ドレッセ青葉荏田北フロント:予定価格と間取りが見えて来た

目次

前回記事のご案内

公式サイトオープン前に情報公開に成功した前回記事はコチラです。一介の庶民の分際で立地を中心にアレコレ注文を付けていました。スミマセン…。

基本情報(アップデート)

ドレッセ青葉荏田北フロントhttps://www.d-edakita.com/
キャッチコピーSTATION FRONT STYLE とっておきの駅前に暮らそう。
売主東急
総戸数/階層50戸/地上6階、地下1階建
間取り/専有面積1LDK~3LDK/42.33 m2〜71.96 m2
住所横浜市青葉区荏田北三丁目1番30(地番)
駅距離東急田園都市線「江田」駅(3分)
竣工時期2022年11月下旬
予定販売価格/最多価格帯3,700万円台〜6,900万円台/5,000万円台

公式サイトオープン!

当サイトがほんのわずかに先手を取ったドレッセ青葉荏田北フロントの情報公開ですが、その数日後には公式サイトもオープン。当物件のセールスポイントが明かされつつあります。一番の驚きは最初から価格情報が出ていること。随分思い切りがいいですね! 潜在顧客の懐事情を探りながら価格を提示するのがありがちなパターンですが、東急さんは販売に自信があるのでしょうか。後ほど、周辺の相場と比べてみたいと思います。

また、2LDKと3LDKの間取りが一般公開されていますが、物件エントリーを済ませるとさらに多くの間取りを閲覧できます。気になる場合はぜひエントリーしてみましょう。ちなみに、エントリーしても資料等の送付はなく、特典は公式サイトの限定ページを閲覧できるようになるだけです。最近は資料の送付をやめ、公式サイトやアプリでの情報発信を重視する売主が増えていますが、売主側は余計な経費を掛けず、私たちもエントリー後すぐに限定情報にアクセスできるわけで、その意味ではお互いにメリットがあると言えます。

駅近立地のリアル

さて、現地周辺の案内図が公開されましたので、まずはこちらから見てみましょう。下図の通り、素晴らしい駅近立地です。よく見ると、江田駅西口から一度西に進み、道路を渡って物件の方へ東に進んでいる様子が分かりますか。物件前の車道を横切るわけにはいかないので、公式としては横断歩道を渡るルートを紹介しているのです。駅前にはスーパー(東急ストア)あり、江田記念病院あり。駅の西側には商店街もありますね。

ドレッセ青葉荏田北フロントマップ
物件公式サイト(https://www.d-edakita.com/map.html)より引用、当サイトにてリサイズ

建設現場を南側からとらえた写真を以下に掲載します。ご覧の通り、隣地の青色の壁のアパート(ベルク・シュロス)の駐車場に上っていく細い車道を一本挟んでいるだけで、江田駅のホームはまさに建設地の真横にあります。この立地のやかましさについては前回の記事にまとめましたので、本稿ではしつこく言及しませんが、かなりの騒音ですのでご注意ください。

ドレッセ青葉荏田北フロント建設現場
物件南側より撮影

江田駅は東急田園都市線のみの利用なので都内勤務の方向きと思いますが、一つ隣のあざみ野駅で横浜市営地下鉄ブルーラインにも接続します。横浜勤務の方も検討できるかなと思いつつ、間取りや設備を確認していきましょう。

間取りをチェック!

気になる間取りと設備ですが、残念ながら詳しい設備仕様が未公開なので、分かる範囲でお伝えしたいと思います。なお、外観のイメージCGすらないので、高級感のある仕様なのかどうかも現時点では分かりません。

A type

まずは71.64 m2の3LDK、Aタイプです。建物の見取り図が公開されていないので断定できませんが、バルコニーが南向きで西側(江田駅側)にも窓がありますので、最も駅寄りの住戸と推定されます。防音のため窓は二重サッシにしている模様。

ドレッセ青葉荏田北フロントAタイプ
物件公式サイト(https://www.d-edakita.com/plan/)より引用

玄関が共用廊下から引っ込んだ位置にあるように見えるのですが、アルコーブの記載はありません。13.9畳の横型リビングは南と西の二面採光。とても明るい空間になります。アウトフレームにして柱を部屋の外に追い出していますので、リビングの形もすっきりしています。床暖房の表示がありませんが、おそらくリビングには導入されると思います。売主が同じドレッセ横浜十日市場レジデンスの場合も、間取りには表記されずとも床暖房が付きましたので。

71.64 m2という専有面積を考えると、14畳近いリビングは広いですが、その分各所の収納が抑え気味です。ウォークインクローゼットや納戸の類はなく、各洋室には小振りなクローゼットがあるのみ。キッチン周りに物入を2ヵ所作るなど工夫は見られますが、収納よりも居住空間が大事!という設計であると感じます。

洋室(1)および(2)はそれぞれ6畳と5畳。部屋の形は素晴らしくきれいです。洋室(3)はリビング側がすべてウォールドアになっているので、ここを全開にするとリビングに広い空間を創ることができますよ!

