【新発表】ガーラ・レジデンス相模大塚駅前:4,000万円台? いやまさか3,000万円台でエキチカ3LDKが買えるのか?

目次

基本情報

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前https://www.gala-series.com/s-otsuka/
キャッチコピーありそうでなかった家族の駅前Residence
売主エフ・ジェー・ネクスト
総戸数/階層53戸/7階建て
間取り/専有面積3LDK/56.21 m2~68.51 m2
住所神奈川県大和市桜森2丁目143番1外2筆(地番)
駅距離相鉄本線「相模大塚」駅(徒歩2分)
竣工時期2022年9月中旬
予定販売価格/予定最多価格帯2,900万円台~4,400万円台/3,600万円台

横浜市瀬谷区から西に2駅

横浜駅から相鉄線で西へ西へ。横浜市内最後の停車駅である瀬谷駅に到達します。ここはちょうど駅前再開発の最中で、1階~2階に便利な商業施設を備えた駅直結の新築マンション、ライオンズ横濱瀬谷ステーションスクエアがまもなく竣工しようとしています。コチラのマンションは都心から離れた土地にしてはなかなか高級。優れた住戸設備と良好な陽射しに感動していると、290万円台とも300万円台とも言われる平均坪単価に現れるように、6,000万円を超えるお部屋がごろごろ。横浜市はどこも相場が上がっているらしいよと聞きかじっていたとしても、まさか瀬谷でと驚愕するでしょう(※ちなみに、このマンションの売れ行きは好調です。オソロシヤ)。

さて、そんな瀬谷駅を超えて鏡川を渡れば、横浜市のお隣り大和市に入ります。最初の停車駅は市の中心である大和駅。そして、次の停車駅が相模大塚駅です。瀬谷駅⇔大和駅、大和駅⇔相模大塚駅の乗車時間はいずれも2分。瀬谷駅から見ればわずか4分の距離ではありますが、この閑静な駅前にはなんと、3,000万円台で買える3LDKが売り出されようとしています。

横浜市の地図と相模大塚駅の場所
相模大塚駅の場所

その名もガーラ・レジデンス相模大塚駅前。エフ・ジェー・ネクストさんが手掛ける総戸数53戸の中規模マンションです。間取りはすべて3LDKということで、完全なファミリー向けマンション。ファミリーマンションには同じような子育て世代、そして似たような金銭感覚の家族が集まると期待できますので、自然体で振る舞えるのが良いところ。この新築の特徴を覗いてみて、相模大塚での暮らしを想像してみましょう!

ところでアンタ、横浜市の物件ばかり見ている「はまりぶマイスター」じゃなかったの?ってなツッコミが入りそうですが、当サイトの貴重な訪問者様がコチラの物件を知りたいと言っていたのですよ。見に行かないわけにはいかないでしょう! 冒頭で「相模大塚駅は瀬谷駅からたったの2駅」と言い訳していたのはこのためです。ここはほぼ横浜市! 事実、横浜駅から相模大塚駅の乗車時間は26分。どうですか、そんなに遠くないですよ!

エキチカ新築は15年ぶりですよ!

ご納得いただけたところで話を戻しますが、当物件の売りは駅徒歩2分の好立地、エキチカでは15年ぶりの新築マンションという点です。さすがに徒歩2分となればココロ躍るエキチカであるわけで、当物件の建設地は下の写真のように相模大塚駅のホームから視認できる距離。写真の左端に相鉄線のアタマが見えていますが、駅との間には中央線のない道路が走るのみなので、電車音は気になります。これは駅近である限りどうしようもない話ですが、相模大塚駅を通過する電車は相鉄線のみで、本数がそこまで多くない点は歓迎できるでしょう。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前
相模大塚駅のホームから望む建設現場

また、当物件の近所に限ってもチラホラとマンションの姿はあるのですが、いずれも築年数が経過しています。15年ぶりという触れ込みの根拠はおそらくカインドステージ相模大塚で、これが2006年竣工です。駅北口では最も目立つライオンズグローベル相模大塚駅前が2003年竣工で、総戸数は90戸。当物件は駅南なので、線路を挟んでライオンズとは反対側のポジション。総戸数53戸は他のマンションに比べ特に大きくはありませんが、15年~20年も経てばマンションの設備は大きく変わります。当物件には最近のシステムキッチンやビルトイン食洗機、床暖房、スロップシンクなど一通りの物が備わっていますし、この点ではより魅力的です。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前マップ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/s-otsuka/map.html)より引用、一部改変

ちなみに、相模大塚駅の南側はかろうじてドラッグストアとコンビニ、数件の食堂が見つかる程度。駅前交番の存在もあって良好な治安を期待できそうな反面、便利な商業施設、通学区の小学校などは軒並み駅北にあります。徒歩では駅の歩道橋を超えて、自転車では線路の下をくぐって反対側に出る必要がある点では生活の利便性はもう一つですね。せめてスーパーくらい出来てくれると嬉しいのですが。

