調査対象
いざ物件を購入するとき、月々のランニングコストが案外高いことに気がつきます。物件に固有の管理費・修繕費がその代表格ですが、その他にもインターネットの利用料、専用庭やルーフバルコニーの使用料、エリアごとに大きく異なる駐車料金といったものが乗っかりまして、毎月の支払額が1万円違えば10年間では120万円もの差が付きます。
管理費・修繕費の違いが物件購入の決定的要因になるケースは稀でしょうが、検討中の物件のそれが割高なのか割安なのか、それはなぜかを知ることは価値があると思います。というか、私はそう思ったのです！
そこで！ 最近調査した横浜市内の新築/未入居マンション37物件のうち、管理費・修繕費が判明している物件を精査。金額の差がどのくらいある物なのか、検証してみたいと思います。
調査条件
間取りやサイズがあまりに異なるお部屋同士では有意な比較ができないので、調査対象は以下の基準で決定しました。
- 間取りはファミリー向け3LDK（2LDK+S）とする。
- 部屋のサイズは70 m2程度とする。
- ①、②を満たす部屋がない場合は、できるだけ条件の近い部屋を選ぶ。
管理費がお高いマンションはこれだ！
早速、分析結果をお知らせしましょう！ 当サイト調査済みのマンションのうち、管理費が高い/安い物件のランキングは以下の通りです！ すべてのマンションの調査結果は、末尾に付録を付けていますのでそちらをご参照ください。
管理費が高額な物件ランキング第1位は、暫定価格ですがコスモスイニシアさんのイニシア横浜天王町でした。3LDKのAタイプのお部屋で18,500円。平米単価では284円/m2！ 当サイトの調査報告でも、このランニングコストの高さは何だと書いた記憶がありますが、やはりそうでした。見事最安値を出した三菱地所レジデンスさんのザ・パークハウスオイコス鎌倉大船と比較すると、額面では2倍以上違いますね。
いやいや、待てと。イニシア横浜天王町は総戸数65戸の中規模マンション。管理費・修繕費を多人数で分担できる総戸数401戸のオイコス鎌倉大船と比べるなんてアンフェアじゃないかという批判があるとしたら、私もその通りだと認めます。この点では、イニシア横浜天王町の比較相手は、高額ランキング2位のエクセレントシティ青葉台ザ・パークIIや、最安値ランキング第2位のブリシア横浜大口などになります。ブリシア横浜大口は、設備を簡素にする代わりに安さを実現するコンセプトなので、まさに計画通りと言えましょう。
大規模マンション同士の比較では、高額ランキング第3位となった住友不動産さんのシティテラス横浜と、安値ランキングで同じく第3位となった京急グループのプライムパークス上大岡ザ・レジデンスが好対照です。両者とも、大規模マンションの割には共用部を簡素にまとめているのですが、額面では相当な差が付いています。ただし、後者は大規模マンションならではの便利設備であるディスポーザーがスキップされているので、絶対にお得だとは言えませんが…。
マンションの管理費は、日々の清掃やゴミ出し、エレベーターや照明などの整備、セキュリティの費用などが含まれます。パーティールームやゲストルームなどの共用部、コンシェルジュなどのサービスが充実している場合はもちろん高額になります。しかし、マンションに住んで高品質なサービスを受けようというのですから、妥当な金額であれば問題にする必要はありません。
ご参考までに、首都圏のマンションの平均的な管理費は、100戸未満では15,897円、100戸～300戸では14,720円、300戸超の物件では17,234円というデータもあります(*1)。ただし、300戸超のマンションの数字は、管理費が明らかに高くなる高級タワーマンションなども含まれますのでご注意ください。
(*1)スーモ新築マンション2021.4.27号
ところで、修繕費がお高いマンションは？
購入時点から据え置かれる管理費とは異なり、修繕費は段階的に引き上げられるのが通例です。最初は安いと思っていても、先々を見るとかなり高額になる場合もあります。修繕費の引き上げの頻度や金額は物件ごとにかなり幅がありますが、たとえば5年ないし10年毎に30%～100%程度増額されるケースが多いです。総戸数の多いマンションでは、管理組合が主導して修繕費をあらかじめ増額し、長期間にわたって一定額を徴収するシステムに変更している場合もあります。
というわけで、修繕費は初期値を見ても仕方がない部分はあるのですが、ご参考までにランキング形式で発表しましょう！
相変わらず暫定価格ですが、イニシア横浜天王町が二冠王になりました。営業マンの説明では、将来の増額を少なく抑えるために初期値を高く設定しているとのこと。一方、ブリシアシリーズが最安値ランキング2位と3位につけました。最安値を出して来たのはクリオ横濱弘明寺ですが、こちらは既に完売しています。
評価
