シティテラス横濱新杉田:駅前に住むために生まれた大規模マンション

目次

基本情報

シティテラス横濱新杉田https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/
売主住友不動産
総戸数/階層199戸/7階建て
住所横浜市磯子区中原二丁目775 
駅距離JR京浜東北線・根岸線「新杉田」駅(徒歩2分)
金沢シーサイドライン「新杉田」駅(徒歩3分)
京急線「杉田」駅(徒歩9分)
竣工時期2020年3月
平均価格/平均坪単価(*1)5,200万円台/240万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/57011より引用

抜群の利便性

徒歩で3路線へのアクセスが可能でしかも駅至近。利便性ではケチの付けようもない新杉田エリアに住友不動産さんが手掛ける199戸の大型物件シティテラス横濱新杉田が竣工したのはおよそ1年前の20年3月。いわゆる「大規模マンション」は概ね200戸以上とする場合が多いのでもう1戸増やせば良かったのにと思わなくはないですが、それでも十分なスケールです。

駅徒歩10分圏内をPR材料する売主が多い中、当物件はJR新杉田駅から徒歩2分。近さにはやはり大きな価値があり、通勤・通学の便利さは言うに及ばず、街自体の治安の良さ、駅前の明るさ、さらに通学区の杉田小学校も徒歩3分と、小さな子供のいる家庭には安心材料が揃います。仮に京急線の杉田駅を使う場合でも徒歩9分。物件までは商店街を通るルートなのでこちらも安心感があります。

また、新杉田駅は金沢シーサイドラインの始発駅でもあり、お隣には南部市場、2つ隣の鳥浜駅には三井アウトレットパーク 横浜ベイサイドがあります。物件の近所は目立った施設がないのですが、少し足を延ばせば横浜市でも有数のレジャー施設にアクセスできる点は評価が高いです。新杉田の名前は土地勘がない方には迫力不足ですが、立地には見どころありと申し上げましょう。

シティテラス横濱新杉田
物件公式ページ(https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/map.html)より引用

すべては駅近に住まうため

実は、営業マンがあまりに利便性や近郊の有名施設を強調するので妙だなと思っていたのですが、コチラの物件は非常に思い切ったポイントがあります。それは徹底した共用部の排除

199戸の大規模マンションながら、必須設備を除き、共用部と呼べる場所は猫の額ほどの中庭、エントランス脇の待合スペースくらいしかありません。7階建て199戸と聞けばエレベータも3基は付きそうですが、それすら2基に削減しています。大規模マンションの豪華設備を期待していると面食らうでしょう。

ただし、セキュリティや住民サービスなど肝心なところは手を抜かず、すべての入り口に2重のオートロック扉、エントランスの管理室にはスタッフが毎日出勤するなどの配慮はなされています。また、マンションの外周の装飾はシンプルながら魅力的に仕上げられているので、高級感があります。現状ではマンションの外壁に「頭金0円」「当初月々7万円~」などの安っぽい紅白の宣伝が掛けられていて見苦しいですが、完売すれば本来のすっきりした外観が顔を出すはずです。

駅近と景観/静寂さは両立しない

シティテラス横濱新杉田は3方向が接道していると謳っていますが、実際にはC棟、D棟のほど近くに国道16号線も走っているため、4方を道路に囲まれていると言っても過言ではありません。図示すれば下のようなものです。こうなると騒音はそれなりに大きく、特に物件正面のA棟、B棟が接する磯子産業道路は日中の交通量が多い点も気になります。窓を閉め切ればかなり軽減できますが、この辺りは好みが分かれそうです。

シティテラス横濱新杉田プラン
物件公式サイト(https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/public02.html)より引用、一部改変

また、景観ですが、A棟は磯子産業道路側が玄関、駐車場側が開放面(南西向き)になります。機械式駐車場をすべて地上1階+地下2階の地下昇降式として低層階でも景観を損なわないように配慮されていますが、駐車場の先に立つ建物はどうしようもありません。物件5階程度の高さでも自動車会社さんの駐車場が正面に見える有様で、エントランスに近い側の半分は最上階まで上がらないと抜け感を得られない状況です。

ならばと南東向きのC棟に期待するのですが、C棟の先には道路を挟んで商業施設(らぴすた新杉田)が建ち、味気ない立体駐車場ビューとなる配置が多いです。また、駅前なので通行人の目線もそこそこ気になります。売主もそれは認識しているのか、C棟のモデルルームでは窓にブラインドを下げたり、ベランダの壁に目隠し(ラティス)を付けたりして対策していました。

間取りをチェック!

さて、外観だけ見ているとなんだか期待感が萎んでしまうので、気を取り直して間取りを見ていきましょう! 竣工後1年が経過していることもあり、2面採光となる角部屋は1階を除きほぼ完売。事実上、中部屋しか選択肢がありません。そこで、部屋数の多いA棟の間取りを取り上げたいのですが、公式サイトにはテラス付き1階住居の間取りしかないのでこれで代用します。2階より上の階はテラスがないだけで間取りは同じです。

A-B3t type

A-B3tタイプは住友不動産さん自慢の田の字型で、専有面積70.20 m2の縦型リビングです。営業マンが言うには、横型リビングよりも縦型リビングの方が圧倒的に売れるという経験則から来ており、同社ではもっぱら縦型リビングを採用しているとのこと。また、これが業界のトレンドであり、他のメジャーセブンも追従していると豪語していました。

シティテラス横濱新杉田A-B3t
物件公式サイト(https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/)より引用(A-B3tタイプ)

