【新発表】デュオヒルズ戸塚:四半世紀ぶりに新築登場!? スカイビュー×グリーンビューの高台物件とは 

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基本情報

デュオヒルズ戸塚https://www.hoo-sumai.com/duohills/totsuka/
キャッチコピー丘の上。空の中。緑の隣。
売主株式会社フージャースコーポレーション
総戸数/階層46戸/地上6階建
間取り/専有面積2LDK~4LDK/52.17 m2〜84.96 m2
住所横浜市戸塚区矢部町771番の1の一部
駅距離(目安)JR「戸塚」駅(徒歩11分)
横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅(徒歩11分)
竣工時期(目安) 2023年2月下旬
予定販売価格N/A

なぜこの立地を選んだのだろう?

当サイトで最近存在感を増している戸塚区。JR戸塚駅徒歩11分の立地に、フージャースコーポレーションさんの新築、総戸数46戸のデュオヒルズ戸塚が登場します。地図だけ見れば、なんだってこの駅遠×高台立地に借地権付きマンションを建てるのだと思うわけですが、とにかく中身を覗いてみることにしましょう。

デュオヒルズ戸塚マップ
物件公式サイト(https://www.hoo-sumai.com/duohills/totsuka/map/index.html)より引用、当サイトにて一部追記

ぐぬぬ、「駅徒歩11分」の数字はどこへ行ったというくらい、物件の周囲は空白地帯。いったい、最寄りのスーパーはどこにあるのだ。というか、コンビニでもいいから近いのを教えて!

ないものは仕方がないので、もう一度当物件の素性を振り返ってみると、2LDK~4LDKの間取りで、最大の専有面積は80 m2台半ば。ということは、分類すればやっぱりファミリーマンションになりますが、そうなると上図に重大な情報が不足しています。何だかお分かりですか? そうです、小学校が見当たりません

通常、ファミリーマンションの現地案内図を作る場合は、物件、最寄駅、小学校(+保育園、幼稚園)、スーパー・コンビニは最低限表示します。ところが、当物件の指定学区の「横浜市立矢部小学校」は、物件の西側を通る国道1号を渡って向こう側。小学校まで含めた現地図を作ると文字が細かくなりすぎるため省いたのだと思いますが、物件からの距離はおよそ1.5キロ。大人の足で約20分かかりますので、子供にはなかなか大変です。

しかしながら、当物件の売主は立地の弱さを隠す様子は毛ほどにもなく、むしろご丁寧に「GoogleMapで見る」という選択肢を現地図に付けています。これをクリックするとGoogleマップに移行し、物件の所在地が直接表示されます。私なんぞはこの何気ないところに潔さを感じるのですが、つまり、こんな厳しい立地にマンションを建てているのに、イラストや写真で飾り立てた地図を使わず、どうぞ現地をご覧くださいと言っているわけです。

そんなバカな。もしかしてすごくいい環境だったりするんじゃないだろうね?

フフフ…、いいでしょう。そこまで言うなら仕方ない。この私、「はまりぶマイスター」自らが現場に出陣しようじゃないですか!

路地を歩けばいろいろな発見があるのだ

先に苦情を言いますが、やっぱり地図の作り方が良くないですよ、これは。当物件の近所にはスーパーの類がないので、少なくとも最寄りのコンビニくらいは示すべきですが、そのコンビニが地図の範囲外になっています。もう仕方がないので、例によってこの私が、真面目なんだかズボラなんだか分からないオリジナルの案内図を作成しました。ご覧ください!

