パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE WEST:これが噂のシンボル! 今から検討しても間に合いますか…!?

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基本情報

パークホームズ横浜本郷台
リバーサイドヴィラ THE WEST
https://www.31sumai.com/mfr/F1601/
キャッチコピーPURE & RELAX
売主三井不動産レジデンシャル
総戸数/階層339戸/地上15階地下1階建
間取り/専有面積3LDK・4LDK/66.24 m2~96.88 m2
住所横浜市栄区小菅ケ谷1丁目1684番3他(地番)
駅距離JR京浜東北・根岸線「本郷台」駅(徒歩3分)
竣工時期2020年1月
平均価格/平均坪単価(*1)5,500万円台/250万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/56594)より引用

ベストポジションに佇むわが家

横浜駅からJR京浜東北・根岸線でゴトゴト26分。各駅停車の10駅目、住環境に恵まれた閑静な街、本郷台に到着します。ひと口に「閑静な街」と言っても、伝統ある商店街を中心に広がる下町や、昭和時代に整備されたニュータウンなど様々な種類があるわけですが、本郷台は後者。小さな駅舎の前にはこぎれいな広場と、少数の路面店が軒を連ねます。およそ「横浜」が想起させる都市のイメージとは無縁ですが、パチンコ屋も風俗店もない、見るからに治安の良さそうな一帯はまさしくファミリーのための街と呼ぶべきでしょう。

その本郷台駅から徒歩3分、改札を出たら即姿が見えるほどの好立地に、三井不動産レジデンシャルさんが手掛ける総戸数339戸の大規模マンション、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラTHE WESTはあります。地図を見ていただければ分かりますが、本郷台駅からは商店街と呼ぶにも小さい路面店エリアを抜けてすぐ。いたち川沿いの好立地を占め、そのおかげで物件内の9割近い住戸がリバービューの南向きとなる理想的な配棟計画を実現できています。当物件の雄姿は駅前広場からでも確認できるため、子供を電車で通学させる際にも大きな安心材料になるでしょう。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ現地
左)https://www.31sumai.com/mfr/F1601/、右)本郷台駅から撮影した物件

当物件の竣工は20年1月ですから、まもなく1年半を迎えます。物件名のTHE WESTが示す通り、隣地には対になる大規模マンションが誕生する予定で、その圧倒的スケール感は地域のシンボルを名乗るに資格十分。21年6月現在、新棟の建設工事もほとんど終わっていますが、諸般の事情により売り出しはもう少し先になるようです。

ほぼ全棟が南向き! 秀逸な配棟計画

前述の通り、ほぼ全戸が南向きという贅沢ぶりで、バルコニーの向こうは緑豊かないたち川。川沿いのマンションでは増水や虫害が気になりますが、当物件は川沿いの遊歩道から一段高いところに公開空地(歩道)を備え、そのさらに内側に建物が建っているため、ネガティブな影響はほとんどありません。反対に、低層階の住戸でもいたち川を見下ろす格好になるため、緑豊かな眺望を楽しむことができます。

また、物件敷地内のメディカルモールには、内科、小児科、整形外科、皮膚科、泌尿器科と様々な病院が入居。さらにはコンビニもあり、今後は複合公共施設(地域ケアプラザなど)も入って来る予定です。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラプラン
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1601/cmnspace_1.html)より引用

それにしてもなんという広大な敷地! 上図で説明すれば、本郷台駅から向かって来ると「D」の場所に着きます。この「D」と「E」の間は公開空地になっていて、多数の植木とベンチが配され、誰でもゆったりとくつろぐことができます。「C」から「B」に掛けて造られた白い歩道も公開空地で、いたち川の遊歩道(公道)よりも一段高く造られています。

下図の写真に公開空地「D」と「B」の様子を示しました。写真右の「B」が典型的ですが、赤茶色の遊歩道は公道で、近所の方の生活道路になっています。この遊歩道と公開空地の間には何の仕切りもなく、誰でも気軽に入ってきてベンチに座ったり散歩したりすることができます。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ外観
左)本郷台駅側から撮影、右)いたち川沿いから撮影

あえて公開空地の弱点を指摘するならば、不審者だろうが誰でも侵入できてしまうこと。治安が良いエリアなら安心ですが、ガラの悪い人間が多いエリアでは嫌ですね。また、公開空地と言えども物件の敷地なので、管理は物件の管理組合が行う必要があります。つまり、一般の方も利用できる空間の整備を、物件の住民が負担するのです。

そのような課題もありますが、豪華共用部を備えた大規模マンションはとにかく別格の存在感があります。それが好きだという方もたくさんいますので、これは価値観の問題ですね。

そうそう、本郷台駅から当物件の周辺(西側を除く)は無電柱化されている点も評価が高いですよ! 電線が走っていないので見栄えも良いですし、電柱がないとベビーカーを押して歩くにも好都合です。

間取をチェック!

