【速報】(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画:公式よりも早く情報公開! 三井不動産が生麦エリアに建設中の新築を強襲だ!

目次

基本情報

(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画公式サイト未公開
売主三井不動産レジデンシャル
総戸数/階層124戸/地上9階、地下1階建
間取り/専有面積N/A
住所横浜市鶴見区東寺尾4丁目705番2他(地番)
駅距離(目安)京急本線「生麦」駅(徒歩約10分)
竣工時期(目安) 2022年7月下旬
予定販売価格N/A
当サイト調べ(※正確さは保証しかねます)

はまりぶねっと、迷走中

物件公式サイトがないうちから独自の調査を基に情報公開しちゃう見切り発車シリーズ第6弾。ここ最近は(仮称)ミオカステーロセンター南IV、(仮称)メイツ新横浜II、(仮称)サンリヤン東戸塚、(仮称)クリオ弘明寺と仮称ばっかりですが、それでも物件名らしきものはありました。しかし、ここへ来て当サイトはネタ切れが深刻化。ついに物件名すらない新築に手を出す非常事態に陥りました。

それにしてもこれはひどい! 今度の主役は(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画ですよ? なんなんだこれは。何回読んでも物件のイメージが湧かないじゃないか!

お願いです、三井不動産レジデンシャル様。せめて名前を。仮称で構いませんので、物件名を教えてください…。

そもそもこんな事態に至ったのも、当サイトが「横浜市」の「新築」「庶民派」「ファミリーマンション」にこだわっているためで、高級マンションや単身者・投資家向けのコンパクトマンション、はたまた中古物件、あるいは横浜市近隣の市町村の物件を調査対象に加えれば弾数は何倍にも増えます。ですが、そんなことを始めたら収拾がつかないじゃないですか! それに、私にはポリシーがあるんだよ。横浜に住まうファミリーに尽くすという!

まあ、一人で吼えていても仕方がないので、ともかくやれることをやりたいと思います。それが済んだらサイトを放置して旅にでも出るか…。いや、ダメだ。世間はコロナ禍だ。ぐぬぬ、もう八方ふさがりだよ!

これが(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画の立地だ!

まずはこの謎の物件の立地をご説明します。公式サイトがないので普通は案内に困るところですが、心配ご無用。そんな時こそ、はまりぶねっと! 都合の良い地図をどこからでも繰り出す当サイトにお任せください!

当サイトの数少ないファンの方はもうお気づきでしょうが、つい先日、大和地所レジデンスさんのヴェレーナブリエ横浜生麦という、女性向けオーラ全開のコンパクトマンションを柄にもなく取り上げました。つまり、この時点で布石を打っていたのです。この記事のためにヴェレーナブリエ横浜生麦の現地案内図を使うという…!

ではまず、ヴェレーナブリエ横浜生麦の記事を宣伝させていただきまして、続いて立地の観察に移ります。以下のリンクをクリック(タップ)するとヴェレーナブリエの記事に飛んでしまいますので、既読の方は地図が出てくるまで画面をスクロールしてください。

噂の新築マンション、ヴェレーナブリエ横浜生麦は生麦駅東口徒歩3分の立地です。駅前周辺の様子は上記の記事でご報告しています。

ヴェレーナブリエ横浜生麦マップ
ヴェレーナブリエ横浜生麦とその周辺(※地図はhttps://www.daiwa-r.co.jp/sp/namamugi/location.htmlより引用、当サイトにて一部追記・修正)

さて、偶然にも、ヴェレーナブリエ横浜生麦と時を同じくして、(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画の建設工事が生麦エリアで進行しています。しかし、この仮称の物件、生麦駅からは結構な距離があり、現地までどう歩くのがベストなのかにわかに分かりません。一応、こんな感じかなという徒歩ルートを点線で書き込んでみました。

すなわち、生麦駅西口から安養寺の方に向かい、このお寺を右に回り込む形で住宅街を歩きます。後は道なりに進んで、コンビニ(セブンイレブン鶴見岸谷店)前の岸谷二丁目交差点を渡ればゴールです。慣れれば徒歩10分程度でしょうか。物件前で幹線道路である第二京浜を渡る必要があるので、ここでそこそこ長い信号待ちがあります。物件はあからさまな傾斜地に建設中ですが、生麦駅西口から当物件までの徒歩ルートにはきつい坂はありません。ただ、完全に平たんな道のりではないので、フラットアプローチとは言わない気がします。

これが(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画の全容だ!

さて、例によって自作の図を使って現地周辺を詳しくご説明しましょう。

(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画
建設計画を基に当サイト作成

立地は、緑色に塗った提供公園を底として、北西方向に上っていく傾斜地です。したがって、当物件の敷地内ではA棟が最も高度が高くなります。なお、パッと見A~Cの3棟に分かれているようですが、各棟は共用廊下で連結されます。A棟の向きがイマイチ不明なのですが、戸建て・低層アパートエリアを向く西向き、もしくはC棟を見る東向きと推定されます。B棟は南向き、C棟は第二京浜を向く東向きです。陽射しと第二京浜の騒音を考慮すれば、最良のポジションは南向きB棟でしょうか。

一見して建物が閑散としているように見えますが、事実だと思います。要するに傾斜地なので、土地の利用効率が低くなるようです。ただ、敷地はかなり広いため、提供公園が設けられます。また、共用部として少なくともラウンジと集会場が設置されます。当物件の総戸数は124戸ですが、駅近でもなく不便な傾斜地なので、見栄えがするように共用部を造り込んで来る計画だろうと推察します。

