基本情報
| ザ・パークハウスオイコス金沢文庫 | https://www.mecsumai.com/tpho-kanazawa-bunko/ |
|---|---|
| 売主 | 三菱地所レジデンス |
| 総戸数/階層 | 323戸/11階建て |
| 住所 | 横浜市金沢区泥亀２丁目81番(地番) |
| 駅距離 | 京急線「金沢文庫」駅（徒歩7分） |
| 竣工時期 | 2018年11月 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 4,900万円台/220万円台 |
金沢文庫の大邸宅
先日、2年後に竣工予定のプライム金沢文庫のモデルルームを訪問したばかりですが、実はこのエリアには三菱地所レジデンスさんが手掛ける323戸の大規模マンションザ・パークハウスオイコス金沢文庫（以下、オイコス金沢文庫）が18年11月に完成、現在も販売中です。
コチラの物件、共用部が素晴らしくてですね、趣が異なるガーデンが3つもあり、ひと際可愛らしいテイストのマリンガーデンでは小さな子供を連れた親御さん同士が楽しく談笑。そうかと思えば敷地内にCafe de CASA HONUなるカフェもあり、部外者OKで素敵な空間を提供してくれています。
もちろん、屋内にはキッズルームやパーティールーム、部外者の宿泊も可能なゲストルームなどを取り揃え、コンシェルジュも待機する大規模マンションらしい贅沢な仕様。物件の外観写真も載せましたが、さすがは323戸の大邸宅。まったく収まりきらないですね。素敵なガーデンと併せて気になる方はぜひ現地にお越しください。
利便性も良好だけど、ライバル出現！
当物件の売りは大規模マンションならではの共用部だけではありません。駅徒歩7分という好立地に11階建ての3棟が建ち並び、道路を挟んで向かい側にはAコープ金沢店も営業中。買い物にも便利なポジションを独り占め…、でしたが！ ここへ来て目と鼻の先にライバルが出現しました。それが冒頭でも言及した総戸数106戸、京浜急行電鉄が手掛けるプライム金沢文庫（23年2月下旬竣工予定）です。
早速、ロケーションを比較してみましょう。オイコス金沢文庫までは、駅を出て国道16号沿いを南下。プライム金沢文庫は、駅前のすずらん通り商店街を通り、国道16号を渡らずに帰宅するアプローチになります。大した差ではないですが、国道16号の信号待ちをせずに帰れるプライムの方がわずかに行き来が楽…でしょうか。いずれにせよ、ほぼ同じ立地でのガチンコ対決になるわけですね！
両雄相争わぬ…はずだった
先ほどから比較しているプライム金沢文庫ですが、当物件とは竣工時期が4年以上も違うため、本来競合しないはずでした。ところが、当物件は販売にかなりの時間を要しており、図らずも直接対決の様相を呈し始めたというのが実情です。やはりこの4年の差は大きく、規模では相手を圧倒する当物件ですが、設備ではライバルとの差が目に付く部分もあります。
いくつか指摘してみましょう。違いが分かりやすい部分はやはりIT関係でしょうか。両者とも物件で一括加入するwi-fiを利用可能ですが、当物件が最大100Mbps対応の光ファイバー回線であるのに対し、プライム金沢文庫はより高速回線（営業マンの説明では最大1Gbps）に対応。また、プライムは専用のアプリで外出先からも床暖房やバスルームの操作ができたり、メインエントランスにはハンズフリーキーを採用していたりと快適さに配慮。さらに、プライムは個別の住居でもカメラ付きインターホンで訪問者を確認できるほか、オイコスでは味気ない鉄格子がはめられている腰高窓にも可動ルーバー面格子を採用しているなど、細やかな心遣いが光ります。
もちろん、一流企業が手掛けるオイコス金沢文庫も素晴らしい仕様なのですが、先行するライバルを研究する時間があったプライムはお客の心を掴む工夫が随所に見られ、手強いライバルが出現しつつあることは否定できない状況です。
大邸宅のレイアウトはすごい
とはいえ、大規模マンションのレイアウトはやはり迫力が違います。下図のように、南向きのシャイニーコート、西向きのウィングコート、南東向きのプロムナードコートを3つのガーデンが彩っています。例のカフェはプロムナードコートの一隅にありますが、人通りの少ない細道を向いているため落ち着いた佇まいです。では、この予備知識を基に間取りチェックに進みましょう！
間取りをチェック！
S-L type
