【完売】ガーラ・レジデンス横浜港北:強力なライバルとどう戦う? 合言葉はJust Fit

目次

完売御礼

当物件は、21年8月17日の調査時点で完売御礼となっていました。

基本情報

ガーラ・レジデンス横浜港北https://www.gala-series.com/kohoku/index.html
キャッチコピーJUST FIT! ちょうどいい、ちゃんといい横浜。
売主エフ・ジェー・ネクスト
総戸数/階層42戸/7階建て
間取り/専有面積3LDK/58.47 m2~64.47 m2
住所横浜市港北区新羽町字中町1179番3、1180番2(地番)
駅距離横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅(徒歩5分)
竣工時期2022年3月上旬
予定販売価格/最多価格帯3,800万円台~4,900万円台/4,500万円台

10年ぶりの駅近物件?

地下鉄ブルーラインの新羽(にっぱ)駅から徒歩5分の立地にエフ・ジェー・ネクストさんが建設中の物件がコチラ、ガーラ・レジデンス横浜港北(42戸)です。中小規模マンションを主力とする同社ですが、20年9月に竣工したガーラ・レジデンス横浜三ツ沢(49戸)と同じような規模感ですね。21年4月現在、建設工事が進んでいるところです。

ガーラ・レジデンス横浜港北外観
建設工事中の物件

当物件は、新羽駅徒歩5分以内では10年ぶりの新築マンションという触れ込みです。なるほど、駅距離は魅力的ですが、徒歩6分でも良いなら、ほぼ同時期に竣工する予定のエステムコート横浜新吉田レジデンス(118戸)という競合が存在します。

下図で立地を比べてみましょう。エステムコートの方が新羽駅からわずかに離れますが、イオン横浜新吉田店に隣接します。一方、ガーラ・レジデンス横浜港北は新羽駅の南東、町工場が並ぶ一帯で、以前そこにあったプラスチック部品の製造会社の跡地に建設されています。物件周辺ははっきり言って何もなく、普段使いのスーパーは新羽駅前。ううむ…、利便性では競合に軍配が上がります。すると、「新羽駅徒歩5分」だけでは迫力不足なので、差別化が必須になってきます。

ガーラ・レジデンス横浜港北マップ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kohoku/location/)より引用、一部改変

水害リスク

ところで、新羽駅周辺の物件に弱点があるとすれば、鶴見川の氾濫による水害の可能性です。港北区が発表している洪水ハザードマップ(想定最大規模)に物件の位置を示しましたが、ガーラ・レジデンス横浜港北は洪水被害が想定されるエリアに入ります。エステムコート横浜新吉田レジデンスも、より影響は小さいながらハザードマップに引っ掛かります。

とはいえ、津波だの液状化だのといった予測不能の災害に比べ、洪水ならば事前に対策できる、もしくは想定最大規模の洪水なんてほとんどあり得ないと考える人も少なくないためか、競合のエステムコートは売り出し直後から快調にかっ飛ばしているという事実もあります。ハザードマップの色がただ薄いか濃いかを見るだけではなく、それがどういう根拠で作られたものなのか、そのリスクは容認できるのかを自分なりに判断する必要がありますね。

なお、当物件の周辺は、武蔵小杉のタワーマンションの被災で有名になった内水氾濫の被害は特に問題ないようです。大地震が起きた場合の液状化についても、危険度は低いエリアになります。

港北区洪水ハザードマップ
港北区洪水ハザードマップ(想定最大規模)より抜粋

全棟西向きのレイアウト

では、気を取り直して物件周辺の環境を見ていきましょう。以下の写真の通り、ガーラ・レジデンス横浜港北は敷地の東側と南側に背の高いビルや倉庫が建っています。そのため、当物件は全棟西向きとして建設が進んでいます。確かに西側は眺望的に優れているのですが、随分思い切った配置ですね。採光面で有利な角部屋が人気を集めそうです。

続いて全体プランですが、下図のように北側の道路から入場することになります。角部屋(西/北)のAタイプが北端(図の左側)、同じく角部屋(西/南)のDタイプが南端(図の右側)で、BタイプとCタイプの部屋が間に挟まれる格好です。

駐車場はすべて平置き17台。このエリアでは自動車利用が多くなるでしょうから、出し入れが容易で管理費も安い平置き駐車場は歓迎ですね。エレベータは1基ですが、総戸数を考えれば妥当です。中規模マンションなので共用部は最低限ですが、ペットの足洗い場や防災倉庫などはあります。

ガーラ・レジデンス横浜港北プラン
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kohoku/design/)より引用

間取りをカスタマイズしよう

当物件の間取りは全戸3LDKですが、専有面積は58.47 m2~64.47 m2と発表されています。なるほど、ここで物件のキャッチコピー、Just Fitに思い至ります。60 m2を切る間取りで3LDKは窮屈そうですが、現段階ではリビング・洋室間の仕切りを取り払って2LDKへの変更が可能です(無償セレクト)。2LDKならばリビングに大きなゆとりを持てそうですので、家族の人数次第ですがこのプラン変更はありだと思います。