デュオヒルズ戸塚マップ
物件公式サイト(https://www.hoo-sumai.com/duohills/totsuka/map/index.html)を基に当サイト作成

小学校とコンビニが空白地帯に浮かんでいますが、当サイトではよくある現象ですので気にしないでください。小学校は物件の近所に国道1号を横断できる箇所がなく、北の方をぐるりと迂回する必要があります。

また、図右上端に戸塚エリアで販売中の大型マンション、総戸数439戸のルネ横浜戸塚の位置を書き込みました。こちらのマンションは充実の共用部とイオンスタイル戸塚隣接という利便性が光り、ご予算4,000万円台の方にはイチ推しでしたが、21年9月頭の時点で間もなく完売というところまで来ています。

さて、当物件の方に話を戻して、最寄りのコンビニはセブンイレブン横浜矢部店です。以下の写真の通り、20年6月にできたばかりの賃貸マンションkan-non-doの1階に入居しています。

セブンイレブン横浜矢部店
セブンイレブン横浜矢部店

良い機会なので、このコンビニから物件への徒歩ルートを写真付きでご紹介しましょう。おそらくこんな労力に見合わないレポートを大真面目に掲載しているサイトは横浜広しと言えども「はまりぶねっと」くらいのものですが、実際に街を歩くのは無駄ではありません。いろいろな発見があるものですよ!

デュオヒルズ戸塚アクセス
①コンビニ前の路地を直進、②ファミリーマンション前を通過、③T字路を右折し、雲林寺前を左折、④坂の上がゴール

ではコンビニで買い物を終えたと仮定して、①住宅街の路地に進入していきます。一見して古い民家が多いですが、②ほんの1~2分歩くと、どうしたことかマンションやアパートの姿もたくさん目に付くようになります。マンションの方は1980年代~90年代の物件ばかりですが、予想に反して人口が多いためか、子供を含めて多くの方とすれ違いました。ちょうど、子連れの家族が近所に住む祖母と思しき方と別れるところに出くわしましたので、この辺りでマンションを造るのは地元の方の住み替え需要を狙う意図もあるのかも知れません。

そうだ、そうだぞ。そうしてみると、当物件の立地をしげしげと見ていた先客のおじいさんもご近所さんに違いないし、最新設備で武装したマンションって案外需要があるのかも…? おそらく当物件は、この界隈では四半世紀ぶりに登場する新築ファミリーマンションであるはずです。しかし、立地は駅遠×高台で不便なので、住み替え需要狙いだとしてもそんな何部屋も捌けるはずがないかな…。

脱線しましたが話を元に戻して、②の路地を進むと③ほぼ十字路なT字路に出くわします。ここを右折すると彼方に雲林寺が見えますが、この辺りから徐々に上りになります。雲林寺を右手に見て歩くといよいよ最終コーナーにかかり、④一気に勾配を増した道の彼方に物件が見えます!

その敷地ですが、これでどうだ!

デュオヒルズ戸塚建設地
デュオヒルズ戸塚建設地(敷地西側からの眺め)

ヒルトップではないのですが十分に高台になるので、物件の敷地から戸塚の街並みが見えます。視界を遮る前建もないし、眺望は相当優秀です。「丘の上。空の中。緑の隣。」のキャッチコピーに偽りなし! もっとも、周囲にめぼしい物がない高台に建設するんですから、眺望くらい優れていないと割に合わないって言われればその通りなのですが。

方角について少し補足しますが、上の写真左側の緑が多い方が北、写真の上側が東です。当物件は南向きのA棟と東向きのB棟の2棟構成ですが、東向き”スカイビュー”という説明がありました。なるほど、確かにスカイビュゥゥな感じです。うむ。

間取りをチェック!

現時点では詳しい設備仕様が不明ですが、どんなお部屋があるのか覗いてみましょう。

C type

3LDK、68.87 m2のCタイプ。南向きは”グリーンビュー”という触れ込みです。シティビューでも良い気がしますが、物件のコンセプト的には開放感や緑の豊かさを強調したいようですね。

デュオヒルズ戸塚Cタイプ
物件公式サイト(https://www.hoo-sumai.com/duohills/totsuka/plan/index.html)より引用、当サイトにて一部追記

玄関が共用廊下から引っ込んだ位置にありますので、表記はありませんがアルコーブが設けられています。これだけでも十分にプライバシーを守れそうですが、クランクインタイプの廊下なので外から室内を覗かれる気遣いがありません。

そして驚くことに、リビングと洋室の形が大変にきれいです。柱をできる限り屋外に出しているので、居住性はとても良さそうです。バルコニーの一部がRe: Roomという2.5畳の小部屋になっていますが、コーナーサッシのような様相です。この部屋についてはまだ説明がありませんので、情報が更新されたらお知らせしたいと思います。

