【新発表】ドレッセ港北ニュータウン中川:東急参戦! 新築ラッシュの中川に嵐を巻き起こせ!

目次

基本情報

ドレッセ港北ニュータウン中川https://d-nakagawa.com/
キャッチコピーFor Your Precious Days
家族のしあわせをはぐくむ、ときめきの丘へ。
売主東急株式会社
総戸数/階層62戸/地上7階建
間取り/専有面積2LDK~3LDK/60.47 m2〜79.92 m2
住所横浜市都筑区中川一丁目28番28(地番)他3筆
駅距離(目安)横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅(徒歩6分)
竣工時期(目安) 2023年1月下旬
予定販売価格N/A

噂の中川ってどんなところ?

当サイトが最近力を入れて噂している港北ニュータウンの中川エリア。自作自演の噂ってそれ噂じゃないでしょというツッコミはさておいて、足しげく通ううちに愛着すら湧いてきたこの街のことを少し語らせてください。

実は私、中川駅を初めて訪ねた日は雨で、しかも2番出口から出たたため、街に出ていきなりパチンコ店に遭遇。そそり立つビル群が路地に薄暗い影を落とし、歩道橋のたもとにはポイ捨てされた吸い殻。そして、見てください。この写真は、駅前の交番(都筑警察署中川駅前交番)と、その脇にある階段です。どうです? 何に見えますか?

中川駅前の風景
中川駅前の風景

そうですとも! たとえあなたが名探偵ではなくても、「なんなんだこの街は。交番のそばの階段にまで落書き? ガッカリだよ!」と反射的に思ったりなんかしない…です、か…?

ところがこの絵、地域の人たちが描いたアートなのです!

なんたること! とんだ失態ですよ、これは。そして、とんでもない損失です。もしあなたが、はまりぶねっとがごとき三流サイトの妄言を信じて「中川=残念な街」と思い込むようなことがあれば、中川の魅力ある新築までをも過小評価してしまう可能性があります!

これはいけません! 卑しくも「はまりぶマイスター」なんぞと名乗っているわけですから、横浜市内に関してはできる限り正確な情報をお伝えしなくては。今度の失態は十分に反省し、皆様に有益な情報をお伝えできるよう鋭意努力いたします。ちなみにですが、こちらの絵ももちろん階段アート。中川駅1番出口を出てすぐのところにありますよ。

中川駅前の風景
中川駅前の階段アート

さて、気を取り直して中川駅ですが、電車のアクセスは横浜市営地下鉄ブルーラインのみ。人気のセンター南/センター北とあざみ野のちょうど中間です。

横浜市営地下鉄の路線図
横浜市交通局のサイト(https://navi.hamabus.city.yokohama.lg.jp/koutuu/pc/map/Top?window=trainRailMap)より引用、一部改変

横浜勤務の方であればブルーライン一本で横浜駅に出られる上に、セン南/セン北やあざみ野、たまプラーザ(東急田園都市線)などのブランド地区とは違って相場も比較的落ち着くエリア。住まい探しに予算は極めて重要な要素ですので、より多くの方にとって現実的な値段になるなら歓迎すべきでしょう。

ただし、中川は駅南に大きな住宅展示場があり、戸建て派にも人気の街です。ここでマンションとなると、戸建てでは実現が難しい駅近立地と最新の便利設備を求めたくなるのではないでしょうか。ただ今、マンションの新築ラッシュを迎えている中川で、お眼鏡に叶う物件があるか探っていきましょう!

では、謹んで立地を見せていただくことにして

前フリが長くなりましたが、そろそろ東急さんの新築ドレッセ港北ニュータウン中川の立地を見て行くことにしましょう。当物件が気になる方は、きっとライバルの様子も確認したいでしょうから、物件公式サイトより引用した案内図に周囲の新築を書き込んでみました。

ドレッセ港北ニュータウン中川マップ
物件公式サイト(https://d-nakagawa.com/accessmap.html)より引用、当サイトにてリサイズ、一部追記

中川駅周辺に丸印が3つ。まったく同じ通り沿いに、3棟の新築マンションが建設中となっています。山田建設さんのミオカステーロ港北中川III(26戸)とミオカステーロ港北中川IV(25戸)、そして三井不動産レジデンシャルさんの(仮称)横浜市都筑区中川一丁目計画(56戸)です。これらはいずれも駅徒歩3分圏内にあり、便利な買い物スポットもすぐそばにあります。中川は地下鉄の駅なので、エキチカでも電車の騒音問題と無縁である点もポイントが高いですね!

