【新発表】クリオ横濱蒔田公園:ブルーラインの希少スポット。大公園の隣地にファミリーマンション登場!

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基本情報

クリオ横濱蒔田公園https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/860_MaitaKoen/
キャッチコピーYOKOHAMA Park Premium
利便と潤いを纏い、横浜を謳歌する。
売主明和地所
総戸数/階層64戸/11階建て
間取り/専有面積1LDK~3LDK/38.22 m2~73.63 m2
住所横浜市南区宮元町一丁目4番1、4番2(地番)
駅距離横浜市営地下鉄ブルーライン「吉野町」駅(徒歩5分)
京急本線「南太田」駅(徒歩6分)
竣工時期2023年3月下旬
予定販売価格3,500万円台~5,900万円台(第1期)

大公園の隣地!

割と気の長い話ではありますが、1年9か月先の23年3月下旬を目標に、吉野町・蒔田エリアにファミリーマンションの建築計画がスタートしました。「クリオ」ブランドで知られる明和地所さんが手掛ける総戸数64戸の小規模マンション、クリオ横濱蒔田公園です! 

地下鉄ブルーライン沿線では、より都心に近づく阪東橋・伊勢佐木長者町・関内あたりはマンション激戦区になりますが、吉野町・蒔田は言うなれば戸建てエリア。ファミリー向けマンションの供給戸数が急激に減少し、それなりの規模の物件となるとレ・ジェイド横濱花之木(17年竣工、70戸)、クリオ横浜蒔田(13年竣工、51戸)程度か。こうして名前を挙げづらい状況が示す通り、ここはファミリーマンションの希少スポットになります。

クリオ横濱蒔田公園マップ
物件公式サイト(https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/860_MaitaKoen/map/)より引用、一部改変

それにしても、この蒔田公園の規模はどうですか! 元々は野球場もある運動公園だったのですが、改修工事も済んで新しい遊具もお目見え。広大な敷地には、いつもたくさんの子供やファミリーの姿が見えます。

当物件はまさしくこの蒔田公園を臨む隣地に建設されますが、現状は売主が所有する駐車場と、解体予定の古いマンションが残っている状態。当物件の建設はマンションの解体工事が済んでからになりますので、将来の姿に思いを馳せるには早すぎます。仕方がないので、ここは現場付近の写真を掲載するだけに留めましょう。

蒔田公園の夕陽
建設予定地から臨む蒔田公園。パークビューのバルコニーからはどんな景色が見えるでしょうか

ちなみに、風俗店などもある伊勢佐木長者町・阪東橋エリアに比べ、吉野町・蒔田エリアは治安が良くなると言われていますが、事実はどうでしょうか。もし当物件が気に入れば、蒔田公園を中心に建設地の近所を歩き、道行く人々や街の様子を観察してみることをお勧めします。

全棟北西向きの配棟計画。そのわけは…

それではいよいよ、物件の全体像を見て行きましょう! 当物件の敷地は、下図に示すようにL字型です。図上部の鎌倉街道側から入ると機械式駐車場と物件のエントランスがあります。そして、見ればわかりますが、当物件はなんと全棟北西向き。これは、蒔田公園を臨むパークビューの眺望が良いこと、公園がなくなる可能性は低いので、将来的にも良好な陽射し・眺望を期待できること、鎌倉街道から離れる方がより静かな環境になること等に配慮した結果だということでした。

クリオ横濱蒔田公園プラン
物件公式サイト(https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/860_MaitaKoen/design/)より引用、一部改変

建物は北東から南西に向かってAタイプ~Fタイプという構成。ファミリー向けの3LDKは、角部屋のAタイプとFタイプ、中部屋のEタイプに加え、E~Fタイプにまたがる最上階(11階)のGタイプの構成です。Gタイプは唯一のルーフバルコニー付きとなるため、この住戸が最高額になります。B~Dタイプは1LDK~2LDKです。先ほどは全棟北西向きに面食らいましたが、3LDKは角部屋率が高いので、角部屋を買えれば部屋の明るさも確保できそうです。

