【リノベ】ル・アール横浜保土ヶ谷：新たに生まれ変わった中層マンション

基本情報

ル・アール横浜保土ヶ谷	https://www.leben-style.jp/search/la-hodogaya/
キャッチコピー	1棟〇ごとリノベーション REBOOT、はじまる。
売主	タカラレーベン
総戸数/階層	20戸/地上4階建
間取り/専有面積	3LDK/84.91 m2～85.83 m2
住所	横浜市保土ケ谷区岩井町414他（地番）
駅距離	JR横須賀線・湘南新宿ライン「保土ヶ谷」駅（徒歩11分） 京急本線「井土ヶ谷」駅（徒歩11分）
竣工時期	1994年7月竣工、2011年改修、2022年改修
平均価格/平均坪単価	N/A

四半世紀前から模様替え！

JR保土ヶ谷駅から徒歩11分表記の高台にて、最近建物内モデルルームがオープンしたばかりの物件がタカラレーベンさんが手掛けるル・アール横浜保土ヶ谷。4階建て、総戸数30戸の中層マンションですが、四半世紀前の1994年に竣工した物件を「1棟まるごと」リノベーションしたものです。公開情報が乏しいのですが、全邸84 m²超と聞けば、コンパクト化が著しい近年の新築マンションと比較すれば余裕のサイズ。築古物件を魅力的に再生しようとする取り組みには興味を感じます。

下図に物件の地図を示します。高台物件なので、最寄りの保土ヶ谷駅から物件までのルートがきつい上り坂になる点はマイナスですね。物件の近所にも便利な商業施設はなく、売りになりそうなのは小学校が近いといったところでしょうか。

物件の南側を走る首都高の向こう側には京急線の井土ヶ谷駅がありますが、保土ヶ谷駅と同じく徒歩11分表記であるものの、こちらもトンデモない急坂。首都高に架かる永田富士見橋を歩けばわかりますが、階段と坂がきつすぎて一往復したら二度と行きたくなくなるレベル。駅アクセスは良くないので、最近物件探しをしている方の好みからは外れてくるでしょう。

以下に物件の外観写真を示しますが、左の写真のように二面接道のため、陽当たりは問題ありません。ただし、4階建ての1階部分は目隠しの植栽に覆われているので、上層階よりは陽当たりが悪いようです。一方、右の写真を見ると首都高の防音壁の上に物件の上層階が覗いています。そのため、上層階は首都高の騒音の影響がより大きくなりそうです。

間取をチェック！

立地は強く主張するほどの魅力がないので、間取りと設備、価格で勝負ということになります。公式サイトにほとんど情報がないので、物件のチラシから引用しつつ間取りを眺めてみたいと思います。

A type

入手できた唯一の間取りがこのAタイプです。84.91 m²の3LDK。コンパクト化が著しい最近の物件ばかり見ていると、結構ゆとりを感じますね。

全体を見渡すと、リビング・洋室(2)の組と、洋室(1)・和室の組がずれて凸凹になっています。首都高と正対しないように物件を斜めに向けた…というわけではなく、物件前の道路に沿って建設した結果、この形になったようです。リビングはキッチンを含めて16.6畳ですが、大きなキッチンの面積を除くと12畳～13畳の間でしょうか。いずれにせよ余裕のあるサイズです。当物件は、1階のみリビングに床暖房が入ります。

リビングと和室の間の天井に梁が出ていますが、どの部屋も柱の影響がなく、整った形をしていますね。最近の新築マンションにはほぼ和室がないので、このあたりに時代を感じます。洋室(1)と(2)は5畳台、和室は6.9畳。さすがに80 m²台だと個々の部屋が大きくなります。

収納はかなり大きく、各部屋のクローゼットや押入、廊下の物入に加えて、2畳はあるだろう納戸が設置されています。納戸の奥行きが深い！　最近の住戸だとこの納戸はウォークインクローゼットになる類のもので、洋室(1)のクローゼットを排しつつ、洋室(1)側からも入室できる扉が付くところでしょう。

キッチンは仕様が不明なのですが、収納力は高く評価できます。しかし、食洗機はなさそうですね。あるならアピールしているはずなので…。ディスポーザーの設置もないはずです。また、壁付けキッチンになっている点も伝統的な仕様と言えます。最近のファミリー向けマンションでは、キッチンで作業をしつつもリビングの様子が分かる対面式キッチンが採用されやすいです。

浴室の仕様も不明ですが、サイズは1418（1.4 m×1.8 m）。80 m²台中盤の部屋なのでもう一つ上のサイズも検討できるところですが、収納があれだけ大きいのでこちらを譲るのは仕方がありません。

トイレも情報がなく、良く分かりません。間取りのイラストを見る限り、タンクトイレで手洗いカウンターなしのコストダウン仕様だと思います。ウォシュレットもないんじゃないの？ってなイラストですが、まさかそんなことはないよな…。

そういえば、先ほど確認した通り物件南側を首都高が通る関係で、窓を二重サッシにしています。防音対策が取られている点は評価して良いでしょう。

販売価格

販売価格が判明しているのが、1階のAタイプです。お値段だけ見れば驚異的な安さですね！　坪単価136万円なんて信じられません。もう一つ、4,399万円で販売中のお部屋がありますが、こちらの坪単価は169万円。前者が広告用のお買い得部屋だと仮定すると、平均坪単価は150万円台程度と見ておけばよいでしょうか。それにしても安いですな。

階層	方角	タイプ	間取り	専有面積	価格	坪単価
1階	南東	A	3LDK	84.91 m2	3,499万円	136万円
N/A	南東	N/A	3LDK	85.83 m2	4,399万円	169万円

周辺エリアの相場

保土ヶ谷のデータがないので京急井土ヶ谷のみですが、平均坪単価は230万円でした。当物件はより駅アクセスが遠く、高台でもありますので、平均よりも安い価格に設定されています。

エリア	平均駅距離	平均価格	平均坪単価(*1)
井土ヶ谷	7.0分	4,886万円	230万円

ランニングコスト

必ずかかる管理費+修繕費で27,600円～27,900円。お部屋が広い点を考慮しても、やや高い部類に入ります。共用インターネットはそもそも使用できるのかも分かりません。駐車場の値段は相場なりでしょうか。

項目	費用（月額・税込）	備考
管理費	18,600円～18,800円
修繕費	9,000円～9,100円
インターネット	N/A
駐車場	11,000円～20,000円	19台
ミニバイク置場	2,000円	7台
駐輪場	100円～300円	40台

評価のポイント

築古物件を再生して売り出す思想は良いのですが、当物件は立地が弱いです。JR保土ヶ谷駅にせよ、京急井土ヶ谷駅にせよ、私が歩いた時は徒歩11分の表記からは想像できないくらい大変でした。少なくとも車はあった方が良いと思います。また、住戸設備も最近の趣向とは異なり、使い勝手もそれなりだと思われますので、お値段重視の方でないとお勧めしづらい印象ですね。限られた公開情報で話していますので、もしご興味のある方は、食洗機やウォシュレット、共用インターネットの有無くらいは確認してから検討してはと思います。