続いて、写真もお見せつつ現場をご紹介したいと思います。まずは片側2車線の幹線道路(第二京浜)を挟んで物件南側より撮影した現場写真です。

(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画建設現場
物件南側より撮影

写真奥(物件北側)に見えている5階建てのマンション(藤和シティコープ東寺尾)が高台に建っている姿をご覧いただくと、写真手前から奥に向かって建設地が傾斜していることもお分かりいただけると思います。第二京浜は交通量が多いので、騒音はそれなりにあります。また、先ほど述べたように、生麦駅に向かうには第二京浜を渡る必要があります。

続いて、物件西側の戸建て、低層アパートエリアの状況を確認できるよう、物件南東側から撮影した写真を掲載します。これらの建物は2~3階建てですが、まだ建設工事中の物件よりも頭が出ています。つまり、物件西側も高台になるため、完成後の物件(の低層階)は戸建てエリアから見下ろされる格好になります。

(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画建設現場
物件南東側より撮影

最後に、物件西側の車道の様子を参考までにご紹介します。電柱に「鶴見区東寺尾四丁目15」の表示が出ていますが、戸建てエリアと物件との間はこのような中央線のない車道がぐるりとめぐっています。これまで、高台から生麦の街を見下ろして来た戸建てエリアの方々は、前建が出来て眺望が大きく変わるかも知れません。

(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画建設現場
物件西側の車道を撮影

こうしていろいろな視点から見て来ましたが、今のところ強みよりも課題に目が行ってしまいます。これまで触れなかったところでは、スーパーが近所に見当たらないのですよね。物件前のコンビニやファストフードチェーン(ケンタッキーフライドチキン岸谷店)は便利だと思いますが。それから、指定学区の小学校(横浜市立寺尾小学校)も遠いです。物件からですと約1 km。うーん、ファミリーにはそんなに向かない案件ですかねぇ…。

予定販売価格

現地を見た我々の次なる関心事は価格と言うことになりますが、現在のところ情報がありません。ならば周辺の相場から物件価格を推定したいところですが、生麦駅のみならず、両隣の京急新子安駅、花月総持寺駅もファミリーマンションがそれほど出るエリアではありません。現状、価格を参考にできるマンションは、西日本鉄道さんが手掛けるサンリヤン横浜鶴見ブランシエラくらいではないかと思います。

サンリヤン横浜鶴見ブランシエラ

総戸数104戸の中規模マンションで、なんと今月中旬に竣工予定です。京急本線「花月総持寺」駅徒歩4分のエキチカ。花月総持寺駅は生麦駅と同様に急行の類が停まらない駅なので、この物件の価格は十分参考になるでしょう。

平均面積62 m2
平均価格4,700万円台
平均坪単価240万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/109909)より引用

サンリヤンの平均坪単価が240万円台ですから、生麦駅からのアクセスが悪い当物件はさらに弱気の価格設定でもおかしくありません。とはいえ、天下の三井があまりに格安のマンションを出すとも思えませんので、220万円台と言ってみますか。(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画はサンリヤン横浜鶴見ブランシエラよりも広い部屋が多くなるはずですので、75 m2~80 m2程度のお部屋を基準に考えて良いと思います。すると、坪単価が220万円台であれば75 m2のお部屋は5,000万円程度になりますので、まずまずありそうな金額に見えません…か?

ランニングコスト

管理費・修繕費は当然ながら未発表です。建設計画によれば駐車場は52台なので、総戸数に対する設置率は42%。この立地では自動車ニーズが高そうなので、もっと増やす方が良いのでは。車持ちの方は早い段階で契約するか、駐車場優先権付住戸を狙うなどする必要があるでしょう。

評価のポイント

横浜市内で訪問していない庶民派新築マンションの弾が尽きて来たのでついに手を出した(仮称)鶴見区東寺尾4丁目計画。いかがでしたでしょうか。この物件名ではイメージも期待感も膨らませるのが難しいですが、売主が三井不動産レジデンシャルさんなので、素直に考えれば「パークホームズ○○」になるはずです。「パークホームズ東寺尾」だとアピールが弱すぎるので、「鶴見」もしくは「子安」を使って来るでしょう。ただ、どっちも遠いんですよね。

こういう魅力に欠ける立地に規模の大きなマンションを造る場合、集客の策はいくつかありまして、プランAは住戸設備をグレードアップすること。敷地も広いのだし、提供公園やラウンジ、集会場を始めとして共用部を充実させ、ディスポーザーやミストサウナなどの優良設備で差別化する手もありましょう。プランBは値段を下げて価格勝負に出る作戦ですが、これはあまり考えにくいかと。もし低価格路線でしか戦えないとしたら、三井ほどの会社が手を出したりはしないでしょう。まあ、現段階ではあまりに情報不足なので、もう少し情報が出るのを待ってから判断すればよいと思います。

ところで、本稿で何度か「高台」という単語を使ったので、誤解のないよう補足いたします。当物件は、生麦駅と比較すればやや高地にありますが、歩きにくい急坂の上に鎮座しているわけではありません。敷地は確かに傾斜地ですが、エレベータがちゃんと付きますので、暮らしにくいということはないでしょう。

ただ、最近当サイトでもご紹介した「クレヴィアたまプラーザ」という新築マンションが青葉区に建設中なのですが、こちらの敷地も傾斜地で、公式サイトには「段差のある家」という開き直りとも思えるフレーズが入っています。こういうのを見てしまうと、当物件も敷地内の動線をきちんと見る必要があるなと感じますので、三井さんの公式サイトがオープンしたらぜひそうした点にも気を付けて眺めてみてください。

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