一方、本稿の主役ドレッセは駅徒歩6分の立地。駅距離ではわずかな差ですが、周囲には急に何もなくなって、住宅や事務所、駐車場、空地などに変わります。お店といえば、物件前の階段を降りたところにネイルサロンがあるくらいでしょうか。また、地図では高低差が分かりませんが、当物件の敷地は北側で接道する日吉元石川線と西側で接道する牛久保中川線よりも高地にあり、典型的なひな壇です。これは写真を見れば一目瞭然なので、以下をご覧ください。

こちらは物件西側の牛久保中川線を挟んで反対側から撮影した写真です。物件から牛久保中川線に降りるには階段になっているのがお分かりいただけるでしょう。物件西側(写真の手前側)には港北ニュータウンサントゥール中川の高層マンション群と駐車場がありますが、当物件はこの高台立地なので前建の影響がほとんどなく、良好な眺望と陽射しを確保できます。

ドレッセ港北ニュータウン中川建設地
物件西側より撮影

続いて、物件北西側の中川交差点から撮影した当物件の敷地をご覧いただきましょう。日吉元石川線に対しても、当物件は相当高い位置にあることが分かりますね。

ドレッセ港北ニュータウン中川建設地
物件北西側の中川交差点より撮影

実は、ここでは通常とは逆のことが起こっていて、エキチカ物件のライバルたちは電車や車の騒音がない静かな環境。より駅遠ポジションの当物件は幹線道路の影響を受ける環境にあります。ただし、この点ではひな壇が威力を発揮してくれて、日吉元石川線に対しては8メートルほど下駄を履いています。8メートルといえば大雑把にいってマンションの3階相当の高さがありますので、当物件の1階=4階相当の高さと考えれば良いでしょう。音の感じ方は人によるので一概には言えませんが、中層階以上のお部屋ならば騒音もだいぶ軽減されるのではないでしょうか。

そういえば、この中川交差点には第4のライバル、プレディアあざみ野(54戸)のモデルルームがあります。ここから日吉元石川線をあざみ野駅の方に下って行けば、3分ほどで物件建設地に到着します。この物件は中川駅徒歩10分とさらなる駅遠となりますが、あざみ野駅までは下りで15分。傾斜地でもあり、立地をアピールすることが難しいのですが、価格勝負をしているのでお値段はお安くなっています。

プレディアあざみ野モデルルーム
プレディアあざみ野モデルルームの外観

現地まではフラットアプローチ

ところで、当物件の敷地についてひな壇だの高台だの書きましたので徒歩アクセスが心配になる方もいらっしゃると思います。しかし、幸いにも、中川駅から当物件までは坂道もなくフラットアプローチですので、以下の写真で説明させてください。

ドレッセ港北ニュータウン中川アクセス
①2番出口を左折、②突き当りを右折して3番目の交差点を左折、③コインパーキング横の路地に入り、④直進してゴール

まずは、①中川駅2番出口を左折して通りを直進します。②路地の突き当りを右に曲がり、3番目の交差点を左折します。ここから先は住宅街となり、商業施設はほぼ姿を消します。③少し進むとコインパーキングが見えますので、マンションとの間の路地を進みます。④そのまま直進すれば物件のエントランスです。

④の写真がだいぶ森森していますが、写真左手奥には2階建ての事務所があります。写真右側の高台は、現状では空地です。また、この写真では分かりませんが、物件の東側の土地には戸建て(6戸)が建設中となっていました。周囲に何もない環境ですが、前向きに捉えられられると良いと思います。だいたい、駅徒歩6分と、距離的には不満が出るような立地ではないですからね。

