【新発表】パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE EAST:とっておきの新棟、ついに登場!

目次

基本情報

パークホームズ横浜本郷台
リバーサイドヴィラ THE EAST
https://www.31sumai.com/mfr/F1601/
キャッチコピーALL FRONT ISLAND
売主三井不動産レジデンシャル
総戸数/階層224戸/地上15階建
間取り/専有面積3LDK・4LDK/66.40 m2~90.00 m2(第1期)
住所横浜市栄区小菅ケ谷1丁目1684番4(地番)
駅距離JR京浜東北・根岸線「本郷台」駅(徒歩3分)
竣工時期2021年2月
予定販売価格/最多価格帯4,300万円台~7,700万円台/5,300万円台(第1期)

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何と言っても当物件は先行販売したTHE WESTと二つで一つ。立地、THE WSETの共用部および価格等に関する情報はコチラの記事も併せてご覧ください。

これで完成! 本郷台のフラッグシップ!

当サイトでも何度かご紹介しているのですが、近年の本郷台はメジャー2社の一騎打ちの舞台と化しており、魅力溢れる大規模マンションが相次いで登場しています。片や、三井不動産レジデンシャルさんが手掛けるパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ。THE WEST、THE EAST合わせて563戸という堂々たる規模。もう一方は、東急不動産さんが建設中のブランズシティ本郷台で、こちらも3棟合わせて450戸超の大陣容。JRの各停列車がのんびり入線する小さな本郷台駅のエキチカに、2社合計1,000戸超の住戸が一挙に供給されるというのはほとんど非常事態と言ってよいでしょう。

当サイトは、別に何か得をするわけでもないのに旗幟鮮明にしておりまして、パークホームズを推しています。もし意見が違う方がいらっしゃるようでしたらあまりお気になさらず。両方のモデルルームを見学しただけの庶民が勝手なことを言っているだけです。ブランズシティ本郷台だって、見どころ多数の素敵なマンションです。

さて、パークホームズ推しの当サイトですが、だからと言ってすぐにこれを買いましょうと発言したことはありません。むしろ、先行販売中のTHE WESTは選べる住戸も減って来ているし、ハイルーフ車向けの駐車場が埋まっていたりと課題もあったものですから、THE EASTを待った方が…と書いていたくらいです。THE EASTは、冒頭に記載した通り今年2月に竣工したのですが、THE WESTの売れ行きを見て、三井不動産レジデンシャルさんが売り出し時期を遅らせていました。今回、その待望のTHE EASTの情報公開が始まったということで、早速記事にまとめたところです!

THE WESTは森。THE EASTは水。

本郷台駅を南に徒歩3分。ささやかな商店街を抜けた先に建つパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラはWESTとEASTの2棟構成。その全容は下図の通りで、なんとも贅沢なことに全体の86%の住戸が南向きです。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE EAST全体プラン
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1601/plan.html)より引用、当サイトにて一部補足

当物件の南側に、いたち川が見えるでしょうか。この川は、当物件の公開空地である歩道(上図では物件の南側をうねるように走る白線)より一段低いところに遊歩道があって、その向こう側を流れているので、物件からは程よく離れます。したがって、当物件はいたち川を見下ろすポジションにあり、低層階でも陽射しや眺望を楽しむことができるのです。

立地についてはTHE WESTの記事で触れていますのでこれ以上は割愛しますが、THE WESTの建物は森、THE EASTは水をイメージした造りになっています。興味深いのは、両棟の共用施設をお互いの住民が利用できること。それぞれに素敵なゲストルームやパーティールーム、ライブラリーラウンジなど合計12の共用施設をシェアするのだそうです。加えて、敷地内には四季をイメージした広場や緑道などの外部空間もしっかり造り込まれていますので、満足度の高い住環境であることは間違いありません。

うーん、前々から知っていましたが、やっぱり素敵な物件ですね! 費用面の情報は不足気味ですが、新たに公開された間取りを中心に中身を確認していくことにしましょう!

間取をチェック!

E71C-a type

では、お部屋を詳しく見ていきましょう。下図は3LDKの南向きE71C-aタイプです。THE WESTを見た感覚では、このお部屋は南向き中部屋にしては小さい部類に入る可能性がありますが、より大きい南向き中部屋が公開されていなかったのでひとまずこのお部屋からスタートしたいと思います。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE EASTE71C-aタイプ
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1601/plan.html)より引用、当サイトにて一部補足

いわゆる田の字型の間取りで、縦型リビングを採用した住戸です。高さの情報がないのですが、THE WESTの場合は1階~4階住戸は天井高が2メートル55センチもありました。私が調査する価格帯のマンションでは2メートル40センチ程度の天井高が多いので、天井の高さ、空間の広がり、そして南向き住戸の明るさに感動しました。THE EASTも同様の仕様であれば嬉しいですね!

キッチンを除けば約12畳のリビングと5.1畳の洋室(3)は柱が住戸の外に出されているので部屋の形がとてもきれい。ウォールドアを全開にすればとっても広いリビングを創ることもできます。

洋室(1)と(2)は柱と梁の影響があり、部屋の形がいびつになりますが、両者とも5.5畳以上を確保しているのでお部屋は広く感じるでしょう。ウォークインクロゼットが付く洋室(1)と(2)は収納力が高いですが、洋室(3)は小振りなクローク一つ。納戸や物入が造られていますので、この辺りを上手く使いたいところ。ちなみに、THE WESTでは天井高が高いので、収納の高いところに手が届かないんじゃないかと思ったりしました。

キッチンはスペースは3.3畳ですが、シンク上に吊戸棚あり、パントリーあり。さらに、ディスポーザーや食洗機が標準装備なのも嬉しいところ。価格帯的にさほど高級感はないのですが、庶民には使いやすい設備があることが重要なのです。 

