基本情報
| ミオカステーロ横濱中山II | https://www.yamada-kensetsu.co.jp/cms/bukken/nakayama2/ |
|---|---|
| 売主 | 山田建設 |
| 総戸数/階層 | 35戸/6階建て |
| 間取り/専有面積 | 3LDK・4LDK/60.65 m2～80 m2 |
| 住所 | 横浜市緑区中山三丁目1156番4他（地番） |
| 駅距離 | JR横浜線「中山」駅（徒歩12分） 横浜市営地下鉄グリーンライン「中山」駅（徒歩12分） |
| 竣工時期 | 2022年3月下旬 |
| 予定販売価格/最多価格帯 | 3600万円台～5500万円台/未発表 |
中山エリア、久々の新築マンション！
JR横浜線と地下鉄グリーンラインの2路線が利用可能な中山駅から徒歩12分、緑区休日急患診療所のお隣りの住宅地にて、山田建設さんが手掛ける総戸数35戸の小規模マンション、ミオカステーロ横濱中山IIの建設が進んでいます。中山駅周辺はこのところマンションの登場がすっかりご無沙汰しており、何と7～8年ぶりの供給となります。実際には、日神不動産さんがパレステージ中山IIを当物件に先駆けて今年8月に竣工させる予定なので、久々の新築！の旗は向こうに持って行かれるのですが、いずれにせよ待望の供給であることは間違いありません。
山田建設さんと言えば、昨年のSUUMO AWARD優秀賞を受賞したことでも記憶に新しいですが、他社であれば当然オプション品になる設備を標準装備で付けてくる買主目線のマンション開発に定評があります。横浜市内でも多数のマンションを供給する同社の新作となれば、期待しないわけには行きませんね！ ちなみに、21年5月時点では、ミオカステーロ港北中川III、ミオカステーロセンター南IIIの2物件も発表されています。これら2件はいずれも駅徒歩2分の好立地。要チェックです！
さて、他の物件の宣伝をしていても仕方がないので、当物件、ミオカステーロ横濱中山IIの話に戻りましょう。こちらは残念ながら駅至近とは言えず、表記上の駅距離は徒歩12分です。直接の競合パレステージ中山IIと比べると立地の差は明らかですね。物件の周囲にはわずかにバーミヤンがある程度。買い物に便利な場所ではありません。勤務先から帰宅する際に、駅前で買い物を済ませるイメージでしょうか。立地の弱さは営業マンも弱点だと認めるところです。
以下に物件を見上げる位置から撮影した写真を掲載しますが、物件の西側には休日急患診療所、南側には築28年のマンション（ベルデ中山）がそびえる関係から、全棟東向きの配置になります。ベルデ中山は当物件に向かってコの字型になっているので、南側の中高層階は陽射しがあるですが、当物件を見下ろす位置に建設されているため、眺望は望めません。この配置では全棟東向きもやむを得ないでしょう。とはいえ、東側、北側は道路になって開けていますので、採光の面ではどの部屋でも問題ありません。
全体像を見てみよう
上記の写真で予習済みですが、全体プランは下図のようになります。図の右側が北ですので、すべての住戸が東向きです。物件南側に5階建てのベルデ中山、西側に緑区休日急患診療所というイメージです。Fタイプ側からAタイプ側に向かって上り坂なので、Dタイプの位置にエントランスがあります。駐車場は平置き3台、機械式11台の構成ですが、進入がきついためターンテーブルが設置される予定です。
間取をチェック！
さて、立地で劣勢な物件であれば戦略は単純です。設備と価格で押せば良いのです！ 間取りを確認しつつ、当物件の設備に触れて行きましょう。
A type
下図は角部屋のAタイプ。横浜市営地下鉄グリーンライン都筑ふれあいの丘駅の近くで営業中のモデルルームもこのタイプです。70.57 m2と当物件では余裕のある大きさで、かつ東向き&南向きの2面採光。洋室1はそっちこっちから光が差し込んで来ていますが、とにかく明るさと広さで高めの価格設定になるお部屋です。
まずはインターホンを褒めたたえたいのですが、メインエントランスのみならず個別の住戸のインターホンもカメラ付きです。素晴らしいぜ。やはりカメラ欲しいですよね。セールスとか鬱陶しいなと思っている人には嬉しい仕様です。これに限らず、こちらのマンションはセキュリティがガチガチに強いです。防犯関係は悪用を避けるために詳しく書きませんが、モデルルームに行けばどういう仕様になっているか教えてくれます。説明を受けて感心しない方はいないと思います。
