基本情報
| エステムコート横浜新吉田レジデンス | https://www.tn-estem.co.jp/nippa/ |
|---|---|
| キャッチコピー | ヨコハマシンミライプロジェクト |
| 売主 | 東京日商エステム |
| 総戸数/階層 | 118戸/7階建て |
| 住所 | 横浜市港北区新吉田東8丁目2880番6他 |
| 駅距離 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅（徒歩6分） |
| 竣工時期 | 2022年1月末頃 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 5,800万円台/270万円台 |
イオン隣接の駅近物件
港北区ブランドながら知名度の低い新羽（にっぱ）駅から徒歩6分、24時間営業のイオン横浜新吉田店隣接の利便性抜群の地に、東京日商エステムさんが手掛ける総戸数118戸の中規模マンション「エステムコート横浜新吉田レジデンス」の建設が進んでいます。同社は、当物件を「ヨコハマシンミライプロジェクト」と称して盛んに宣伝していましたので、このプロジェクト名を物件名だと勘違いしていたのは私だけではない…はず。
マンションギャラリーまでの道のりは新吉田第180号線沿いに進むのが推奨ルートですが、物件の方はエントランスが西向きに付くので、青色の破線で書き込んだ通り、新羽駅からまっすぐ北上するルートがスマートだと思います。
まぁ、よく売れているらしく
さて、物件のレイアウトですが、公式サイトに使いやすい図がなかったので、下図のようにいろいろ加工しました。新羽駅から北に歩いてくると、A棟とB棟の間に西向きに開いたエントランスがあります。A棟は西向き、B棟は南向きで、当物件とイオンは直結。居住者専用ゲートも設置されるようです。
当物件に限った話ではないですが、商業施設に隣接するマンションの場合、居住者専用カートが用意されたり、専用通路が造られたりするので、特別感があります。商業施設側もマンションの住人向けに割引クーポンを配るなど便宜を図ってくれたりして、何かとメリットを享受できる場合があります。良いサービスを受けられる方は羨ましいですね！
眺望と陽当たりはB棟に軍配。一部住居は3階建ての賃貸物件に正面を塞がれるため眺望が悪くなりますが、それ以外の住居はあっという間に完売。もはや眺望の望めないB棟の低層階か、売り出しが遅かったA棟しか選べない状況です。これほど人気が出るとは売主サイドも予想外で、嬉しい悲鳴だったようです。
A棟は開口部こそ西向きですが、西側は道路を挟んで背の低い建物が多く、眺望は良好です。新田公園や寺院が建つエリアなので、緑が多くて目に優しいですね。こちらの販売も既に始まりましたので、興味がある方はモデルルームを覗いてみると良いと思います。
共用設備の豪華さよ
当物件は100戸そこそこの中規模マンションですが、共用設備の充実っぷりがすごいです。この規模になると、売主によっては共用設備をそれこそばっさり削り、室内設備を充実させるからそっちを評価してね、という判断も十分あり得ますが、コチラはまったく違います。
2階まで吹き抜けの立派なエントランスや水のせせらぎが聴こえる豪華な中庭。ラウンジスペースは当然として、部外者の宿泊も可能なゲストルームも完備。そしてコンシェルジュまでいるんですか！？ こちらの倍くらいの戸数がある大規模マンションも歯が立たないレベルの充実ぶりです。
共用設備なんか大して使わんだろっていう声は確かにあるんですが（事実、私もそちら派の人間ですが）、あるならあるで気分が良いものですよね！ 後述しますが、当物件はこれだけの共用設備を備えながら管理費が安く抑えられているのが驚きです。どうなってるんですかね。
間取りをチェック！
J-type
では早速、まだ買える部屋に注目ということで、A棟Jタイプのお部屋を見ていきましょう。A棟は西向きですが、特にJタイプはB棟に一番接近する側になり、建物の陰になるため陽当たりが悪くなります。そこで、Jタイプを小振りな2LDKとして価格を抑え、上手く売り切る作戦に出たものと推察します。
最初のこだわりポイントは柱。すべての柱が部屋の外に出るよう工夫して、リビング、洋室はいずれも形のよい空間を実現しています。廊下が部屋の中ほどまで伸びていますが、これにより廊下突き当たりの扉でリビングとバス・トイレが分離されます。家族同士とはいえプライバシーを確保できるので、これは個人的に好きな形です。いわゆる縦型リビングを採用し、洋室(2)との間のウォールドアを取り払えば部屋数を調整できる仕組み。
キッチン周りもこだわりがすごく、ディスポーザーは当然あるとして、通常は壁紙で済ませられてしまうシンクの側面まで化粧板素材を採用。営業マンに聞いたら「メラミン？」と自信なさげに言っていましたが、まあとにかく水や汚れに強い素材であることは間違いないです。あえて残念なポイントを指摘するなら、標準では食洗器が付かないこと。ただし、後付けが不可能なディスポーザーなどと違って食洗器はどうにでもなる代物なので、あまり問題はないかな。
浴室は1317（1.3 m×1.7 m）。この面積の部屋では妥当です。ミストサウナはありませんが、シャワーはサイエンス社のミラブルを採用。浴槽からもマイクロバブルを出せる仕様で、ツヤツヤお肌を実現できるのだとか！
トイレは急激にグレードが下がり、貧相なタンクトイレです。他の設備がすごい分、落差が激しいな…。しかし、手洗いカウンターは別途付くので、オシャレな空間の演出は頑張っています。だけどさ、手洗いカウンターまで付けてくれるんなら、このトイレの見た目には気を使って欲しかったな。まあ、他に文句を付けるところがほとんどないのでこういう感想になるんですが…。
