【21年6月】発表! 管理費・修繕費がお高いマンションランキング in 横浜

目次

調査対象

いざ物件を購入するとき、月々のランニングコストが案外高いことに気がつきます。物件に固有の管理費・修繕費がその代表格ですが、その他にもインターネットの利用料、専用庭やルーフバルコニーの使用料、エリアごとに大きく異なる駐車料金といったものが乗っかりまして、毎月の支払額が1万円違えば10年間では120万円もの差が付きます

管理費・修繕費の違いが物件購入の決定的要因になるケースは稀でしょうが、検討中の物件のそれが割高なのか割安なのか、それはなぜかを知ることは価値があると思います。というか、私はそう思ったのです!

そこで! 最近調査した横浜市内の新築/未入居マンション37物件のうち、管理費・修繕費が判明している物件を精査。金額の差がどのくらいある物なのか、検証してみたいと思います。

はまりぶ調査済みマンション
はまりぶ調査済みマンション(21年6月)R1

調査条件

間取りやサイズがあまりに異なるお部屋同士では有意な比較ができないので、調査対象は以下の基準で決定しました。

調査条件
  1. 間取りはファミリー向け3LDK(2LDK+S)とする。
  2. 部屋のサイズは70 m2程度とする。
  3. ①、②を満たす部屋がない場合は、できるだけ条件の近い部屋を選ぶ。

管理費がお高いマンションはこれだ!

早速、分析結果をお知らせしましょう! 当サイト調査済みのマンションのうち、管理費が高い/安い物件のランキングは以下の通りです! すべてのマンションの調査結果は、末尾に付録を付けていますのでそちらをご参照ください。

はまりぶ調査済みマンションの管理費ランキング
はまりぶ調査済みマンションの管理費ランキング(21年6月)

管理費が高額な物件ランキング第1位は、暫定価格ですがコスモスイニシアさんのイニシア横浜天王町でした。3LDKのAタイプのお部屋で18,500円。平米単価では284円/m2! 当サイトの調査報告でも、このランニングコストの高さは何だと書いた記憶がありますが、やはりそうでした。見事最安値を出した三菱地所レジデンスさんのザ・パークハウスオイコス鎌倉大船と比較すると、額面では2倍以上違いますね。

いやいや、待てと。イニシア横浜天王町は総戸数65戸の中規模マンション。管理費・修繕費を多人数で分担できる総戸数401戸のオイコス鎌倉大船と比べるなんてアンフェアじゃないかという批判があるとしたら、私もその通りだと認めます。この点では、イニシア横浜天王町の比較相手は、高額ランキング2位のエクセレントシティ青葉台ザ・パークIIや、最安値ランキング第2位のブリシア横浜大口などになります。ブリシア横浜大口は、設備を簡素にする代わりに安さを実現するコンセプトなので、まさに計画通りと言えましょう。

大規模マンション同士の比較では、高額ランキング第3位となった住友不動産さんのシティテラス横浜と、安値ランキングで同じく第3位となった京急グループのプライムパークス上大岡ザ・レジデンスが好対照です。両者とも、大規模マンションの割には共用部を簡素にまとめているのですが、額面では相当な差が付いています。ただし、後者は大規模マンションならではの便利設備であるディスポーザーがスキップされているので、絶対にお得だとは言えませんが…。

マンションの管理費は、日々の清掃やゴミ出し、エレベーターや照明などの整備、セキュリティの費用などが含まれます。パーティールームやゲストルームなどの共用部、コンシェルジュなどのサービスが充実している場合はもちろん高額になります。しかし、マンションに住んで高品質なサービスを受けようというのですから、妥当な金額であれば問題にする必要はありません。

ご参考までに、首都圏のマンションの平均的な管理費は、100戸未満では15,897円、100戸~300戸では14,720円、300戸超の物件では17,234円というデータもあります(*1)。ただし、300戸超のマンションの数字は、管理費が明らかに高くなる高級タワーマンションなども含まれますのでご注意ください。

(*1)スーモ新築マンション2021.4.27号

ところで、修繕費がお高いマンションは?

