グローベル青葉台:青葉台の桜並木に寄り添うオシャレな隠れ家

目次

基本情報

グローベル青葉台https://gro-bels.co.jp/KOBETSU/GB200001/index.html
キャッチコピー本物は、さらに美しい。
売主グローベルス
総戸数/階層29戸/5階建て
間取り/専有面積3LDK~4LDK/60.63 m2~85.51 m2
住所横浜市青葉区桜台29番9(登記記録)
駅距離東急田園都市線「青葉台」駅(徒歩11分)
竣工時期2021年3月
平均価格/平均坪単価(*1)6,000万円台/280万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/109758)より引用

人気の青葉台エリアより

横浜市民よりも都民の方が便利かもしれない東急田園都市線の青葉台。オシャレで便利な青葉台東急スクエアを擁するこのエリアに、グローベルスさんの中層新築マンション、総戸数29戸のグローベル青葉台が竣工しています。駅北に徒歩11分と聞けばエキチカ志向の方には響きにくい数字ですが、ここは坂だらけの青葉台では貴重なフラットアプローチ! 物件前までは平坦な道のりなので、毎日の歩きも苦になりにくい立地です。

グローベル青葉台マップ
物件公式サイト(https://gro-bels.co.jp/KOBETSU/GB200001/map.html)より引用

物件は既に竣工していますので、早速外観を見に行きましょう! 低層の戸建てと小さな商店が軒を連ねる桜並木のエリアに登場するのは、グレーと白を基調にした素敵なデザインの建物。エントランスの造作も素敵で、壁面にあしらわれた「Gro-Bel AOBADAI」の繊細な意匠もセンスがあります。全戸南東向きというフレーズにも心を惹かれますが、物件前の戸建てがやや気になるでしょうか。

グローベル青葉台外観
物件東側より撮影

上の写真ではいかにも戸建ての影響が大きく映るので、真横からの写真も掲載しましょう。こうすると目の前の戸建てエリアの影響はさほどでもないことが分かります。ただし、物件と戸建てエリアの間には道路がないので、低層階はやはり窮屈さを感じますね。3階以上は眺望が抜けますので、ご予算次第ですが上層階がお勧めです。

グローベル青葉台外観
物件入口を撮影

ちなみに、物件の背後(北西側)は月極駐車場なので、将来どうなるかは分かりませんが、現在は非常に開けています。

グローベル青葉台外観
物件北西側より撮影

全体像を見てみよう

さて、物件周辺の様相は分かりましたので、今度は敷地全体のプランを眺めてみましょう!

グローベル青葉台全体プラン
物件公式サイト(https://gro-bels.co.jp/KOBETSU/GB200001/design.html)より引用、一部改変

当物件は、南西から北東に向かってA~Fタイプの並びです。A1~E1タイプはすべて1階で専用庭が付くプラン。ただし、先ほど写真でお見せしたように前方が戸建てで塞がってしまうので、絶対庭付きがいい!という希望がない限りは上層階がお勧めです。

Aタイプが南西角部屋、Fタイプが南東角部屋ですが、Fタイプは環状4号線と桜並木に近接します。眺望が良さそうなFタイプを高額設定しても不思議はないと思いますが、環状4号線の騒音を嫌ってか、より静かな道路と接するAタイプが物件内最大のサイズ(85 m2台)かつ最高額に設定されています。環状4号線は、片側一車線の道路にすぎないのでそこまでうるさいとは思いませんが、私が現場を見たときはそこそこ車通りがありましたので、この判断も妥当なのでしょうか。Aタイプは、陽当たりを考えても南東/南西向きのポジションが際立ちますからね!

間取をチェック!

では、ざっとですが周囲の観察が住みましたので、間取りと設備を見て行きましょう!