あまりに広大なので説明しきれませんが、共用部はこのくらいにして間取りを見て行きましょう! 現在契約できるお部屋の主力は66 m2台と70 m2台なので、この2タイプを見ていきます。75 m2以上の3LDKはほぼ完売、90 m2台の4LDKもほんの数部屋残っていますが、7,000万円を超えるお値段なので取り上げないことにします(><)

66B-b type

当物件の場合、共用廊下を見渡してハッとするのが、各住戸の前に傘立て一つ置かれていないこと。これはすごいです。最初期のグループは既に入居後1年以上経過していますが、共用廊下には何も置かないよう管理が徹底されています。そのせいか清掃も行き届いていて、共用廊下は非常にきれいです。一方、各住戸の玄関設備については特筆することはありません。価格帯的には仕方ないですが、個別の住戸のインターホンにはカメラが付かず(メインエントランスは当然カメラ付き)、ハンズフリーキーも不採用です。

では、お部屋を詳しく見ていきましょう。下図は3LDKの66B-bタイプです。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ66B-bタイプ
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1601/plan.html)より引用

いわゆる田の字型のレイアウトですが、リビングを見れば明るさに感動するでしょう。階層により異なりますが、1階~4階住戸は天井高が2メートル55センチもあります! 地上7階建て程度のマンションでは2メートル40センチ程度の天井高が普通なので、かなりのゆとりを感じるはずです。

さらに素晴らしい点は、リビングや洋室(3)は柱どころか梁すらもまったく出ていません! 公式サイトには70A6gタイプのモデルルームの写真が掲載されているので、ぜひリビングの窓や壁際の天井部分に注目してください。通常は梁が出て天井の一部が低くなるものですが、それがないこの住戸は畳数以上の空間を感じるはずです。

洋室(1)と(2)はさすがに柱と梁の影響が避けられず、いずれも窓側が下がり天井になります。特に洋室(2)は、採光を確保するために壁を斜めに切っているため、いびつな形をしています。これは仕方がないですが残念ですね。

収納面では、洋室(1)は大きなウォークインクローゼットがあり余裕十分ですが、洋室(2)と(3)は小さめのクロークのみ。しかし、天井が高いため見た目の面積以上に収納力があります(※実は、高すぎて手が届きにくかったりしますので、その辺は収納に工夫が必要ですね)。ちなみに、収納の扉はコストダウン仕様で、バタンバタン音を立てて閉まる類のものです。

キッチンはL字型なので、これは好みが分かれるでしょう。70 m2台の部屋は一列型なので、そちらが良ければ70 m2台が有力な選択肢になりますね。特に高級感のある仕様ではありませんが、ディスポーザーや食洗機は標準装備です。ところが、シンク直下の収納が開かなかったり(※よく見るのは、収納が斜めに開いて包丁が入れられるようになっています)、キッチン上の吊戸棚にキッチンペーパーホルダーがなかったりと、キッチン周りの収納がイマイチ使いにくく感じました。

パウダールームは残念ながらコストダウンが目に付きます。洗面台は三面鏡ではなく、洗濯機上には吊戸棚がありません。イヤ、吊戸棚は付けてくれないすか…。さらに、浴室の扉にはタオル掛けが一本しかなく、浴室自体もミストサウナのような贅沢設備はありません。浴室のサイズは1418(1.4 m×1.8 m)と余裕がありますので、違和感なくOKなのは広さくらいでしょうか。

トイレもコストダウン仕様で、見た目に劣るタンクトイレです。ただし、間取りによっては手洗いカウンターが付きます。

ちなみにバルコニーですが、スロップシンク付きです! いたち川の静寂さを感じながらゆっくり過ごす際に、バルコニーの掃除や汚れ物の洗濯に、何かと利用価値がありそうですね。

70A6 type

続いては70 m2台となるより広めの3LDK、70A6タイプ。リビングは相変わらず柱や梁の影響がない素晴らしい空間。66 m2台のお部屋よりもスペースに余裕があるため、洋室(2)はいびつな形が改善され、横幅も広がってより使いやすい形になっています。また、キッチンは一列型(I型)に変わります。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ70A6タイプ
物件公式サイト(https://www.31sumai.com/mfr/F1601/plan.html)より引用

販売価格

総じて魅力ある物件ですが、竣工後1年半が見えてくるこの時期になっても、まだ1/4近い住戸が未契約です。ただし、住戸の種類によって契約率には大きな違いがあり、75 m2以上の3LDK、4LDKはほぼ完売状態。未契約住戸の大半は、66 m2台もしくは70 m2台の相対的に小ぶりな3LDKです。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
13階66D-a3LDK66.31 m25,032万円250万円
5階66A3LDK66.24 m24,940万円246万円
4階66B-b3LDK66.26 m24,930万円246万円
7階70A23LDK70.21 m25,263万円247万円
3階70A63LDK70.21 m25,222万円245万円
14階90A4LDK90.01 m27,367万円270万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

