プレディア横浜三ツ沢:JR西日本プロパティーズの新ブランドが横浜に初登場!

目次

基本情報

プレディア横浜三ツ沢https://jrwp-mitsuzawa.jp/
キャッチコピー横浜×駅近×資産性
売主JR西日本プロパティーズ株式会社
総戸数/階層51戸/7階建て
住所横浜市保土ヶ谷区岡沢町81-1 他(地番)
駅距離横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢上町」駅(徒歩4分)
竣工時期2019年5月
平均価格/平均坪単価(*1)4,600万円台/240万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/56676)より引用

プレミアム+ディア。親愛なる人生へ

(9月1日追記)当物件は竣工後2年を経て最終期販売に入りました。現状に合わせ、原著を一部修正しています。

売主の名前(JR西日本プロパティーズ)を見て、おや?と思ったのは私だけではないでしょう。JR西日本がなぜ横浜に?

実は、同社はJR西日本と三菱重工の共同出資会社であり、19年3月に新ブランド「PREDEAR」を立ち上げ。関東より全国に展開する構想を定め、第1号物件であるプレディア府中西府(20戸)、プレディア横浜三ツ沢(51戸)、プレディアステージ久我山五丁目(12戸)を発表しました。3件中最大となる51戸を擁するプレディア横浜三ツ沢は、PREDEARの成功を占う大事な物件。JR西日本プロパティーズも並々ならぬ気合で販売に臨んでいます。

物件の最寄駅は横浜市営地下鉄ブルーラインの三ツ沢上町駅。ブルーラインを使わない方はご存じないかも知れませんが、同駅は横浜駅の2つ隣という良好なポジション。物件までの距離も徒歩4分と聞けば好立地ですが、駅からまっすぐ進むと物件前に幅広い県道13号が横たわるため、歩道橋の上り下りが必須。そのため、公式サイトでは歩道橋を迂回して横断歩道を通るルートを推奨しています。あれ…? このルートだと徒歩4分は絶対無理では…。実際に歩くと倍くらいかかるので、駅近の金看板を引きずり降ろされる可能性がありますね。

物件の近くには、まいばすけっと横浜峰沢町がありますが、例によって歩道橋がネック。コンビニは駅前にありますが、買い物にはやや不便な立地です。

プレディア横浜三ツ沢マップ
物件公式サイト(https://jrwp-mitsuzawa.jp/map.html)より引用

幹線道路沿いの小規模邸

新ブランドの初陣を飾る物件ですが、総戸数51戸のほどほどの大きさ。A~Cタイプが国道1号ビューとなる北西向き、Dタイプ以降は反対に南東向きとなります。

プレディア横浜三ツ沢全体プラン
物件公式サイト(https://jrwp-mitsuzawa.jp/)より引用、当サイトにて一部追記

国道1号は交通量が非常に多く、騒音と排ガスも気になるA~Cタイプは環境的に劣ります。DタイプとEタイプが良いポジションで、良好な陽当たりと眺望を確保しつつ騒音も軽減される配置。F~Hタイプは方角は良いのですが、道路の向かい側に2~3階建ての戸建てと集合住宅が来るので、低層階はやや陽当たりが悪くなります。

プレディア横浜三ツ沢外観
物件南側より撮影(写真左よりDタイプ~Hタイプ)

ちなみに、物件のエントランスは国道1号沿いBタイプの正面で、10段ほどの階段を下った先にあります。階段かよ…。しかし、Aタイプの傍にスロープが設けられているので、階段を使わずに出入りすることもできます。エレベータは1基ですが、この戸数のマンションなら普通です。

駐車場は平置き3台と機械式9台ですが、スペースがギリギリなのでターンテーブル式です。なお、Hタイプの向かい側の敷地にタイムズカーシェアが用意されているので、車を所持せずレンタルでという選択もありますね。

ちなみに、当物件はミディアムコンパクトを謳っているので、ファミリーや夫婦向けを想定しつつも間取りはいずれも50 m2台~60 m2台。高齢化と小家族が進む世の中では、コンパクトな物件の方がリセールしやすいという主張です。こう聞くと収納を犠牲にしていそうなイメージですが、実はトランクルームが全戸標準装備! 1階エントランスから入ってすぐの場所に備え付けられています。

ペットの足洗い場などもあり、大規模マンションのような豪華さを演出できない分、細かい設備でアピールしている印象です。

間取りをチェック!

D-type

では、間取りを見ていきましょう! 下図は物件内では最良と思われる角部屋Dタイプ。65.43 m2の3LDKです。最終期販売ではこのDタイプの2階と3階が売り出されました。最良の間取りを最後までキープするというのは、営業手法としては割と珍しい気がします。

プレディア横浜三ツ沢Dタイプ
物件公式サイト(https://jrwp-mitsuzawa.jp/plan.html)より引用、当サイトにて一部修正

縦型リビングを採用した角部屋ですが、間取りは単純な田の字型ではなく、洋室(1)~(3)が西側に寄せられています。こう聞くと、なるほど、角部屋の特権として南西向きの窓を全部屋に付けるんだねと思うところですが、なぜか洋室(3)は南西向きの窓がなく、バルコニー側の南東向きの窓も腰高窓。せっかくの角部屋なのになぜこの仕様にしたのだ。もったいないな。

リビングは10.1畳と専有面積なりのサイズですが、洋室(3)との間のウォールドアを全開にすれば大きなリビングが登場! うん、やっぱり洋室(3)の窓には不満があるぞ。残る洋室(1)と(2)も張り出し窓だったり、とんだ形をしていたりとなかなか個性のある様相です。ただし、柱が部屋の外に出されているので、どの洋室も形が綺麗な点は評価できるでしょう。また、洋室はすべて引き戸になっているので、扉の周りまで室内の空間を活用できますね。