この間取りの特徴は廊下が短いこと。その分、部屋と収納の面積拡大に貢献します。リビングと洋室(3)のすっきりした形を見てください。家族がより長い時間を過ごすリビングの快適性を重視した設計になっています。対照的に、洋室(1)および(2)は柱の影響できれいな長方形にはならず、図には表記がありませんが、窓側は下り天井になるなど、居住性に差が出ています。ウォークインクローゼットが2か所もあり、キッチンのそばには納戸、洋室(3)にもクローゼットを配するなど収納力は納得です。なお、洋室(3)のクローゼットはソフトモーションではなく、コストダウンを図っている様子が分かります。

キッチンにはもちろん食洗機を完備。ところが、ディスポーザーはコストが合わず見送られました。うぅむ、これだけ戸数があってもディスポーザーが付かないとは…。横浜市の大規模・新築物件であればプライムパークス上大岡ザ・レジデンスも同様ですが、ディスポーザーは削減しないで欲しい設備なので残念です。また、レンジフードには掃除が面倒なブーツ型を採用するなど、細かいコストダウンが目につきます。

バスルームは贅沢設備のミストサウナ付きなのでここは嬉しいポイント! しかし、トイレは急にグレードが下がって貧相な見た目のロータンクトイレ。ここまで力の入れ具合が異なると、メリハリがあっていいと受け入れるべきなのか…。

価格はどうなの

21年4月現在、公式サイトには先着順販売23戸の表示がありますが、実際には40~50戸ほどの空室があります。住友不動産さんの販売戦略としてすべてを公開せず、小出しにしている状況です。下表に価格をまとめましたが、同じ5階で比べられるA棟、B棟、C棟を見ると、B棟が価格、坪単価ともに一段安くなります。やはり方角が価格を左右することを如実に物語っていますね。B棟は北東なので産業道路と線路ビューとなるわけですが、窓を閉めて生活すれば騒音をある程度軽減できるため、割り切れる可能性もあるかと。

1階住居はA棟、C棟、D棟から選択でき、いずれも角でお部屋も広い場合が多いです。しかし、D棟以外は道路の近さ、通行人の目線等が気になるのか安めの価格設定になりますね。唯一の2LDK仕様となるD-E2tタイプのお部屋は4,000万円台となります。自転車置き場ビュー。眺望もすっぱり諦めて価格重視ならばありなのか。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
A5階南西A-B13LDK70.20 m25,600万円263万円
A1階南西A-At3LDK79.28 m25,400万円225万円
B5階北東B-C2b3LDK67.20 m25,000万円246万円
C5階南東C-G2b3LDK75.30 m26,100万円267万円
C1階南東C-Ht2LDK+S80.75 m25,500万円225万円
D1階南西D-D1t3LDK71.28 m25,000万円231万円
D1階南西D-E2t2LDK57.45 m24,200万円241万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

住友不動産さんは値引きしない

ご存知の方も多いでしょうが、コチラの売主は竣工後に時間が経っても値引きせず、定価販売を続けることで有名です。これは購入側からすると安心材料です。売れ行きが鈍いからと言ってホイホイ値下げされたら、同じマンション内に自分より遥かにお得な値段で買って住んでいる人が出てくるわけです。これは平静ではいられませんよ! 私も恥ずかしながら、そんな事実を知ったら心がザワザワするでしょう。

ただし気を付けるべきところもあり、売主は売れ行きや市況を見て割と気軽に値上げして来ます。竣工後も未契約の部屋が多数あるのだから良い価格で買えるはずだと期待していると、実は値上げ後のお値段だったりして何のお得感もない場合もあり得ます。買うタイミングが難しいですね。

ランニングコスト

共用部の大胆な削減が奏功し、管理費+修繕費の合計は多くの住居で20,000円以下に抑えられます(※調査時点の金額であり、将来の金額は保証しかねます)。逆に言うと、ないものはないので、このくらいやってくれないと割に合わんというべきでしょうか。

項目費用(月額・税込)備考
管理費12,115円~14,555円2LDK以下は除く
修繕費5,610円~6,830円2LDK以下は除く
インターネットN/A(※管理費に含む)
専用庭N/A
駐車場14,000円~20,000円
バイク置場3,000円
自転車置場100円~1,000円
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

利便性を評価してください!という主張がはっきりしていて、大規模マンション特有の華やかさもない、駅近に住まうための部屋という表現がピッタリの物件です。諸々付いてないのでランニングコストが低いのは当然ですが、安い点は素直に助かると評価すればよいでしょう。確かに、パーティールームだのキッズルームだの豪華な中庭だのがあれば見栄えは良いのですが、どうせ大して使わないと思えば切り捨てる選択肢もありだと思います。

これだけ駅に近いと将来のリセールにも期待が持てますが、ここは思案のしどころ。もし周辺環境や住居設備に納得がいかないなら、将来の売却価格とかいった実体のないもののために満足度の低い家に住むことになります。私は金持ちでもなんでもなく、自宅のリセールを軽視する立場なので、そういう人間の意見として聞いていただきたいのですが、将来の売却を想像して今の生活を犠牲にすることに何の価値があるんですかね。駅近だろうがタワマンだろうがブランドマンションだろうが、いつでも高く売れる保証なんてないですよ。

とはいえ、もう一度言いますが当物件の利便性は抜群です。駅前の明るい環境、小学校も近く、遊びに行くにも便利な立地。この利便性と価格が自分に合うかを考えれば、答えはおのずと見えてくると思うのですが…。

併せてチェック!

住友不動産の物件

横浜を愛するみなさまに届けー!
目次
閉じる