居室の空間を広げた影響で収納力がやや弱く、たとえば洋室(3)のクロゼットや洗面室のリネン庫が小さくなっています。特に洗面室の方は洗濯機上部に吊戸棚も付かないので、収納が不足しそうですね。また、キッチンもシンク上の吊戸棚がありませんでした。

キッチンや浴室、トイレ等の詳しい設備はまだ公表されていないので、続報を待ちましょう。ディスポーザーは無理でも食洗機が付くとありがたいですが、どうでしょうか。

G type

続いては東向き”スカイビュー”のGタイプ。75.89 m2です。

デュオヒルズ戸塚Gタイプ
物件公式サイト(https://www.hoo-sumai.com/duohills/totsuka/plan/index.html)より引用、当サイトにて一部追記

先ほどとは打って変わって普通の玄関ですが、相変わらずお部屋の形が大変きれいです。居住性には相当こだわりがあるのかも知れません。この間取りのウリは”家事ラク動線”ということで、キッチンと洗面室のアクセスがとても近くなっています。

Cタイプに比べてお部屋のサイズが大きくなったため、収納力は大幅にアップしています。さっきまで申し訳程度の大きさしかなかった洋室(3)のクロゼットが、なんとも贅沢なサイズに変更されました。ただ、相変わらずキッチンや洗面室の収納に課題があるので、この辺りは工夫が必要だろうと思います。

予定販売価格

現在のところ価格は未発表です。当物件は、通常の物件とは違って土地が自分の物にならない「借地権付きマンション」です。管理費や修繕費の他に地代を払う必要がありますが、その分、物件の販売価格や固定資産税等が割安になるメリットもあるとされています。当物件に設定されている旧借地権は、たまに遭遇する定期借地権付きマンションとは違って借主側の権利が強いので影響は小さいなどとも言われますが、私はさほど知識があるわけではないのでこのくらいにしておきます。

いずれにせよ、駅遠×高台に加え、こうした特殊事情があるマンションですので、販売価格はかなり優しい金額になる可能性があります。ただし、その背景をよく理解した上で検討することが望ましいと思います。

ランニングコスト

管理費・修繕費は未発表です。他の物件ではあまりお目に掛からない「地代」という項目がありますが、これが借地権付きマンションであることを示しています。駐車場は23台で設置率50%。ミニバイク置場も8台。立地的に車やバイクが欲しいだろうということで、やや高めの設置率にしているようですね。一方、駐輪場は46台。1家に1台分しかないので、駐輪場不足に悩む可能性があります。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
地代N/A
インターネットN/A
駐車場N/A23台
ミニバイク置場N/A8台
駐輪場N/A46台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

所感

高台の路地を歩けば周囲は閑静な住宅街。「丘の上。空の中。緑の隣。」。このキャッチコピーが良く似合う当物件ですが、近所の雲林寺もこの機会にご紹介しておきましょう。木々に囲まれた小さなお寺ですが、この住宅街の中ではしっかりした存在感がありました。

雲林寺
雲林寺の境内

さて、当物件ですが、ある程度地縁のある方向けだと考えます。ファミリーで新生活を始める場合には、やはり普段の買い物や通勤通学にある程度便利な場所を求めた方が満足度が高いはずで、この立地では少々厳しいでしょう。また、ローンを組みにくいとか売却しにくいとかいろいろ指摘される借地権付きマンションでもありますので、こうした特殊事情を自分なりによく勉強する必要があると思います。

最近、当サイトでは、「横浜市にこれから登場するファミリーマンション」という趣旨の記事を公開しましたが、戸塚区には2023年~25年にかけて大規模マンションが相次いで登場します。これらの物件も駅遠なので立地に弱点がありますが、大型物件ならではの共用部や便利設備を期待できます。当物件に比べれば地縁がなくても検討しやすいと思いますので、戸塚区で住まいをお探しの方は後続の物件の情報も集めることをお勧めします!

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