キッチンの仕様は未発表ですが、シンク上に吊戸棚は付くようです。食洗機やディスポーザーが付くかどうか注目ですね。パウダールームは三面鏡、大きめのリネン庫、洗濯機上部に吊戸棚と充実の仕様に見えます。バスルームは1418(1.4 m×1.8 m)なので、70 m2台のお部屋としては標準的ですが、余裕のあるサイズです。

トイレも詳細不明ですが、手洗いカウンターらしきものが付いています。見た目すっきりタンクレストイレになればと思いますが、いかがでしょうかね。

C type

続いては54.64 m2の中部屋、2LDKのCタイプ。Aタイプとは打って変わって収納に力が入っており、玄関脇にシューズインクローゼット、洋室(1)に大きなウォークインクローゼットが付きます。

ドレッセ青葉荏田北フロントCタイプ
物件公式サイト(https://www.d-edakita.com/plan/)より引用

縦型リビングと洋室(2)の間はウォールドアになっているので、ここを全開にすればリビングに広い空間を創ることもできます。ただこの場合、窓の前の壁が邪魔になるでしょうか。洋室(2)は細長い形の4畳なので、居住性を高めるには家具の配置に一工夫必要でしょうか。また、この部屋にはクローゼットに加えて可動棚(3枚)という表記があります。あまり見ないタイプの収納ですが、どんな感じになるのでしょうか。

パウダールームの収納がお部屋のサイズなりに小さくなり、リネン庫は腰から上の高さのみのとなります。バスルームも一回り小さい1317(1.3 m×1.7 m)に変更されています。

予定販売価格

予定販売価格として、3,700万円台〜6,900万円台、予定最多価格帯は5,000万円台とアナウンスされています。71.96 m2の3LDKのお部屋が最高額だとすれば、このお部屋の坪単価は320万円程度です。最多価格帯のお部屋のサイズを55 m2~65 m2と無理やり仮定すると、坪単価は250万円~300万円と試算されます。平均坪単価は一声270万円台~280万円台ですかね。これ以上は嘘くさくなるのでこの辺にしておきますが、とりあえずこんな数字だと思いつつ周囲を見て行きましょう。

当物件の比較対象ですが、両隣のあざみ野駅、市が尾駅は状況がまったく異なります。あざみ野駅は急行停車駅であることはもちろん、ブランド力がありますので急に相場が高くなります。当物件を検討する層は、ブランドよりも現実的な価格を重視するはずですので、市が尾駅と比べるのが妥当だと考えます。

市が尾駅の新築との比較

では、東急田園都市線のみの利用、各駅停車のみという条件が同じ江田駅、市が尾駅の物件と比較てみましょう。当物件以外の2件は駅からほどほど離れますので、駅アクセスでは当物件が優勢です。その観点では、当物件の平均坪単価が270万円台~280万円台という予想が正しいとしても目立って高くはないですね。

項目ドレッセ青葉荏田北Fインプレスト青葉荏田プロスタイル市ヶ尾
総戸数/階層50戸/6階建て68戸/7階建て39戸/6階建て
駅距離江田駅(徒歩3分)江田駅(8分)市が尾駅(徒歩8分)
間取り1LDK~3LDK1LDK+S~3LDK2LDK+S~3LDK
専有面積42.33 m2〜71.96 m260.31 m2~80.01 m255.60 m2~70.38 m2
平均面積N/A67 m2台(*1)65 m2台(*2)
平均価格N/A5,200万円(*1)5,200万円台(*2)
平均坪単価N/A250万円台(*1)260万円台(*2)
竣工時期22年11月下旬18年7月21年6月
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/56052)より引用
(*2)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/109569)より引用

周辺エリアの相場

比較するだけ野暮ですが、同じ東急田園都市線のあざみ野やたまプラーザはとんでもない価格になる人気エリア。こいつらの数字を見ると急にお買い得に見えてくるので不思議です…。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
あざみ野 10.4分 6,869万円324万円
たまプラーザ5.1分7,687万円362万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

管理費、修繕費は未発表です。

評価のポイント

自分の心に正直に言うならば、前回の記事にもまとめた通り、私はこの立地にはネガティブです。いたって普通のファミリーマンションなのに、いくらなんでも周囲がうるさすぎないすか…。いっそ高級志向のタワマンでもぶっ建てて住民専用ペデストリアンデッキで駅に直結、ドレッセタワー青葉荏田北フロントここにありくらいやってくれれば、庶民派ファミリーマンション至上主義の当サイトの調査対象から外れるし、タワマン好きな方々が独自の視点から評価してくださると思うのですが。

個人的な思いは脇に置いて、当物件の周辺を見渡しますと、既に考察した通りあざみ野駅は別格。ここは江田駅、市が尾駅の物件と比較するのが妥当です。ところが、このエリアの物件は、インプレスト青葉荏田は竣工後3年経ってようやく完売が見えるかという苦境。プロスタイル市ヶ尾は竣工したばかりですが、少なくとも2割程度の住戸は未契約の模様。本稿では触れなかったパークホームズ市が尾荏田西も、 市が尾駅徒歩10分の高台という点が不利に働いたのか、竣工後8か月が経過しても完売に至らずという状況です。

このように冷静に見ていくと、当物件は取り立てて人気があるエリアでもなく、周囲の騒がしい環境と併せて考えればちょっと推しにくいですね…。価格情報に加え、設備仕様がもう少し明らかになるまでは情報収集に徹するという姿勢で良いのではないでしょうか。

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