【新発表】プレディアあざみ野:開くか、風穴。高騰相場なんてぶっ飛ばせ!

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基本情報

プレディアあざみ野https://www.predear.com/pj/azamino/
キャッチコピーDENTO LIFE SHIFT
売主JR西日本プロパティーズ
総戸数/階層54戸/7階建て
間取り/専有面積2LDK~3LDK/57.48 m2〜72.66 m2
住所横浜市青葉区荏田町50-2他(地番)
駅距離横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅(徒歩10分)
東急田園都市線「あざみ野」駅(徒歩15分)
竣工時期2022年2月下旬
予定販売価格/最多価格帯3,700万円台〜5,600万円台/4,400万円台

あざみ野アドレスとはそういうことか

JR西日本プロパティーズさんが19年3月に立ち上げたばかりの新ブランド「PREDIA(プレディア)」。プレミアム+ディアを掛け合わせた造語である本ブランドのコンセプトは親愛なる人生へ。住環境と家族との時間、そして余裕ある生活を叶えるという思いから生まれる総戸数54戸のプレディアあざみ野は、青葉区は荏田町、横浜市営地下鉄ブルーライン中川駅から徒歩10分の地で建設が進んでいます。ちなみに、物件名が示すあざみ野駅になると、徒歩15分です。

プレディアあざみ野マップ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/azamino/map.html)より引用

こう聞くと、ははん、中川じゃパンチが弱いし、あざみ野を物件名にしたなと勘繰りたくなりますが、実はそうとも言えません。当物件から中川駅へはきつい上りですが、あざみ野駅に向かうコースはほぼ平坦。そう、朝の通勤はあざみ野駅から出発して、帰りは中川駅から下ってくれば案外快適な通勤ルートが実現します。そういうことならプレディアあざみ野っていうのもあながち間違いじゃないなと、私のような単純な人間は納得します。わが家はあざみ野なのです!

全体像を見てみよう

当物件は絶賛建設中ですが、完成まではまだまだ時間がかかります。最近見に行った時は、元々電子部品メーカがあった敷地にクレーンが動き回っていました。彼方には地下鉄ブルーラインの雄姿も見えますな。

プレディアあざみ野外観
建設中の物件

物件のレイアウトは以下のようなものです。全邸南東・南西向きと称しているわけですが、なるほど、図のAgタイプからEgタイプまでが南西向き、Fgタイプ以降が南東向きです。南西向きの中高層階はブルーラインビューではないか! その手の層には喜ばれそうです。Cgタイプのバルコニー側に目を向けると、見るからに階段と思しきものがあります。敷地に高低差があることは一目瞭然。Bgタイプ側からEgタイプ側に向かって上っています。

プレディアあざみ野プラン
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/azamino/residence.html)より引用

マンションの出入口は県道102号側に作られていますが、この道路は片側2車線で結構交通量があります。物件の部屋はできるだけ道路から離して造られていますので、少しでも騒音が軽減されるはず。駐車場は平置き2台、機械式21台ですが、平置きの1台はカーシェア用なので、実質機械式オンリーです。周囲には買い物に便利な施設が少ないので、車に頼りたくなりますね。台数はもう少しあってもよかったのではないかと。

ところで、この物件の面白いところは、この戸数にして広々としたコワーキングスペースが設けられていることです。仕切りがあるプライベートブースもあり、ウッドデッキもあり。さらに無人コンビニと称する購買設備やフリーwi-fi、トイレなどのインフラも整っています。100戸クラスの中規模マンションでも共用部を一切持たないケースが少なくない中、こうしたこだわりのある物件は魅力的に映りますね。

間取をチェック!

B2 type

では間取りに行きますよ! B2タイプは3LDKの角部屋ですが…、よかった、急に普通の形になりましたね! 前回記事にしたプレディア都筑ふれあいの丘は、どの部屋もなかなかに個性的な間取りだったので、見慣れた形状の部屋が来てくれるとホッとします。

プレディアあざみ野B2タイプ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/azamino/plan.html)より引用

いわゆる田の字型ですが、リビングと洋室(3)の間のウォールドアは綺麗に取り払える形なので、必要に応じて部屋数の調節が可能です。各部屋の収納力は十分で、いずれの部屋もすっきりした形状。これは使いやすそうです。

キッチンは食洗機が付きますが、ディスポーザーはありません。この戸数の物件でディスポーザー付きはあまり見ないので仕方ないか。とはいえ、それ以外の設備は基本的に最近の物が備わっているので文句なしです。

バスルームは1418(1.4 m×1.8 m)とゆとりある大きさですが、ミストサウナのような贅沢品は付きません。しかしリネン庫は十分に大きそうです。

トイレはまさかのタンクレストイレ! そして便座も自動で開閉と、なんだか異様に力が入っています! なんだろう、売主はトイレ推しなのか…? でも、これはかなり嬉しい仕様なので満足ですね!

D type

続いては中部屋のDタイプです。共用廊下側にある電気配管とメーターボックスが邪魔で窓を付けられなかったためか、B2タイプでは部屋の隅に造られていた洋室(2)の配置が換わり、行燈部屋(窓なし部屋)になっています。Dタイプのように縦型リビングを採用する場合は、いわゆる田の字型の配置にしてすべての洋室に窓が付くようにするのですが、これは残念ですね。洋室(1)の片隅が採光のため斜めに切られていることを除けば、部屋はとてもきれいな形をしていて使いやすそうです。

プレディアあざみ野Dタイプ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/azamino/plan.html)より引用

販売予定価格

まもなく正式発表ですが、予定販売価格は3,700万円台〜5,600万円台、最多価格帯は4,400万円台です。あざみ野はかなり価格が激しいエリアなので、当物件の予定販売価格ははっきり言って安いです。

周辺エリアの相場

ご覧ください、このヤバさ。庶民には買えないトンデモ価格が平気で並んでいます。当物件の安さが輝いて見えますね!

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
あざみ野10.4分6,869万円324万円
センター北4.0分6,292万円297万円
たまプラーザ5.1分7,687万円362万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料で18,965円~23,785円。この規模のマンションでは相場通りでしょうか。総戸数54戸に対して駐輪場が65台しかないのは少ない気がしますね。

項目費用(月額・税込)備考
管理費13,090円~16,550円
修繕費5,160円~6,520円
インターネット715円
平置き駐車場18,000円2台
機械式駐車場15,000円~17,000円21台
ミニバイク置場2,000円3台
駐輪場100円~300円65台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

これは安いぜ…。あざみ野だのたまプラだのヤバいエリアの近所にあって、このままいくと平均坪単価は250万円を切るんじゃないか…? 部屋の設備はトイレを除きさほど贅沢ではないですが、普通に生活していく分には十分快適だと思います。このエリアは最近、高すぎて買えん物件ばかりだったので、急に優しい価格帯を目にすると浮足立ってしまいますね。

営業マンに言わせれば土地の仕入れが上手くいったので低価格を実現できたということですが、確かにこのお値段なら注目です。とはいえ、実物を見ないことにはどんなえげつないコストダウンが潜んでいるか分かりませんので、まだなら物件エントリー。その後、現時点では未開設のモデルルームを見て、購入の是非を判断すればよいと思います。

さて、褒めてばかりでは片手落ちになるので弱点も指摘します。当物件の前面にある県道102号はそれなりに騒音があり、物件周囲の坂道もきつく、住環境の魅力を下げます。また、近所には普段使いに便利なショップがありません。小学校は1.4 kmも離れます。こうして整理すると、あまり子育て向きではないように見える点が価格に反映されているように感じます。

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