【完売】エクセレントシティ青葉台II ザ・パーク：木漏れ日に包まれる青葉台の住まい

完売御礼

当物件は、21年7月21日時点で完売御礼となりました。

基本情報

エクセレントシティ青葉台II ザ・パーク	https://www.ex-ms.com/aobadai2/
キャッチコピー	PARK & STATION 駅近、公園前
売主	新日本建設
総戸数/階層	29戸/地上6階建
間取り/専有面積	2LDK～4LDK/56.60 m2～80.36 m2
住所	横浜市青葉区つつじが丘1-8（地番）
駅距離	東急田園都市線「青葉台」駅（徒歩6分）
竣工時期	2021年8月中旬
平均価格/平均坪単価(*1)	6,000万円台/290万円台

オシャレな青葉台エリア

横浜市の北西端に位置する青葉区ですが、市内では相場が荒ぶるエリアの一つです。しかし、これは横浜の物件ばかり見ている人間の感覚であって、都内の物件と比較される方にとってはそれほど強烈ではないかも知れません。考えてみれば、青葉台駅からの所要時間は、渋谷駅までは東急田園都市線の準急一本で約30分～40分。青葉台駅－横浜駅間も乗り換えありで約40分。こうなると都内勤務の方にも訴求できるわけで、青葉台駅で頒布している「スーモ新築マンション」が横浜・川崎・湘南版ではなく、首都圏版である理由も頷けます。

一路線しか利用できないと批判されそうですが、まぁそう言わずに青葉台駅周辺を覗いてみてください。7棟ものビルで構成される東急スクエアにはオシャレなお店がたくさん！　小ぎれいな街並みは治安が良く（パチンコ屋もなければパーフェクトなのですが）、子育て環境も整っています。元々は高級住宅街として発展したエリアですので、心にゆとりのある方が多いように思います。ただし、青葉台駅前を離れると途端に坂だらけとなるため、住みよい土地が限られてくるのが弱点ではあります。

さて、そんな青葉台エリアで建設工事が進んでいるのが新日本建設さんのエクセレントシティ青葉台II ザ・パーク。総戸数29戸の小規模マンションですが、駅距離は徒歩6分。青葉台駅から歩いてくると、厚木街道下のトンネルあたりで上り坂が始まるのですが、そこから物件までは徒歩3分。この程度であれば大抵の人は許容できるでしょう。

過去を振り返ると、売主は青葉台駅徒歩13分のエクセレントシティ青葉台ザ・スカイ（総戸数46戸）も販売していましたが、こちらは完全な坂道アクセス。売主自身もバス利用を勧めるほどの立地で、完売までには少々手を焼いたようです。当物件は立地がかなり良化しましたので、前回よりは万人向けですし、積極的に検討できると思います。

南東向きパークビュー！　優しい陽射しをいつまでも

当物件の特徴は全戸南東向き…だけではありません。なんと、物件前が公園です！　子供たちが集う公園なので近すぎない方が良いと思われる方もいらっしゃるかも知れませんが、基本的には歓迎すべき立地です。なぜなら公園が潰れて背の高い何かが建つ心配がないため、竣工当時の良好な陽射しを末永く期待することができるからです。

当物件の構成は西側から東側に向かってAタイプ～Fタイプ。さらにDタイプ～Eタイプの最上階部分にルーフバルコニー付きのGタイプがあります。物件の東側半分の正面が公園、西側半分の正面は道路になるので、どのポジションでも陽射しが良さそう。眺望については、物件南側に背の高い集合住宅があるので、Aタイプに近い側の低層階は建物ビューになる可能性があります。

物件の北側が交通量の多い厚木街道（国道246号）になるため、この騒音は懸念材料ですね。後述しますが、売主は窓を二重サッシとして騒音対策を施しています。また、敷地は西側から東側に掛けて上りになる傾斜地となっています。

外観とエントランスはデザイナーさんが腕を振るっているので、かなり個性的です。これは好き嫌いがあるかも知れませんので、ぜひモデルルームでご確認ください。モデルルームは青葉台駅から徒歩5～6分。当物件の近所ですので、モデルルームを訪問がてらに現地を視察することもできますよ！

間取をチェック！

A type

それでは間取りを見て行きたいと思います。コチラは71.40 m²のAタイプ。Aタイプは、2階～5階が2LDK+S、6階のみ3LDK表記となります。最終期の販売は5階ですので、下図は2LDK+Sで表示しました。

角住戸なので俄然期待が高まりますが、まずは玄関にご注目。メーターボックスが目隠しの役割を果たしますので、外から部屋の中を覗かれる懸念がありません。当物件の北側は幹線道路なのでそもそも大して気にならないでしょうが、プライバシーは少しでも守れる方が良いに決まっています。

さて、お部屋に入るとまずは大きなシューズインクローゼット。それから角住戸なので間取りにも一工夫あり、単純な田の字型ではありません。最初にアクセスできる洋室(1)は6畳。素晴らしく形が良いですな。ここが主寝室の想定ですが、幹線道路の騒音対策として窓を二重サッシにしています。サービスバルコニーはエアコンの室外機置場に過ぎませんが、これがあるのも角住戸らしい装備ですのでありがたいですね。

