基本情報
| ミオカステーロ港北中川III | https://www.yamada-kensetsu.co.jp/cms/bukken/nakagawa3/ |
|---|---|
| 売主 | 山田建設 |
| 総戸数/階層 | 26戸/7階建て |
| 間取り/専有面積 | 2LDK+S～4LDK/65.85 m2～91.56 m2 |
| 住所 | 横浜市都筑区中川一丁目19番10（地番） |
| 駅距離 | 横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅（徒歩2分） |
| 竣工時期 | 2021年12月下旬 |
| 販売価格 | 5,168万円～7,298万円（第1期第1次） |
中川は新築ラッシュ！
横浜市営地下鉄ブルーライン中川駅。過去を振り返ればそれほど多くのマンションが出ていたわけではないこのエリアが突然の新築ラッシュに活気づいていることをご存知でしょうか？ え、知らない？ 知らないすか。むむむ、中川も港北ニュータウンの一員なのですが、端っこですからね。あまり知名度が高いとも言えないし…。
とにかく！ 知らないものは仕方がないとして、中川は今、新築ラッシュなのです！ 念のため中川駅のポジションを確認してみると、下図の通り、センター北駅とあざみ野駅の間です。著名な2駅の間ですから存在感に劣るのはやむを得ませんが、ブルーライン一本で横浜まで行けますし、近隣の駅で乗り換えれば都内にだってそこそこスムーズに出られます。中川駅自体の駅力は高くないですが、「相場が高い人気エリアの近隣」はデベロッパーの開発対象になりやすく、割安な物件が出る可能性がある点では注目に値するのです。
そうと分かれば、ここ最近、新築マンションが続々登場する中川駅に興味が湧いてくるのではないですか？ 当駅は駅の北側と南側ではかなり雰囲気が異なり、南側は開放的で閑静な住宅街なれど、駅至近の北側は狭い路地に背の高いオフィスビルとマンション、商業施設等が建ち並ぶやや薄暗い空気。そして、最近登場した/これから登場するマンションは駅北側なので、住環境的には優れているとまでは言えないものの、スーパーやドラッグストア、病院なども偏在する利便性が光ります。
それでは立地を確認するとして…
前置きが長くなりましたが、本稿の主役は山田建設さんの小規模マンション、中川駅徒歩2分の利便性、総戸数26戸のミオカステーロ港北中川IIIです！ なんだか物件名が読みづらいので念のためフォローしますと、「こうほくなかがわスリー」です。スリーというからには過去作も当然ありまして、それどころかごく近所には次回作（ミオカステーロ港北中川IV）も既に建設中だったりして、もはや売主の庭と化しています。
きっとご興味があるでしょうから、ライバルをチラ見しつつ、ミオカステーロシリーズの建設地を眺めてみましょう！ 下図は、ミオカステーロ港北中川IIIの公式サイトの地図に近隣のマンションを追記したものです。
過去作となるミオカステーロ港北中川（38戸）と、港北中川II（29戸）は2004年竣工でした。近隣では2010年代の前半まではポツポツと新築マンションが出ていましたが、その後はほとんど供給がありませんでした。それがここへ来て、ファーストリアさんがクオス港北ニュータウンステーションヴィラ（41戸）を19年6月に竣工させたのを皮切りに、ミオカステーロ港北中川III（26戸）、港北中川IV（25戸）、そして三井不動産レジデンシャルさんの（仮称）横浜市都筑区中川一丁目計画（56戸）の3件が一挙に建設中となり、総計では150戸近くが新規供給される状況となっています。
近年の新築の特徴は、いずれも生活利便性を重視して駅北側に建設されていること。また、すべてが小規模マンションであることです。ミオカステーロは2件ともが背の高いオフィスビルやマンションに隣接した窮屈な立地になりますが、クオスや三井さんの物件は三面接道となる好条件の立地となります。立地だけで言えばライバルの方が良いのですが、ならば住戸設備と価格で押せばいいのです。
