基本情報
| プライム港南台 | https://www.prime-kd.jp/ |
|---|---|
| 売主 | 京浜急行電鉄、三菱地所レジデンス |
| 総戸数/階層 | 183戸/5階建て |
| 住所 | 横浜市港南区日野南３丁目5518番2外（地番） |
| 駅距離 | JR京浜東北線・根岸線「港南台」駅（徒歩8分） |
| 竣工時期 | 2019年11月 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 5,100万円台/230万円台 |
閑静という言葉がぴったりの住環境
このところ100戸以上の大型物件を立て続けに出している京急グループですが、プライム港南台は5階建て183戸の低層大規模マンションになります。横浜駅から南下を続け、根岸や磯子、新杉田を通り過ぎると、40年ほど前に開発されたニュータウンである洋光台、港南台、本郷台が現れます。ちなみに、本郷台の隣が大船駅で、ここまでくれば大規模商業施設のグランシップやブランズタワー大船が登場するわけですが、当物件の所在地港南台はいたって長閑な地域になります。
開発の経緯を見てもニュータウンの歴史は浅く40年。とはいえ、当時数多く建てられた団地には今も多くの人たちが暮らしています。プライム港南台のほど近くにも大規模な「せきれい団地」があり、町全体を昭和の落ち着いた香りが覆っています。となれば近隣には大きな商業施設がないと想像されるわけですが、20年8月には港南台駅前にあった高島屋やニトリが撤退、寂しくなったことは事実です。ただし、高島屋跡地には元々隣接していた港南台バーズが店舗を拡張してリニューアルオープン。地域の商業施設の核として頑張ることになりました。
最寄りの港南台駅から物件までは徒歩8分。このエリアはいわゆる高台になるのですが、駅と当物件の間の高低差はほとんどないため、急な坂などはありません。物件の公式サイトが主張するフラットアプローチを認めても差し支えないと思います。物件の周囲は交通量も少ない住宅街で、歩道も整備されています。以下の写真を見れば分かりますが（いや、分かりにくいな…）、物件の北側に進むと急に下りになりますので、当物件は良好な眺望が望める立地にあります。
静寂の丘の大規模マンション
183戸のプライム港南台は、エアリー、ブルーム、カーム、ディライトの4棟構成ですが、建物内に入る場合はディライトテラスに設けられたエントランスから入場します。一応、住民であればゴミ置き場と機械式駐車場の間からも棟内に入れますが、いずれにせよディライトテラスからの入場になることには変わりません。これが何を意味するかと言うと、エアリーテラスの住民の方であれば、まずディライトテラスから入場し、ブルームテラスの廊下を渡ってエアリーテラスに進み、ようやくわが家に入れる構造になっています。ううむ、これだけの規模のマンション。サブエントランスを設けても良かったのでは。
共用部はエントランス脇のラウンジ、ブルームテラス北端（図の左端）のキッズルームとパーティルーム、エアリーテラスとブルームテラスの間の中庭と言ったところで、贅沢ではないですが大規模マンションらしい設備が揃います。中庭は人工芝ですが、コストの抑制になりますので悪くないかと。
続いて景観ですが、ブルームは南西向き、カームは南東向き、エアリーとディライトの2棟は東向きです。ブルームテラスとカームテラスはいずれもせきれい団地の駐車場や建物を見る形になりますが、せきれい団地の方が高い位置に建っているため、一階住居はむしろせきれい団地がまったく見えず、3階程度の高さになると視線の高さが合ってきます。それを証明するように、ブルームテラスは一見売れにくそうな1階がほぼ完売しています。
エアリーテラスは目の前の道路が北側（図では左側）に下っていくので高層階は眺望良好です。中層以下では道路を挟んで向かい側の老人ホームのベランダが見えますが、先方の入居者がベランダに現れることは基本的にないため視線が気になることはまずありません。ディライトテラスは目の前に背の高い建物がなく、1階部分は共用部になっており、2階からの販売です。こちらも眺望に問題はないようです。
間取りをチェック！
B7-type
それでは間取りと設備を見ていきましょう！ こちらのマンション、ブルームテラスに10部屋だけ2LDKがあったのですが、これらはすべて売れました。ブルームテラスで多いのは60 m2台後半と70 m2強の3LDKですが、後者は売れ行きが良くほとんど残っていません。よって、まだ買える部屋が多い60 m2台後半の間取りに注目します。
図は3LDK、南西向きB7タイプのお部屋です。いきなり玄関の扉に一工夫あり、下部に開閉可能な換気用の小窓（エアリーリース）が付いています。多くの部屋に窓がある角部屋とは異なり、B7タイプのような中部屋は換気の点では不利になります。私はセキュリティ的に嫌なのでやりませんが、換気のためにドアロックを扉に挟んで半開きにしておく方もいるのだそう。プライム港南台では、換気の悩みを解決すべく、ドア自体に換気用の小窓を付けたということです。虫の侵入については問題ないように工夫しているとのことでしたので、これなら換気用にずっと開けておく手もありそうですね。
続いて各部屋を見ていきますが、リビングと洋室(3)の間をウォールドアにして、部屋数を調節可能な縦型リビングが採用されています。この2部屋は柱が部屋の外に出ているので、きれいな形をしていますね。これに対して、洋室(1)および(2)は部屋の隅の柱が出っ張ってきていびつな形になっています。この間取り図では分かりませんが、窓側も下り天井になっているので居住性がダウン。洋室(2)は採光のために廊下側の壁が斜めに造られている上に窓がありますが、このタイプの部屋は冬場が寒くなるので要注意です。
