プライムパークス上大岡ザ・レジデンス:上大岡に大規模マンション、見参!

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基本情報

プライムパークス上大岡ザ・レジデンスhttps://prime-pk.jp/
キャッチコピーいつもSmart すっきり暮らす、ときめいて住む。
売主京浜急行電鉄
総戸数/階層203戸/7階建て
間取り/専有面積1LDK+S~3LDK/46.32 m2~74.91 m2
住所横浜市港南区最戸一丁目153番 他(地番)
駅距離京急線「上大岡」駅(徒歩8分)
横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅(徒歩8分)
竣工時期2021年1月
平均価格/平均坪単価(*1)5,500万円台/280万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/57551)より引用

上大岡の大規模マンション

最近、上大岡エリアでマンションを探された方はご記憶でしょうが、この数年は有名デベロッパーによる新築マンションの建設ラッシュでした。野村不動産さん、大和地所レジデンスさん、東急不動産さんなどが100戸ないしそれ以上の規模のマンションが供給される中、「プライム」ブランドで知られる京急グループも総戸数203戸の大規模マンション、プライムパークス上大岡ザ・レジデンスを発表。大激戦の上大岡エリアを制するべく、勝負に出たのです。

プライムパークス上大岡周辺の地図
物件公式サイト(https://prime-pk.jp/map/)より引用(21年4月)

この物件の売りは上大岡駅徒歩8分のフラットアプローチ。坂道だらけの上大岡エリアではこの時点で十分価値があります。さらに、上大岡駅といえば京急線。特急列車も余裕で止まり、ウィング号を使えば品川駅⇔上大岡駅間を確実に着席できてノンストップというサービスも際立ちます。

上大岡エリアの風景
左)上大岡エリアと言えば階段、右)山あいにびっしりと立ち並ぶ住宅

この京急グループのお膝元とも言うべきエリアに登場した総戸数203戸の大規模マンション。およそ1年前に竣工したブランズシティ横濱上大岡でさえ177戸ですから、200戸超の大規模マンションが謳い文句のプライムパークス上大岡ザ・レジデンスの存在感がお分かりいただけるでしょう。

京浜急行の特等席

まぁしかし、上記の地図をよくご覧いただけたでしょうか。道路を一本挟んでいきなり京急線!という気合の入った立地ですが、お部屋によっては本当に窓の外は京急線という状況。下図に京急線の通過位置のイメージを追記しましたが、A棟、B棟の東側およびD棟の開放面に近い側を京急線が通過する格好であることが分かります。電車好き、それも京急のファンという方であれば最高の環境かも知れませんが、それに付き合う家族は大変かも。

ちなみに、気になる電車音ですが、二重窓の遮音性は優秀です。実際に現地で体感しましたが、窓を閉め切っていれば電車の音はだいぶ気にならなくなりました。窓を開けて生活したいんだよという方にはお勧めできませんが、そうでない方は現地で体感すれば評価を見直せる可能性はあると思います。

プライムパークス上大岡の全体図
物件公式ページ(https://prime-pk.jp/space/)より引用、一部改変

A棟とB棟の間の中庭は落ち着きがあって好印象。華やかさはないですが、中規模以下のマンションではまず造られない点は評価すべきでしょう。クロスガーデンは十分な広さがありましたので、子供たちの遊び場としても良さげ。ただし、こちらの庭には部外者も立ち入り可能なので、人によっては安全面が気になるかも知れません。

「プライム」ブランドの品質をチェック

実は、こちらの物件で売れ行きが好調だったのは2LDKの40 m2台のお部屋でした。既に完売したので詳しくは取り上げませんが、買いやすい価格ながら最新の設備を備え、リビングと洋室の仕切りを払えば15畳弱のゆったり空間を創れる点も支持を集めた要因と考えます。今でも買えるファミリー向け3LDKのお手頃の物件はとなると、60 m2台の中盤のお部屋になるでしょうか。低中層なら5,000万円台の前半でも購入可能です。

