚で使用できるだけでなく、（あまり大っぴらに言うことではないですが）ポーチ内には傘立てやベビーカーなどを比較的自由に置くことができるので、実用性も高いです。
また、愛犬家のための住宅というコンセプトは伊達ではなく、玄関にはリードフックがあります。こういう細かいところにも配慮が行き届いているとは素晴らしいですね。さらにトランクルームまで設置されているので、お出かけ用の道具の収納にも存分に活用できます。
最初から豪華仕様に感心しつつお邪魔すると、廊下の突き当りにはキッチンも含めて19.4畳のリビングが！ キッチン部分の面積を除いても約16畳という素晴らしいサイズ。モデルルームではリビングと洋室(3)の間のウォールドアを撤去しているので、キッチンを除いて22畳ほどの空間が創られています。日頃、60 m2台～70 m2台のお部屋を見慣れていると、段違いの大きさに感動します。室内には梁も出ていないので、素晴らしく広い空間を感じることができますよ！
洋室(1)も異様にきれいな形ですが、ゆとり十分の7畳。ビッグウォークインクローゼットの名前が示す通り、洋室(1)と廊下の2ヵ所から出入りできる収納は2.5畳もの大きさがあります。もはや部屋なのかと。唯一、洋室(2)がいびつな形をしていますが、60 m2台～70 m2台の住戸では4.5畳前後の大きさになりがちなところを6畳確保していますので、手狭だと感じることはないと思います。
最大の目玉とも言える愛犬専用の「わんルーム」ですが、行燈部屋ながら3畳を確保し、リビングからも洗面室からも入室可能。わんルームを洗面室と隣接させたのは、日々の愛犬のお手入れを考えてのことだそう。廊下側には細長い覗き窓が造られており、室内の様子を気軽に確認できます。愛犬のための手厚い仕様に感激せずにはいられません。ちなみに、わんルームはコンセント完備でエアコンまで付けられるそうですが、私はもうお腹いっぱいです。
もはや愛犬のための家と化している感がありますが、キッチンには食洗機を標準装備。収納も使いやすく、不満を感じる点は少ないでしょう。シンクが段差なしのフラットタイプになっているのですが、ここは手元を隠したいとかシンクの水撥ねが気になって…という方には懸念材料かも。営業マンは、フラットタイプの方が人気なのだと豪語していましたが。なお、ディスポーザーがない点はマイナスです。敷地は十分にあるマンションなのでここは頑張って欲しかったところ。
続いて洗面室ですが、ここもまたすごいことになっていて、なんと洗面台が2つあります！ もはや高級ホテルか何かかと錯覚します。洗濯機置場の上に吊戸棚が標準で付かないのは残念ですが、四面鏡の裏や2つの洗面台の下がまるごと収納なので、収納力不足に悩むことはないはず。
バスルームはさすがの幅広、1620（1.6 m×2.0 m）。半身浴ができるように、湯舟には段差が設けられています。ドアにはタオルハンガーが2本付き、多人数の家族にも使いやすい配慮がなされています。ゆとり十分のバスルームなのでミストサウナもぜひ付けて欲しかったところですが、残念ながら導入はありませんでした。
残念ながらトイレは従来のタンクトイレですが、お部屋によっては見た目すっきりロータンクトイレで手洗いカウンター付きの仕様もある模様。
最後に、バルコニーが奥行2.5メートルって、ここもすごいですね…。普通は2メートルもあったら十分立派なんですが(><) スロップシンクも付いて、バルコニーでのひと時に、愛犬のケアにと何かと使い勝手が良さそうですね！
BayCourt-E1 type
続いては3LDK＋わんルームの中部屋BayCourt-E1タイプ。86 m2台の専有面積は、当物件では最も標準的な大きさです。
ポーチのサイズが若干小さくなりましたが、ポーチは付いていることが重要なので構わんでしょう。トランクルームはちゃんと設置されています。全体のサイズが5 m2減少した影響で、各部屋と収納が少しずつ小さくなっています。
先ほど指摘するタイミングがなかったのでここに書きますが、リビングと洋室(3)との間のウォールドアを収納する際、ドア1枚分の障壁がリビングと洋室(3)の境界部分（上図にマルを付けた箇所）に残ってしまうのは残念ですね。洋室(3)のクローゼット側の壁に沿って室内に折り畳む形にはできなかったのでしょうか。
先ほど驚愕した洗面所のダブルボウル体制は解消され、このお部屋の洗面台は1つになっています。まあ、これが普通ですよ。
バルコニーの奥行きは相変わらず2.5メートルありますので、余裕たっぷりに使用できますよ！
販売価格
余裕の間取りを楽しんだところで価格に移りましょう！ 当物件は、先行販売として横浜市民優先分譲（15戸）を実施済みです。なかなかの特殊住戸、不便極まりない高台といった要素とは裏腹に、優先分譲時には申し込みが集まって抽選になるなど人気化した住戸もあります。専有面積が大きいためにB-Aタイプ、B-Fタイプなどは6,000万円を超えて来ますが、坪単価は安いです。今や横浜市内の平地エリアでこの金額を出すことは難しく、駅アクセスにこだわらない物件ならではと言えます。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bay | N/A | 東/南 | B-A | 3LDK | 101.56 m2 | 6,158万円 | 200万円 |
