【新発表】ドレッセ横浜十日市場レジデンス:新章開幕! 東急が送る小規模邸の実力を見よ

目次

基本情報

ドレッセ横浜十日市場レジデンスhttps://d-tokaichiba.com/
キャッチコピーPRIVATE & PREMIUM
売主東急
総戸数/階層61戸/地上5階建て・地下1階建て
間取り/専有面積3LDK~4LDK/68.46m2~90.10 m2
住所横浜市緑区十日市場町894-3(地番)ほか8筆
駅距離JR「十日市場」駅(徒歩5分)
竣工時期2022年10月中旬
予定販売価格/最多価格帯3,900万円台~6,800万円台/4,500万円台

この横浜に、未来を変える力が集まる。

近年脚光を浴びている十日市場エリアですが、駅北東側に徒歩5分という近距離に東急グループが手掛ける総戸数61戸の小規模邸、ドレッセ横浜十日市場レジデンスの建設が進んでいます。この物件が出ることは以前から知っていたのですが、中身が全然分からず静観していました。が! いよいよ情報が入り始めましたので、現地調査とともにお知らせしていきたいと思います。

ちなみに、「この横浜に、未来を変える力が集まる。」は、東急さんが2019年に送り出した311戸の大規模マンション、ドレッセ横浜十日市場のキャッチコピーです。立地も設備も良く、お値段も優しかったので話題になり、300邸を超える大容量でありながら見事完売しました。お尻に「レジデンス」が付いた当物件は61戸と小規模ですが、前回に負けず人気になるでしょうか?

前回とは一味違う駅近なのだよ

近年の十日市場は新築案件が目白押しで、ドレッセ横浜十日市場(19年8月竣工、311戸)、ブランズ横浜十日市場(21年1月竣工、65戸)、グレーシア横浜十日市場(23年3月上旬竣工予定、256戸)と魅力ある物件が立て続けに発表されています。当物件はグレーシアに先んじて22年10月中旬に竣工予定。ところが、当物件の立地は十日市場駅の北側。南側の小高い丘に建つ前3者とは明らかな違いがあります。

ドレッセ横浜十日市場レジデンスマップ
物件公式サイト(https://d-tokaichiba.com/map)より引用

ネガティブな情報も有用なので遠慮なく書きますが、十日市場駅北側は悲しいほど何もありません。スーパーや銀行、病院はもちろん、通学区の小学校、中学校も軒並み駅南側。当物件から小中学校への距離は1 kmもあるので、ファミリーに手放しでお勧めできないところが残念です。

下図左は物件公式サイトから引用したものですが、なるほど、当物件は住宅街と市街化調整地域の境目に完成する予定です。この市街化調整地域ですが、本当に緑がいっぱい。下図右は物件から道路を挟んで北側の景色ですが、白帽をかぶった子供たちが水田の中で授業を受けていました。実に牧歌的ですね。

ドレッセ横浜十日市場レジデンスの立地
左)https://d-tokaichiba.com/location、右)物件北側に広がる水田

現場を見てみよう

上に述べた通りですが、物件建設地の写真も見てみましょう。

ドレッセ横浜十日市場レジデンスの建設地
物件建設地

物件南西側(すなわち、十日市場駅側)から物件を見下ろすように撮影したものですが、この写真からもお分かりになるように、物件北側(写真では上側)には緑溢れる土地が広がっています。さらに、道路を見ていただくと明らかに傾斜している様子が分かるでしょう。かなりキツイ坂とまでは言いませんが、十日市場駅北口との往復ルートが坂道になるので、毎日通勤で使うとなるとあまり嬉しくはないですね。

当物件は駅徒歩5分!がアピールポイントの一つですが、この力強いフレーズとは裏腹に立地は弱いと申し上げましょう。せっかくの駅近なのに、ままならないものですねぇ。

間取をチェック!

まぁしかし! 立地が弱いなら設備と価格で押せば良いのです。正攻法で行きましょう、正攻法で! 現段階では設備の情報が断片的にしか分かりませんが、判明している情報を基に出来る限りレビューしていきたいと思います。

A type

まずは68.46 m2の3LDKのA1タイプ。開放面は東向き。入室しようとして目に付くのはアルコーブの文字。おお、確かに玄関前に共用廊下とは区別できる空間がありますね! 開閉扉で廊下と住戸を仕切るポーチほどではありませんが、アルコーブも住戸前の空間のプライベート感を演出してくれます。

ドレッセ横浜十日市場レジデンスAタイプ
物件公式サイト(https://d-tokaichiba.com/plan)より引用

幸先の良いスタートですが、お部屋自体はよくある田の字型です。ですが、なんと柱がすべて部屋の外に出されているので、いずれの部屋も形がきれいです。リビングは11畳ですが、洋室(3)との間のウォールドアを取り払えば大きな空間を創ることもできます。

当物件の目玉は、洋室(3)からアクセスできる「マルチステーション」。売主の説明によれば、可動棚で空間を自在にアレンジできるので、テレワークスペースにしたり、シアター設備を置いたリフレッシュスペースにしたり、ミシンなどを置くホビールームにしたりと、アイディア次第でいろいろできる…のだそう。…うぅむ、本当かなぁ。スペース的には2畳くらいしかなさそうだが…。想像力が貧困な私が住んだら、結局収納になるような気がする…。

