プレディア都筑ふれあいの丘:ベッドタウンの駅近マンション

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基本情報

プレディア都筑ふれあいの丘https://www.predear.com/pj/tsuzukifureainooka/
キャッチコピーLink Like Life 3 min つづき、つづく、つながる。
売主JR西日本プロパティーズ
総戸数/階層37戸/7階建て
間取り/専有面積1LDK~3LDK/36.72 m2〜70.11 m2
住所横浜市都筑区葛が谷14番3(地番)
駅距離横浜市営地下鉄グリーンライン「都筑ふれあいの丘」駅(徒歩3分)
竣工時期2021年4月(完成済)
予定販売価格/最多価格帯2,900万円台〜5,800万円台/4,100万円台

グリーンラインってどうなの?

今回ご紹介する物件は、都筑ふれあいの丘駅が最寄り駅です。という駅名を聞いても、なかなかピンと来ないかも知れませんが、何を隠そうれっきとした港北ニュータウンの一員です。

とはいえ、当駅は横浜市営地下鉄グリーンラインを使わない方には馴染みが薄いと思います。下図を見れば明らかですが、グリーンライン自体が他の電車との接続が前提のような存在で、これ一本で都心のオフィスに通えるものではありません。したがい、沿線はベッドタウンが多くなります。

横浜市営地下鉄の路線図
横浜市交通局のサイト(https://navi.hamabus.city.yokohama.lg.jp/koutuu/pc/map/Top?window=trainRailMap)より引用、一部改変

その意味では利便性が高いとは言い難いのですが、都筑ふれあいの丘駅からは2駅以内にJRやブルーラインに接続できますし、日吉まで出れば東横線に乗り換えられます。また、駅前も閑散としてはいますがとても綺麗です。汚い駅よりは断然よろしかろう。駅近にはオーケー港北店あり、まいばすけっとあり、普段の買い物に便利な点は評価して良いと思います。

これがホンモノの駅近だ!

さて、JR西日本プロパティーズさんが19年3月に立ち上げたばかりの新ブランド「PREDIA(プレディア)」より、都筑ふれあいの丘駅にエキチカ物件が竣工したことをご存知でしょうか。竣工日は21年4月22日。総戸数37戸と小振りな物件の名は、プレディア都筑ふれあいの丘。駅徒歩3分という至近距離で、コチラは同社の三ツ沢上町の物件とは異なり、歩道橋を上り下りしたり迂回路を使ったりする必要はありません。これぞ正真正銘の駅近物件です。やったぜ!

プレディア都筑ふれあいの丘マップ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/tsuzukifureainooka/map/index.html)より引用

ところで、先ほどさらっと流しましたが、当物件は21年4月に竣工しています。そうです。コチラは、20年4月に竣工したプレディア仲町台(完売)と同様、完成後販売を行う物件なのです!

基本的に売主は完成後販売を嫌います。完成から引き渡しまでの間の維持管理は売主の責任ですし、お客さんの要望によっては何部屋も内覧することになります。これが建物外のモデルルームであれば、1タイプないし2タイプ程度の部屋しか造らないので、案内が圧倒的に楽。また、モデルルームならいくらでも豪華に仕立てられるので、客の気分を盛り上げ、不便で閑散とした現地を見せることなく売りつけることだってできるかも知れません。

一方、買主にとって、実物を見られるメリットは絶大です。モデルルームや模型を使った説明では到底分からない物件周囲の環境を体感できますし、部屋の形や設備を見て使い勝手を想像することもできます。反対に、その内覧の際に購入を見送るような懸念材料を見つけることもあり得ます。小規模マンションでは完成後販売になるケースも多いのですが、いずれにせよ当物件の売主はとても親切だと言えます。

ならば遠慮なく完物を見せていただこう

21年5月現在、当物件は建物内モデルルームがオープンしています。物件が気になるならぜひとも現地に足を運ぶべきです。私が見たところをいくつかご紹介しましょう。

当物件の3LDKの部屋は南側が開放面になりますが、道路を挟んで向かい側の大規模マンションまでは距離が十分にあり、陽当たりは良好です。ところが、下の写真で明らかなように、物件の前を電線が思いっきり通過しています。これは要注意ですよ! 事前に承知して買うなら問題ありませんが、入居後に自分の部屋のバルコニーに出た瞬間気づいたりしようもんならテンションがダダ下がりです。現地で5階以上は問題がないことを確認しましたので、電線が嫌だという方は高層階がお勧めです。