D5 type

まずは64.33 m2のD5タイプの部屋をピックアップしましょう。こちらは東向きD棟の角部屋になりますが、北側は機械式駐車場に隣接するため窓がありません。私は2面採光推しですのでこの点は残念です。ただし、縦型リビングと洋室(3)の間の仕切りを取り払えば、15畳を楽に超える空間が出現します。いわゆるアウトフレーム工法で柱を居住空間の外に作っていますので、部屋はいずれもきれいな形ですね。家具の配置が思いのままというのはありがたいです。

プライムパークス上大岡ザ・レジデンスD5タイプ
物件公式サイト(https://prime-pk.jp/plan/d5.html)より引用

キッチンは3.4畳なのでスペース十分ですが、冷蔵庫が奥になるのは個人的にマイナス。普段キッチンに立つ身からすると、作業中に背後を人が通過するのはあまり好ましくないので、冷蔵庫は手前に置かせて欲しいです。ちなみに、標準で食洗器付きなのは素直に嬉しいですが、ディスポーザーはありません。…え、ないの? 200戸クラスの大規模マンションでディスポーザーなしとは残念ですね。

お風呂は1416(1.4 m×1.6 m)ですので、60 m2台前半の部屋としては妥当な大きさ。このサイズの部屋にありがちな1317(1.3 m×1.7 m)よりほんの気持ち大きくなります。部屋のサイズ的にやむを得ませんが、洗面室の扉が浴室の入り口にかかってしまうのが気になりますね。案外入りづらいので、実物を確認するのが良いと思います。なお、贅沢設備のミストサウナはありませんでした。未体験であれば問題ないですが、使ったことがある方はだいたい欲しくなっていまう設備なので、できれば入れて欲しかったですね。

トイレは残念ながらタンクレスではなく、ここにもコストダウンの跡が見えます。ただし、タンク部分が収納扉の中に隠れる構造になっているので、見た目は悪くありません。

なお、こちらの建物のウリは、玄関前に宅配ボックス・食配スペースがある点。指定業者しか入れませんが、エントランス付近の宅配ボックスではなく、自宅まで荷物や食材が届くのは便利です!

A14 type

こちらは当物件でも最大の間取り、そして価格も最高峰のA14タイプです。開放面は南向きで、西側にも窓が付く二面採光。そして配置は京急線から最も遠ざかるA棟の西端となり、物件内では最も静かなポジションです。一見してごちゃごちゃしていますが、リビングに刺さる柱はなんだ…? せっかくの広々14畳超の空間なので、これは何とかして欲しかったところ。

しかし、この部屋は大変明るいコーナーサッシが付くのが特徴です! おかげでリビングの明るさは折り紙付き。南&西なので、朝から夕方まで長時間素晴らしい陽当たりを享受できます。とはいえ、開放的過ぎるので、低層階は通行人の目が気になるのがネックか。この間取りを取るなら視線が気にならない高層階にしたいですが、か、価格が…。

リビングをゆったり、洋室(1)も7畳と大きくしたため、収納は少なめです。

プライムパークス上大岡ザ・レジデンスA14タイプ
物件公式サイト(https://prime-pk.jp/plan/a14.html)より引用

気になるお値段

ご参考までに価格をご紹介しましょう(※調査時点の金額であり、将来の金額は保証しかねます)。高層階+60 m2台後半となると、6,000万円以上です。目玉のA14タイプはさらにすごいことに。坪単価319万円か…。やはり私のような凡人では、上層階は手を出しづらいなぅ…。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
A5階A23LDK67.98 m26,110万円297万円
A5階A143LDK74.91 m27,240万円319万円
B4階B43LDK65.16 m25,170万円262万円
B2階B63LDK65.24 m25,450万円276万円
C1階西C1g2LDK+S65.68 m25,170万円260万円
D2階D53LDK64.33 m25,040万円259万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

