【新発表】パークホームズ大倉山ガーデン:あなたの本命は東横線ですか、ブルーラインですか。大倉山アドレスの新築マンション、登場!

目次

基本情報

パークホームズ大倉山ガーデンhttps://www.31sumai.com/mfr/F1904/
キャッチコピー大倉山の真価を纏う
売主三井不動産レジデンシャル
総戸数/階層57戸/5階建て
間取り/専有面積3LDK/66.73 m2~70.76 m2
住所横浜市港北区大倉山7丁目2002-2他(地番)
駅距離東急東横線「大倉山」駅(徒歩16分)
横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅(徒歩11分)
竣工時期2021年11月下旬
予定販売価格/最多価格帯(*1)4,600万円台~6,300万円台/5,300万円台(第1期)
(*1)8月31日追記

空気になる新羽

横浜市の東横線ユーザーの皆様、お待たせしました! 港北区の東横線内でも指折りの人気エリア。優れた治安、商店が肩を寄せ合う美しい街並みが誇らしい大倉山に、三井不動産レジデンシャルさんの新築マンションが登場します! その名もパークホームズ大倉山ガーデン。総戸数57戸とギリギリ中規模に引っ掛かるくらいのスケールですが、全戸3LDK、全戸南東・南西向き、駐車場だって全部平置きという気迫みなぎる新作! これは期待できますよ!

それでは早速、最寄りの横浜市営地下鉄ブルーライン「新羽」駅から、物件までの道のりをご紹介しましょう!

…あれ、どうしました? 私、何か変なことを言いました?

あっ、大倉山…。そ、そうでした、そうでした。当物件は東急東横線「大倉山」駅から徒歩16分のフラットアプローチ! 東横線はメチャクチャな人気路線ですからね。このブランドを纏えるなら16分なんて大した距離じゃありません。皆さん、喜んで歩きますとも!

さあ、気を取り直して、物件公式ページから引用した現地案内図を見てみましょう!

パークホームズ大倉山ガーデンマップ
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1904/)より引用

まずは大倉山駅西口に出まして、片側一車線の道路に連なるエルム通り商店街を進みます。こちらは公式サイトまで開設されている有名な商店街で、大倉山の美しい街並みを体現しています。続いて、オリーブ通り商店街へと進みますが、その先には当物件のオーナーも頻繁に利用するだろうスーパー(ライフ大倉山店)の看板が見えます。ここまで来ればわが家までの道のりの半分以上は過ぎましたが、推奨ルート通りに進むならこの先はほとんど裏路地のような細道が続きます。そこはどうにか割り切るとして、路地の突き当りの鏡公園を通過すれば、いよいよ物件が見えて来ます!

パークホームズ大倉山ガーデン
物件建設地(物件北東側より撮影)

えー…、でも待ってください。こうして活字にするだけでも、なんだか随分遠い道のりであることが分かりますね。先ほどの地図に明らかですが、当物件は新羽駅から来る方が断然近いのですよ。そりゃ、大倉山駅の方が遥かにブランド力があることは私のような庶民でも分かります。しかし、実態を無視した案内図を作るなんて、新羽駅ユーザーに失礼じゃないですか。

私、こういうの不満だな。公式サイトなんだから変に格好を付けず、買主候補の利益になる情報をどんどん発信するべきでしょう。それでこそ買主も物件の魅力を正しく理解でき、納得のいく判断が下せるというもの。

ま、公式がやらないんじゃ仕方ないですね。こういうときこそ「はまりぶねっと」。僭越ながら「はまりぶマイスター」を自称する私が、新羽駅から当物件までの徒歩ルートを詳細にレポートしようじゃないですか!

見直される新羽

さあ、すべての横浜市営地下鉄ブルーラインユーザーの皆さん、お待たせしました。新羽駅から物件までのルートを確認しますよ! 早速、下図をご覧ください。

パークホームズ大倉山ガーデンアクセスマップ
パークホームズ大倉山ガーデンアクセスマップ(※当サイトにて作成。地図は物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1904/)より引用)

①新羽駅の2番出口(新羽橋方面)を出て右折します。そのまま直進すると②新羽橋が見えますので、これを渡ります。③渡り切ったところで右折し、鶴見川の土手を歩きます。④途中の階段を下って住宅街に入り、⑤狭い車道を通ってゴールです!