気を取り直して、収納を見て回りましょう。洋室(1)にはウォークインクローゼットがありますが、なぜ入口が斜めに切られているのだ…? アルコーブを作ったために室内空間が狭くなり、収納にしわ寄せが行ったのだとすると残念なものがあります。洋室(2)は収納力がほとんどないですね。ぐぬぬ…、こうなるとやっぱり、マルチステーションの使い道は収納一択かなぁ。

おいおい…と思ったところで、キッチンの仕様を見ると萎んでいた期待感が復活します。なんとこの戸数でディスポーザーが付いている! もちろん食洗機も付き、ソフトクローズ機能やお手入れ簡単フラットタイプのレンジフードなど、ここは嬉しい設備が集まっています。

浴室は1418(1.4 m×1.8 m)。詳しい仕様は分かりませんが、この専有面積の部屋であれば広さは十分です。

トイレの仕様も不明ですが、手洗いカウンターはなさそうですね。すると、コストダウン感があるタンクトイレになる可能性もあります。情報が入り次第追記したいと思います。

G3 type

続いては3LDKのG3タイプ。先ほどのA1タイプよりも少し大きくなっています。ちなみにこちらもアルコーブ付きです!

ドレッセ横浜十日市場レジデンスG3タイプ
物件公式サイト(https://d-tokaichiba.com/plan)より引用

横型リビングを採用しているため、12畳のリビングには大きな窓が付き、とても明るい空間が出現します。ただし、その影響で洋室(3)が行燈部屋(窓なし部屋)になってしまいます。最近の中部屋は、縦型リビングを採用して行燈部屋が出ないようにすることが多くなっていると思います。

A1タイプよりも大きさにゆとりがある分、各部屋の収納が改善されています。洋室(2)もクローゼットが大きくなりました。

キッチンのカウンターが洋室(3)の方を向いていますが、これはキッチンからもパウダールームに入室できるように動線が確保されているためです。キッチンは3.7畳というゆとりのプラン。バックカウンターのスペースも十分にありそうなので、使い勝手は良さそうです。

K type

最後は85 m2と大ぶりな4LDKのKタイプ。アルコーブも備えつつ、角部屋なので全部屋に窓が付きます。やったぜ!

ドレッセ横浜十日市場レジデンスKタイプ
物件公式サイト(https://d-tokaichiba.com/plan)より引用

さすがに80 m2台中盤の大きさは伊達ではなく、4LDKなのにリビングは14畳も確保されています。洋室(2)と(4)の間に目玉の「マルチステーション」がありますが、この2部屋はマルチステーション以外に収納がないので、結局ウォークスルークローゼット的な使われ方をすると思われます。いや、私の想像力が乏しいのが問題なのか。アイディアいっぱいの方ならもっと上手く使えるかも…。

このほか、洋室(3)のクローゼットがやけに小さい点が気になりますね。また、浴室も1418(1.4 m×1.8 m)。80 m2台中盤の部屋ならもう一回り大きい浴室がいいよなぁとか思ったり…。後は細かい設備仕様を見ながら判断したいですね。

販売予定価格

販売予定価格として3,900万円台~6,800万円台、予定最多価格帯は4,500万円台とアナウンスされています。坪単価では最安ケースで190万円台、最高額は250万円台ですかね。当物件は70 m2を超える部屋が主力のはずですので、平均坪単価は210万円前後でしょうか。

ふむ、数字の精度はともかく、先発組のドレッセ横浜十日市場やブランズ横浜十日市場よりはやや高く、直接のライバルとなるグレーシア横浜十日市場(※平均坪単価230万円台という噂あり)よりは安いレンジに収まりそうです。グレーシアは立地が強烈に良いので、まともにぶつかったら勝負になりません。まず価格で優勢を取り、設備でも差を付けたいところ…!

周辺エリアの相場

十日市場は横浜市内では相場がかなり優しいエリアです。とはいえ、当物件やグレーシア横浜十日市場の情報を見ると、徐々に値上がりしてきているように感じます。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
十日市場7.0分4,326万円204万円
長津田5.1分5,176万円244万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。共用のインターネットがありますが、お値段は不明です。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
インターネットN/A
平置駐車場N/A3台
機械式駐車場N/A25台
バイク置場N/A2台
駐輪場N/A80台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

もう少し情報が入ってから最終的な評価を下したいですが、当物件にはグレーシア横浜十日市場が強大なライバルとして立ちはだかります。数字上は同じ駅徒歩5分ですが、グレーシアは生活に便利なスポットが集中する駅南、当物件は何もない駅北なので、立地では戦えません。もし販売価格に大差がないとすれば、設備とランニングコストがカギを握りそうです。

当物件は私の大好きな便利設備であるディスポーザーをこの戸数で備えてくれた点では評価が高いです。管理費・修繕費はどの程度に落ち着くでしょうか。一方のグレーシアは共用部がメチャクチャ豪華なので、その分がランニングコストに跳ね返る懸念があります。両者とも細かい数字はまもなく明らかになりますので、この辺りの差を注視して行きましょう!

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