さて、玄関から入っていきなりファミリークローゼットがあることにお気づきでしょうか。これは、たとえば花粉症の方が帰宅後すぐに上着を脱いでクローゼットに服を放り込みたい、というニーズを想定したとのこと。玄関の壁には大きな鏡があり、外出前の服装チェックに便利。これ一つとっても通常はオプション品になる物ですが、当物件では標準装備で付いてきます。なるほど、ユーザー目線の商品開発という評判が最初から現れています。
L字型の廊下を通ると、15畳のLDKと洋室2および洋室3の空間に行きつきます。早めに契約すれば、LDKと洋室2の引き戸は取り払って2LDK仕様に変更できるので、そちらが好みであればチャンスですね。アウトフレーム工法のおかげでどの部屋も柱がなく形が良い！ 洋室1のみウォークインクローゼット前に小さな空間が出来てしまっていますが、何とか使ってとのこと。まぁそれはともかく、全体的に収納力も高く満足の仕様です。扉のソフトクローズ機能も採用。
小規模マンションなのでキッチンにディスポーザーは付きませんが、食洗機は当然のように標準装備。標準ではガスコンロですが、珍しくオプションでIHを選択することもできます。ただし、床暖房や給湯システムにガスを使うため、オール電化にすることはできません。もっとも、オール電化は東日本大震災の後ですっかり人気がなくなったので、今時のマンションに採用されるケースはほぼないですが。
そして驚きのあまりすっかり忘れていましたが…、食器棚が標準で付いてきます。へ？ 食器棚？ 食器棚こそはオプション品の代表格。これ一つで軽く40万円～50万円は持って行かれるようなシロモノですが、これが標準仕様なの？ …バカな、ありえん…。
1418（1.4 m×1.8 m）と余裕の広さの浴室にはまさかのミストサウナを採用。そしてトイレも見た目すっきりタンクレス！ なんだこれ、ディスポーザー以外は欲しいもん全部付いてるぞ…。
ベランダの壁はこだわりの圧着タイルを採用。工費はこちらの方が高くなるのですが、高級な見た目は満足感が高いです。さすがにスロップシンクがスキップされていたり、洋室1の腰高窓は稼働できない面格子だったりと何もかも揃っているとは言えませんが、価格を聞けば驚くような設備の良さですね。
Etg type
続いては中部屋のEtgタイプ。BタイプからEタイプはすべて中部屋3LDKで、BからEに行くにしたがって少しずつ大きくなります。よって、Eタイプは中部屋では最大の大きさです。
ゆったりとした横型リビングが採用されており、とにかく明るい空間が実現しています。その代わり、洋室3が行燈部屋（窓なし部屋）になってしまう点は課題ですね。私は横型リビング派なのですが、横型リビング×中部屋の場合はこのように行燈部屋ができやすくなります。これが縦型リビングになると洋室3にも窓が付くだけでなく、典型的にはリビングと洋室3との間にはウォールドアが設置され、仕切りを開閉することにより部屋数を調整できる仕様になります。このため、最近は縦型リビングが好まれやすいようです。
一方、洋室1は広々として形もすっきり、ウォークインクローゼットの収納力も素晴らしいですね。洋室2も同様に使い勝手が良さそうです。
この部屋はキッチンからリビングだけでなくパウダールームにも直接入れるのが特徴ですが、これは好みが分かれそうです。キッチン⇔パウダルーム間の動線を確保するため、食器棚が小さくなっていることにお気づきでしょうか。私は食器棚にいろいろ詰め込みたい人間なので、この仕様は使いにくく感じます。ミニマリストの方に向いている形かも知れません。
Etgタイプは1階ですので、専用庭付きになります。サイクルポートもあるので、駐輪場ではなく、自宅の庭に自転車を置ける点は嬉しいですね。
販売予定価格
いやぁ見事。充実の設備ですが、ここは価格も素晴らしい設定です。まだ予定価格の段階ですが、予備知識として確認してみましょう。すごいですね、坪単価が軒並み200万円前後です。もっぱら5階の部屋をチョイスしたので、これでも物件内では相対的にお高い部屋が多いのですよ。価格で勝負のコンセプトに偽りなしです！ Grタイプは当物件唯一の4LDK。言い忘れましたが、当物件はほぼすべて3LDKという完全なファミリー向け仕様です。
| 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 予定販売価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5階 | 東/南 | A | 3LDK | 70.57 m2 | 4,500万円台 | 210万円台 |