これでどうだ! いいですか、建設中の物件は新羽橋から見えるんですよ。このルートの方が明らかに近いでしょう。まあ、その、暗くなってから鶴見川の土手を歩くのかとか、若干の懸念はありますが…。

パークホームズ大倉山ガーデン
新羽橋から撮影した物件建設地

それでは立地を見るとして

さて、新羽ルートの宣伝も済みましたので、そろそろ物件のレポートに移りたいと思います。まずは全体感を掴むために、公式サイトの見取り図に注釈を入れつつ状況をご説明しましょう。

パークホームズ大倉山ガーデン全体プラン
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1904/)を基に当サイト作成

公式サイトでも謳われている通り、当物件は全戸南東・南西向きです。南東向きの住戸は18戸で、物件のエントランス側の中央線のない車道に沿って建設されます。物件東側には、この車道を挟んで5階建てのマンション(大倉山リーブルテラス)が建っていますが、南側の住戸はこのマンションの通用路のおかげで眺望が抜けそうです。

南西向きの棟は39戸とより規模が大きくなりますが、目の前が4階建てのマンション(横浜太尾寮)で塞がりますので、 西側の一部の住戸を除き眺望が望めません。しかし幸いにも、物件と近接する場所は横浜太尾寮の駐車場に続く車道になっているため、この車道の幅だけ当物件から横浜太尾寮の建屋までの距離が離れます。よって、低層階でも陽射しは確保できるはずです。

物件の北側は細い生活道路を挟んで低層戸建てエリア。物件西側は、横浜太尾寮の駐車場や戸建てを挟んで鶴見川の土手があります。この土手から撮影した写真を掲載しますが、確かに物件の南西側正面が横浜太尾寮の建物で塞がっていますね。どうしても眺望が欲しければ、南西向きの棟では西側の端の方を取るか、上層階(4~5階)を狙っていくことになるでしょう。

パークホームズ大倉山ガーデン
鶴見川の土手から撮影

間取をチェック!

では、全体像が分かったところで間取りを見て行きましょう! とはいえ、現時点では設備仕様がまったく不明なので、入手可能な情報のみでお伝えしたいと思います。まず、物件の間取りはすべて3LDK、専有面積は66.73 m2~70.76 m2とアナウンスされています。最大でも70 m2強ですので、最近のトレンドを反映して全体的に小ぶりなサイズとなっていますが、逆に最小でも66 m2以上あります。ほぼ同じ大きさのお部屋が57戸と考えると、割と珍しいですね。

B1 type

現在公式サイトに紹介があるのは南西向きの3LDK、B1タイプのみです。B1タイプは南西向きの棟の中では西から2番目ですので、正面に横浜太尾寮の建屋がギリギリ掛からず、眺望も良好だと思われます。

パークホームズ大倉山ガーデンB1タイプ
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1904/)より引用

さて、情報が少ない中での観察になりますが、まず戸外に「デリボックス」の表示があるのがお分かりいただけますか。各住戸の前に宅配ボックスが付くようです! 詳細が分からないと何とも言えませんが、大手宅配会社が荷物を直接届けてくれたり、売主と提携しているフードデリバリー会社が食材を届けてくれたりと言ったサービスが予想できますね。

お部屋自体はよくある田の字型。施工が長谷工コーポレーションと聞けば、最大手の施工会社らしい品質を期待できそうです。リビングと洋室(3)に注目すると、柱が部屋の外に出されていますので、部屋の形がすっきりしています。また、この2部屋の間はウォールドアになっていますので、ここを開閉することにより広いリビングを創ったり、部屋数を増やしたりすることができます。

洋室(1)は6畳、洋室(2)は5畳とまずまずの広さを確保していますが、この住戸の特徴は収納の多さでしょう。この両部屋に余裕のサイズのウォークインクローゼットがあるだけでなく、洋室(3)にはクローゼット、リビングには1畳の納戸、さらに廊下にも物入という手厚い構成です。

キッチンの仕様は分かりませんが、3.4畳とゆったりした広さで、シンク上部に吊戸棚らしきものがあります。これでビルトイン食洗機に加えてディスポーザーが付くようだと、ファミリーマンションとしては納得の仕様になりますが、どうでなるでしょうか。

パウダールームはリネン庫がありますが、洗濯機上部の吊戸棚はなさそうです。洗面台の収納がちょっと変わった位置にあるので、普通の三面鏡ではない可能性があります。浴室は余裕の1418(1.4 m×1.8 m)。ミストサウナなどの嬉しい装備が付くといいですね!