D2 type

まずは中部屋D2タイプ。物件内ではちょうど真ん中のブロックになります。60 m2台中盤の3LDKですが、マンションは年々コンパクトになって来ていますので、近頃よく見るサイズと言えましょう。

グローベル青葉台D2タイプ
公式サイト(https://www.gro-bels.co.jp/KOBETSU/GB200001/planning.html)より引用

さて、玄関前に「アルコーブ」の文字が見えます。玄関が共用廊下から引っ込んでいて空間が設けられており、プライバシー的にも良いですよと説明される類のものですが、アルコーブと呼ぶにはちょっと控え目なサイズですね。何もないよりはいいよというくらいでしょうか。

窓が大きく、明るいリビングを実現する横型リビングを採用していますが、なかなかに特徴のある間取りです。廊下が長めに造られているので、専有面積の割には部屋・収納が小さくなるはずと想像できますが、なるほど、リビングはキッチンを含めて13.6畳。キッチンを除けば10畳強でしょうから、横型リビングにしては小振りです。いわゆるアウトフレーム工法で柱を部屋の外に追い出しているので、リビングの形はとてもきれいです。

しかし驚くのは、リビングと洋室(3)を隔てるフリースタイルウォール! 一瞬何のことか分かりませんでしたが、なんと洋室(3)を仕切るウォールドアを、廊下をまたいでキッチン側まで寄せられるのです。意味が分からん? ええとつまり、図面の中ほどにパウダールームがありますよね? このパウダールームの南側の壁に、洋室(3)のウォールドアを持ってこれるというのですよ。意味があるかどうかは別として、ウォールドアを途中で止めると廊下の前も仕切れます。こんなの見たことないですよ!

洋室(1)は6畳。出窓とウォークインクローゼットがあります。洋室(2)は5畳でこちらも出窓とクローゼットが。この両洋室は引き戸として居住性を高めてくれているのも嬉しいポイントです。洋室(3)は4畳と小振りですが、先ほど書いた通りウォールドアで、これを開放すればリビングと連結できます。ただし、横型リビング×中部屋の弱みで、行燈部屋(窓なし部屋)になってしまうのですが。

この住戸はキッチンも特徴的で、南東向きの窓に隣接します。キッチンとバルコニーの間はドアで仕切られているので、キッチンから直接バルコニーに出られる珍しい仕様になっています。もちろん食洗機が標準装備で、吊り棚も付いています。小規模マンションなのでディスポーザーは付きませんが、標準的で使いやすい仕様に見えます。しかし、キッチンの通路に余裕がないので、ここに食器棚を置いてしまうと途端にきつくなりそう。ならば冷蔵庫の設置スペースの隣に置く? いや、ここには電子レンジとかを置くだろうし…、やはり奥行きの短い食器棚を通路に置くしかないのか…?

パウダールームには三面鏡とリネン庫。洗濯機上部に吊り棚がないので、やはり収納は一工夫必要でしょうか。バスルームは1317(1.3 m×1.7 m)と、60 m2台中盤のお部屋では標準的なサイズです。

トイレはタンクレス×手洗い器の充実の構成! ここに力が入っているのは好印象ですね。

F2 type

続いて72.59 m2の南東角部屋3LDK、F2タイプ。バルコニーから桜並木が見えるポジションですよ!

グローベル青葉台F2タイプ
売主公式アプリより引用

D2タイプではこじんまりしていたアルコーブの奥行きが深くなり、よりプライバシーを守れる形になりました。廊下を進むと大きな横型リビングが出現しますが、なんとキッチンを入れて18.2畳! キッチンを除けば15畳前後ですが、それでも70 m2台前半のお部屋にしては広い! 何か無理をしているんじゃないかと思って見渡すと、なるほど、廊下収納かな? 廊下の突き当りに突如壁が出現したかと思うと小さめのストレージが頭を突き出しているので、動線が悪いように感じます。

バルコニーもリビングに分断されていますが、大きい方のバルコニーは北東向きで環状4号線に面しているのでやや使いにくく感じます。ただし、こちらは桜並木がある側なので、自宅のバルコニーに出て外を眺めるのも良さそうではあります。南東向きのバルコニーは手狭ですが、陽当たり・眺望が良く、外からもあからさまには見えないポジションなので洗濯物を干すならコチラでしょうか。