1つだけ例を挙げた90 m2台の4LDK住戸は別として、その他の3LDK住戸の坪単価がほとんど同じであることにお気づきでしょうか? 高層階から低層階まで適当に選び出したのですが、坪単価がほとんど変わらないということは、高層階・低層階でほとんど価格差がないということです。事実、66 m2台のお部屋では、5階と4階で金額が10万円しか違いませんね(。。)

階層をどの程度価格差に反映させるかはもちろん売主の判断によりますが、これだけ接近している理由の一つに景観が大きく変わらない点が挙げられます。先述の通り、当物件の敷地はいたち川周辺よりも一段高くなっていますので、低層階でも眺望良好です。まだ契約できるお部屋は低層階が多いのですが、眺望を理由に評価が大きく下がるわけではない点は安心材料でしょうか。

周辺エリアの相場

下表の本郷台の相場ですが、これはまさしく当物件のお値段ですね。21年6月現在、本郷台駅徒歩7~9分に建設中のブランズシティ本郷台の価格情報がない時代に算出した相場情報だと思われます。大船よりは安いですが、これはもう駅力の違いなので、当然というべきでしょう。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
港南台8.0分5,015万円236万円
本郷台3.0分5,303万円250万円
大船5.8分6,143万円290万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

必ずかかる管理費+修繕費+インターネット+給湯器リース料で25,255円~35,645円。ぐぬぬ、滅多に見ない金額だぞ、これは。「あまりお目に掛からない+地味に高い」給湯器リース料がさり気なく突っ込まれているのが釈然としませんな。さらに言えば、購入時に一括で支払う修繕積立基金も80万円~120万円ほどと、コチラも強烈。豪華な共用部と高品質なサービス、コンシェルジュ付きの新生活への憧れにクラクラッと来ていたのに、金額を見てブルッてしまいそう…。

項目費用(月額・税込)備考
管理費14,170円~20,730円
修繕費8,280円~12.110円
インターネット605円
給湯器リース料2,200円
専用庭800円 or 1,600円該当する住戸のみ
平置駐車場15,000円~16,000円13台
機械式駐車場12,000円~14,000円145台
バイク置場3,000円5台
駐輪場100円~300円509台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

とにかく先に良いところを褒めましょう。駅前の絶好のロケーションを独り占め。広々として美しい公開空地が物件の周囲を固め、敷地内には病院やコンビニなどの便利設備も完備。お部屋に入れば天井も高く、梁の影響も小さく、形の良い空間がお出迎え。バルコニーに立てば、いたち川を臨む静かで緑豊かな景観が広がります。

個々の部屋にはディスポーザーや食洗機など、大規模マンションなら当然あるべきものは入っているし、共用部には総戸数339戸に対して5基という余裕たっぷりのエレベータが稼働。共用部の清掃・管理も行き届いていて、共用廊下には傘立て一つ置かれていない徹底ぶりです(※この点は好き嫌いもあると思いますが、管理が厳格であれば不公平感はなくなります)。さらにエントランスホールにはコンシェルジュさんもいます!

さすがと言う以外にない抜きん出た風格を目の前にすれば、まだまだ空室多数という現実がイマイチ信じられません。信じられませんが、事実そうなのだから、課題を考察してみましょう。

未成約の部屋がほぼ小振りな3LDKに集約されている点では、「高かったので売れなかった」という単純な理屈ではないですね。むしろ、より高額でサイズの大きな部屋が売れていますので、「本郷台で子育てするなら住まいにはゆとりを求めたい」という層が多く、より大きな部屋が人気化したと解釈するのが妥当でしょう。ランニングコストもなかなかの金額ですが、広い住まいを求める層はさほど問題視しなかったのでしょうか。皆さんなかなかの経済力ですね(><)

さて、問題はこれからです。売主は既に総戸数200戸超の新棟(名前はTHE EASTになるのかな?)も建設していますし、さらには駅徒歩7~9分の場所には東急不動産が手掛けるブランズシティ本郷台も登場します。この物件もまた巨大で、21年9月下旬以降に複数棟が順次竣工。全体では450戸程度が新規供給されるため、本郷台に住まいを求めるファミリーを三井と東急が食い合う事態に。この分では、両社とも空室を捌くのは容易ではありませんね。

当物件自体は十分に魅力があり、駅近の利便性、治安や子育て環境も文句なし。竣工後1年が経過し、一般的には値引きも狙える状況ですので、落ち着いた土地でゆったりと子育てをしたいファミリーにもっと評価されればと思います。

ちなみに、同じ売主の新棟ですが、まだまだ売り出す気配はないようです。今すぐ売り出すとTHE WESTと共食いになるので致し方ないですが、建物が出来ちゃっている状態で販売できないのはつらいですね。近隣にはブランズシティ本郷台も来ていますし、これから本郷台自体の魅力がグンと上がって購入希望者が増えれば良いのですが…!

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