ランニングコストが高額になる原因は、たとえばディスポーザーや機械式駐車場など、維持管理にカネが掛かる設備があること。共用部が豪華で、ゲストルームやパーティールーム、BBQができるような広々とした中庭、公開空地などがあること。あるいはコンシェルジュなど高品質なサービスの対価として必要だから、ということになります。また、総戸数が少ないマンションの場合、エレベーターのような必ず必要な設備の管理費・修繕費の分担が相対的に増えてしまうので、コスト増に繋がりやすくなります。
図らずも二冠王になってしまったイニシア横浜天王町ですが、総戸数が少ないため、管理費・修繕費が大きくなりやすかったという側面はあります。ただし、このマンションはディスポーザーも機械式駐車場もないので、その割には高いなという印象を受けます。売主のコスモスイニシアさんが数年前に販売していたイニシア横浜桜木町の管理費・修繕費も同じような平米単価でしたので、この値付けは売主の思想によるものだと思います。物件の購入時に管理費・修繕費を値切れるという話は聞いたことがないので、もし物件が気に入ったのなら、月々のランニングコストにも気を遣いつつ、十分に返済できる住宅ローンの組み方をしていく必要があるでしょう。
天王町は歴史を感じる下町ですが、もしその雰囲気が気に入るようでしたら、イニシア横浜天王町自体は全体的に小ぶりながら魅力ある物件です。セキュリティの高い内廊下や随所に工夫が光る住戸設備には見どころがあります。私の感覚では予定販売価格がちょっとお高かったので、もう少し優しい価格帯に設定していただけるとファミリーや単身層にお勧めできるのですが…！
付録
本稿で参照した管理費・修繕費の元データを下表に示します。データを収集した時期により、予定価格だったり未発表だったりするものも混ざっています。また、個人的に集計しているので、データが不正確である可能性もありますのでご容赦ください。
| 物件名 | タイプ | 専有面積 | 管理費 | 単価 | 修繕費 | 単価 | リンク |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| アドグランデ港南台 | At/3LDK | 69.02 m2 | 14,805円 | 215円/m2 | 6,910円 | 100円/m2 | 第一報 |
| イニシア横浜天王町 | A/3LDK | 65.14 m2 | 18,500円 | 284円/m2 | 9,600円 | 147円/m2 | 第一報 |
| ヴェレーナシティ パレ・ド・マジェステ | GLos/3LDK | 75.23 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| ヴェレーナシティ 上大岡 | AD/3LDK | 81.25 m2 | 13,980円 | 172円/m2 | 5,690円 | 70円/m2 | 第一報 |
| エクセレントシティ 青葉台IIザ・パーク | F/3LDK | 71.77 m2 | 18,000円 | 251円/m2 | 6,200円 | 86円/m2 | 第一報 |
| エステムコート 横浜新吉田レジデンス | G/3LDK | 71.11 m2 | 13,220円 | 186円/m2 | 5,680円 | 80円/m2 | 第一報 |
| ガーラ・レジデンス 横浜港北 | A/3LDK | 64.47 m2 | 10,300円 | 160円/m2 | 5,150円 | 80円/m2 | 第一報 第二報 |
| ガーラ・レジデンス 横浜上大岡 | B1/3LDK | 68.70 m2 | 10,900円 | 159円/m2 | 5,450円 | 79円/m2 | 第一報 |
| ガーラ・レジデンス 川崎プルミエ | A1/3LDK | 55.72 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| クリオ横濱弘明寺 | G2/2LDK+S | 64.50 m2 | 11,740円 | 182円/m2 | 4,190円 | 65円/m2 | 第一報 |
| クリオ横濱蒔田公園 | F1/3LDK | 70.14 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| グレーシア横浜十日町 | B-K/3LDK | 70.05 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| ザ・パークハウス オイコス鎌倉大船 | B-Aa/3LDK | 72.05 m2 | 9,150円 | 127円/m2 | 6,920円 | 96円/m2 | 第一報 |
| ザ・パークハウス オイコス金沢文庫 | W-B/3LDK | 68.13 m2 | 12,470円 | 183円/m2 | 6,140円 | 90円/m2 | 第一報 |