ご参考までに当物件の建設地の写真を掲載しますが、うむ、確かに隣地は背の高いオフィスビルに囲まれ、南西側の開放面にはパチンコ店の駐車場の入り口と、コインパーキングという味気も何もない立地。コインパーキングにはそのうち何か建設される可能性が十分にあるので、眺望・陽当たりもいつまで続くか分かりません。ちなみに反対側の北東面にはマルエツ（スーパー）があるので、普段の買い物は便利ですね！
今作は全邸角部屋！
当物件の最大の特徴は、内廊下＋全邸角部屋です！ マンションのことをある程度知っている方ならこの文字だけで熱くなれるわけですが、まずは内廊下。これはホテルの廊下をイメージしていただければよいのですが、廊下が建物の中にあり、外からは見えない仕様になっているわけです。居住者がどの部屋に入るかを他人に見られないというのは、セキュリティ上大変優れた仕様と言えますね！ その代わりお高くなるのですが、それは仕方がないでしょう。
そして全邸角部屋の配置がコチラ！ 周辺環境を予習済みなのですごく嬉しいというほどではないですが、明るさと風通しの面で二面採光は有利ですね！
間取をチェック！
既に販売も始まっていますが、とにかく間取りと設備を拝見しましょう！
A type
まずは65.85 m2の北東角部屋Aタイプ。既に予習済みの通り周囲が周囲なので、7階のみ3LDK、6階以下は洋室3が採光基準を満たせずサービスルーム（2LDK+S）となります。
北東向きで陽が入りにくいのが残念ですが、部屋の明るさについては照明器具で、洗濯物に関しては高級な洗濯乾燥機を買うなり、浴室乾燥機を駆使するなりで解決できないわけではありません。立地とお部屋が良いと思うなら、工夫で乗り越える余地はあるはずです。
相変わらずの山田建設クオリティで、防犯面は素晴らしいものがあります。防犯関係はあまり詳しく書きたくないのでモデルルームでご確認いただくとして、入室すると標準装備の鏡（姿見）と深めのシューズインクローゼットが出迎えてくれます。大抵の場合、鏡は有償オプションなのですが、こういう便利アイテムが標準装備になっているのがこの売主の特徴です。
短い廊下の先にはキッチン含めて14.3畳のリビングが。キッチンを除けば11畳程度の大きさでゆとりはあるのですが、異彩を放つのはこの形！ だいぶ歪みまくっているのでフォローが難しいです。通常、リビングくらいは整った形にするものですが、そこそこの広さのバルコニーを確保しつつ、室内をできるだけ明るく見せようという苦心の作。使い勝手はいかがでしょうか。
洋室1は最低限のサイズとも言える4畳。60 m2台中盤のお部屋にしては小さいですが、こちらは形がきれいな点は評価できます。ウォールドアなのでここを開け放てばリビングと繋げて広い空間も創れますよということですが、柱が気になりますか。洋室2は縦長の5畳。これまたウォールドアなので全部開け放ってリビングと合体！できるわけですが、それよりもこの細長い形をなんとかして欲しかったです。洋室3は急激にゆったり、しかも形も改善されて居住性が良くなっています。しかしここがおそらく主寝室になるはずで、6.8畳の余裕っぷりが逆にもったいなく感じますな。
収納は各部屋にスライドドア式のクローゼット。いずれも大きく好印象なれど、よく廊下付近に設置される物入がスキップされているので、使い勝手はどうなんだと思ってみたり。
キッチンは相変わらず素晴らしく、食洗機と食器棚が標準装備！ 食器棚が標準というのがすごいです。通常は有償オプションで40万円～50万円くらい持っていかれる代物ですから、ありがたいですね。なお、総戸数が26戸なのでカネが掛かるディスポーザーはさすがに付きません。
洗面室もちゃんと引き戸にしてあり、リネン庫や洗濯機上の吊り棚など欲しい物をきちんと入れてくれています。バスルームは1418（1.4 m×1.8 m）で、60 m2台中盤のお部屋にしては余裕のあるサイズ。標準装備のミストサウナも使ってお風呂タイムを楽しみましょう！
トイレもさすがの仕様でタンクレストイレ＋手洗いカウンターという素晴らしい構成です！
C type
続いては南西角部屋Cタイプ。専有面積はなんと91.56 m2！ 今度はリビングの陽当たりは良好ですが、やはり周囲の影響で洋室4の採光の確保が難しく、7階のみ4LDK、6階以下は3LDK+Sとなります。