こちらは南向きシャイニーコートの角部屋S-Lタイプです。いきなり4LDKを持ってくるのもどうかと思いましたが、角部屋なので！ なお、このS-Lタイプはリビングと洋室(3)の仕切りがない3LDKの販売もあります。4LDKもいらないよ、という場合はそちらをチェックしてみてください。3LDKタイプでは16.5畳の大リビングが登場しますよ！
では廊下から見ていきますが、玄関を入るといきなり壁。土間を含めて廊下がL字型になっているので、室内がまったく見えない形。プライバシーの確保はバッチリですね！ 廊下がやや長い気もしますが、トイレやパウダールームへの入り口がリビングとの間の扉で仕切られる形なので、私としては好きな配置です。S-Lタイプはさすが角部屋、リビングとすべての洋室に窓が付く素晴らしい配置。というか、なんでこの部屋が2年以上も売れないのか、間取りだけ見るとまったくの謎です。まぁ、価格がアレなんでしょうけど…。
気を取り直して、各部屋を見て回りましょう！ いわゆる縦型リビングのお部屋ですが、洋室(3)や(4)との間は可動式の壁ではないので、部屋数を変えられないタイプです。ふむ、これがウケない原因である可能性はあります。将来、家族構成が変わったときに部屋数を変えたいニーズには対応できませんからね。また、間取り図からは分かりませんが、各部屋とも天井に梁が出ていて圧迫感があったり、リビングとキッチンの間に柱が出ていて使いにくい空間が出来ていたりと、注文を付けたくなるポイントはいくつかあります。とはいえ、そのあたりに目をつぶれば洋室の形は綺麗ですし、収納は多め。何より西向きの腰高窓から各部屋への陽射しが取れて、室内はとても明るいです！
キッチンにはディスポーザーあり、食洗機ありという嬉しい仕様。バスルームはミストサウナこそありませんが、1418（1.4 m×1.8 m）の広さを確保していますし、使い勝手は十分です。バルコニーはゆったり奥行き2メートル。スロップシンクのような便利設備はないですが、それは許容範囲でしょう。
P-A type
続いては南東向きプロムナードコートより、P-Aタイプの部屋を覗いてみましょう！ こちらも角部屋の好条件で、延々と残っている理由が分かりません…。リビングと洋室(3)のウォールドアを動かせば部屋数を調整できるタイプですが、ウォールドアの収納が洋室(3)のウォークスルークローゼット側に張り付くタイプだとより良かったですね。この仕様ではウォールドアを払っても仕切りが残ってしまうので…。
洋室(1)と洋室(2)の北東側がかなりいびつな形をしていますが、これは採光を確保するため壁を斜めに切っている影響です。ご存知だと思いますが、採光が基準を満たせない部屋は洋室ではなくサービスルーム表記になります。P-Aタイプの場合、もし基準を満たせないと1LDK+2Sという表記になり、見た目のインパクトは絶大です（実際には、サービスルームだから極端に居住性が悪くなるわけではないのですが）。これを避けて3LDK住居として売り出すため、窓を大きく取って採光を確保しているのですね。
W-B type
最後は西向きウィングコートより、中部屋W-Bタイプを取り上げましょう。こちらは横型リビングを採用しているため、リビングがとても明るいですね。その代わり、洋室(3)が行燈部屋（窓なし部屋）になる点がウィークポイント。窓のない部屋は気分が落ち込んでしまうので、こちらの洋室(3)のウォールドアをシースルーにして明るくする方法も提案されていました。シースルーのウォールドア…？ 私はちょっと嫌かな…もはやプライバシーとかないですし…。
価格一覧
竣工から2年半になろうとしている当物件ですが、未だ100戸程度の空室を抱えています。そうこうするうちに中古も出回り始めており、販売を急ぐ現場では値引きも行われている状況です。ここに示した価格で買うことはないと思いますが、参考までにご紹介します。
こうして並べると、表向きは価格を改定していないためか値崩れしている感はありません。西向きのウィングコートは一段安い価格設定ですが、開放面に道路を挟んでパチンコ店の背の高いビルがあり、中低層階は眺望が望めない住戸もあります。その点を考慮した設定になっているようです。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| シャイニー | 9階 | 南 | S-B | 3LDK | 70.69 m2 | 5,093万円 | 238万円 |
