【新発表】エステムプラザ横濱関内:これが新時代の営業手法!? 売り出そう! 準備中の公式サイトは置いといて

目次

基本情報

エステムプラザ横濱関内https://www.tn-estem.co.jp/kannai/
売主東京日商エステム
総戸数/階層212戸/地上11階建
間取り/専有面積1K~2LDK/24.28 m2~56.95 m2 (第1期)
住所横浜市中区若葉町1丁目2番2(地番)
駅距離横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木長者町」駅(徒歩5分)
京急本線「日ノ出町」駅(徒歩6分)
JR京浜東北・根岸線「関内」駅(徒歩9分)
竣工時期2022年2月
販売価格2,650万円~4,998万円(第1期)

とりあえず、売り出そう。

多くの庶民にとって家とは生涯最も高額な買い物であり、それだけに少しでも情報が欲しい、判断材料が欲しいと考えるのは自然な発想です。だからこそ不動産ポータルサイトや、真偽も分からない書き込みが満載の匿名掲示板等に飛びつく人がたくさんいるわけで、ごくごく一部の界隈では横浜市の新築マンションの情報量ならナンバー1との呼び声も上がり始めたとか、イヤやっぱり夢だったとかいう噂の「はまりぶねっと」のごとき個人サイトにも一定の需要が存在します。

とはいえ、物件について一番正確な情報を持っているのは当然ながら売主なので、その公式サイトこそ、買主が物件の魅力を知るための最も重要な入口であることは間違いありません。別の言い方をすれば、卑しくも何千万円もの物件を売ろうというのだから、美麗でココロ躍る公式サイトを用意するのは売主の義務のようなものだと認識しています。

しかし、そんな手間を省きたくなったのか、それとも買主とのコミュニケーションツールとしてネットは終わったと判断したのか、はたまた大した工夫などせずとも完売必至と確信しているのか定かではありませんが、公式サイトの整備もそこそこに新築マンションを売り出す勇者が現れました。その名も株式会社東京日商エステム。その物件とは、総戸数だけなら212戸と世に言う「大規模マンション」の水準に達するエステムプラザ横濱関内です!

まあ見てくださいよ、この公式サイトのメニューバーを! 青で下線を引いた項目は、まだ完成したページがなく閲覧不可のモノたちです。

エステムプラザ横浜関内メニューバー
公式サイトメニューバー(21年7月25日現在)、青い下線は当サイトで追記

「コンパクトマンションの魅力」はうんちくに過ぎないので割愛し、「会社紹介」は別の物件の公式サイトに掲載しているので見てください。「コンセプト」は走りながら考えることにして、「エリアの魅力」はご想像にお任せ。「デザイン」は現地を見ても建設中なので分かりませんが、「モデルルーム」で営業マンがお待ちしています。「構造・セキュリティ」がないのは若干いただけませんが、「水へのこだわり」は字面で十分伝わりますね!

…ふざけすぎました、すみません。しかし、公式サイトがご覧の有様なのに7月22日から第1期販売が始まったことは確かで、今のところ24.28 m2~56.95 m2の住宅9戸が販売中となっています。こんなのってありなのか。

私、個人的には東京日商エステムさんの物件は面白いと思っておりまして、同社が地下鉄ブルーライン新羽駅近くに建設中のエステムコート横浜新吉田レジデンス(別名、ヨコハマシンミライプロジェクト)を拝見した時は、中規模マンションではなかなか見られない充実の共用部や、キッチン周りの素敵な仕様、付け加えるなら「水へのこだわり」に感心しました。今回の物件はこだわりどころか見切り発車感満載なので、割と困惑しています…。

しかし、まあ、売り出しが始まっちまった以上はグズグズしていられませんね! 横浜に庶民が買えそうな新築がある限り、「はまりぶねっと」は現れるのです! 今回は私も見切り発車ですが、早速この物件を見て行きましょう!

ファミリー向けでは、ないはず。

最近、Twitterで交流させていただいているハマSHIPさんがつい最近現場を見に行かれたのですが、当物件の目の前はラブホテルで両隣は雑居ビルだったよといった状況を教えていただきました。まあ、伊勢佐木長者町や阪東橋はまさしくそういうエリアで、手放しでファミリーにお勧めできないのは事実ですから仕方がありません。

公式サイトの数少ない情報を見れば、とにかく利便性に注目せよという現地案内図が掲載されています。

エステムプラザ横浜関内マップ
物件公式サイト(https://www.tn-estem.co.jp/kannai/map/)より引用

なるほど、最寄りは横浜市営地下鉄ブルーラインの伊勢佐木長者町駅。JR関内駅や京急の日ノ出町駅も徒歩10分圏内にあり、みなとみらい線の馬車道駅(徒歩14分)だってどうにか歩けそう。これが物件の最大の魅力だァと言いたいところですが、関内~伊勢佐木長者町~阪東橋エリアはマンションの無法地帯…じゃなかった、密集地帯であって、この程度の利便性を確保できる物件はいくらもあります。

しかし、注目すべきはマンションの規模! 総戸数212戸はいわゆる「大規模マンション」に該当しますので、大規模ならではの豪華共用部や高品質なサービスに期待が懸かるわけです。その点では、売主はやってくれました。セキュリティに優れた内廊下を採用し、エントランスにはコンシェルジュも控えます。そして大規模マンションらしいガーデンやオーナーズラウンジに加えて、プライベートジムまであります!

