【完売】ガーラ・レジデンス川崎プルミエ:そこに4,000万円台がある限り。今度は川崎に遠征だ!

目次

完売御礼

当物件は、21年9月9日時点で完売御礼となりました。

基本情報

ガーラ・レジデンス川崎プルミエhttps://www.gala-series.com/kawasaki/
キャッチコピーカワサキ ソノサキ
NEXT STAGE & NEXT LIFE その先の新しい暮らしへ。
売主エフ・ジェー・ネクスト
総戸数/階層32戸/7階建て
間取り/専有面積1LDK~3LDK/38.07m2~55.72 m2
住所川崎市川崎区渡田1丁目16番13外2筆(地番)
駅距離JR「川崎」駅(徒歩19分)
京浜急行本線・大師線「京急川崎」駅(徒歩20分)
竣工時期2022年3月下旬
予定販売価格/予定最多価格帯3,200万円台~4,900万円台/4,500万円台

川崎は高い。だからこそ価格で勝負!

私は横浜市の物件ばかり追いかけているのですが、最近はどこもかしこも無節操に値上がりしやが…いえ、相場が高騰していて、4,000万円台で買える新築マンションは希少になりつつあります。市内の物件は割と手当たり次第に調べ、残すところ明らかに購入層が違うタワマンとか有名ブランドの超大規模マンションとか、手を出しづらい案件ばかり…。ダメだダメだ、何かないのか、妙案は!

数日悶々と過ごしたところで、なんと川崎に物件を見つけました。

川崎。ここは考えるまでもなく価格がヤバいエリアです。我らが横浜市よりも東京に近い点が最大の評価ポイント。場合によっては横浜都心よりも高い値段が付きます。

その川崎にあって、まさかの4,000万円台で3LDKが売り出されようとしていることをご存知でしょうか。その物件こそは、エフ・ジェー・ネクストさんが手掛ける総戸数32戸のコンパクトマンション、ガーラ・レジデンス川崎プルミエ。しかし立地はなんと、JR川崎駅徒歩19分

ガーラ・レジデンス川崎マップ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kawasaki/map/)より引用

ぐぬぬ、19分かよ。もはやバスの距離だなと思うわけですが、売主もまさしくバス通勤を推奨しています。物件から徒歩2分の大島一丁目バス停からはほぼ2分に1本の頻度で川崎駅前行きのバスが流れ、これなら大人しく揺られようかという気にならないこともありません。バス嫌いはどうすんだよって話ですが、それも何とかなりましょう。川崎駅から当物件までの道のりは直線コース+フラットアプローチ。健脚自慢なら問題なく歩けるはず…。

説明が無理すぎる? バカ言っちゃいけません! そもそも、相場がメチャクチャ高い川崎駅近郊にお安く住もうという時点でハードルが上がりまくっているのです。ここは駅距離を妥協するくらい仕方がないですよ! エキチカを諦めた上で住まうか否かを検討しましょう。

大島一丁目バス停
大島一丁目バス停。わが家はバス通勤

静かな立地

早速、建設地の写真を見て行きましょう。左図が現場ですが、立地は片側3車線の県道101号から路地に入ったところです。県道101号に直接接しているわけではないので、物件の周囲は静かです。立地は車通りの少ない十字路の角で、二方向を道路に接しています。

ガーラ・レジデンス川崎
左)建設中の物件、右)こども文化センター

建設現場の奥(写真左側)に11階建てのマンション(コアメゾン川崎)が建っていますが、このマンションは当物件の北西側になるため、陽射しや眺望には影響しません。物件南西側にはこども文化センターが、南東側には戸建てが建ち並びますが、いずれも3階以下であり、当物件は良好な陽射しを受けられる立地になります。

右図にそのこども文化センターの写真を掲載しましたが、かなり年季が入っています。当物件の周囲にはこのような年代物の建物が多く、まさしく閑静な住宅街です。最大の売りは小学校徒歩2分。商業施設は非常に近いとは言えませんが、徒歩5分~7分圏内にスーパーやドラッグストアが点在しているので、買い物もなんとかなりそうではあります。

全体像を見てみよう

では全体像を見てみましょう! 先ほどの写真で予習済みですが、当物件は南東側と南西側が道路に接する二面接道です。南東向きになるのは3LDKのA1タイプとBタイプ。南西向きは3LDKのA4タイプに加え、2LDK+SのA2タイプとA3タイプ、1LDK+SのCタイプという構成です。A1、BおよびA2タイプは1階部分がエントランスや駐輪場等になるため、この3タイプのお部屋はいずれも2階以上となります。

ガーラ・レジデンス川崎プルミエプラン
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kawasaki/design/)より引用、一部改変

駐車場は平置き2台、機械式11台の構成ですが、機械式の方はスペースがきついらしくターンテーブルが設置されます。維持費がかかるので歓迎ではないですね。

現在、物件の西側には、当物件と同時進行で建売住宅の建設も進んでいます。売主はハウスメーカーと調整し、A4タイプと建売住宅の窓の位置が重ならないように協議しているということでした。相手のことなんか知らんと無視するよりは、協力する方がお互いにメリットがあるのですね。

間取をチェック!

とりあえず全体感は掴めました。では間取りを見ましょう、間取りを!

