前回記事のご案内
物件のロケーション、ハザードマップなどについては前回の記事をご覧ください。
基本情報
| プライム金沢文庫 | https://prime-kb.jp/ |
|---|---|
| キャッチコピー | 未来を彩る「暮らしの答え」を。 The ANSWER -CORE STYLE RESIDENCE- |
| 売主 | 京浜急行電鉄 |
| 総戸数/階層 | 106戸/10階建て |
| 間取り/専有面積 | 2LDK～3LDK/56.75 m2～73.72 m2 |
| 住所 | 横浜市金沢区泥亀1丁目63-1番(地番) |
| 駅距離 | 京急線「金沢文庫」駅徒歩8分 |
| 竣工時期 | 2023年2月下旬 |
| 平均価格/最多価格帯 | 4,190万円～5,710万円（第1期第1次）/4,500万円台 |
建設予定地はコチラです
金沢文庫と言えば、21年4月現在も販売中の築浅未入居物件が駅近に存在します。総戸数323戸、三菱地所レジデンスさんが手掛ける堂々の大規模マンション、ザ・パークハウスオイコス金沢文庫がそれです。コチラの物件、2018年11月に竣工済みですが、漏れ聞くところによると未だ100戸もの空室があり、値引きの数字もだいぶ強烈になって来ています。
場所だけを見れば、プライム金沢文庫はアチラとは国道16号を挟んで目と鼻の先。コチラは2年後に竣工予定とはいえ当然比べられますし、お客さんに対してはライバルの苦戦を踏まえた優れた提案が必要になるわけです。
では、全体プランを確認してみましょう。総戸数106戸の本物件の敷地は南北に長く、東向きのEAST棟、西向きのWEST棟の2棟構成です。WEST棟の各部屋は東側（図の中庭側）に玄関があり、南北に長い横長の形をしています。階層は両棟とも10階建てと眺望を期待できる高さでが、よりによって当物件の南側に10階建てのマンションがあるため、EAST棟は南東角部屋であっても南側の眺望が望めません。よって、国道16号の騒音からも離れ、眺望もベストとなるWEST棟の南西角部屋が最高価格になりそうです。EAST棟は北側もあまり恵まれておらず、北窓とはいえ北東角部屋も中層階まで銀行のビルで遮られてしまうので、眺望が良い部屋は限られてきます。
以下に現場近くの歩道橋から撮影した写真を掲載します。こちらを見ても、EAST棟はお隣のマンションの影響の大きさが分かりますね。WEST棟の方はいきなり開けているので、眺望面ではやはりこちらが優秀です。ちなみに、物件の西側に並び立つのは公務員宿舎です。モデルルームでは、「随分前に建ったものですが、敷地も広いし贅沢な造りですよね」とポツリ。
土地が有利なので「贅」を尽くしました
とはいえ、実は当物件プライム金沢文庫も、「贅」を尽くした仕様なのです！ プライム金沢文庫の立地はもともと京急グループの物だったため、土地の購入コストがかかっていません。その分を建設費に回して豪華仕様を実現しましたという説明ですが、これメチャクチャ説得力があります。分かる方には分かるはずですが、土地の仕入れでババを引いて大変な目に遭っている（という評判の）某社の物件が今でも上大岡に…（以下自粛）。
とにかく！ 用地代が安くて建物に力を注ぐことができたという説明を信じて物件のイメージCGを見ていきましょう。するとあらステキ。建物一階部分には部屋がなく、すべてが共用スペース。駐車場も屋内にあり、ホテルライクな車寄せとともに雨に濡れることなく乗り降りが可能。メインエントランスも2階まで吹き抜けで、豪華な照明に目を奪われそうです。
とはいえコチラのマンション、いわゆる大規模マンションではないので、無駄に華美な設備は管理費の負担になるだけ。その観点でチェックすれば、共用部はガーデンとオーナーズスタジオという名のフリースペース、さらにテレワークを想定したワーキングスペースとほどほどに便利そうな物にまとめられています。100戸クラスのマンションではこうした設備を完全に取り払う例もありますので、プラスアルファが欲しいというニーズには上手く応えられています！
では間取りをチェック！
B2-type
下図はEAST棟で最も標準的なB2タイプのお部屋です。EAST棟は北東角部屋のAタイプ、南東角部屋のCタイプ以外の住居がすべてBタイプで、全室68.12 m2という潔さです。この部屋を見ればEAST棟のほぼ全部が分かる感じ。
