完売御礼
当物件は、21年5月10日の調査時点で完売御礼となっていました。
基本情報
| ガーラ・レジデンス横浜上大岡 | https://www.gala-series.com/kamiooka/ |
|---|---|
| キャッチコピー | その上大岡、上質を語るには理由がある the Real Residence |
| 売主 | エフ・ジェー・ネクスト |
| 総戸数/階層 | 93戸/7階建て |
| 間取り/専有面積 | 2LDK+S～4LDK/58.90 m2～78.12 m2 |
| 住所 | 横浜市南区別所1丁目90番5（地番） |
| 駅距離 | 京急線「上大岡」駅（徒歩13分） 横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅（徒歩13分） |
| 竣工時期 | 2021年2月 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 5,400万円台/260万円台 |
上大岡エリア最後発
横浜市の人気エリア上大岡は、2020年前後に新築マンションの建設ラッシュがありました。その最後発となったのが、エフ・ジェー・ネクストさんの中規模マンション、総戸数93戸のガーラ・レジデンス横浜上大岡です。厳密に言えば、住所は上大岡駅のある港南区のお隣、南区。駅距離も13分で、弘明寺駅もほとんど同じくらいの時間でアクセスできる、弘明寺と上大岡の中間地点です。ただし、上大岡駅からは平坦な道が続くいわゆるフラットアプローチですので、山がちな上大岡では価値あるエリアになります。
ご近所には、上大岡駅徒歩8分のプライムパークス上大岡ザ・レジデンス。既に完売しましたが、コスパの良さが大評判となったヴェレーナグラン横濱上大岡などのライバルも存在しました。ご参考までに、アクセスマップに書き込んでいます。他の2物件が京急線隣接となるのに対し、ガーラ・レジデンス横浜上大岡は路線から離れる点でより静かな環境になります。
イトーヨーカドー隣接。ただし陽当たり良好
物件のウリの一つはイトーヨーカドー横浜別所店の隣地であること。ただし、同店舗の平置き駐車場の隣接となるため、物件南側の陽当たりは素晴らしいものがあります。営業マンの説明によれば、物件からイトーヨーカドーの店舗までの距離は50メートル。この平置き駐車場がいつまで健在かによりますが、イトーヨーカドーが元気なうちは良好な陽差しを享受できそうです。
総戸数93戸のマンションは3棟建て。最大のテラスコートが南向き、エアリーコートが東向き、カームコートが西向きとなります。共用部は小ぢんまりした中庭と駐車場、駐輪場程度で、パーティールームやキッズルームなどはありません。いわゆる大規模マンションではないのでまあ妥当でしょう。角部屋がそこそこ多いプランになりますので、2面採光がお好みの方には選択できる部屋が多く、嬉しい配置ですね。
間取りをチェック！
ほぼ今更感のある間取りチェックです。と言うのも、この物件は執筆時点で残り2戸。大詰めもいいところ(><) 残すは南向き4階のJタイプ（66.35 m2）と、客寄せの目玉、西向き1階のKgタイプ（58.90 m2）です。
J-type
まずは4階南向きのJタイプより見ていきましょう。3LDKの66.35 m2。横型リビングを採用しているため、洋室(3)がいわゆる行燈部屋（窓なし）になります。11.3畳のリビングは良いとして、4畳の洋室(3)はかなり狭いですね。ちょっと無理やり詰め込んだ感があります。いっそのこと収納を削って居住性を高めるべきだったのでは。洋室(1)および(2)は柱の影響で形がいびつになっています。特に洋室(2)は採光のために壁が斜めに造られているので、居住性が下がります。ここは一工夫欲しかったところ。
とはいえ、この物件は駅距離をアピールできないため、設備に注力している点が特徴です。キッチンはディスポーザーと食洗器を標準装備。レンジフードも掃除が容易なフラットタイプ。バスルームにはミストサウナを備え、トイレは見た目すっきりロータンクトイレ（※以前タンクレスと書きましたが誤りでした。申し訳ありません）という見どころ十分の仕様。さらに玄関の扉もハンズフリーキーを採用していて、ボタン一つで開閉が可能。鍵穴に鍵を突っ込む必要がありません。また、ベランダにはスロップシンクを採用していて、欲しいと思う設備は大概付いている贅沢仕様です！
ライバルの多い上大岡エリアですが、結果を見れば、駅距離を妥協すれば設備が急激に良くなりますよという売り方が受け入れられたと言えるでしょう。
Kg-type
さて、集客の目玉Kgタイプですが、やはりお得感がやばいです。玄関前には専用のポーチあり、専用庭あり。開放面は西向きですが、リビング、キッチン、洋室(2)には南向きの腰高窓が付き、洋室(1)も東向きに窓が付きます。部屋は全体的に小ぶりで、最小の洋室(3)は4.5畳となります。バスルームは1317（1.3 m×1.7 m）ですが、部屋の大きさからすると妥当です。収納もそこそこ確保、キッチン、風呂、トイレ、ベランダの各設備は例によって豪華仕様。これでお値段3,980万円です。上大岡エリアでですから、これは文句なくお買い得ですね！
お値段…って、今更？
もはや2部屋しかないので調査も何も…ですが。1階のお部屋は坪単価も220万円台とかなり割安。むしろこの対比だと、本来南向き好条件の4階が売れないのでは…(><)
Kgタイプの抽選販売の予告が出ましたね！ 21年5月8日(土)10:00～10:30に登録受付、その場で抽選になるようです。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| テラス | 4階 | 南 | J | 3LDK | 66.35 m2 | 5,390万円 | 268万円 |
| カーム | 1階 | 西 | Kg | 3LDK | 58.90 m2 | 3,980万円 | 223万円 |
ランニングコスト
現在買える2部屋のみですが、私が調べた限りではこのような状況でした。必ずかかる管理費＋修繕費＋インターネット使用料で14,940円から（※調査時点の金額であり、将来の金額は保証しかねます）。共用設備が控えめな分、価格は抑えられています。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 9,300円～10,500円 | |
| 修繕費 | 4,650円～5,250円 | |
| インターネット | 990円 | |
| 専用庭 | 450円 | Kgタイプ |
| 駐車場 | 13,000円～19,000円 | |
| バイク置場 | 3,000円 | |
| 自転車置場 | 100円～300円 |
評価のポイント
このタイミングでレビューする意味はあったのか…？と思わず自問するわけですが、まぁいいでしょう！ いずれにせよ2020年前後に竣工した上大岡の新築マンションでは最後発の物件でしたが、ライバルに対する売主の知名度、立地の不利などの要素を考えれば、かなり上手く捌いたと言えます。竣工後に売れ行きが伸びたという話も聞きましたので、完成物件の品質に納得した方が多かったのかと推察します。
いずれにせよ、残る2部屋は南向き4階と西向き1階とまったく異なる間取りですが、西向きの部屋は客寄せ価格なので抽選待ったなし。ここを買えると確実にお得感があります。60 m2を切る狭めの設定ですが、やけに広いポーチ、西向きの専用庭、全部屋窓付きとはどういうことですか。便利設備もてんこ盛りなので、1階住居、西向きが嫌でなければ検討してOKと思います！