Aタイプの東側に6階建ての貸しビル(第一落合ビル)が建っていますが、この貸しビルのすぐそばを高速道路(首都高速神奈川3号狩場線)が通過しています。この騒音のため、当物件は8階以上を二重サッシとしています。なお、この高速道路は高架であり、横・下方向への防音対策が取られていることから、中層階以下は騒音の影響がより小さくなるようです。いずれにせよ、当物件内では高架橋からもより遠ざかるFタイプがイチ推しです(もちろん、予算次第です)。

間取をチェック!

これで全体感は掴めましたね。では間取りを見ましょう、間取りを!

そうだ、勇んで間取りを見に来たのですが、先にお断りしておきます。当物件はモデルルームもオープンしているのですが、細かい設備仕様が未定です。営業マンの説明では、コロナ禍でマンション需要が急増して売り物がなくなってしまい、当物件も急かされるように営業を開始したのだとか。そんなわけで共有できる情報にも限りがありますが、まぁなんとかやってみましょう!

A type

まずは3LDKのAタイプ。メインの採光は北西ですが、北東側と南東側にもそれぞれ腰高窓が付きます。

クリオ横濱蒔田公園Aタイプ
物件公式サイト(https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/860_MaitaKoen/plan/)より引用

玄関から入ると、下足入れの隣に「コート掛け」という珍しい表示があることに気づいていただけますでしょうか。このコート掛けは当物件の目玉の一つであるらしいのですが、例によって詳細は未定です。え、マジメにやれ? 仕方ないじゃないですか、未定なんだから! なんでも、最近のウィルスだとか花粉だとかの対策ニーズを見越して、除菌システム?だかなんだかを搭載した空間になるそうです。ふむ? プラズマなんちゃらとかが放射されるシステムでも採用するのですかね?

まぁ詳しくは分からないので先に進みますが、間取り自体は良くある田の字型。リビング・ダイニング・キッチンで13.9畳の表示なので、キッチンを除けば11畳弱でしょうか。これまた良く見る仕様ですが、洋室(3)がウォールドアになっているので、必要に応じて開閉して部屋数を調整できるようになっています。リビングと洋室(3)はアウトフレーム工法の恩恵できれいな形をしていますが、洋室(1)と(2)の一部には柱が入り込んできています。

一方、収納にはこだわりがあり、なんと全部屋にウォークインクローゼットがあります! むう、当サイトで追いかけているような4,000万円~6,000万円クラスのマンションでは、全部屋にウォークインクローゼットがあるなどという仕様はなかなかお目に掛からないです。この辺りには力が入っていると評価して良いでしょう。

キッチンにはディスポーザーは付かないようですが、食洗機は標準装備です。あまり詳しいことは未定ですが、売主はカラーセレクトを充実させているので、お好みに合わせてガスコンロの天板の色等をいろいろ選べますとは言われました。

バスルームは1418(1.4 m×1.8 m)なので60 m2台中盤のお部屋にしては余裕があります。なお、ミストサウナは付かない模様。

トイレは力が入っていて、タンクレストイレ+手洗いカウンター付きとなるそうです。ここは素直に評価して良いポイントです。

F type

続いては70 m2台となるより広めの3LDK、Fタイプ。おっと、玄関前にポーチがあります! Fタイプは柱をできるだけ外に追い出しているので、いずれの部屋も形がきれい。採光も北西+南西(+南東)となるので、Aタイプよりもさらに明るさを期待できます。廊下を極力短くしているため、各部屋の広さ、収納も大きめですね! 総じてAタイプよりも優れていますが、どういうわけかこの部屋には目玉商品?の「コート掛け」が付きません。なぜだ、解せぬ。