サービスルームは5畳ですが、こちらも大変良い形をしています。この部屋も含め、洋室はすべて引き戸なので、スペースを最大限使ってくださいという心遣いを感じます。

縦型リビングは11.4畳。洋室(3)との間のウォールドアを取り払えば広々とした空間を創ることもできます。最近はリビング側の柱を戸外に追い出し、リビングの形をきれいに見せられるアウトフレーム工法を採用する場合が多いのですが、この住戸では部屋の隅に柱が入り込んでいますね。梁も結構出ているので、見た目の畳数よりも空間が小さく感じられる可能性があります。洋室(3)は縦長なので、家具のレイアウトを上手く工夫したいですね。

収納力は抜群！　すべての洋室にウォークインクローゼットが付く仕様に加えて各所に収納が配置されています。

キッチンはこの戸数なのでディスポーザーが付きませんが、食洗機は標準装備です。ただし、当物件は浄水設備に力を入れていて、キッチン、洗面所、お風呂、洗濯機、トイレと家中の水を浄水にする「エクセレントウォータープラス」を採用しています。個人的にはそこまでしなくてもと思いますが、きれいな水にこだわりたい方には良い仕様かと思います。

パウダールームですが、ここも引き戸！　使いやすさに配慮した設計が随所に見られます。バスルームは1418（1.4 m×1.8 m）とゆとりのプラン。ドアにはタオルハンガーが2本付き、ミストサウナも使える贅沢仕様です。

ちなみにトイレは見た目すっきりタンクレストイレです。こういうところもちゃんと力が入っているのは好印象ですね！

販売価格

当物件は売り出しから人気になり、既に最終期販売に入っています。表の下3行が最終期の販売対象ですが、眺望に優れたAタイプは6,900万円台とかなりの価格になっています。額面上は500万円ほど安いFタイプも、斜線制限の都合で3階ながら最上階となっているため、予算次第ではこちらも良い選択かと思います。既に売れてしまっていますが、Grタイプが唯一のルーフバルコニー付きの4LDKで、お値段は7,998万円でした。ぐぬぬ、これはすごい…。

ところで当物件ですが、一部の住戸は売り出し前に比べて値上がりしたようです。元々、Aタイプの6階は6,498万円とアナウンスされていた時期もありますが^(*1)、第1期第1次販売時には6,898万円に改定されていました^(*2)。予想以上に人気が出たため、強気設定になったのかも知れません(><)

^{(*1)スーモ新築マンション2021.3.2号 (*2)スーモ新築マンション2021.4.13号}

階層	方角	タイプ	間取り	専有面積	価格	坪単価
6階	南東/北東	Gr	4LDK	80.36 m2	7,998万円	328万円
5階	南東/南西	A	2LDK+S	71.40 m2	6,900万円台	320万円台
3階	南東/北東	F	3LDK	71.77 m2	6,400万円台	290万円台
1階	南東	Cg	2LDK	56.60 m2	4,500万円台	260万円台

周辺エリアの相場

青葉台の相場情報がないので、同じ東急田園都市線の急行停車駅であるあざみ野、長津田と比較してみましょう。青葉台駅はこの両者の間になります。あざみ野はすごい金額ですが、長津田になるとかなり大人しくなります。

当物件の平均坪単価は290万円台。売主は、20年12月竣工のエクセレントシティ青葉台ザ・スカイ（青葉台駅徒歩13分）を平均坪単価270万円台で売っていたので^(*3)、駅距離がぐっと近くなった当物件の平均坪単価が290万円台ならば特に違和感はないですね。

^{(*3)https://www.manen.jp/mansion/109100}

エリア	平均駅距離	平均価格	平均坪単価(*1)
あざみ野	10.4分	6,869万円	324万円
長津田	5.1分	5,176万円	244万円

ランニングコスト

必ずかかる管理費＋修繕費で19,400円～26,800円。この数字だけを見ればさほどおかしくないのですが、管理費と修繕費の比率は明らかに管理費に偏っています。修繕費が安すぎるんじゃないかと疑ってみるべきだと思います^(*1)。ちなみに浄水設備は、先述したエクセレントウォーターの利用料金です。年1回の浄水フィルターの交換費用等が含まれています。

(*1)6/21追記：改めて計算しましたが、修繕費は不当に安いというほどの水準ではありませんでした。管理費に対してやけに安かったので混乱していました。失礼しました。

項目	費用（月額・税込）	備考
管理費	14,500円～19,900円
修繕費	4,900円～6.900円
インターネット	N/A
浄水設備	990円
専用庭	800円 or 1,600円
駐車場	12,000円～19,000円	12台
バイク置場	2,000円	2台
駐輪場	100円～300円	60台

評価のポイント

設備が非常に良い物件です。当サイトで繰り返し推奨している設備のうち、ディスポーザー以外は概ね入っています。また、私は普段重要視しないのですが、当物件は二重床・二重天井という素晴らしい仕様で、上下階の防音対策も優秀です。駅近かつ公園前の立地という点でも恵まれているため、予算が合えば検討したい物件ですね！　イヤ、予算が合えば…ってところがポイントですが(><)

冷静に判断するためにあえて課題も挙げてみますが、気になるのは通勤でしょうか。青葉台駅は東急田園都市線のみで、都内や横浜都心に出るまでそれなりに時間がかかります。通学区の小学校もそこそこ遠いので、ここは実際に歩いて確認したほうが良さそうです。また、先ほども少し触れましたが、機械式駐車場やターンテーブルなんてカネが掛かる設備があるにしては修繕費が安すぎるように思います。念のため売主の長期修繕計画を確認することをお勧めします^(*1)。

(※1)6/21追記：前述の通り、安すぎるというほどではありませんでした。長期修繕計画を確認すること自体は正しい行為ですので、この文章自体は修正せず残しておきます。