シティテラス横濱星川:いよいよ始動。オンライン特別事前案内会、開幕!

目次

前回記事のご案内

現地周辺の物件、ハザードマップ等の情報は前回記事をご覧ください。

オンライン案内会の告知

物件エントリーを済ませている方はメールもしくは電話で案内を受けていると思いますが、住友不動産さんの新築マンション、シティテラス横濱星川の「オンライン特別事前案内会」が8月21日より始まります。相鉄本線の快速停車駅でもある星川駅より徒歩7分、総戸数140戸の当物件は、2022年に新装開店するイオンスタイル天王町店(仮称)隣接という好立地も相まって注目を集めています。

コロナ禍で(with コロナで)web会議システムを活用した情報発信も随分一般的になりましたが、主催する方は苦労が多いのだそう。いわゆる案内会の場合は、顔が見えず、リアクションも分からない聴衆に向かって一方的に喋るだけですし、熱を伝えるには日頃の何倍もの努力が必要なんだとか。まあ、聞くだけの我々はホント気楽に参加できますし、オンライン案内会は大歓迎なんですけどね。

ところで、当物件の場合、特別事前案内会という大層な名前に期待が高まりますが、予定販売価格は(もったいぶって)非開示だそうです。誠に遺憾ですが、私が知る限り案内会では以下の項目について教えてくれますので、ご参考まで。

  1. 最寄駅から物件までのアプローチ
  2. 物件の共用部と一部の間取り
  3. 周辺の相場
  4. 今後予定している販売スケジュール

項目②ですが、21年8月上旬の時点では公式サイトにも間取りの掲載がないので、一足先に見せて貰えるというのは興味があるんじゃないでしょうか。共用部もまだほとんど情報がないので気になるところです。

また、項目③では、当物件の予定価格を詳らかにする代わりに、周辺はこんなお値段ですよという情報提供があります。自社物件の競争力の高さをアピールするために、相場が高騰するエリアや高額物件どもを引き合いに出すはずなので、白羽の矢が立ちそうなのはまず横浜駅近郊。そういえば、間もなく竣工するシティテラス横浜なんてのがありましたよね。近所には、一部の界隈ではプンと呼ばれているらしいオープンレジデンシアさんの新築(オープンレジデンシア横浜)もあります。

また、相鉄沿線にもイニシア横浜天王町なんて格好の比較対象がありますので、これも登場しそうです。当サイトでは、各停しかとまらない天王町駅なのになんてお値段…という衝撃をそのまま吐露したレポートを書いていますので、ご興味があればぜひご覧ください。

物件の全体像に関する新情報

さて、物件の公式サイトは相変わらずスカスカですが、物件エントリー者向けのデジタルブック上には物件の全体像が公開されています。このデジタルブックの内容は一般公開するなとは書いていなかったので引用してもいいはずですが、念のため当サイトにて作図し直した物をお示しします。どうせいろいろ情報を追加するので、自作の方が好都合です。

シティテラス横濱星川全体像
公式サイトの情報を基に当サイト作成

当物件は、新装開店するイオンスタイル天王町店と、13階~14階建てのマンション(パークシティ横濱)に囲まれた立地に建設中です。隣地のマンションが高層なのにこちらは7階建てですので、北西/南西側はまったく眺望がありません。そこで、思い切ってほとんどの住戸を一列に並べ、9割以上の住戸を南東向きとしています。このプランの弱点は、大部分の住戸が中部屋になることです。140戸もの総戸数に対して希少な角部屋はきっと高騰するので、角部屋志向の方には厳しいですね。

物件の北東側を走るは片側2車線の国道16号ですが、私の体験ではさほど混雑するイメージはありません。騒音はそれなりにありますが、国道の向こうは低層の建物が多いので、北東方向の眺望は良好です。幹線道路から遠ざかる住戸は、騒音が軽減される代わりに周囲を高い建物に囲われるため、眺望が得られなくなります。北東側、南西側いずれにも長短ありますので、なかなか悩ましいですね。