まずはインターホンを褒めたたえたいのですが、当物件はメインエントランスのみならず各住居のインターホンにもカメラが付き、来客の姿を確認できるセキュリティ万全の仕様です。これはありがたい！ 最近はメインエントランスを通過して入り込んでくるハタ迷惑なセールスもいますからね。こいつらの撃退に一役買ってくれそうです。
さて、共用廊下から入ろうとすると、玄関前（洋室(1)の左上端）の空間が膨らんでいることが分かるでしょうか。ここは、専用袋を使用する置き配サービス（OKIPPA（オキッパ））などのためのスペースだとか。ふむ。置き配サービスが嬉しい人は歓迎ですが、利用しない人にとっては洋室(1)が狭くなるだけでありがたくないかも知れませんね。
玄関を入ると、通常はシューズインクローゼットが壁一面にあるものですが、当物件はゴルフバッグや電動アシスト自転車のバッテリー置き場などを想定して一番手前は足元にコンセントがある空間になっています。廊下の左右が洋室(1)および(2)ですが、洋室(1)は引き戸にしてできるだけ室内空間を確保。そのまま廊下を進むとリビングと洋室(3)の空間に到着します。
む、なんだか明るいな？ それに天井がやけにすっきりしている…。そう、当物件はいわゆる逆梁工法を採用していて、柱がバルコニーの外まで出ています。こうすると工事費が上がるのですが、ここが当物件のこだわりポイントの一つ。用地代が安く済んだ代わりに贅沢仕様にしたと豪語する箇所なのです。改めて物件の外観写真を見てみると、他所のマンションとは違って独特の重厚感があります。これはかなり格好いいですね！
リビングはほぼ正方形に近いですが、洋室(3)との間はウォールドアなので部屋数を調整可能です。各部屋の収納はもちろん安っぽさがなく、ソフトクローズ機能も付いた親切設計。
キッチンは当然のようにディスポーザーと食洗機が付き、十分満足できる仕様です！ トイレは若干残念なタンクトイレですが、タンク部分が収納の中に納まっているので見た目は悪くありません。タンクを覆う収納の上には手洗いカウンターも設置されています。
バスルームは1418（1.4 m×1.8 m）なので標準的なタイプ。まだ建築前なので浴槽も3種類から選べます。残念ながらミストサウナが付かないのですが、未体験の方であればミストサウナがないことを理由に点数を下げる必要はないと思います。
バルコニーはこの間取り図では分かりませんが、お隣の住居との間が天井までしっかり仕切られるタイプ。隣人の目線が気になることはありません。万が一の時は、腰の高さまである逃げ道を蹴破って確保するのだそうです。
ところで一つ文句を付けたいのですが、当物件は部屋の鍵をポケットやバッグに入れたままでもメインエントランスを開錠できるハンズフリーキーを採用しています。この部分は評価が高いのですが、各部屋の扉はなぜかハンズフリーにならず、普通に鍵を突っ込んで開閉する必要があります。ううむ、なぜここをケチったのだ。他の仕様が素晴らしいだけに納得がいかぬ。
D’-type
さて、気を取り直して今度はD’タイプ。先ほどのBタイプとは違って横長のレイアウト。西&南向きの角部屋、一番人気になるだろうお部屋です。やはり角部屋は良い。低層階でなければ、南側（図の左側）も眺望が開け、陽当たりも良好です。
好き嫌いはあると思いますが、子供部屋を洋室(2)や洋室(3)にすると、リビングを通過せずには入室できない構造になっています。気づかないうちに子供が帰って来ていたという事態を回避できるようにこのような設計にしたとのこと。しかしどの部屋も形がきれいで使い勝手が良さそうですね！ 低層階だとEAST棟との配置の関係で洋室(2)の採光が怪しいので、予算さえ許せば中層階以上を推奨します。
ところで、Ｄ’タイプは浴室が部屋の隅に作られていますが、湿気はちゃんと逃がせる設計だということでした。
予定価格の発表ですよ！
公式なアナウンスはまだですが、モデルルーム訪問者には目安の金額が伝えられています。なかなか見どころのある物件ですので、ぜひ価格を抑えておきましょう！
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 予定販売価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EAST | 5階 | 東/北 | A | 3LDK | 71.28 m2 | 4,700万円台 | 約220万円 |