| Bay | 4 | 東/北 | B-F | 3LDK | 101.56 m2 | 6,098万円 | 198万円 |
| Park | 4 | 西 | P-B | 3LDK | 81.45 m2 | 4,478万円 | 181万円 |
| Park | N/A | 西 | P-C | 3LDK | 81.45 m2 | 4,368万円 | 177万円 |
| South | 2 | 南東/南西 | S-A | 3LDK | 86.43 m2 | 5,538万円 | 211万円 |
ヴェレーナシティ上大岡（完売）
既に完売していますが、ヴェレーナシティ上大岡の価格情報がまずまず参考になると思います。同じ汐見台アドレスですが、コチラは上大岡駅徒歩13分。坂がきついので13分は無理だとしても、歩けないことはない程度の距離でした。価格だけで比較するならば、当物件は一番優しい価格帯になるP-Cタイプでも坪単価177万円と出ていますので、より強気だと言えます。
| 平均面積 | 100 m2台 |
| 平均価格 | 5,300万円台 |
| 平均坪単価 | 170万円台 |
周辺エリアの相場
目安として上大岡の相場を出しますが、これは概ね平地で駅徒歩圏内のマンションの価格を反映したものです。あまり参考にならないので、上記のヴェレーナシティ上大岡と比較する方が適当です。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| 上大岡 | 9.8分 | 5,520万円 | 260万円 |
ランニングコスト
広いお部屋、広い敷地を少ない戸数で…となれば、管理費・修繕費が高くなるのはやむを得ません。とはいえ、必ずかかる管理費＋修繕費＋インターネット使用料で26,740円～34,840円。額面は高く見えますが、お部屋の広さを考えればさほどおかしい金額ではないですね。ディスポーザーがなかったり、エレベーターが1基だけだったり、機械式駐車場がなかったりといった要素が良い方に出ています。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 17,100円～21,300円 | |
| 修繕費 | 8,100円～12,000円 | |
| インターネット | 1,540円 | |
| 平置駐車場 | 5,000円～7,000円 | 109台 |
| バイク置場 | 1,500円 | 15台 |
| 駐輪場 | 100円 | 160台 |
評価のポイント
この広大な敷地になぜ80戸だけ？という話ですが、これは横浜市の規定でこの地区に建てられる住戸数に制限があるため、80戸がそもそも限界だったということです。もっとも、この高台に数百戸の大規模マンションとか造っても順調に売れるとは思いませんが…。しかし、この制限のおかげで総戸数を絞る羽目になった売主より、& Dog PROJECTを謳う独創的な提案が出てきたと思えば、かえって個性が際立って良かったとも言えますね。
愛犬家向けの特殊住戸なので、第一にお勧めする対象は愛犬家の方々です。昨年竣工済みのヴェレーナシティ上大岡は平均坪単価170万円台でしたので、これと比べればやや高いのですが、愛犬家補正が掛かって財布の紐が緩むと考えると別におかしな金額でもないように思います。だいたい、余裕たっぷりの自宅に広大なドッグパークを隣接させちゃうマンションなんてそうそうお目に掛かれるものじゃないで、こういうのが欲しい！という方なら買いに向かえるでしょう。
人が使う住戸設備についても、この価格帯のマンションと比べて劣る部分は少ないと思います。広さに関しては完全に勝っています。横浜市民優先分譲時の実績では、現在ペットを飼っていない方も、広さに惹かれて購入しているようです。しかし、正直言って不便な立地ですから、以下に挙げる課題を睨みつつの検討となりましょう。
まずは明らかに不利な立地。駅遠＋坂道＋バス便なんて、本来は避けるべき物件の見本のようなものです。また、住居エリアがいわゆる高台に位置するため、優れた眺望と引き換えにどこへ行くにも坂道の上り下りが必須。日常の買い物はネットスーパーを駆使するなり宅配サービスを使うなり、工夫が必要でしょう。さらに、広大な敷地を少ない戸数で所有するわけですから、管理費・修繕費がそれなりに掛かるのはもちろん、固定資産税も並みの物件より断然高くなる点も意識しておく必要があります。
いろいろ言いましたが、近所は趣味が同じ愛犬家同士。室内には愛犬のための「わんルーム」を備え、屋外には広大なドッグパークやトリミングルームを完備。自宅の扉一つ取っても愛犬家にはありがたい仕様ばかりなので、魅力的な住まいになると思います。