購入時点から据え置かれる管理費とは異なり、修繕費は段階的に引き上げられるのが通例です。最初は安いと思っていても、先々を見るとかなり高額になる場合もあります。修繕費の引き上げの頻度や金額は物件ごとにかなり幅がありますが、たとえば5年ないし10年毎に30%~100%程度増額されるケースが多いです。総戸数の多いマンションでは、管理組合が主導して修繕費をあらかじめ増額し、長期間にわたって一定額を徴収するシステムに変更している場合もあります。

というわけで、修繕費は初期値を見ても仕方がない部分はあるのですが、ご参考までにランキング形式で発表しましょう!

はまりぶ調査済みマンションの修繕費ランキング
はまりぶ調査済みマンションの修繕費ランキング(21年6月)

相変わらず暫定価格ですが、イニシア横浜天王町が二冠王になりました。営業マンの説明では、将来の増額を少なく抑えるために初期値を高く設定しているとのこと。一方、ブリシアシリーズが最安値ランキング2位と3位につけました。最安値を出して来たのはクリオ横濱弘明寺ですが、こちらは既に完売しています。

評価

ランニングコストが高額になる原因は、たとえばディスポーザーや機械式駐車場など、維持管理にカネが掛かる設備があること。共用部が豪華で、ゲストルームやパーティールーム、BBQができるような広々とした中庭、公開空地などがあること。あるいはコンシェルジュなど高品質なサービスの対価として必要だから、ということになります。また、総戸数が少ないマンションの場合、エレベーターのような必ず必要な設備の管理費・修繕費の分担が相対的に増えてしまうので、コスト増に繋がりやすくなります。

図らずも二冠王になってしまったイニシア横浜天王町ですが、総戸数が少ないため、管理費・修繕費が大きくなりやすかったという側面はあります。ただし、このマンションはディスポーザーも機械式駐車場もないので、その割には高いなという印象を受けます。売主のコスモスイニシアさんが数年前に販売していたイニシア横浜桜木町の管理費・修繕費も同じような平米単価でしたので、この値付けは売主の思想によるものだと思います。物件の購入時に管理費・修繕費を値切れるという話は聞いたことがないので、もし物件が気に入ったのなら、月々のランニングコストにも気を遣いつつ、十分に返済できる住宅ローンの組み方をしていく必要があるでしょう。

天王町は歴史を感じる下町ですが、もしその雰囲気が気に入るようでしたら、イニシア横浜天王町自体は全体的に小ぶりながら魅力ある物件です。セキュリティの高い内廊下や随所に工夫が光る住戸設備には見どころがあります。私の感覚では予定販売価格がちょっとお高かったので、もう少し優しい価格帯に設定していただけるとファミリーや単身層にお勧めできるのですが…!

付録

本稿で参照した管理費・修繕費の元データを下表に示します。データを収集した時期により、予定価格だったり未発表だったりするものも混ざっています。また、個人的に集計しているので、データが不正確である可能性もありますのでご容赦ください。