C-type

では、いよいよ間取りを見ていきましょう! このCタイプは、唯一60 m2を切る最小サイズの3LDKです。いわゆる田の字型のプランで、廊下は必要最低限の長さです。リビングが9畳、洋室(2)と(3)が5畳未満になりますので、窮屈さを感じる可能性があります。リビングと洋室(3)の仕切りを払って部屋数を調整できるタイプですが、いっそ間取りを2LDKに変更するほうが使いやすいかも知れません。公式サイトには2LDKのプラン例がありませんが、モデルルームでは確認可能です。

全体的に柱が部屋の外に出ているので、各部屋とも形が良く使いやすそうですね。西向き住居なので、西日を嫌う方にはアピールが弱いです。とはいえ、その分価格が抑え気味になるのが普通ですので、西日がダメでなければ価格を見て評価すればよいと思います。収納は特に多いとは言えませんが、ソフトクローズ機能が付いているなど細やかな配慮があります。

ガーラ・レジデンス横浜港北Cタイプ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kohoku/plan/)より引用

キッチン設備にディスポーザーはありませんが、食洗機はあります。レンジフードはお手入れしやすいフラットタイプ。引き出しにはソフトクローズ機能付きと、使いやすさに配慮した設計です。

浴室は1317(1.3 m×1.7 m)なので、この面積の部屋では妥当です。贅沢設備のミストサウナはありません。バスルームやパウダールームはリビングから直接出入りする格好になっていますが、プライバシーを考えるとできれば出入り口を廊下に作って欲しいと思うのは私だけでしょうか。トイレはタンクレスではありませんが、手洗いカウンターが付きます。

バルコニーにはなんとスロップシンクがあります。ガーラ・レジデンスシリーズにはスロップシンク付きが多く、売主のこだわりが見えます。汚れた靴の洗濯やガーデニング等に使い勝手が良いので、あればありがたい設備ですね。

D-type

続いては角部屋のDタイプです。玄関前にポーチがあり、隣接の住居との廊下の境界線が開閉式の門で仕切られますので、プライベート感が出て良好です。角部屋なので南向きの窓が付きますが、いずれも腰高窓です。とはいえ、Cタイプに比べれば室内がぐっと明るくなるので予算が許せばこちらがお勧めです。ただし、物件南側は細い道路を挟んで背の高い倉庫が建っていますので、低層階は二面採光の恩恵を受けられません。眺望も欲しいのであれば6階以上がお勧めです。

ガーラ・レジデンス横浜港北Dタイプ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kohoku/plan/)より引用

販売価格もJust Fit !?

まもなく正式発表ですが、予定販売価格として、以下のような数字が出てきています。角部屋のAタイプとDタイプは未定です。中部屋のBタイプとCタイプだけですが、価格は4,000万円台の中盤までです。競合のエステムコート横浜新吉田レジデンスと比較するとかなり目に優しい数字です!

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
7階西B33LDK62.01 m24,580万円244万円
6階西B23LDK62.01 m24,500万円239万円
5階西B13LDK62.01 m24,390万円233万円
3階西B43LDK62.01 m24,260万円227万円
2階西C3LDK58.47 m24,160万円235万円
2階西B33LDK62.01 m24,130万円220万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

競合物件(エステムコート横浜新吉田レジデンス)

競合のエステムコートはこのような数字です。平均価格で5,800万円ですので、大雑把に言って1,000万円は割高になります。小振りな当物件に対してエステムコートは平均面積も広いため、額面では1,500万円ほど高くなります。うぅむ。

平均面積70 m2
平均価格5,800万円台
平均坪単価270万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/110111)より引用

周辺の駅の相場

新羽駅も港北区ブランドですが、利用機会がなければほぼ分からないと思います。それもそのはず、港北区の人気エリアと言えば東急東横線の沿線ですが、こちらは駅遠だろうと驚異の値段です。また、北西部の港北ニュータウン、南部の新横浜ともに相場が格段に違いますが、このトライアングルに囲まれた新羽は、新築マンションの相場が形成されていません。エステムコート横浜新吉田レジデンスが当物件よりも先に値段を出したわけですが、日吉やセンター北よりは大人しく、これがウケたという結果が出ています。当物件はさらに安くなりますので、まさしく価格で勝負ということになりそうです。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)備考
日吉12.0分6,260万円295万円東急東横線
綱島12.8分5,589万円263万円東急東横線
センター北4.0分6,292万円297万円港北ニュータウン
仲町台8.5分5,331万円251万円隣の駅
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料、CATV利用料で15,150円~16,650円といった妥当なライン。駐車場や自転車置場の利用料金はまだ発表されていません。

項目費用(月額・税込)備考
管理費9,300円~10,300円
修繕費4,650円~5,150円
インターネット990円
CATV210円
ルーフバルコニー500円該当する住戸のみ
平置き駐車場N/A
自転車置場N/A
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

10年前の新羽駅の平均坪単価なんて150万円~160万円だったようですが、現在は新羽のみならずどのエリアも強烈に値上がりしています。したがって、今の相場で買わざるを得ないわけですが、競合のエステムコート横浜新吉田レジデンスに比べても割安となる当物件は、アチラが価格的に厳しい場合の受け皿になります。

正直に見て設備も利便性もエステムコートが上ですが、アチラの購入者層の年収は1,000万円クラスだそうです。背伸びして買って周りの人たちとの生活レベルに差を感じる…というのもあまりハッピーなことではないので、身の丈に合う物件ということであれば、コチラは十分選択肢になりそうです。

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