一方、当物件は駐車場に恵まれています。物件右下の1階部分に見えるシャッターにお気づきでしょうか。この中が平置き駐車場になっていて、雨に濡れずに乗降できます。これはなかなかの仕様ですよ! 駐車場内にはエレベータもあり、車を降りた後すぐわが家に帰れる点も高評価です。

プレディア都筑ふれあいの丘外観
左)物件南側開放面、右)違う角度から撮影

では物件の周囲をぐるりと巡って、エントランス側に回ってみましょう。エントランスは物件の北側、冒頭の地図で言えば上を向いて造られています。左側の写真は最寄駅に向かって撮影していますが、歩行者と自転車しか通れない平坦な小道が続いています。決して明るくないですが、駅まで3分の道のりなので特に危険ではないかと。そして写真右がエントランスの外観ですが…か、階段…だと…?

プレディア都筑ふれあいの丘外観
左)物件前の道、右)エントランス外観

おおお、やはり1階住居は半地下か。うーむ、半地下住戸は割と特殊環境。植栽で目隠しがなされているとは言えプライバシーや陽当たりが気になりますので、ここは検討対象を2階以上に絞ることをお勧めします。とはいえ、半地下住居はGタイプの1LDKの一部屋のみですので、2LDK以上を検討する場合は関係ありません。エントランス前の看板には、「1LDK・2,900万円台~、2LDK・3,600万円台~」の売り文句がありました。

ちなみに、当物件はほぼ内廊下です! 内装は質素で、壁の一部に隙間があるのでホテルライクとまでは言えませんが、建物内を風雨に晒されずに歩ける点は魅力ですね!

間取をチェック!

A type

では間取りに行きますよ! まずは3LDKの南向きAタイプ。60 m2台中盤の広さで、南と西の二面採光。やったね!と言いたいところですが、物件西側には7階建てのマンションが建っていますので、西側からの陽射しは期待できません。ぐぬぬ…。

続いて室内に向かいますが、まずは土間・廊下がL字型になっていて外からは部屋の中が見えにくい構造。これは良いです。シューズボックスが小さめですが、ともかくお邪魔してみましょう。…と、いきなり登場する扉はトイレですね。うむ。トイレを我慢して駆け込んできても余裕で助かるポジション。って、そんなシチュエーションそうそうないか…?

プレディア都筑ふれあいの丘Aタイプ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/tsuzukifureainooka/plan/index.html)より引用

それにしても全体的に変わった形状。なんだこの違和感…と思ったら、なるる、洋室(1)~(3)が全部左半分に配置されているんですね。洋室(1)と(3)の真ん中に刺さる柱がなかなかアレな具合ですが、それぞれ物入やクローゼットを配置して部屋の形を少しでもすっきり見せるよう工夫が施されています。また、全洋室引き戸というこれまた珍しい形状。ただし、この仕様は部屋スペースの確保に貢献するので高評価ですね。

リビングが9.3畳とは小さく感じますが、洋室(2)との間の仕切りを払えば広々とした空間を創れます。洋室(2)のウォールドアをパイプスペースの傍に収納できる格好にしているのも、リビングと洋室(2)を連結して使ってよというメッセージでしょうか。ちなみに、南向き高層階の眺望と陽射しはやはり良好です! 道路を挟んで向かい側の大型マンション(タンタタウン)が道路から奥まった位置に造られているため、低層階でも良好な陽射しを受けられそうでした。

と、ところで、このキッチンはなんだろう…? よくある対面式じゃなく、洋室(3)の壁を向いちゃってるぞ。ははぁ、キッチンスペースの一隅を占める柱が邪魔で横に向けたんですね。この柱のせいで食器棚も小さくなりますが、これやむを得かったのかなぁ。ディスポーザーはありませんが、食洗機は標準装備で付いていました。

バスルームは1418(1.4 m×1.8 m)なのでゆったり目です。リネン庫は縦に細長く収納力不足なので、洗濯機上部の吊り戸棚なども上手く活用する必要がありますね。洋室の収納が余裕たっぷりなので、ここがややアンバランスに見えました。

C type

こちらはAタイプよりも大きめの3LDKのCタイプ。南&東の二面採光で、当物件内では最高価格帯になる間取りです。

プレディア都筑ふれあいの丘Cタイプ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/tsuzukifureainooka/plan/index.html)より引用

専有面積の上ではわずか3.4 m2の違いですが、手狭だったリビングが11.4畳に拡張され、キッチンの食器棚も大きくなるなど、見逃せないメリットがあります。しかし、この部屋はL字型の廊下を通って扉を開けた瞬間、多くの人が衝撃を受けると思います。元凶は梁。キッチンの天井の一部がかなり低くなっていますので、なんだかトンネルをくぐるような感じでリビングに到着します。まぁ、これも慣れれば平気なのかな…?