収納はお部屋のサイズなりに頑張っている感もあり、各部屋のクローゼットのみならず、張り出し窓のスペースに戸棚を設けたり、ささやかながら廊下に収納を入れたりしています。

キッチンは最近の新築ならどこでも見る仕様ですが、食洗機を標準装備にしてくれた点は歓迎ですね! シンク上にはちゃんと吊戸棚もあります。さすがにこの戸数ではディスポーザーは入りませんが、全体的に使いやすい仕様と思います。

浴室はミストサウナのような贅沢設備はありませんが、1418(1.4 m×1.8 m)なので60 m2台中盤のお部屋にしては広めの造りになっています。洗濯機上に吊戸棚が付かない代わりに、胸から上の高さに収納が付き、リネン庫も別途設置されていますので、収納力は十分。さらに、タオルハンガーも2本付くなど、細やかな気配りができています。なかなか良いと思います。

トイレは良い仕様で、ローシルエットトイレ+手洗い器付き! 随所に売主のこだわりを感じる仕上がりになっています。

G-type

続いては64.60 m2の3LDK、Gタイプ。21年9月1日現在、最上階(7階)が中古で売り出されているので、ちょっと観察してみましょう。

プレディア横浜三ツ沢Gタイプ
物件公式サイト(https://jrwp-mitsuzawa.jp/plan.html)より引用、当サイトにて一部修正

こちらも縦型リビングの中住戸。洋室(2)のウォールドアを開ければ大きな空間を創れる流行りのタイプですが、ウォールドア1枚分の壁がバルコニー側に残るので、全開にしたときに邪魔をするタイプです。洋室(2)は相変わらずの腰高窓。せっかくの南向きなのだから、この辺は頑張って欲しかったですね。

パッと見、洋室(2)と(3)のクローゼットが小振りですが、ならば全戸標準装備のトランクルームを活用しましょう。全部屋とも形が良く、洋室(1)と(3)には引き戸を採用。限られた空間を有効活用する工夫が見られます。

キッチンや浴室、トイレなどの仕様は概ねDタイプと同じです。同じ価格帯の他社物件と比較しても十分張り合える仕様だと思います。

価格一覧

竣工から2年3ヵ月を経過したところで、当物件はいよいよ最終期販売に入りました。駅近物件にしては販売が長引きましたが、値引きも行いつつ何とか売り切ろうとしています。

また、当物件内では南西向きで陽当たり良好な5階Dタイプと7階Gタイプが中古物件として売り出されていましたが、Dタイプは掲載を終了しています。しかし、販売価格は参考になるので載せてみました。こうしてみると、最終期販売の金額が強すぎますね(。。)

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価備考
3階北西B3LDK65.00 m23,498万円178万円成約済
5階南東/南西D3LDK65.43 m24,498万円227万円中古
3階南東/南西D3LDK65.43 m25,427万円274万円最終期
2階南東/南西D3LDK65.43 m25,028万円254万円最終期
7階南東G3LDK64.60 m24,480万円229万円中古
2階南東G3LDK64.60 m24,498万円230万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

周辺エリアの相場

横浜駅近郊はトンデモ価格ですが、三ツ沢上町は控えめです。さらに、当物件は相場より安めです。駅二つ分しか離れていないので、横浜へのアクセスを重視する方なら選択肢になると思います。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
三ツ沢上町8.2分5,156万円243万円
横浜駅10.7分7,164万円338万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料で22,250円~22,540円。総戸数が少ない分、やや割高になります。

項目費用(月額・税込)備考
管理費14,800円~15,000円2LDK以下は除く
修繕費6,460円~6,550円2LDK以下は除く
インターネット990円
専用庭670円該当する住戸のみ
平置き駐車場20,000円
機械式駐車場15,000円~18,000円
自転車置場200円~500円
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

ブルーラインの三ツ沢上町駅にはどんな印象をお持ちでしょうか。線路は深く深く潜っていて、ホーム階はなんと地下5階! それほど清潔感があるわけでもなく、気分が揚がる空間でもないので、もっと楽にアクセスさせて欲しいです。治安は案外良いとの評判も聞きますが、駅周辺には便利な商業施設が少なく、本格的なスーパーもないので、買い物には苦労するでしょう。

特別に魅力的とは言えないエリアですが、それがゆえに横浜駅まで容易に出られる立地にそぐわない優しい相場が成立しています。当物件は、上手くいけば200万円台の前半でも好条件のお部屋が買えそうですので、予算重視の方であれば一見の価値もありましょう。

ところで、「横浜×駅近×資産性」が当物件のキャッチコピーですが、総戸数51戸のマンションが完売に2年以上を要しているという事実を見れば、資産性には疑問が湧いてきます。本稿に例示した新築の販売価格と中古物件との値差に注目してください。条件が良いはずの南向き高層階ですら、良い値段では売れなくなっています。やはり資産性なんて得体の知れないモノに飛びつくことはお勧めしませんよ。ファミリーマンションなのですから、自分たち家族が住んで満足できるか否かを基準にすべきと思います。

当物件は最終期販売に入ったとは言え、売主側はラストスパートと言う気持ちで値下げに踏み切ったり、諸費用のサービス券や住宅資金相談会などを提案したりして販促に努めています。もし前向きに評価できるなら、値下げの見込みは十分ありますので、価格交渉を経て購入の是非を検討するのが正しい戦略かと思います。

併せてチェック!

JR西日本プロパティーズの物件

横浜を愛するみなさまに届けー!
目次
閉じる