| 5階 | 東 | B | 3LDK | 60.65 m2 | 3,800万円台 | 200万円台 |
| 5階 | 東 | C | 3LDK | 63.74 m2 | 3,900万円台 | 200万円台 |
| 5階 | 東 | D | 3LDK | 66.32 m2 | 4,100万円台 | 200万円台 |
| 5階 | 東 | E | 3LDK | 68.38 m2 | 4,200万円台 | 200万円台 |
| 5階 | 東/北 | F | 3LDK | 71.99 m2 | 4,500万円台 | 210万円台 |
| 1階 | 東 | Etg | 3LDK | 68.38 m2 | 3,900万円台 | 190万円台 |
| 6階 | 東/北 | Gr | 4LDK | 80.00 m2 | 5,500万円台 | 220万円台 |
周辺エリアの相場
お隣りの駅、十日市場は横浜市内では相場がかなり優しいエリアです。その先の長津田に行くと値段が急に上がりますが、長津田駅は東急田園都市線や東急こどもの国線なども利用可能になる利便性が評価されるためです。中山駅は最近の相場の情報がありませんが、中山駅から横浜側に一つ進んだ鴨居駅もやはり十日市場エリアと同等程度になります。中山駅はグリーンラインも利用できますので、十日市場より値上がりするのはやむなし。その数字を考えても、当物件は価格競争力が高いですね。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) | 備考 |
|---|---|---|---|---|
| 十日市場 | 7.0分 | 4,326万円 | 204万円 | 隣の駅 |
| 長津田 | 5.1分 | 5,176万円 | 244万円 |
ランニングコスト
管理費、修繕費等は現在のところ以下のような予定になっています。唯一の4LDK、Grタイプの値段も含んでいますので、3LDKの部屋を選ぶならまずまず妥当な金額と言えます。インターネット代は不明です。ハイセクトは警備保障料で、当物件特有の高いセキュリティの代金となります。駐車料金などは駅近ではない分優しめの値段となっています。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 10,190円～13,440円 | |
| 修繕費 | 5,460円～7,200円 | |
| インターネット | N/A | |
| 専用庭 | 640円～1,220円 | 該当する住戸のみ |
| ルーフバルコニー | 1,010円 | Grタイプ |
| 町会費 | 300円 | |
| ハイセクト利用料 | 1,430円 | |
| 平置き駐車場 | 13,000円 | 3台 |
| 機械式駐車場 | 9,000円～13,000円 | 11台 |
| バイク置場 | 2,500円 | 1台 |
| ミニバイク置場 | 2,000円 | 2台 |
| 駐輪場 | 200円～300円 | 66台 |
評価のポイント
立地の弱さが明らかなので、設備と価格で勝負というコンセプトが明確な物件です。3LDKのファミリー向け物件で、横浜市内でこの価格帯を実現できるエリアはかなり少ないので、価格重視の層からは熱視線。中山エリアに詳しい人からはかなり支持を集めています。
予備知識なく現地に行くと、この立地かよ…（ガックリ）となるのですが、低価格は確かに魅力。設備も何だこの豪華さと言うレベルで文句なし。主採光が東向きなので、朝をさわやかに過ごしたいなら好都合ですね。駅距離を譲れることが絶対条件ですが、それが許せるなら良い買い物になり得ます。ただし、物件自体が傾斜地に建てられますので、階段を多用する点にはご注意ください。車や徒歩で帰宅する場合の動線は要チェックです。
さて、直接の競合となる日神不動産さんのパレステージ中山IIですが、向こうは1LDK+S～3LDKのファミリー向け56戸の構成になる見通しです。立地は明らかにパレステージ中山IIが上になるも、ここは線路際かつ踏切至近のポジションが泣き所。これだけ駅に近くて踏切脇となれば相当うるさいです。パレステージ中山IIは設備や予定価格が不明なので、そちらを睨みながらの検討になるでしょうか。
なお、中山駅にこだわらないのであれば、十日市場駅徒歩5分に建設中の大規模マンション、グレーシア横浜十日市場もありますよ。アチラは坪単価230万円という声が聞こえて来ているので当物件よりも価格帯は上ですから、予算を抑えたいのであればこちらの方が魅力的ですね。