これが噂の全体プラン

現地への道のりも確認しましたので、今度は公式サイトの図を使いつつ物件の全体像を確認していきたいと思います。

ドレッセ港北ニュータウン中川全体プラン
物件公式サイト(https://d-nakagawa.com/design.html)より引用、当サイトにて一部追記

上図で言えば右側が南で、中川駅から来る場合には南からのアプローチになります。先ほどご紹介した徒歩ルートは図中段の右端から物件の敷地に接道しているコースです。この図を見れば明らかですが、多くのお部屋が西向きです。これまでご説明した通り、当物件の敷地はひな壇なので北側と西側の眺望が完全に開けます。ならば北よりは西に向けた方が良いに決まっていますので、この配置になるのは当然でしょう。数は少ないながらも、南向き住戸も造られます(ちょっとお高くなりそうですが…)。

共用部は総戸数を考えれば贅沢な感じで、お庭が二か所と遊歩道。物件東側に飛び出した「HANAREテラス」も大変気になるのですが、今のところ公式には防災倉庫という説明しかありません。それなら普通は「防災倉庫」と記載するはずなので、洒落た名前を付けるからには共用ラウンジやワークスペースなどが設けられそうな気もします。ここは続報に期待しましょう。

駐車場は上図ではCの部分で、30台との説明がありました。このイラストの面積しかないとすれば、ここは機械式駐車場がメインになりそうです。

間取りをチェック!

だいぶ情報が多くなってきたので、間取りを一つだけご紹介したいと思います。現時点では詳しい設備仕様が不明ですから、まずはざっと見ておくだけで構わないでしょう。

C type

3LDK、72.10 m2のCタイプです。西向きの中住戸ですので、まさに当物件の主力となる間取りです。

ドレッセ港北ニュータウン中川Cタイプ
物件公式サイト(https://d-nakagawa.com/plan.html)より引用、当サイトにて一部追記

間取りには記載がありませんが、玄関が共用廊下から引っ込んでいるので、アルコーブが設けられています。プライバシーの保護に貢献しますので、歓迎できる仕様です。

横型リビングを採用した住戸なので、大きな掃き出し窓から陽が差してとても明るい空間になります。柱も部屋の外に出されているので、お部屋の形もきれいですね。12.1畳のリビングですので、ゆとりは十分にあるでしょう。ただし、中住戸ですので洋室(3)が行燈部屋(窓なし部屋)になるのが弱点です。これは好き嫌いが分かれやすいところ。

主寝室となるだろう洋室(1)は6.5畳と余裕があり、奥行きが深いウォークインクローゼットがあります。洋室(2)は下足入れとクローゼットの影響で縦長になっていますので、5.1畳の表記に比べて使いにくいかも知れません。家具のレイアウトに一工夫必要ですね。

ただし収納は配慮されていて、廊下に納戸と物入、リビングにも細長い物入が付き、キッチン周りも吊戸棚や物入がしっかり設けられています。今時のマンションなので食洗機は標準装備になるはずですが、ディスポーザーは微妙なラインです。通常、この戸数だとスキップされますが、東急さんは総戸数61戸のドレッセ十日市場レジデンスにディスポーザーを導入した実績があるので、当物件も何とか頑張っていただければ!

洗面化粧室は洗濯機上部に吊戸棚も付き、リネン庫も余裕がありそう。見た目は良い感じですね。浴室は1418(1.4 m×1.8 m)ですので、70 m2台のお部屋であれば標準的な大きさです。

トイレは手洗いカウンターらしきものが描かれています。良い仕様を期待してもいいのでしょうか。

なお、バルコニーにはスロップシンクが付きます! 洗い物やガーデニングに、上手く活用したいですね。

予定販売価格

現在のところ当物件の販売価格については情報がありません。同じ中川エリアの新築と比較してみましょう。下表は駅距離に並んでいるので、当物件は3番目です。

項目中川一丁目計画ミオカステーロIIIドレッセ港北NTプレディア
総戸数/階層56戸/6階建て26戸/7階建て62戸/7階建て54戸/7階建て
駅距離徒歩約1分徒歩2分徒歩6分徒歩10分
間取りN/A2LDK+S~4LDK2LDK~3LDK2LDK~3LDK
専有面積N/A65.85 m2~91.56 m260.47 m2~79.92 m257.48 m2~72.66 m2
平均面積N/A78 m2台(*1)N/A66 m2台(*2)
平均価格N/A6,100万円台(*1)N/A4,700万円台(*2)
平均坪単価N/A250万円台(*1)N/A230万円台(*2)
竣工22年9月下旬21年12月下旬23年1月下旬22年2月下旬
(*1)https://www.manen.jp/mansion/110605、(*2)https://www.manen.jp/mansion/110717