クリオ横濱蒔田公園Fタイプ
物件公式サイト(https://www.meiwajisyo.co.jp/clio/860_MaitaKoen/plan/)より引用

予定販売価格

まもなく正式発表ですが、営業マンによれば坪単価は270万円台~280万円台になりそうとのこと。現時点の予定価格は以下の通りです。Eタイプは公式サイトに掲載がありませんが、3LDKの中部屋です。最もお高い設定となるのがルーフバルコニー付きのGタイプ(11階)で、この部屋のみ7,000万円を超える設定になる見込み(金額未定)とのこと。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
7階北西A3LDK67.06 m25,900万円台290万円台
3階北西A3LDK67.06 m25,600万円台270万円台
2階北西E3LDK60.06 m24,800万円台260万円台
9階北西F3LDK70.14 m26,600万円台310万円台
6階北西F3LDK70.14 m26,400万円台300万円台
9階北西D12LDK54.15 m25,000万円台300万円台
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

周辺エリアの相場

蒔田~吉野町エリアのデータがなかったので、周辺を見てみましょう。吉野町駅から1駅分横浜側になる阪東橋の平均坪単価は234万円です。蒔田駅から2つ先の上大岡駅はブルーラインと京急線の2路線利用になる人気エリアなので260万円まで上がります。南太田駅から上大岡側に1駅進んだ井土ヶ谷駅になると230万円程度でした。むむむ…、なんか相場より高い気がするのだが、私が参照しているデータが古いのだろうか…。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)備考
阪東橋7.7分4,962万円234万円BL
上大岡9.8分5,520万円260万円BL&京急線
井土ヶ谷7.0分4,886万円230万円京急線
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。駐車場は機械式のみで13台という構成。営業マンに聞いた感触では、ランニングコストがややお高くなりそうな印象を受けましたが、最終的にはどの辺りに着地するでしょうか。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
インターネットN/A
ルーフバルコニーN/A該当する住戸のみ
機械式駐車場24,000円13台
バイク置場4,000円4台
駐輪場250~400円95台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

戸建てが多く、ファミリー向けマンションの供給が少ない吉野町・蒔田エリアに登場する希少性。将来的にも良好な陽射し・眺望が期待できる蒔田公園の隣接地。そして、地下鉄ブルーラインと京急線の2路線利用となる利便性の高さと見どころが多い物件です。

広大な蒔田公園は子育て世帯には魅力がありますし、小学校もすぐそこです。近所には買い物に便利なスーパーが複数個所あり、当物件が竣工する頃には蒔田駅近くに複合商業施設(ビエラ)も開業している予定。なるほど、売主が自信を見せている理由も頷けます。

一方で、方角的には明らかに弱い北西向き、交通量の多い鎌倉街道と高速道路の騒音も人によっては気になるでしょう。この点では、角部屋かつ高速道路からも遠ざかるFタイプが優秀ですが、高層階になると6,000万円台中盤になります。騒音は大丈夫だとしてAタイプを選択すれば高層階でもギリギリ5,000万円台で行けますが、それでも結構なお値段ですね(><) 営業マンは強気でしたが、もしこの価格でも難なく完売するようなら、ファミリーマンションが少ない吉野町・蒔田エリアという点が評価されたということになりそうです。

そうだ、何かモヤモヤしていると思ったら今理由が分かりました。もしこの価格帯でいいとなると、上大岡駅徒歩8分のプライムパークス上大岡ザ・レジデンスも検討対象になりませんか? アチラは京急線至近で騒音が気になりますが、2路線利用可能、フラットアプローチ、買い物の利便性、小学校の距離、治安など、当物件の売りと重なって来ます。比較していただくと分かりますが、専有面積も結構近いものがあるんですよね。

ただし当サイトは、プライムパークスは設備・広さの割に高いのでお勧めしないよと吹いた過去があります。こうなると、特徴が似ていて坪単価が同等程度の当物件を手放しで推すわけにはいかなくないかい…? 設備は当物件の方が良くなりそうですが、大規模ながら共用設備が簡素なプライムパークスはランニングコストが安い点では有利になります。ぬぐぐ、プライムパークスの評価をもっと柔らかくしておけば…!

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