なんと、これは! 当初は大丈夫なのかこの物件…と不審げに見ていましたが、大変失礼しました。共用部のラインナップは大規模マンションの名に相応しい充実度! うーん、惜しい。これで治安良好のエリアだったら、俄然注目の物件になるのですがねぇ…。

間取りは、こちらから。

私としてはエリア的にファミリー向けではないと判断しますが、ただ捨てるには惜しいので、広めのお部屋を一つ紹介したいと思います。

I type

第1期販売では最大のサイズ、56.95 m2の2LDKのIタイプです。魅惑の響き、南東角部屋。Bed Room(1)も2面採光ですね!

エステムプラザ横浜関内Iタイプ
物件公式サイト(https://www.tn-estem.co.jp/kannai/plan/type_i.html)より引用、一部改変

ホテルライクな内廊下を謳う当物件では、外の通行人からお部屋に入るところを見られる心配がありません。プライバシーもセキュリティもバッチリです。セキュリティはこのエリアでは特に大事なポイントなので、配慮がなされていると言えるでしょう。

続いて玄関にご注目いただきますと、下足入れに加えてシューズインクローゼット。さらに収納も充実しています。小さいながらもカウンターも設置されていますね。短い廊下には収納がありますが、ふむ、これはキッチン側に向けたほうが良かったんじゃないですかね。このお部屋はリビングに収納がないのですよ。

まあ、それはそれとして廊下を進むと登場するのが6.2畳のBed Room(1)。柱の位置がいただけないのですが、そこはウォークインクローゼットを隣接させて収納エリアとして処理しています。お部屋の北側の隅にベッドを横置きするにはスペースがギリギリ足りないと思いますので、おそらくベッドは縦置きか。ただこうすると残りのスペースに物を置くことが難しくなるので、畳数の割には全体的な使い勝手が悪そうな気もします。

気を取り直してリビングに目を転じると、キッチン込みで12.1畳。キッチンを除けば概ね9畳。あまり余裕があるとは言えませんが、Bed Room(2)との間はウォールドア。ここを開け放てば広いリビングを創ることもできます。Bed Room(2)に出っ張っている柱が多少気になりますが、何とか許容範囲ではないかと思います。この部屋には大きめのクローゼットがあります。

キッチンはこだわりの仕様で、天板のみならずサイドパネルまでフィオレストーンを採用。また、床はタイル仕様として高級感を演出しています。この辺りには文句がないのですが、ディスポーザーがなく、食洗機も標準では付きません。庶民な私は見た目よりも機能を優先して欲しいです。吊戸棚はどういうわけかバックカウンターの上部に設置されていますが、パントリーがあるので収納は十分か。なお、食器棚も標準では付きません。

パウダールームは壁の一面にリネン庫が設置され、三面鏡、洗濯機上部の吊戸棚とあって収納は十分。バスルームは1416(1.4 m×1.6 m)とこの部屋なりのサイズですが、浴槽にマイクロバブルを発生させる機能と浴室テレビが標準で付き、お風呂タイムを存分に楽しめる素晴らしい仕様

トイレはちょっとオシャレ目のタンクトイレです。

書くところがなく最後まで来てしまいましたが、Iタイプには専用のトランクルームも付きます。

販売価格

当物件は第1期販売が始まっています。56.95 m2の2LDKのお部屋が4,998万円。坪単価を計算すると290万円。お隣の阪東橋の価格と比較すれば高いですね。

周辺エリアの相場

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
阪東橋7.7分4,962万円234万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

第1期販売分の24.28 m2~56.95 m2のお部屋のデータのみですが、必ずかかる管理費+修繕費で5,770円~13,540円。大規模マンションという点を考慮しても標準的な数字です。ペットは飼えますが、月々500円の料金が掛かります。あまりお目に掛からないですが、ペットクラブ料などの名目で徴収される類のものですね。駐車場設置率は20%、駐輪場設置率は64%なのでかなり低い部類です。バイク置場などはそもそもありません。 

項目費用(月額・税込)備考
管理費4,460円~10,470円第1期販売分
修繕費1,310円~3,070円第1期販売分
インターネットN/A
ペット500円犬猫2匹まで
平置き駐車場25,000円8台
機械式駐車場18,000円34台
駐輪場500円136台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

当物件の周辺エリアは風俗店もパチンコ店も乱立し、お世辞にも治安が良いとは言えません。したがってファミリーには基本的にお勧めしませんが、だからと言って投資用ならいいのかと聞かれると、これまた似たようなコンパクトマンションの物件数(=ライバルの数)が多すぎるという課題があります。ただし、物件のスケール感や共用部の豪華さでは抜きん出た魅力があり、この激戦区で新築を売ってやろうという売主の気迫を感じます。だからこそ、私としては公式サイトも丁寧に作ってよと思ったりするわけですが。

当物件を買うかどうかは別として、売主は共用部重視の特徴的なマンションを販売しています。もう販売が進んでしまって部屋数は少ないですが、地下鉄ブルーライン新羽駅徒歩6分、イオンスタイル横浜新吉田店隣接のエステムコート横浜新吉田レジデンス(別称、ヨコハマシンミライプロジェクト)も共用部が素晴らしく、こちらは立地にも見どころがありました。ご興味があれば、こちらのモデルルームも覗いてみてはいかがでしょうか。エステムコート横浜新吉田レジデンスは当サイトでもご紹介していますので、当該記事もぜひご一読ください。

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