それから、なんだこの洋室(1)…。柱の影響で上部に小さな空間が出来ていますね。売主からはデスクを置いて頂戴という提案がなされていますが、一人で作業をするには十分な広さがあるので、提案に乗っかるのが正解だと思います。思わずベッドにフラフラと吸い寄せられそうですが…。

リネン庫の小ささも相変わらず。それもこれも元凶は柱。スペースの確保に苦心した跡が見て取れます。

D type

最後は2LDK仕様のDタイプ。専有面積も小さく55 m2ですが、3タイプの中では柱の影響が最も小さいです。思い切り北向きなのでバルコニーの洗濯物が乾くか怪しいですが、2面採光の部屋が多く、中高層階は明るくなりますね。

このタイプはキッチンが壁付けになります。キッチンで作業中はリビングの見通しが悪く、声も通りづらいので子育てには向かないか? バスルームを1317(1.3 m×1.7 m)と遠慮したこのタイプがリネン庫に一番余裕があるという謎。

プレディア都筑ふれあいの丘Dタイプ
物件公式サイト(https://www.predear.com/pj/tsuzukifureainooka/plan/index.html)より引用

販売予定価格

まもなく正式発表ですが、予定販売価格として以下のような数字が出て来ています。ここはAタイプがお勧めですね。Cタイプよりも3.4 m2小さくなりますが、梁と柱の影響も軽減されているので、部屋の使い勝手は良いと感じました。参考までに、最近完売した物件の価格と見比べてみましょう。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
6階南/東C3LDK70.11 m25,900万円台278万円台
4階南/東C3LDK70.11 m25,700万円台268万円台
5階南/西A3LDK66.73 m25,300万円台262万円台
3階南/西A3LDK66.73 m25,100万円台252万円台
5階北/東D2LDK55.01 m24,300万円台258万円台
3階E2LDK55.03 m23,900万円台234万円台
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

ミオカステーロ都筑ふれあいの丘(完売)

21年2月に竣工した「ミオカステーロ都筑ふれあいの丘」ですが、コチラはなんと最寄駅徒歩2分で、しかも立地は当物件の目と鼻の先です。これはかなり参考になります。当物件はこちらよりもコンパクトで、間取りも人を選ぶ感じなので、価格設定は優しめになります。

平均面積73㎡台
平均価格5,900万円台
平均坪単価260万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/109247)より引用

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。駐車場は屋根もシャッターも付いて平置きになりますので、妥当な値段が来てくれれば嬉しいですね。

8月28日追記)遅ればせながら管理費・修繕費等の情報を追記しました。

項目費用(月額・税込)備考
管理費8,280円~16,780円
修繕費3,460円~6,600円
インターネット990円
駐車場15,000円~17,000円8台
ミニバイク2,000円3台
駐輪場100円~300円50台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

駅近の立地には一切文句がないので、要は柱や梁の影響を受ける特殊な間取りがOKかどうかです。部屋を使いこなすには一工夫いりますが、住めば慣れると割り切るなら前向きに検討できます。物件の南側が開けているので、Aタイプ、Cタイプはバルコニーからの明るさと眺望を確保できます。北向きのDタイプは、東からの陽射しを期待するなら中層階以上が狙い目です。

強烈にお勧めするほどではないのですが、ほぼ内廊下と呼べる仕様で設備は最新式。駅は綺麗で近い、周囲にはほぼ何もないので静か、道路もうるさくない。駅や当物件の周辺は高台になるので、丘を下って行かなければ平坦なエリアで過ごせます。娯楽が欲しくなったときは遠征することにして、自宅はゆっくり静かな場所に定めたいという人向きの物件かと思います。

ちなみに、当物件の向かいにある築16年のタンタタウン9番街の部屋が売り出されています。4LDKで110 m2を超えるような余裕たっぷりの間取りですが、価格で言えば4,699万円と当物件より割安です。ただ110 m2超だと人によってはまず持て余しますので、より駅近で最新設備の当物件が好まれるケースも多いと思います。

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