周辺エリアの相場

上大岡は京急線内の人気エリアなので、近郊の京急線の駅よりは高いです。当物件の価格は上大岡エリアの平均よりも一段上に見えますので、それに見合う設備やサービスがあるかどうかが評価のポイントになりますね。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
井土ヶ谷7.0分4,886万円230万円
上大岡9.8分5,520万円260万円
屛風ヶ浦12.0分4.253万円200万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

私が調べた限りではこのような状況でした。必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料で高くとも20,000円を切ります(※調査時点の金額であり、将来の金額は保証しかねます)。共用部が中庭とコミュニティラウンジ(集会室)程度と抑え気味であること、ディスポーザーがないことなどが理由と考えますが、現在横浜市内で買える大規模マンションの中では割安です。

項目費用(月額・税込)備考
管理費9,910円~11,410円2LDK以下は除外
修繕費5,010円~5,770円2LDK以下は除外
インターネット660円
ルーフバルコニー1,230円~1,320円該当する部屋のみ
専用庭200円~410円該当する部屋のみ
平置き駐車場17,000円~20,000円
機械式駐車場10,000円~17,000円
バイク置場3,000円
自転車置場100円~800円
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

プライムパークス上大岡ザ・レジデンスは、上大岡から平坦な道を徒歩8分、200戸クラスの大規模マンションという点で、東急不動産さんのブランズシティ横濱上大岡が直接のライバルになることは間違いありません。上大岡駅を南北に挟み、北はプライム、南はブランズという戦いになっています。しかも、京急線の線路至近というロケーションまでそっくりです。今時こんなん流行らないと思いますが、両者とも高級住宅街のイメージがある「港南区」という点も共通です。

では、両者を遠慮なく比較してみましょう!

項目ブランズシティプライムパークス
売主東急不動産京急不動産
総戸数/階層177戸/7階建て203戸/7階建て
竣工2020年2月2021年1月
アクセス上大岡駅8分上大岡駅8分
平均価格(*1)6,200万円台5,500万円台
平均面積(*1)73 m264 m2
平均坪単価(*1)270万円台280万円台
ディスポーザー×
食洗器×
ミストサウナ×
(*1)マンションエンジンさんのサイトより引用

パッと見、販売価格ではプライムパークス上大岡ザ・レジデンスがお安くなりますが、これは個々の部屋を小さくした影響ですので割安ではありません。実際に、平均坪単価はコチラの方が高いです。これは、プライムパークス上大岡ザ・レジデンスの土地が京急不動産さんに渡るまでに複数回にわたって転売されたため、土地の仕入れコストが増大し、販売価格を上げざるを得なかったためだと指摘されています。

あれば嬉しい設備の代表格、ディスポーザー、食洗器、ミストサウナあたりを確認しても、プライムパークス上大岡ザ・レジデンスに備わっているのは食洗器のみ。200戸クラスの大規模マンションならディスポーザーは付けて欲しかったところですが、この辺りも販売価格とコストのバランスに苦慮した形跡が見受けられます。

21年4月現在、ライバルブランズシティ横濱上大岡はほぼ完売状態ですが、コチラはまだ買える部屋が多数。ライバルとの比較で割高に見えた点が苦戦の原因でしょう。購入者はよく見ています。とはいえ、今後は上大岡エリアで大規模・新築マンションの旗を掲げられるのは事実上コチラのみになりますので、この物件が新たな相場を創り出します。高いは高いのですが、ゆっくりと売れていくものと考えます。

で、結論はと言いますと…。どうしよう…、強くお勧めできる物件ではありません。強気の価格に対して設備が全体的に弱く、すぐ傍を通る線路も影響があります。駅至近というわけでもないので、お値段に見合う見返りが少ないように感じます。ランニングコストが安めというだけではイマイチ納得できないように思うのですが…。

ちなみに売れ行きは…?

実は最近でも半数近くの住戸が購入可能もしくは次期以降販売となっていました。お値段が比較的手ごろな東向きのD棟はあと一歩で完売ですが、南向きのA棟とB棟、西向きのC棟は高層階を中心に未契約の部屋がごろごろ。値段が下がる低中層が捌けているところを見ると、やはりネックは価格、ですかねぇ…。

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