| シャイニー | 6階 | 南 | S-I | 3LDK | 72.96 m2 | 5,153万円 | 233万円 |
| シャイニー | 5階 | 南/西 | S-G | 4LDK | 80.87 m2 | 5,719万円 | 233万円 |
| シャイニー | 2階 | 南 | S-G | 3LDK | 72.50 m2 | 4,848万円 | 221万円 |
| プロムナード | 7階 | 南東/東 | P-E | 3LDK | 84.02 m2 | 6,787万円 | 267万円 |
| プロムナード | 4階 | 南東/西 | P-A | 3LDK | 70.28 m2 | 4,926万円 | 231万円 |
| ウィング | 10階 | 西 | W-L | 3LDK | 70.79 m2 | 5,053万円 | 236万円 |
| ウィング | 6階 | 西 | W-B | 3LDK | 68.13 m2 | 4,443万円 | 215万円 |
| ウィング | 4階 | 西 | W-N | 4LDK | 80.45 m2 | 5,261万円 | 216万円 |
| ウィング | 2階 | 西 | W-C | 3LDK | 68.80 m2 | 3,998万円 | 192万円 |
周辺エリアの相場
金沢文庫は横浜市の中では相場が安い方です。同じ京急線で比較すると、都心部に近い上大岡とはかなり価格差があります。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| 金沢文庫 | 7.0分 | 4,810万円 | 227万円 |
| 上大岡 | 9.8分 | 5,520万円 | 260万円 |
ランニングコスト
豪華な共用部を持つ当物件ですが、そこはさすが323戸の大邸宅。みんなで割れば…ということで、必ずかかる管理費＋修繕費＋インターネット使用料で19,996円～24,336円というリーズナブルな水準。これで高品質なサービスを受けられるならありがたいですね！
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 12,470円～15,380円 | |
| 修繕費 | 6,140円～7,570円 | |
| インターネット | 1,386円 | |
| 駐車場 | 14,000円～22,000円 | 160台 |
| バイク置場 | 2,000円 | 11台 |
| 駐輪場 | 200円～600円 | 588台 |
評価のポイント
販売が長期化している当物件ですが、2018年当時の水準からすれば設備仕様に大きな問題があったわけではなく、三菱地所レジデンスさんのブランド力もあって期待をかけられていました。300戸超の大規模マンションが駅近に登場するのは30年ぶりだったそうです。結果が出てからではどうとでも言えますが、総戸数323戸は造りすぎだったのでしょう。現在は当物件の中古も出回り始めていますし、販売現場では値引きも行われています。
ところが、あまり売れ行きが良くないと、近いうちにもう一段値引きがあるのではないかと考えるのが人の常。値引きを交えた販売でも、進捗が良いとは言えないようです。大手デベロッパーのブランドマンションが交渉次第でお得になると考えれば買える材料にもなるのですが、価格だけを重視するなら様子見が正しいのかも知れません。
ところで、新築・未入居マンションを買う場合には、販売価格とは別に諸経費が掛かることはご存知だと思います。この諸経費の中に、月々の修繕費とは別に購入時に一括で支払う修繕積立基金があります。ここで実は一つ気になっていることがあるのですが、私が知る限り、当物件の修繕積立基金はかなり高い水準だと思います。たとえば、当物件で80 m2台の部屋を購入しようとすると、修繕積立基金が80万円近くかかります。これが同じような規模の他のマンションでは40万円台だったりしますので、購入時に出ていく諸経費が意外に高くなる可能性があります。このようなところにも注目してみてください。
マンション設備の常識は技術の進歩や社会情勢に合わせて変わっていきます。金沢文庫に住みたいが、あと2年は引っ越さなくてもOKという状況であれば、プライム金沢文庫の方をお勧めします。とはいえ、当物件は値引きありで買える状況だったり、すぐ住み始められる、豪華な共用部、三菱さんのブランド力など独自の魅力がたくさんあります。価格とのバランスも見ながら賢くご検討ください。