洋室(1)は6畳を確保し、大きなウォークインクローゼット付き。洋室(2)も同様に5畳の広さ、引き戸、ウォークインクローゼットとこだわりを感じる仕様です。

洋室(3)は行燈部屋(窓なし部屋)になりそうなところ、そこは角部屋。ちゃんと北東向きの窓が付き、明るさを感じられる空間になっています。そして例によってフリースタイルウォールなので、ウォールドアを全開にしてリビングに大空間を創ることもできますよ。

バスルームはサイズアップして1418(1.4 m×1.8 m)。70 m2台の部屋なら当然の仕様ですが、余裕のあるバスルームは良いですね!

販売価格

私の観察が間違っていなければ角部屋が5部屋、中部屋は2部屋は残っているようです。いかにも人気化しそうな角部屋が売れないとは意外ですね。お値段が6,000万円台中盤~7,000万円超となると、横浜通勤の方は他の人気エリアも視野に入るので買いにくくはなりますが。売主もあまり広告を打っている様子がないのですが、どうなっているんでしょう。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
1階南東/南西A14LDK85.51 m27,390万円285万円
2階南東C23LDK60.63 m25,190万円282万円
3階南東D23LDK64.73 m25,680万円290万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

(競合)エクセレントシティ青葉台IIザ・パーク

青葉台駅を挟んで反対側(南側)に新日本建設さんがエクセレントシティ青葉台IIザ・パークを建設中です。コチラは物件の手前で坂道になる区間が多少ありますが、駅徒歩6分の好立地。目の前が公園で陽当たり抜群! 住戸の仕様も良く、8月中旬の竣工を前に完売寸前です。価格帯は当物件と完全に被っているので、顧客を取り合う形になったでしょうか。

平均面積66 m2
平均価格6,000万円台
平均坪単価290万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/110562)より引用

周辺エリアの相場

青葉台の相場情報がないので、同じ東急田園都市線の急行停車駅であるあざみ野、長津田と比較してみましょう。青葉台駅はこの両者の間になります。あざみ野はすごい金額ですが、長津田になるとかなり大人しくなります。直接の競合、エクセレントシティ青葉台IIザ・パークの坪単価が290万円台ということですので、当物件も価格に違和感はありません。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
あざみ野10.4分6,869万円324万円
長津田5.1分5,176万円244万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

必ずかかる管理費+修繕費で21,150円~29,310円。やや高いですが、小規模マンションとしては十分想定されるレンジだと思います。

項目費用(月額・税込)備考
管理費14,170円~19,470円
修繕費6,980円~9,840円
インターネットN/A
専用テラス570円該当する住戸のみ
機械式駐車場N/A6台(空きなし)
バイク置場2,000円2台
駐輪場100円~200円58台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

素敵な外観。作り込まれた内装や設備。オシャレな青葉台エリアなど見どころが多い物件です。一方で、竣工から4ヵ月が経過し、現地を見る限りは未契約のお部屋もまだまだありそうな印象。売主側も大々的に宣伝していないように感じるのですが、じっくり売って行こうということなんですかね。

実は一つ気になることがありまして…。コチラの売主は経営がなかなか落ち着かないように見えます。元々、ライオンズマンションで著名な大京の関係会社だったのですが、2007年に独立。その後2度の社名変更を経て、近年は事業領域を絞り込むなど、建て直しに腐心している様子が伺えます。内情を知らない私が軽率に意見することは避けますが、もし購入後のアフターサービスや管理体制などが気になるようでしたら、営業マンにしっかり確認しておくと良いと思います。

しかし、ここはさすが青葉台。近所には高級食パン店(ドンパン)や珈琲専門店(荒田珈琲)など、行きつけになりたいお店がいろいろ見つかります。一方で、当物件の最寄りのスーパーは量と安さで有名な業務スーパー。庶民な私としては、オシャレな青葉台の生活を楽しみつつ、普段使いは気取らずお安いスーパーっていう組み合わせがいいですね!

荒田珈琲
ちょっと気になる珈琲店。せっかく行ったのに定休日だったんだぜ…
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