| サンリヤン横浜鶴見 ブランシエラ | F/3LDK | 71.66 m2 | 12,500円 | 174円/m2 | 7,170円 | 100円/m2 | 第一報 |
| シティテラス横浜 | N-B6b/3LDK | 70.20 m2 | 16,915円 | 241円/m2 | 6,310円 | 90円/m2 | 第一報 |
| シティテラス横濱新杉田 | A-B1/3LDK | 70.20 m2 | 12,775円 | 182円/m2 | 5,940円 | 85円/m2 | 第一報 |
| シティテラス横濱星川 | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| ドレッセ横浜十日市場 レジデンス | G3/3LDK | 71.87 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| パークホームズ 市が尾荏田西 | C/3LDK | 72.03 m2 | 15,720円 | 218円/m2 | 8,640円 | 120円/m2 | 第一報 |
| パークホームズ横浜本郷台 リバーサイドヴィラ | 70A1/3LDK | 70.21 m2 | 15,020円 | 214円/m2 | 8,770円 | 125円/m2 | 第一報 |
| プライムパークス 上大岡ザ・レジデンス | A9/3LDK | 70.26 m2 | 10,700円 | 152円/m2 | 5,410円 | 77円/m2 | 第一報 |
| プライム金沢文庫 | D/3LDK | 73.72 m2 | 12,310円 | 167円/m2 | 6,630円 | 90円/m2 | 第一報 第二報 第三報 |
| プライム港南台 | B12/3LDK | 70.74 m2 | 12,740円 | 180円/m2 | 6,930円 | 98円/m2 | 第一報 |
| ブランズシティ横濱上大岡 | O/3LDK | 72.59 m2 | 13,300円 | 183円/m2 | 7,900円 | 109円/m2 | 第一報 |
| ブランズシティ本郷台 | RC2/3LDK | 65.80 m2 | 11,200円 | 170円/m2 | 8,100円 | 123円/m2 | 第一報 |
| ブランズ横浜十日市場 | I1/3LDK | 70.72 m2 | 11,100円 | 157円/m2 | 7,800円 | 110円/m2 | 第一報 |
| ブリシア横浜 | B/4LDK | 67.26 m2 | 13,720円 | 204円/m2 | 4,710円 | 70円/m2 | 第一報 |
| ブリシア横浜大口 | C/2LDK+S | 65.00 m2 | 9,430円 | 145円/m2 | 4,550円 | 70円/m2 | 第一報 |
| プレディア 都筑ふれあいの丘 | C/3LDK | 70.11 m2 | 16,780円 | 239円/m2 | 6,600円 | 94円/m2 | 第一報 |
| プレディアあざみ野 | B2/3LDK | 67.80 m2 | 15,440円 | 228円/m2 | 6,080円 | 90円/m2 | 第一報 |
| プレディア横浜三ツ沢 | Ag/3LDK | 65.00 m2 | 14,900円 | 229円/m2 | 6,500円 | 100円/m2 | 第一報 |
| ミオカステーロ港北中川III | A/2LDK+S | 65.85 m2 | 11,500円 | 175円/m2 | 5,600円 | 85円/m2 | 第一報 |
| ミオカステーロ センター南III | C/3LDK | 73.81 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| ミオカステーロ 横濱中山II | A/3LDK | 70.57 m2 | 11,860円 | 168円/m2 | 6,350円 | 90円/m2 | 第一報 |
| リビオレゾン 横濱大通り公園 | C/2LDK | 64.45 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 |
| ルネ横浜戸塚 | B2/3LDK | 71.30 m2 | 12,500円 | 175円/m2 | 6,780円 | 95円/m2 | 第一報 |
| 仮称プラネスーペリア 北新横浜プロジェクト | E/3LDK | 70.37 m2 | N/A | N/A | N/A | N/A | 第一報 第二報 |
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