【新発表】リビオレゾン横濱大通り公園：基本的には投資用に見えるけど…？

基本情報

リビオレゾン横濱大通り公園	https://nskre.jp/yokohamaodorikoen/
キャッチコピー	GREEN PREMIUM 未来を輝かせる、緑のレジデンス。
売主	日鉄興和不動産
総戸数/階層	60戸/11階建て
間取り/専有面積	1LDK・2LDK/32.38m2・64.45 m2
住所	横浜市中区弥生町3-29-5他（地番）
駅距離	横浜市営地下鉄ブルーライン「阪東橋」駅（徒歩4分） 京浜急行本線「黄金町」駅（徒歩8分） JR京浜東北線・根岸線「関内」駅（徒歩12分）
竣工時期	2022年4月下旬
予定販売価格/最多価格帯	未定

ここにも駅近が出るのか

最近巡ってきた新築マンションですが、考えてみると駅近率が高いです。不動産屋は都合がいい人たちなので、駅近の基準も徒歩3分だったり5分だったり10分だったり様々ですが、まあ5分以内なら遠いと感じる人は少ないでしょう。私は住まいにゆとりと便利設備と優しい価格を求めたい人間なので、駅至近の混み入った敷地に建つヒョロ長マンションは趣味に合わないのですが、この手のマンションは利便性の高さを理由に資産価値が下がりにくく、デベロッパーにも買主にも人気があることは確かです。

前置きが長くなりましたが、日鉄興和不動産さんが手掛ける総戸数60戸のリビオレゾン横濱大通り公園も地下鉄ブルーライン阪東橋駅徒歩4分というまさに駅近物件。さらに、京急線の黄金町駅も徒歩8分、JR関内駅まで徒歩12分という利便性が光ります。一方、11階建てで1LDKと2LDKのみの構成と聞けばおおよそ想像がつくように、立地はオフィスビルとマンション、商業施設に三方を囲まれたラブホテル跡地です。

物件の全体像が公開されていないので、現場調査を基に作図した物件周囲の状況を以下に示しました。大通り公園を向く南側のみ開けていて、残る三方は眺望・陽射しが望みにくい環境です。物件北側の商業施設は、マンションの4～5階建て程度のイメージでしょうか。ここにはスーパー、ドラッグストア、電機店、100円ショップが入居する優秀っぷりで、当物件に住むとなったらとても便利ではあるのですが。

やっぱり基本は投資用だと思う

前項で予習済みですが、物件の外観と周囲の写真を掲載します。クレーンの頭が見えるところが建設現場ですが、周囲をすっかり囲まれている様子が分かりますね。肝心の南側開放面にも結構電線が走っているので、低中層階の景観に影響がありそうです。気になる方はご注意ください。

公式サイトに公開されている間取りを見る限り、少なくとも南向きと北向きの部屋が用意されています。また、内廊下であることがアナウンスされています。内廊下はステキです！　すると、物件の中央部に廊下が入り、部屋が南北に分かれる格好になりそうですね。

元々の立地については先ほど述べた通りですが、阪東橋駅周辺の治安についてはあまり良い評判を聞きません。当物件の近所には生活に便利な商業施設が揃う、駅近で移動が楽、1LDK/2LDKのコンパクトマンションといった特徴を捉えると、元々この土地に縁があるなどの事情がない限り、ファミリーにはお勧めしづらいですね。売主自身も駅近の資産性を繰り返し訴えていますので、単身で安全面の不安が少ないとか、投資用に検討したいという方向けの案件ではないかと思います。

間取をチェック！

設備の詳細が不明なのですが、ひとまず間取りを見て行きましょう。

C type

こちらは2LDKのCタイプ。大通り公園ビューとなる陽射し・眺望に恵まれた間取りです。しかも角部屋！　どの部屋にも窓があるとは素敵ですな。ただ、物件東側は10階建てのマンションが来るので、眺望は期待しない方が良いと思います。

ところで、先ほどサラッと流しましたが、当物件は内廊下です！　自宅の前まで風雨に晒されない、自宅に入る姿を通行人に見られないなど何かとメリットがあり、防犯面の向上に寄与します。土地柄を考えても、ありがたい仕様です。

入室すると、北側にポンと飛び出た土間が目につきますね！　売主はココを収納に使うことを推奨しています。なるほど、洋室2の収納がちょっと小さいかなと感じたのですが、売主の提案に乗っかるなら問題は解決ですね。

L字型の廊下を通るとリビングに到着しますが、14.3畳はキッチンも含む数字なので、実質11畳前後でしょうか。割と余裕があるように感じます。リビングと洋室2の間はウォールドアなので、ここを取り払えばさらに大きな空間を創ることも可能です。洋室1は柱が食い込んできているので、5.2畳の表記よりは狭く感じると思いますが、ウォークインクローゼットもあり、使い勝手は良さそうです。

キッチンはL字型ですね。この戸数と敷地なのでディスポーザーは無理ですが、食洗機は付きます。食器棚は標準では付かないので、自分で手配する必要がありますね。

バスルームは1418（1.4 m×1.8 m）！　60 m²台中盤の部屋にしては広々です。トイレの仕様が不明ですが、タンクトイレっぽいな。情報が入り次第追記したいと思います。

販売予定価格

販売予定価格は未発表です。とりあえず周辺の相場を見てみましょう。

周辺エリアの相場

阪東橋の平均坪単価は234万円です。当物件は表のサンプルよりも駅近になるので、もう少し高いでしょう。さらにコンパクトマンションは高くなりやすいのですが、どの程度と言ってくるかなぁ。仮に2LDKのCタイプのお部屋の坪単価が250万円とすると、4,882万円です。うむ。5,000万円を超えるとインパクトがあるので、この辺でまとめるのはいかがでしょうか…！

エリア	平均駅距離	平均価格	平均坪単価(*1)
阪東橋	7.7分	4,962万円	234万円
上大岡	9.8分	5,520万円	260万円

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。駐車場は機械式のみで12台を確保。バイク置場に関する情報はありませんでした。

項目	費用（月額・税込）	備考
管理費	N/A
修繕費	N/A
インターネット	N/A
機械式駐車場	N/A	12台
駐輪場	N/A	60台

評価のポイント

お値打ちのファミリー向け物件を探索する当サイトの趣旨からすると、ターゲットから外れてくる物件です。子育て環境や住まいの快適性を重視した家探しとなると、当物件は性質が異なるように感じますので。もちろん、駅近の利便性、買い物に便利な立地など、見逃せない長所もありますので、私とは違う評価を下されても否定するつもりはありません。当物件が上手くフィットするファミリーであれば、それはとても幸せなことだと思います。

ちなみに、当物件ですが、地下鉄ブルーライン関内駅の4番出口至近にあるリスト関内ビルの4階にモデルルームをオープンしています。物件のある阪東橋駅からはわずか2駅ですし、散歩するにもちょうどよい距離感です。当物件が気になる方は、現地調査を兼ねて訪問してみるのが良いと思います！