バルコニーの奥行きは広々2メートル。さらに、スロップシンクが付きます。ここは充実感がすごい。洗濯やガーデニングにと、何かと使い道がありそうです。
アピールポイントをもう一つ上げると、当物件は水にこだわっていて、飲用水どころか洗面所やバスルームまで浄水が出ます。名付けて、Estem Water（エステムウォーター）！ 室内に来る水を一括でフィルターに通して、浄水の供給を実現しています。すごい。個人的にはコストをかけてまで浴室の水をきれいにせんでも良いと思いますが（浄水にこだわり始めるとキリがないので）、標準仕様がそうだというならありがたく使い倒しましょう！ なお、当然ですが、フィルター交換は有償です(><)
P-type
続いては3LDKのPタイプ。公式サイトにA棟の3LDKの間取りがなかったので引用しましたが、Pタイプは人気のB棟なのでほぼ買えないもしくは完売しています。とはいえ、同じ売主さんなので、方角以外は参考になります。
いわゆる田の字型ですね。あ、やはり施工は長谷工コーポレーションさんでしたか。縦型リビングを採用し、Bedroom 3との間の仕切りを取り払うと空間の大きさや部屋数を調整できるやつです。というか、今気づきましたが、いずれの部屋も洋室ではなく、Bedroom表記なんですね。ベッド大好き人間が描いた間取りに違いない。
3LDKになると、バスルームが1418（1.4 m×1.8 m）に広がるほか、ウォークインクローゼットが増えます。リビングに15.6畳の表記があってビビりますが、これは3.2畳のキッチンも含む大きさなのでご注意ください。実質、12.4畳ですかね。それでも広い気がするが…。
いわゆるお買い得物件だったのか？
何回か言及しましたが、南向きのB棟はほぼ完売状態。調査時点では眺望の悪い低層階を中心に10戸前後。西向きのA棟の残りは30戸弱です。西向きと聞けばイメージは悪いですが、道路の向こう側には背の高い建物もないし眺望良好。前向きに検討できると思います。2LDKのJタイプは一段安いですが、建物の影響で特に日差しが悪いのでご注意ください。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 5階 | 西/北 | A | 3LDK | 77.97 m2 | 6,398万円 | 271万円 |
| A | 3階 | 西/北 | A | 3LDK | 77.97 m2 | 6,298万円 | 267万円 |
| A | 6階 | 西 | G | 3LDK | 71.11 m2 | 5,648万円 | 262万円 |
| A | 3階 | 西 | L | 3LDK | 72.16 m2 | 5,798万円 | 265万円 |
| A | 3階 | 西 | N | 3LDK | 71.38 m2 | 5,698万円 | 263万円 |
| A | 5階 | 西 | J | 2LDK | 56.42 m2 | 4,648万円 | 272万円 |
周辺の駅の相場
新羽駅も港北区ブランドですが、東横線沿い、港北ニュータウン、新横浜のトライアングルに囲まれた新羽にはしばらく新築マンションの建設がなく、相場が形成されていませんでした。この状況で当物件が提示した価格は日吉やセンター北よりも大人しく、販売状況を見ればこれがウケたと言えそうです。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 日吉 | 12.0分 | 6,260万円 | 295万円 | 東急東横線 |
| 綱島 | 12.8分 | 5,589万円 | 263万円 | 東急東横線 |
| センター北 | 4.0分 | 6,292万円 | 297万円 | 港北ニュータウン |
| 仲町台 | 8.5分 | 5,331万円 | 251万円 | 隣の駅 |
ランニングコスト
必ずかかる管理費＋修繕費で15,000円～22,040円。インターネット使用料は管理費に含まれます。100戸クラスの中規模マンションでは妥当な数字なのですが、豪華な中庭あり、コンシェルジュが付き、ゲストルームや集会室等も完備ですよね？ ディスポーザーもあるし…、何だこれ、安くないですか？
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 10,490円～15,410円 | |
| 修繕費 | 4,510円～6,630円 | |
| インターネット | （管理費に含む） | |
| ルーフバルコニー | 460円 | 該当する住戸のみ |
| 駐車場 | 10,000円～18,000円 | |
| バイク置場 | 3,000円 | |
| 駐輪場 | 0円～500円 |
評価のポイント
10年前の新羽駅の平均坪単価なんて150万円～160万円だったようですが、現在は新羽のみならずどのエリアも強烈に値上がりしています。したがって、今の相場で買わざるを得ないわけですが、当物件の価格は東横線沿いや港北ニュータウンなどに比べれば割安で、物件の設備や共用部もなかなかの充実度合い。住環境もよろしいですよ、ごちゃごちゃしていないし。平地だし。なるほど、確かにこれは人気になるわ…という感想です。
営業マンに言わせれば、東横線沿いの日吉になるとさらに1,000万円以上物件価格が上がるので、そこまでは突っ込めない、買えないことはないけど子育てや趣味にも余力を残したい、といった層が当物件に来ているのだとか。おそらく、少なくない方が最初は「新羽かよ…」という印象だったはずですが、見どころ十分の物件に心を惹かれ、駅前は簡素だけどまぁいいじゃん、イオンもあるし、とか言った判断になったものと推察します。何ならバスで綱島にも簡単に出られるらしいですよ。
そうは言っても額面は決して安くない物件。単線利用の新羽駅も駅力は高くないですので、後悔しないよう品定めはしっかり行いたいですね！