A1 type

公式サイトに間取りが1つしか公開されていなかったぜ…。つべこべ言わずコレを見よということか。図の左側が3LDK仕様のイメージ、右側がセレクトプラン(無償)で2LDKに変更した場合の間取りです。そして、この55.72 m2のお部屋が当物件では最大の大きさになります。

3LDKで55 m2台の部屋が最大と言われるともはやコンパクトマンション以外の表現が見当たりませんが、当物件の2LDK+S以上のお部屋はすべて55 m2台。確かに、このA1タイプを見ればファミリー向け仕様の部屋はほぼ把握できます。では早速…。

ガーラ・レジデンス川崎プルミエA1タイプ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/kawasaki/plan/)より引用

まずは玄関前にポーチが設けられていますね! 開閉式の門が設置され、共用廊下と玄関前の空間を仕切ってくれています。これは素直に嬉しい仕様。ポーチの中にベビーカーの絵が描かれていますが、このように自由に使ってくださいというメッセージでしょう。

ポーチに気を良くして入室すると、3LDK仕様のお部屋はいわゆる田の字型になっています。リビング・ダイニング・キッチンが11.2畳と記載されていますが、キッチンを除けば8畳程度でしょうか。ゆとりあるプランとは言えないので、家具を上手く配置する必要があります。これが2LDK仕様になるとリビングと洋室(3)の間のウォールドアがなくなり、ゆったりした横型リビングが出現します。この横型リビングは12畳程度(キッチンを除く)となるので、これなら十分にスペースを確保できそうです。

洋室(1)にやや小振りなウォークインクローゼット、洋室(2)と(3)にもそれぞれ収納を配置して頑張っていますが、全体的に収納は少なめ。パウダールームにはリネン庫がありません。洗濯機上部の吊戸棚と、三面鏡、洗面台下部の収納でやり繰りすることになります。

キッチンはこの戸数なのでディスポーザーがありませんが、食洗機は標準装備です。モデルルームのガスコンロはレンジフード連動式のハイグレード仕様でしたが、これは残念ながらオプションでした。連動式って何のことか分かりますかね? つまり、火を点けるとレンジフードの換気扇が勝手に回り出すというやつです。地味にカッコいいのです。

バスルームは1317(1.3 m×1.7 m)。55 m2台中盤の部屋なので普通もしくはややゆとりがある感じでしょうか。残念ながらミストサウナのような贅沢品はありませんでした。

トイレは見栄えのしないタンクトイレですが、手洗いカウンターは付きます。また、この売主のこだわりとして、バルコニーにはスロップシンクが付きます。このサイズ感とお値段の中で、できる限り魅力的に仕上げようという努力は感じました。

そういえば方角について記載するのを忘れていたのでここに書きますが、当物件は2LDK+S~3LDKのお部屋の角部屋率が高いのが特徴です。A1タイプは開放面が南東で北側、西側にも窓が付きます。A2、A4タイプも角部屋になりますね。

予定販売価格

まもなく正式発表ですが、予定販売価格として、以下のような数字が出てきています。高層階でも5,000万円未満の値付けとして、基本的に坪単価が300万円台に入らない程度に設定しています。当物件を川崎駅周辺扱いして良いのか迷いますが、ともかく最近の川崎駅周辺の物件に比べれば明らかに安いです。

唯一の1LDK、6階のDタイプがお買い得部屋の設定です。この売主は広告塔を兼ねたお買い得部屋をよく設定するのですが、6階が対象になるとは珍しいですね。大抵は陽当たりの良くない1階住戸になるものだと理解していましたが、今回は思い切った設定に見えます。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
3階南東/北A13LDK55.72 m24,600万円台270万円台
6階南東B3LDK55.46 m24,800万円台280万円台
7階南西/東A22LDK+S55.72 m24,900万円台290万円台
2階南西/東A22LDK+S55.72 m24,600万円台270万円台
5階南西A3r2LDK+S55.72 m24,900万円台290万円台
1階南西/西A4g3LDK55.72 m24,500万円台270万円台
5階南西C1LDK+S45.10 m23,900万円台290万円台
6階南西D1LDK38.07 m23,200万円台280万円台
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

周辺エリアの相場

川崎駅周辺と鶴見のお値段を出してみましたが、川崎はぐんと高いですね! 鶴見も十分に高いのですが、川崎の数字は圧倒的です。これを見れば、当物件は相当の割安設定となるわけですが。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
川崎5.9分7,641万円360万円
鶴見7.0分6,560万円309万円
スーモ新築マンション2021.5.25号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。(7月10日追記)Dタイプを除く管理費・修繕費の情報が出ましたので追記しました。必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料で14,040円~17,190円。55.72 m2のAタイプの場合、管理費は194円/m2、修繕費は97円/m2。機械式駐車場やターンテーブルなどカネがかかる設備がある割にはまずまずでしょうか。

項目費用(月額・税込)備考
管理費8,700円~10,800円Dタイプを除く
修繕費4,350円~5,400円Dタイプを除く
インターネット990円
ルーフバルコニー300円該当する住戸のみ
専用庭500円該当する住戸のみ
防犯警備料880円該当する住戸のみ
駐車場16,000円~21,000円13台(内平置2台)
ミニバイク置場2,000円2台
バイク置場3,000円2台
駐輪場100円~200円40台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

これは評価が難しいぜ…。そもそも、人気エリアに安く住むなら、駅距離、住環境、広さをすべて満たすことはできません。そこで何かを妥協するわけですが、当物件の場合、駅距離に加えて広さも譲ることになるので、買いに向かえる材料がもう少し揃わないと決断が難しいように思います。

課題ははっきりしているので、それを踏まえた購入者層を考えてみたいと思います。まず、当物件は小学校が近いので、この立地を生かせるファミリーで住みたいところです。川崎競馬場などのエリアからは遠ざかるので、治安が比較的良い点は好材料です。買い物や通勤の利便性が良いとは言えない点は飲み込むとして、さらに「どうしても川崎に住みたい×予算は4,000万円台」という条件も付くようなら検討できるでしょうか。

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