近隣の相場

きっと本番のオンライン案内会でも教えてくれますが、参考になりそうな物件をいくつか挙げてみましょう。

(競合)イニシア横浜天王町

直接の比較対象とするにはやや毛色が違いますが、まずはコスモスイニシアさんの新築、イニシア横浜天王町を挙げたいと思います。総戸数65戸の中規模マンションですが、1LDK~3LDKのお部屋を取り揃え、シングル、DINKS、ファミリーと幅広い層がターゲットです。相鉄本線の天王町駅徒歩3分の好立地は認めますが、平均坪単価が強烈なことになっており、ここだけ見るとシティテラス横浜にも対抗できます。また、カネ食い虫の設備がない割に管理費・修繕費がとても高い、高級志向な物件になっています。

平均面積46 m2
平均価格4,600万円台
平均坪単価330万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/110807)より引用

(競合)シティテラス横浜(ノース棟)

同じ売主の物件を競合呼ばわりしていいのか迷いますが、相鉄本線の平沼橋駅徒歩2分、横浜駅からだって8~9分という抜群の立地に建つのがシティテラス横浜。ノース棟、サウス棟合わせて313戸の大型物件ですが、3LDKのお部屋は7,000万円台からのご相談。庶民に優しくないのです。大規模マンションの名が泣く次元で共用部をバッサリ削っていますが、個々の住戸の設備はお値段なりに上質です。

平均面積65 m2
平均価格6,700万円台
平均坪単価340万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/108693)より引用

とまあ、こういうのを踏まえて、当物件の方を振り向いてみますと、専有面積は67.34 m2~75.30 m2。難しく考えるのも面倒なので、平均70 m2としましょう。で、さすがにシティテラス横浜ほど高くできるとは思えないので、平均坪単価はイニシア横浜天王町の数字を見て330万円と言ってみます。すると70 m2のお部屋の目安は7,000万円…。なんだこれ、ダメだろ。いやダメだろ。

さすがにこの金額では夢も希望もないので、最寄りの物件を一つ挙げてみます。

パークホームズ横濱星川(完売)

パークシティ横濱を挟んで星川駅寄り。駅徒歩5分の好立地に昨年5月竣工したパークホームズ横濱星川です。当物件から徒歩2分、国道16号沿いの同じ並びです。総戸数173戸と当物件に近く、平均面積も同等なのでかなり参考になります。既に完売していますが、平均坪単価は240万円台、平均価格は5,400万円台だったとされていますよ! こっちサイドに来てくれれば、庶民にも検討できる物件になります。というか、お願いだからこっちに来てください。

平均面積72㎡台
平均価格5,400万円台
平均坪単価240万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/56839)より引用

評価のポイント

駅直結とかエキチカ3分だとかのインパクトには及びませんが、駅にほどほど近く(7分)、便利な商業施設にも隣接という点で流行りに乗った人気の出やすい物件と言えるでしょう。この点は歓迎なのですが、売主の住友不動産さんは強気の値段設定で攻めてくる傾向があるので、お値段はあまり優しくないと見ておく方が無難です。

また、共用部について指摘したいのですが、この売主が横浜市で売り出しているシティテラス横浜(313戸)、シティテラス横濱新杉田(199戸)の両物件は共用部を大胆に簡素化しています。シティテラス横浜はかろうじて集会室があるだけ、シティテラス横濱新杉田はほぼ何もないレベル。これでは、前出の2物件よりも小振りな当物件の共用部が豪華になる道理はありませんね。一応、テレワークラウンジとやらは設置されるらしいのですが…。

結論として、南東向きの陽射しと良好な生活利便性を重視し、華美な共用部は不要と考える人に向く物件と思います。そうであれば、間取りや住戸設備にはある程度こだわりつつも、リーズナブルな値付けを期待するでしょう。私としては、パークホームズ横濱星川のお値段に近ければ賛成できますが、シティテラス横浜のようなお値段でしたらお勧めはしないでしょう。とりあえず、オンライン案内会で売主がどんな物件を引き合いに出すか注目すると面白いのではないかと思います。

横浜を愛するみなさまに届けー!
目次
閉じる