| EAST | 9階 | 東 | B4 | 3LDK | 68.12 m2 | 4,700万円台 | 約230万円 |
| EAST | 5階 | 東 | B4 | 3LDK | 68.12 m2 | 4,500万円台 | 約220万円 |
| EAST | 2階 | 東 | B4 | 3LDK | 68.12 m2 | 4,400万円台 | 約210万円 |
| EAST | 5階 | 東/南 | C | 3LDK | 71.28 m2 | 4,700万円台 | 約220万円 |
| WEST | 6階 | 西/南 | D’ | 3LDK | 73.72 m2 | 5,800万円台 | 約260万円 |
| WEST | 5階 | 西 | E | 3LDK | 73.00 m2 | 5,300万円台 | 約240万円 |
| WEST | 2階 | 西 | E | 3LDK | 73.00 m2 | 4,900万円台 | 約220万円 |
EAST棟はAタイプとCタイプに価格差がほぼありません。本来Cタイプが高くなるはずですが、南面の眺望がないためです。中部屋のBタイプは階層が違っても価格差がほとんどないですね。目の前は国道16号で完全に開けていますし、予算次第で選んでよいと思います。国道16号の騒音を避けるなら上階ですが、確か低層階は二重窓にして対策すると言っていたと思うので窓を閉め切るなら関係ないか…？
WEST棟は最上位のD’タイプになると6,000万円近くします。これはやむを得ないですね。D’タイプは騒音も避けられるし南側の眺望もありますので…。
競合物件（ザ・パークハウスオイコス金沢文庫）
竣工時期が全然違うので本来は競合しないはずですが、ザ・パークハウスオイコス金沢文庫は売れ行きが鈍く、プライム金沢文庫が正式に売り出す頃にもまだ全然残っているはず。よって、競合として価格を掲載します。
ザ・パークハウスオイコス金沢文庫は現在値引きを交えつつの販売になっていますが、新築当時の価格での比較ならば、ほとんど同等になりそうです。設備仕様はやはりプライム金沢文庫に分がありますので、入居時期を無視してどちらかをお勧めするなら当物件の方になりますね！
| 平均面積 | 72㎡台 |
| 平均価格 | 4,900万円台 |
| 平均坪単価 | 220万円台 |
周辺エリアの相場
金沢文庫は横浜市の中では相場が安い方です。同じ京急線で比較すると、都心部に近い上大岡とはかなり価格差があります。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| 金沢文庫 | 7.0分 | 4,810万円 | 227万円 |
| 上大岡 | 9.8分 | 5,520万円 | 260万円 |
ランニングコスト
（21年7月3日追記）管理費、修繕費等が発表されましたので追記しました！ 必ずかかる管理費＋修繕費＋インターネット使用料で15,338円～18,940円。問題ない水準でした。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 9,480円～12,310円 | |
| 修繕費 | 5,110円～6,630円 | |
| インターネット | 748円 | |
| ルーフバルコニー | 2,200円 | 該当する住戸のみ |
| 駐車場 | 14,000円～26,000円 | 46台 |
| 車いす用駐車場 | 28,000円 | 平置き1台 |
| バイク置場 | 3,000円 | 4台 |
| 駐輪場 | 100円～1,200円 | 159台 |
評価のポイント
設備仕様と価格のバランスを見ても見どころがありますので、物件だけを評価するなら購入を検討して良いと思います！ ただし、営業マンによれば、購入を検討中の方は金沢区の人が多いようだと言っていましたので、気になるのは地縁ですね。金沢区なんてまったく知らんぜという方は一度足を運んでみることをお勧めします。全域にわたって長閑な地区ですが、レジャー施設や自然の多さは折り紙付きです。とはいえ、住みやすさについては人によって感じ方が異なりますので。
個人的に気になるのは、金沢区は横浜市でも人口減少が著しいエリアであること。長く住むことを考えると、若い世代の流入が多いエリアの方が活気があって良いことは間違いありません。行政も危機感を持っているはずですが、こうした課題への取り組みはしっかりお願いしたいものです。