いなげや大和相模大塚駅前店
駅北のいなげや大和相模大塚駅前店。マクドナルドやダイソーも入居中

全体像を見てみよう

さて、もう一枚別の角度から撮影した写真をお見せしましょう。言い忘れましたが、当物件は全戸東向きです。両端の角部屋のみ、北もしくは南向きにも窓が付きますが、開放面はいずれも東向き。よって、東側の状況が気になるわけです。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前
相模大塚駅のホームから望む建設現場

上の写真に明らかなように、当物件の東側は中央線のない車道を挟んで戸建てもしくは3階建ての低層マンション(桜森ホームズ)があります。そのため、当物件の低層階では眺望が望めませんが、幸いにしてこれらはすべて低層なので、陽当たりは確保できそうです。

では、このような立地であることを頭に入れて、次の図面を見てみましょう。当物件は北から南に向かってA~Fタイプの並びになります。AタイプとFタイプが角部屋で、Aが相模大塚駅の線路に最も近い側です。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前全体プラン
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/s-otsuka/view_and_design.html)より引用、一部改変

この図だけ見れば電車の騒音の影響が小さい南東角部屋Fタイプが最高値になりそうですが、実は物件東側は低層の建物と駐車場の敷地を挟んで首都高が通っています。よりによってFタイプの前は月極駐車場なので遮るものがなく、首都高の音が気になるポジションです。どういう状態かお見せしますと、下の写真左のようにFタイプの前は駐車場。防音壁の向こう側に首都高です。右の写真は、緑野橋から物件方向を向いて首都高と防音壁を撮影したものです。この騒音の感じ方は人によりますので、気になる方は物件の近所を歩いてみることをお勧めします。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前周辺環境
左)物件前の月極駐車場を撮影、右)緑野橋から撮影した首都高

間取をチェック!

一通り周囲の観察が住みましたので、間取りを見て行きましょう! ちなみに、現時点ではモデルルームが未完成なので、詳しい設備はいずれ訪問できたときに報告したいと思います。

A type

では相模大塚駅に一番近い北東角部屋Aタイプから始めましょう。62.22 m2の3LDKなので明らかに小ぶりですが、角部屋の特権として北側にも窓が付きますよ!

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前Aタイプ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/s-otsuka/plan.html)より引用、一部改変

実によくある田の字型ですが、60 m2台前半のお部屋とは思えないくらい室内空間と収納の確保に工夫を凝らしています。リビングが9畳と小振りなのは仕方がないとして、洋室はいずれも5畳以上を確保。洋室(1)と(2)にはウォークインクローゼットを備え、洋室3にも収納力十分なクローゼットがあります。

リビングと洋室(3)は柱を部屋の外に追い出しているためきれいな形をしており、洋室(3)の扉をスライドドアにすることによって、ここを開閉すればリビングの空間を広げたり、部屋数を増やしたりといった調整が可能です。洋室(1)と(2)も住戸の専有面積を考えればよく頑張ったサイズ・収納力だと言えるでしょう。

一方、このしわ寄せを食ったのがパウダールームで、いわゆるリネン庫が見当たりません。収納は三面鏡の裏と下部の引き出し、洗濯機上部の吊り棚でやりくりしてくださいという仕様になっています。廊下にも小さめの収納が1つという格好です。

設備については随所にこだわりが見られ、キッチンにはビルトイン食洗器もあれば吊り棚もあります。さすがに総戸数53戸ではディスポーザーはありませんが、使いやすい設備が揃っている点は評価できます。

バスルームは1317(1.3 m×1.7 m)。60 m2台前半のお部屋ですので、普通のサイズです。詳しい仕様が不明なので後々確認するとして、トイレには手洗いカウンターがあります。となれば、トイレは見た目すっきりのローシルエットトイレになるはず…と期待しますが、どうでしょうかね。

この売主のこだわりとして、バルコニーにはスロップシンクが付きます。ガーデニングや洗い物などに活躍してくれるのではないでしょうか。

F type

続いて68.51 m2の3LDK、Fタイプ。当物件では最も大きな間取り+南東角部屋になりますので、このFタイプが一番高額になると予想されます。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前Fタイプ
物件公式サイト(https://www.gala-series.com/s-otsuka/plan.html)より引用、一部改変

さすがに高額部屋らしい仕様になっており、まず玄関が共用廊下から奥まった場所に造られています(※すなわち、アルコーブがあります)。このため、玄関を出入りする姿が外から見えにくいので、プライバシーの確保に貢献するでしょう。

横型リビングを採用した住戸なので、リビング側の窓が大きく、とても明るい空間になりますね! 角部屋なので南側にも窓が付くため、いずれの洋室もバッチリ明るくなりそうです。Aタイプとは異なりサービスバルコニーも付くため、洋室(1)と(2)が二面採光になる点も良好です。