洗面室は…、きっと売主のこだわりなのでしょうが、いわゆる三面鏡ではなく、一面鏡+サイド収納という構成。洗濯機上に吊戸棚もなく、独特の使用感です。私は使いづらく感じますが、好みもありますので、ぜひ現地でご確認ください。

浴室は1418(1.4 m×1.8 m)と、70 m2台のお部屋ならば標準的なサイズ。浴室の扉にタオル掛けが一本しかなかったり、ミストサウナのような贅沢設備がなかったりと、お値段なりの仕様かなと感じます。

トイレもコストダウン仕様で、従来型のタンクトイレです。ただし、住戸によって手洗いカウンターが付く場合があります。この間取りは残念ながらナシですが。

ちなみにバルコニーですが、公式サイトに明言されていない気がしますがスロップシンク付きです。この設備が付く場合、大抵の売主はアピールしてくるのですが、書くところがなかったのかな…?

E84A type

続いては80 m2台となるより広めの4LDK、E84Aタイプ。この住戸は東向きの北東角部屋になります。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE EASTE84Aタイプ
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1601/plan.html)より引用、当サイトにて一部補足

バルコニーが東向きということで、南向き住戸とはまるっきり景色が変わり、正面に来るのは柏陽高校の校舎です。ただし、当物件の敷地からは片側2車線の車道分離れますので、十分距離があります。少なくとも陽射しに関しては心配いりません。北側は当物件の中庭ですので視界が開けます。その先には本郷台駅近隣の街並みが広がっていますよ。

さて、大きなシューズインクロゼットを備えた玄関はクランクインタイプで、共用廊下から部屋の中を見られる心配がありません。この住戸は柱を上手く処理していて、リビングのみならず洋室も整った形をしています。4LDKの住戸ですが、縦型リビングと洋室(4)の間がウォールドアなので、ここを全開にして広いリビングを確保した3LDK仕様にすることもできます。

相変わらず洗面室が独特の仕様。リネン庫は贅沢なくらい大きいですね。廊下や収納にスペースを持って行かれたためか、浴室のサイズはE71C-aタイプと同様に1418(1.4 m×1.8 m)になりました。80 m2台中盤のお部屋だと、もう一回り大きい浴室になることも多いのですが。

この住戸のトイレは手洗いカウンターが付くものですね。タンクトイレなのが残念ですが、高額設定のお部屋なりの気遣いはあるようです。

予定販売価格

第1期販売の予定価格として、3LDK・4LDKの66.40 m2~90.00 m2のお部屋の価格が4,300万円台~7,700万円台、最多価格帯は5,300万円台とアナウンスされています。最多価格帯のお部屋のサイズが70 m2台の前半(たとえばE71C-aタイプなど)であれば、THE WESTと大きく変わらない金額設定になっていると思われます。

(先行販売)パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE WEST

売主が同じなので、THE WESTのお値段を見ておくと何かと参考になります。THE WESTでは、階層の違いによる値差が驚くほど小さく、だったら高層階を買おうかというお客さんが多かったと聞いています。THE EASTではどうなりますかね?

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
13階66D-a3LDK66.31 m25,032万円250万円
5階66A3LDK66.24 m24,940万円246万円
4階66B-b3LDK66.26 m24,930万円246万円
7階70A23LDK70.21 m25,263万円247万円
3階70A63LDK70.21 m25,222万円245万円
14階90A4LDK90.01 m27,367万円270万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

ランニングコスト

THE EASTの管理費・修繕費は未発表ですが、備考欄にTHE WESTの金額を書いておきました。THE WESTには他所では見ない「給湯器リース料」という項目もあって、これがそこそこインパクトのあるお値段でした。

駐車場等はTHE EASTの台数・料金が発表されていましたので記載しました。細かいことを言えば、THE WESTの機械式駐車場の料金は12,000円~14,000円でしたので、微妙に改訂されているところもあるようです。総戸数224戸に対する駐車場設置率は47%、駐輪場設置率は150%。ファミリーマンションなのでもう少し設置台数を増やして欲しいですが…。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/AW:14,170円~20,730円
修繕費N/AW:8,280円~12.110円
インターネットN/AW:605円
給湯器リース料N/AW:2,200円
平置駐車場16,000円2台
機械式駐車場12,000円~13,500円103台
バイク置場2,000円~3,000円27台
駐輪場100円~300円336台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

戸建ても多い本郷台でマンション暮らしを始めたい。それにどうせなら新築が良い。この場合、当サイトの結論は決まっていまして、現状ではパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラを選べば後悔しないだろうと思います。ただし、このあっさり流しているところが実は一番の悩みどころのはずで、明るく、静かで治安も良く、緑いっぱいの住環境。でも駅力は低く、根岸線の各停しか停まらず、駅前でさえ大きな商業施設がない…という極端な性格の本郷台は好みが分かれるのではないでしょうか。ここに住む!と決めてしまえば話は簡単なのですが。

THE EASTの価格については議論の余地はないでしょう。THE WESTの販売が長期化した事実を見れば価格を考えたくなりますが、当物件よりやや駅遠(徒歩7~9分)のブランズシティ本郷台が価格重視の顧客層を上手く取り込んでいるので、同じ土俵には乗りたくないはず。また、先行販売したTHE WESTとあからさまに値差を付けられない事情もあります。したがって、買主サイドは、部屋を選びたいなら新棟のTHE EASTを、価格がネックなら値引きも期待できるTHE WESTを狙っていくのが良い作戦だと思います。

ちなみに、THE EASTは9月上旬からの案内開始予定だそうです。当物件の夏休み期間が明けたら情報が出てくると思いますので、気になる方は注目して行きましょう!

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