トイレもよく分かりませんが、図面を見る限りは手洗いカウンターがなく、タンクトイレになりそうでしょうか。

販売価格

予定販売価格は未発表ですが、格好のサンプルがあるのでこれらを基準に考えてみましょう。

(8月31日追記)第1期販売の予定販売価格4,600万円台~6,300万円台、最多価格帯5,300万円台と発表されました!

完売(レ・ジェイド大倉山)

まずは東急東横線「大倉山」駅徒歩12分のレ・ジェイド大倉山。大倉山駅から当物件までの徒歩ルートをご説明する際に登場した「鏡公園」の手前に位置する物件で、総戸数は25戸です。駅遠ながら平均価格6,300万円、平均坪単価300万円という強烈な数字ですが、竣工前に完売しました。

平均面積68 m2
平均価格6,300万円台
平均坪単価300万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/108746)より引用

完売(クリオレジダンス横濱綱島)

もう一方の物件は横浜市営地下鉄グリーンライン「日吉本町」駅徒歩10分、東急東横線「綱島」駅徒歩16分のクリオレジダンス横濱綱島。日吉本町ではパンチが弱いので徒歩16分の綱島を前面に押し出してPR。住所も港北区綱島西五丁目なので、物件名に綱島が入って違和感なしという状況も当物件とそっくりです。クリオは総戸数100戸、平均専有面積74 m2なので当物件よりもスケールが大きくなりますが、東急東横線の駅遠立地という点では同じ条件なので十分参考になるでしょう。

平均面積74 m2
平均価格6,200万円台
平均坪単価270万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/110348)より引用

以上の2物件を参考にすれば、 当物件の平均坪単価は270万円台~300万円台の間に入ると期待して良いでしょう。 レ・ジェイド大倉山よりも駅遠ポジションという点を考慮して、平均坪単価280万円台といってみますか。こうすると5,800万円~6,000万円あたりが当物件の平均価格になりそうですが、いかがでしょうかね。

ランニングコスト

管理費・修繕費等は未発表です。駐車場は平置きのみで29台。設置率50%。駅遠物件ですので、利用しやすい駐車場は歓迎ですね!

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
インターネットN/A
平置き駐車場N/A29台
バイク置場N/A2台
駐輪場N/A116台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

東横沿線は横浜屈指の人気を誇りますが、駅近ではなかなか物件が出ず。当物件も大倉山駅徒歩16分と駅遠になります。大倉山七丁目ですと、もはや背後に残すは鶴見川のみ。新羽橋を渡った先の新羽駅の方が明らかに近いのですが、それはそれ。大倉山と言わないとお値段に障りますからね。まあ、いいじゃないですか。駅遠のロケーションを逆手にとって運動のために歩いたり、鶴見川を見ながらランニングを楽しんだりしましょう。

物件の近所は住宅街なのでとても静か。建設中の当物件が際立ってやかましい状態ですので、完工すればまた静穏を取り戻すことでしょう。華やかさもなく、コンビニやスーパーも近くにありませんが、港北区×東横線だからなぁ…。庶民がギリギリ買える値段を期待できそうですし、十分注目に値するでしょう。実際、売主は今年11月下旬竣工の物件を今年の9月下旬から売り出すと言ってるんですからね。すぐ売れるだろくらいの自信があるんだろうと思います。庶民な私は、設備が際立って良いとか価格が予想以上に優しいとかじゃないかぎり、イチオシはしませんが…。

(8月31日追記)急に優しい価格が来てしまい動揺する私。これ実は優良案件なのでは…? せ、設備が気になりますね!

公式サイトによれば、第1期販売は今年9月下旬の予定。その前には事前案内会やモデルルームの開設もあるでしょうから、気になる方は今のうちから物件エントリーを済ませておくことをお勧めします。

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