洋室(1)と(3)は素晴らしく形がきれいで、それぞれに小振りなウォークインクローゼットを備えます。ただし、洋室(2)は若干疑問があり、開き戸がクローゼットの扉に掛かってしまうので、収納が使いづらくなっています。洋室(2)を引き戸にするスペースはなかったのでしょうが…、ううむ。

Fタイプは廊下の収納が小さい代わりに、パウダールームにはリネン庫が2ヵ所も付く形になりました。が、その代わりに洗濯機上部の吊り棚がなくなるなど、贅沢になりすぎないようバランスを取っている箇所も見受けられます。

バスルームは1418(1.4 m×1.8 m)とAタイプより一回り大きくなり、余裕を感じられる仕様になりましたね!

一方、トイレはカウンター部分のない手洗い器のみとダウングレードされています。この辺りも他の住戸や販売価格との兼ね合いといったところでしょう。私はカウンターなどなくても平気ですが、あればトイレのオシャレ度向上を図ったりできますので、欲しい人は欲しいでしょうか。

予定販売価格

現在のところ、予定販売価格として2,900万円台~4,400万円台。予定最多価格帯は3,600万円台とアナウンスされています。新築3LDKで3,000万円未満なんてまずお目に掛かれませんが、3,600万円台が最多と言うのもすごいですね。この最多価格帯のお部屋の坪単価は190万円前後と推定されますので、横浜市内の物件と比べると安さが際立ちます。

周辺エリアの相場

一つお隣の駅の大和の相場を見ても、横浜市に比べてとても穏やかな数字であることが分かります。横浜市内で平均坪単価200万円以下となると、結構な駅遠かバス便、坂道など、立地に課題がある場合が多くなります。当物件はこれだけの駅近ですから、やはり横浜市内に比べたら破格と言えますなぁ。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
大和7.2分4,133万円195万円
スーモ新築マンション2021.5.25号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。自動車ニーズが高いとみているのか、駐車場設置率は49%。駐輪場はさらに多く、なんと総戸数の3倍となる159台を確保。ファミリーで便利に暮らしてくださいというメッセージでしょう! ちなみに、当物件には1台ですが来客用駐車場が用意されています。近隣にはチラホラとコインパーキングもあり、この規模のマンションでは贅沢な土地の使い方だと感じますが、あれば便利であることは確かですね。

(8月31日追記)管理費・修繕費等が発表されましたので追記しました。

項目費用(月額・税込)備考
管理費8,900円~10,900円
修繕費4,450円~5,450円
インターネット990円
防犯警備料880円該当する住戸のみ
専用庭300円該当する住戸のみ
駐車場10,000円~13,000円26台(内平置8台)
バイク置場2,000円5台
駐輪場100円~300円159台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

今時この姿勢でいいのかよと思わないわけではないのですが、当サイトはエキチカの資産性云々よりも、入居した家族が幸せに暮らせるか否かがファミリーマンションの価値だと思っています。そこで、もっぱらこの街で楽しく暮らせるかを考えてみたいのですが、駅前には治安の悪化に繋がる商業施設は見当たりません。駅のホームから物件が見える近さなので、子供でもすんなり帰宅できる安心感もあります。戸建てが多いエリアではありますが、最近の便利設備を備えたマンションで快適に暮らすという選択も十分魅力があるはずです。

一方、普段の買い物に便利なスーパーや小学校が駅南にないのは弱みです。ですが、当物件は駐輪場が余裕たっぷりなので、自転車で出かけることにすればこの点はクリアできるでしょうか。すると、課題はお部屋のサイズ感や周囲の騒音に集約されてきそうですね。お値段を維持したまま部屋のサイズを上げて欲しいのですが、それは贅沢か(><) 主力のお部屋(中部屋Eタイプ)が64 m2台なので、これが受け入れられるようだとお求めやすくなると思います。

騒音は個人の感じ方なので何とも言えませんが、私が見落としていない限り、お部屋の窓を二重サッシにしている様子はありません。部屋に入ればうるさくないよということだと解釈できます。間もなくモデルルームが物件の近所にオープンしますので、電車音についてはそこで確認できるでしょう。首都高の方は、近所を散策して確かめることをお勧めします。

※マンションギャラリーは既に営業中ですが、中に造られるモデルルームは7月下旬の完成予定です。今訪問すると、営業マンから物件概要や予定販売価格の説明を受けることができますが、いわゆるモデルルームの見学はできません。

ガーラ・レジデンス相模大塚駅前モデルルーム
マンションギャラリー前を清掃するスタッフ。モデルルームの完成は今月下旬

そういえば、こちらの売主はスタッフブログでせっせと情報公開しており、建設工事の進捗や近所のスーパーの訪問記などが掲載されています。気になる方は時々公式サイトを覗いてみると、有益な情報が見つかると思いますよ!

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