基本情報
| パークホームズ市が尾荏田西 | https://www.31sumai.com/mfr/F1704/ |
|---|---|
| キャッチコピー | Future Smiling 家族のかけがえのない、みらいのために。 |
| 売主 | 三井不動産レジデンシャル |
| 総戸数/階層 | 95戸/5階建て |
| 間取り/専有面積 | 2LDK+S～4LDK/72.03 m2～81.83 m2 |
| 住所 | 横浜市青葉区荏田西4丁目7-2（地番） |
| 駅距離 | 東急田園都市線「市が尾」駅（徒歩10分） |
| 竣工時期 | 2020年12月 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 5,600万円台/250万円台 |
駅アクセスには課題ありなのだが…
横浜市内でも治安と教育環境に優れた青葉区。ターミナル駅のあざみ野駅から東急田園都市線の各停で2駅、市が尾駅から徒歩10分のエリアに、三井不動産レジデンシャルさんが手掛ける総戸95戸の中層マンション、パークホームズ市が尾荏田西が昨年末に竣工しました。
売主の公式サイトには市が尾駅から渋谷駅まで27分の表記がありますが、通勤時間帯では約40分～45分。横浜方面もあざみ野で地下鉄ブルーラインに乗り換えるとすれば似たような所要時間です。前々から思っているのですが、大抵の購入者にとっては通勤時の所要時間が大事なわけで、最速タイムを書かれても参考になりませんよね(><)
この通勤時間もさることながら、当物件は市が尾駅から見れば高台の立地。10分ではなかなか踏破できない坂道を延々上ったところに位置しています。物件の近所にはファミリーマートとまいばすけっとくらいしかなく、毎日となると不足を感じるでしょう。すると結局、定期的に市が尾駅周辺に出て行かざるを得ないわけで、どうにも利便性が良いエリアとは言えません。言えません、が…！
隣地は有名小学校！
前述のマップを見てピンと来た方もいらっしゃるでしょう。当物件の通学区は隣地の市立荏田西小学校です。そしてこの小学校ですが、横浜市内の学区別年収ランキングでは堂々のナンバー1(*1)なのです！ 青葉区のトップに留まらず、横浜市全体のトップですから、教育熱心な高所得者層の子女が通っていると推察できますね。
(*1) https://www.sumai-surfin.com/lab/gakku-child/nensyu/14/?cityid=14100
こうなると、子供の教育を重視したいファミリーにとっては興味深い物件になるはずで、三井ブランドのこだわりが詰まった共用部・住戸設備を確認したくなります！
では改めて市が尾駅から歩いてみますが、坂道を上った先、ファミリーマート荏田西四丁目店が見える泉公園前の交差点に突き当ります。この交差点はT字路ですが、歩行者向けには専用道が設置されており、物件までは緩い下りの細道をまっすぐ進むだけです。歩行者専用道に入れば物件はすぐそこ。ほどなく、「静凛のゲート」と名付けられたエントランスに到着します。
下図の全体像をご覧ください。図の左上に静凛のゲートがあり、オーナー専用の小径と中庭を進めば、3棟構成の物件が出迎えてくれます。A～Cタイプは西向き、D～Jタイプは南向き、K～Mタイプは東向きになります。L3タイプ～Mタイプの1階部分に造られた「交歓のラウンジ」はワークスペースや図書も備えた共用スペースになっており、勉強やテレワーク等に使い手がありそうですね。
ところで、この敷地はいわゆる旗竿地になっていて、Jタイプの横の通路を車道まで伸ばして接道しています。旗竿地と聞けばピンとくる方も多いでしょうが、物件南側にはマンションや老人ホームなどが建ち並んでいます。そのため、好条件のはずの南向きD～Jタイプも、前方に建物が建ち並び、眺望が抜ける部屋は限られてきます。ご参考までに、現地で撮影した写真を掲載しましょう。
左側の写真は南側から撮影した物件。物件前の空き地は近隣のマンションの敷地なので、ここに立たれるとバルコニーが丸見えになってしまいますね(><) 右側の写真はファミリーマートに隣接した駐車場から撮影した物件西側ですが、こちらもまた視界を遮るものがなく、バルコニーの様子が分かってしまいます。こうして周辺を歩くと、立派な外観は素晴らしいものの、プライバシーを守りにくい立地が気になります。目隠しなんかしたらせっかくの陽射しが台無しになるとはいえ、何か工夫が欲しかったところ。
間取をチェック！
気になる箇所はありますが、間取りと設備を見て行きましょう！ 当物件は売主のこだわりとして、全戸72 m2以上、全洋室にウォークインクローゼットがあります。部屋のサイズと収納にゆとりとなれば、メインのターゲットはもちろんファミリーです。
B5 type
まだ買えるお部屋からということで、西向きの3LDKの中部屋、B5タイプから行ってみましょう！
間取り自体はよく見る田の字型です。縦型リビングと洋室(3)の間の3連ウォールドアを取り払えば大きな空間を創ることも可能です。天井高が2メートル50センチあり、両サイドの壁側には梁が出ていないので、明るさとゆとりを感じるでしょう！ さらに、いわゆるアウトフレーム工法で柱を部屋の外に出しているので、リビングと洋室(3)はお部屋の形がとてもきれいです。
洋室(1)と(2)は部屋の一隅に柱が入り込み、窓の付近は下り天井になっていますが、6畳ないし5畳を確保した部屋は横幅も広く、使いやすそうですね！
前述の通り、すべての洋室にウォークインクローゼットがあり、収納は充実！ 廊下やリビングの各所に物入れもあり、収納力はバッチリです。
キッチンも3.4畳のゆとりを確保したことから、冷蔵庫と食器棚の間に「マルチフリースペース」が出現しています。設備はディスポーザーと食洗機が標準装備！ 総戸数100戸以下のマンションはディスポーザーが付かないケースも多いので、ここは評価して良いと思います。シンク上の吊戸棚にキッチンペーパーホルダーがないのがやや残念ですが、これが欲しいかどうかは人によりますので評価を下げるほどではないでしょうか。