この中では最高額となるだろう三井さんの(仮称)横浜市都筑区中川一丁目計画がトップバッターです。残念ながら公式サイトもなくほぼ何も分かりませんが、建設計画を参照するに、お部屋のサイズ感はミオカステーロ港北中川IIIと同等程度と推察されます。よって、ミオカステーロより高額か…、と思っておけば良いでしょう。

そのミオカステーロですが、中川駅徒歩2分の好立地でありながら平均坪単価は250万円台。見た目にはお値打ち感もあるのですが、専有面積が広い贅沢なプランが多く、販売価格はお高くなっています。好条件の3LDKのお部屋はなんと7,000万円台。これはなかなかのお値段ですよ…!

なお、ミオカステーロ港北中川IVは公式サイトがないので省きましたが、敷地面積、方角、階層、戸数とどれをとってもIIIとほぼ同じなので、お値段も同等程度と見て良いと思います。

この中では最も駅遠となるプレディアあざみ野ですが、坂道アプローチ、物件の周囲に便利な商業施設がない、小学校も激しく遠い(徒歩17分!)と諸々の弱点があります。プレディアはこの点を考慮した値付けになっており、平均坪単価は230万円台とだいぶお求めやすい金額になっています。こちらは第2期販売まで終了しており、これから第3期販売が始まります。立地的に押しが弱いのですが、中川・あざみ野が気になるならチェックすることを勧めますよ。何かと勉強になりますので。

さて、当物件。価格と設備が判明していない状況ですが、2LDK~3LDKの間取りで専有面積60.47 m2~79.92 m2、7割以上の住戸が70 m2台とアナウンスされています。ミオカステーロとプレディアの間を取って平均坪単価240万円台で良いなら、70 m2のお部屋のお値段は5,100万円~5,300万円程度になりますが、ミオカステーロよりも小振りな部屋が多いはずなので、平均坪単価が上がるのが普通だと思います。ということで、5,000万円台中盤を意識する方が正解に近づくはずですが、7,000万円台とか出しちゃうライバルに比べると、目に優しくはなりますね!

ランニングコスト

管理費・修繕費は未発表です。駐車場は30台で設置率48%。駅至近のミオカステーロ港北中川IIIや(仮称)横浜市都筑区中川一丁目計画の場合は20%程度でしたので、これらに比べれば余裕があります。中川周辺は大型店舗がなく、ショッピングや娯楽は外に求めることになるので、車があれば便利でしょう。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
インターネットN/A
駐車場N/A30台
バイク置場N/A4台
駐輪場N/A93台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

駅近物件が同時期に複数登場する中川エリア。普通なら駅徒歩6分は好立地と呼べる距離ですが、ライバルと比較すると駅遠になるのだから驚きです。当物件は23年1月の竣工予定ですが、今年11月には販売を開始する模様。早め早めに動いて完売を目指したいという意図だと読むと、それだけ駅近のライバルが手強いと思っているのでしょう。しかし、駅距離でライバルに勝てない場合は設備をグレードアップして対抗するのが常套手段ですが、東急さん、設備は期待してよろしいでしょうか! 設備仕様の公開をお待ちしております。

陽射しについては様々な考え方があるので一概には言えませんが、私はいろいろな方角を経験した結果として南向きを推したい人間です。当物件には少数ながら南向きがあり、また西向き住戸でも南向きの窓が付く角部屋もありますので、この辺りのお値段が気になりますね。ただ、当物件の場合は西向きの眺望が相当良いはずなので、西向きも好意的に捉えられる可能性は十分あると思います。

当物件、販売開始は11月下旬とのことです。現在、公式サイトで物件エントリーの受付が始まっていますので、気になる方はぜひエントリーしておきましょう!

しかしこれで…、中川の新築はだいぶ情報公開が進んで来ましたね。今後、三井さんの(仮称)横浜市都筑区中川一丁目計画の公式サイトがオープンになればいよいよ決戦となります。三井さんの発表が待ち遠しい方は、以下の関連記事からぜひ当サイトの速報をご覧ください。今分かる範囲で最大限の情報をまとめていますので、何かの参考になると思います!

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