物件名タイプ専有面積管理費単価修繕費単価リンク
アドグランデ港南台At/3LDK69.02 m214,805円215円/m26,910円100円/m2第一報
イニシア横浜天王町A/3LDK65.14 m218,500円284円/m29,600円147円/m2第一報
ヴェレーナシティ
パレ・ド・マジェステ
GLos/3LDK75.23 m2N/AN/AN/AN/A第一報
ヴェレーナシティ
上大岡
AD/3LDK81.25 m213,980円172円/m25,690円70円/m2第一報
エクセレントシティ
青葉台IIザ・パーク
F/3LDK71.77 m218,000円251円/m26,200円86円/m2第一報
エステムコート
横浜新吉田レジデンス
G/3LDK71.11 m213,220円186円/m25,680円80円/m2第一報
ガーラ・レジデンス
横浜港北
A/3LDK64.47 m210,300円160円/m25,150円80円/m2第一報
第二報
ガーラ・レジデンス
横浜上大岡
B1/3LDK68.70 m210,900円159円/m25,450円79円/m2第一報
ガーラ・レジデンス
川崎プルミエ
A1/3LDK55.72 m2N/AN/AN/AN/A第一報
クリオ横濱弘明寺G2/2LDK+S64.50 m211,740円182円/m24,190円65円/m2第一報
クリオ横濱蒔田公園F1/3LDK70.14 m2N/AN/AN/AN/A第一報
グレーシア横浜十日町B-K/3LDK70.05 m2N/AN/AN/AN/A第一報
ザ・パークハウス
オイコス鎌倉大船
B-Aa/3LDK72.05 m29,150円127円/m26,920円96円/m2第一報
ザ・パークハウス
オイコス金沢文庫
W-B/3LDK68.13 m212,470円183円/m26,140円90円/m2 第一報
サンリヤン横浜鶴見
ブランシエラ
F/3LDK71.66 m212,500円174円/m27,170円100円/m2第一報
シティテラス横浜N-B6b/3LDK70.20 m216,915円241円/m26,310円90円/m2第一報
シティテラス横濱新杉田A-B1/3LDK70.20 m212,775円182円/m25,940円85円/m2第一報
シティテラス横濱星川N/AN/AN/AN/AN/AN/A第一報
ドレッセ横浜十日市場
レジデンス
G3/3LDK71.87 m2N/AN/AN/AN/A第一報
パークホームズ
市が尾荏田西
C/3LDK72.03 m215,720円218円/m28,640円120円/m2第一報
パークホームズ横浜本郷台
リバーサイドヴィラ
70A1/3LDK70.21 m215,020円214円/m28,770円125円/m2第一報
プライムパークス
上大岡ザ・レジデンス
A9/3LDK70.26 m210,700円152円/m25,410円77円/m2第一報
プライム金沢文庫D/3LDK73.72 m212,310円167円/m26,630円90円/m2第一報
第二報
第三報
プライム港南台B12/3LDK70.74 m212,740円180円/m26,930円98円/m2第一報
ブランズシティ横濱上大岡O/3LDK72.59 m213,300円183円/m27,900円109円/m2第一報
ブランズシティ本郷台RC2/3LDK65.80 m211,200円170円/m28,100円123円/m2第一報
ブランズ横浜十日市場I1/3LDK70.72 m211,100円157円/m27,800円110円/m2第一報
ブリシア横浜B/4LDK67.26 m213,720円204円/m24,710円70円/m2第一報
ブリシア横浜大口C/2LDK+S65.00 m29,430円145円/m24,550円70円/m2第一報
プレディア
都筑ふれあいの丘
C/3LDK70.11 m216,780円239円/m26,600円94円/m2第一報
プレディアあざみ野B2/3LDK67.80 m215,440円228円/m26,080円90円/m2第一報
プレディア横浜三ツ沢Ag/3LDK65.00 m214,900円229円/m26,500円100円/m2第一報
ミオカステーロ港北中川IIIA/2LDK+S65.85 m211,500円175円/m25,600円85円/m2第一報
ミオカステーロ
センター南III
C/3LDK73.81 m2N/AN/AN/AN/A第一報
ミオカステーロ
横濱中山II
A/3LDK70.57 m211,860円168円/m26,350円90円/m2第一報
リビオレゾン
横濱大通り公園
C/2LDK64.45 m2N/AN/AN/AN/A第一報
ルネ横浜戸塚B2/3LDK71.30 m212,500円175円/m26,780円95円/m2第一報
仮称プラネスーペリア
北新横浜プロジェクト
E/3LDK70.37 m2N/AN/AN/AN/A第一報
第二報
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