バスルームは1418（1.4 m×1.8 m）とゆとりのプランですが、ミストサウナは付きません。トイレも特段見どころがなく、手洗いカウンターもありません。
先ほど指摘した通り、この西向き住戸の前にはファミリーマート隣接の駐車場がありますが、B5タイプは比較的遠ざかりますので、視線はより気にならないと思います。
J type
お次は南東角部屋、4LDKのJタイプ。物件内では最良の配置になるため、大人気になるはずのお部屋ですが、1階と4階はまだ空いています。
この住戸は嬉しいことに玄関前にポーチが付きます！ また、3LDKでは下足入れだったものがシューズインクローゼットに変わり、収納力が増強されています。
東からの採光を生かすため、洋室はすべて右半分に集められていますが、4.5畳が3部屋。全体的に小ぶりになってしまうのは致し方ないところですが、全洋室にウォークインクローゼットという方針は変わりません。ただし、洋室(3)の収納は比較的小さくなりますので、ここは上手く工夫したいですね。
バスルームは3LDKのお部屋と同じ1418。特に不満はないのですが、80 m2台の大きめのお部屋ですのでワンサイズ上でも良かったような…。
販売価格
有名な三井ブランドの物件ですが、まだ買えるお部屋が多数残っています。周囲の視線を気にしたとは断定できませんが、南向きと西向きの棟に未契約のお部屋が多いですね。西向き1階庭付きのCgタイプならばギリギリ5,000万円未満。同じく、西向きのAタイプならば4LDKでもどうにか6,000万円未満に収まります。
| 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2階 | 西/北 | A | 4LDK | 80.82 m2 | 5,990万円 | 245万円 |
| 2階 | 西 | B5 | 3LDK | 72.60 m2 | 5,090万円 | 231万円 |
| 1階 | 西 | Cg | 3LDK | 72.03 m2 | 4,990万円 | 229万円 |
| 3階 | 南/西 | D | 3LDK | 81.51 m2 | 6,740万円 | 273万円 |
| 5階 | 南 | H2 | 3LDK | 72.65 m2 | 6,020万円 | 273万円 |
| 4階 | 南/東 | J | 4LDK | 81.83 m2 | 7,180万円 | 290万円 |
| 3階 | 東/北 | M | 4LDK | 80.82 m2 | 6,790万円 | 277万円 |
周辺エリアの相場
市が尾の相場情報がないので、東急田園都市線のあざみ野、長津田と比較してみましょう。市が尾駅はこの両者の間になりますが、両駅とは異なり急行は止まりません。当物件の平均坪単価は250万円台ですので、市が尾駅の駅力と物件までの駅距離を考えれば強気の値付けに見えます。とはいえ、そこは売主のブランド料もあるので、それもやむなしか…。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| あざみ野 | 10.4分 | 6,869万円 | 324万円 |
| 長津田 | 5.1分 | 5,176万円 | 244万円 |
ランニングコスト
必ずかかる管理費+修繕費+インターネット利用料で25,230円～28,740円です。総戸数95戸の中規模マンションにしては共用部が豪華、ディスポーザーや機械式駐車場などカネが掛かる設備がありますので、やや割高ですね。しかし、駐車場代は控えめになっています。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 15,270円～17,340円 | |
| 修繕費 | 8,640円～9,810円 | |
| インターネット | 1,320円 | |
| 機械式駐車場 | 8,000円～14,000円 | 48台 |
| バイク置場 | 1,000円 | 2台 |
| 駐輪場 | 100円～300円 | 144台 |
評価のポイント
売主の言葉の端々から、子育て・教育環境を売りにした物件であることが伝わってきます。それもそのはず、立地は通勤に便利とは言えず、出勤時の下りはともかく、帰宅時には坂道を延々と上る羽目に。都内もしくは横浜都心に出るにもそれなりに時間が掛かります。近所には大きなスーパーもなく、最大の売りは良好な治安と隣地の有名小学校。ここまで来ると完全に子供のため！と割り切れる方向けの物件になってしまいます。
前述の通り、住戸のプライバシーを重視する方は周囲の視線が気になるかもしれません。市が尾駅方面から静凛のゲートへと続く歩行者専用道を歩いてみると物件はちょっとした高台にあるので歩行者の視線なんか気にならないんじゃないかと思えるのですが、なかなか想定通りにはいかないものです。
こうなるとさすがに買うには勇気がいるためか、売主のブランド力をもってしても完売に時間を要しているように見えます。当物件が上手くハマりそうなファミリー像を考えてみると、もちろん子育て重視であること。周囲は高所得者層の子供たちが多いので、そのような環境でも大丈夫そうな世帯収入があればなお安心ですね。また、駅アクセスが弱いのでテレワークが多いお仕事だったり、買い出しのために運転が苦にならなかったりするとさらに良いと思います！
竣工後半年ですが販売の進捗が芳しくないので、価格交渉も可能と推察されます。ただし、未契約の住戸が多いとはいえ、販売価格を直接値引きするほどではないはずで、おそらくはオプションの購入支援などを想定した提案があるものと思います。この辺りは個別対応ですし、あまりあからさまに書くことではないのでこのくらいで。もし当物件が気になるなら、現地の営業マンに聞いてみましょう！