突然お部屋の形が良くなっていてびっくりしますが、キッチンを入れて17畳のリビングを中心に洋室1～3を配置。いずれも5畳以上を確保しつつ、すっきり整った形となっています。こちらの方が圧倒的に居住性が良いですね！ 洋室4は8畳もの大きさを確保しているので、ここを主寝室兼テレワーク部屋にでもして、子供たちに1部屋ずつ与えるのが上策でしょうか。
収納も贅沢すぎる大きさで、洋室1にファミリークローゼットとクローゼット、洋室2と3の間にウォークスルークローゼット、洋室4にウォークインクローゼットです。これだけ余裕たっぷりだと、物を貯めこまないように自制しなくてはいけませんね(><)
90 m2台の広いお部屋サイズに相応しく、お風呂も1620（1.6 m×2.0 m）の余裕仕様となっています！
販売価格
坪単価は概ね260万円～270万円ほど。一見、駅至近の物件の割には優しいね？と思いますが、専有面積の広いCタイプ、Dタイプは7,000万円を超えて来ます。こうなると途端に高く見えてしまい、7,000万円出せるなら戸建てか、マンションなら西区や東急東横線沿線の港北区などの人気エリアも可能だよなぁ、と余計なことが頭をよぎりま…せんか。むむむ。
| 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6階 | 北東/南東 | A | 2LDK+S | 65.85 m2 | 5,298万円 | 267万円 |
| 7階 | 北東/南東 | A | 3LDK | 65.85 m2 | 5,398万円 | 271万円 |
| 4階 | 南西/北西 | C | 3LDK+S | 91.56 m2 | 7,148万円 | 258万円 |
| 7階 | 南西/北西 | C | 4LDK | 91.56 m2 | 7,500万円台 | 270万円台 |
| 7階 | 南西/南東 | D | 4LDK | 84.47 m2 | 7,298万円 | 263万円 |
周辺エリアの相場
すぐお隣りのセンター北エリアの相場はこんなものです。さすがに小ぎれいなニュータウン＋地下鉄ダブルアクセスなので、相場が一段お高くなりますね。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| センター北 | 4.0分 | 6,292万円 | 297万円 |
ランニングコスト
必ずかかる管理費＋修繕費＋ハイセクト利用料＋町会費で18,780円～25,360円。お部屋の広さを考えても妥当な金額です。駐車場は維持費が安い平置きのみで5台ですが、スペースがきついためターンテーブルが設置される予定です。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 11,500円～15,900円 | |
| 修繕費 | 5,600円～7,780円 | |
| ハイセクト利用料 | 1,430円 | |
| 町会費 | 250円 | |
| 平置き駐車場 | 20,000円 | 5台 |
| バイク置場 | 3,000円 | 2台 |
| 駐輪場 | 200円～400円 | 41台 |
評価のポイント
ぐぬぬ、エキチカと設備重視の物件は良いとして、魅力の乏しい周辺環境が気になります。地下鉄の駅なので駅徒歩2分でも騒音の心配がない点は良いのですが、駅を出て初めに目に付くのがパチンコ屋。駅北側はやや薄暗くて清潔感があるとも言い難いし、ファミリーにどうぞと強くは勧め難いというのが正直な感想です。
お値段的には、センター北・南やあざみ野が高すぎると感じる層を狙っているはずですが、もう一段安くして欲しかったように感じます。先発のクオス港北ニュータウンステーションヴィラも似たようなお値段だったので違和感があるわけではないのですが、坪単価260万円～270万円と言われると他のエリアも選択肢に入るため、その中で中川を選ぶかどうかが悩ましくなってしまいますね。
いずれにせよ、近い将来に次回作の港北中川IVと、三井さんの物件も売り出されます。このように後続もあるので、それらと比較しつつ検討するのも一案かと思います。