収納は洋室(1)にウォークインクローゼット、洋室(2)と(3)にもクローゼットを設け、さらにリビングの端に納戸も作られています。その他にも物入が複数設けられているので、収納力は問題ないですね。しかし、洋室(3)のクローゼットはコストダウンがあからさまなペラペラ扉なのでここは残念ポイントです。
一方、キッチン設備はとても良く、ディスポーザーと食洗機があります！ そうです。ディスポーザーがなければ大規模マンションの名が泣きます。これでいいんですよ。レンジフードもお手入れしやすいフラットタイプで文句なしです。
浴室はミストサウナがありません。惜しい。大きさは1418（1.4 m×1.8 m）なので広さは十分です。トイレはタンクレスではないですが、タンク部分が収納に隠れるので見栄えは悪くありません。
際立って設備が良いとは言えませんが、最低限欲しいものはあるのでまずはよしとしておきましょう。
A7g-type
おそらく客寄せの目玉はエアリーコート1階のこの部屋であるはずですが、現時点で先着順申込受付中になっています。他の住居と比較して割安であることは確かですが、お得度はいかがでしょうか。
なんと80 m2超の4LDK！ 先ほどのB7タイプ2階のお部屋が4,692万円（坪単価228万円）でしたが、コチラは5,000万円（坪単価204万円）なので価格だけで言えば圧倒的に割安です。A7gのお部屋はブルームテラスとエアリーテラスの付け根にありますので、周囲は駐車場ばかり見える配置ですが、これは価格を見ればやむを得ないところ。4LDK仕様なので子供が2人以上いるファミリー向けとなりますが、洋室(2)と(3)の形がいびつになり、洋室(4)は窓のない行燈部屋となります。廊下が長く、収納も無理をしていますので、ある程度ミニマリスト志向の方がよさそうですね。
バルコニーは東向き、ドライエリア向きの部屋は南向きに窓が付く嬉しい配置ですが、ドライエリアのすぐ先が小さな庭、その向こうが機械式駐車場です。陽当たりはあまり期待できないかも知れません。
D1-type
角住居志向の人間として、お勧めするのはこの部屋です。65.22 m2とやや小ぶりな間取りにはなりますが、全部屋に窓が付くところがgood。今なら最上階が買えます。4.5畳でいびつな形の洋室(3)は確実に使いにくいので、子供部屋にするか、何か工夫が欲しいところ。洋室(1)をもう少し削っても良いから何とか横に広げられなかったか…。お風呂は1416（1.4 m×1.6 m）と今まで見てきた部屋よりは小さくなります。60 m2台半ばの専有面積ではよくある仕様なのでここは許容範囲でしょう。
価格一覧
21年4月現在、約40戸の部屋がまだ買える状況です。総戸数183戸ですから、成約率は80%程度。竣工後1年5か月目を迎え、新築の旗も降ろした状態ですので、一般論としては値引きを狙えます。営業マンとの駆け引きに挑みましょう！ とはいえ、現時点の価格を見ておく価値はありますので、使えそうな数字を下表にまとめました。個人的なお勧めは先述の通り角部屋最上階のディライト棟ですが、単価が張る点にはご注意ください。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| エアリー | 5階 | 東 | A4 | 3LDK | 71.67 m2 | 5,822万円 | 268万円 |
| エアリー | 3階 | 東 | A5 | 3LDK | 71.67 m2 | 5,338万円 | 246万円 |
| エアリー | 1階 | 東 | A7g | 4LDK | 80.69 m2 | 5,000万円 | 204万円 |
| ブルーム | 5階 | 南西 | B3 | 3LDK | 67.45 m2 | 5,035万円 | 246万円 |
| ブルーム | 4階 | 南西 | B6 | 3LDK | 67.98 m2 | 4,974万円 | 241万円 |
| ブルーム | 2階 | 南西 | B7 | 3LDK | 67.98 m2 | 4,692万円 | 228万円 |
| カーム | 5階 | 南東 | C5 | 3LDK | 74.02 m2 | 6,124万円 | 273万円 |
| カーム | 3階 | 南東 | C1 | 3LDK | 71.93 m2 | 5,317万円 | 244万円 |
| カーム | 2階 | 南東 | C9 | 4LDK | 85.20 m2 | 6,529万円 | 253万円 |
| ディライト | 5階 | 東 | D1 | 3LDK | 65.22 m2 | 5,327万円 | 270万円 |
周辺エリアの相場
JR京浜東北・根岸線で見ると、港南台は相場が安めです。
| エリア | 平均駅距離 | 平均価格 | 平均坪単価(*1) |
|---|---|---|---|
| 港南台 | 8.0分 | 5,015万円 | 236万円 |
| 本郷台 | 3.0分 | 5,303万円 | 250万円 |
| 大船 | 5.8分 | 6,143万円 | 290万円 |
ランニングコスト
無駄に華美な設備がないので、ランニングコストは抑え目です。必ずかかる管理費＋修繕費＋インターネット使用料で18,550円～22,150円。大規模マンションにありがちなコミュニティ費の徴収もありませんが、珍しいことに、該当する人はペットクラブ会費がかかるようです。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 11,500円～15,020円 | 2LDK以下は除く |
| 修繕費 | 6,390円～8,350円 | 2LDK以下は除く |
| インターネット | 660円 | |
| ペットクラブ | 100円 | 該当者のみ |
| ルーフバルコニー | 730円～1,230円 | 該当する住戸のみ |
| 平置き駐車場 | 14,000円～16,000円 | |
| 機械式駐車場 | 10,500円～14,000円 | |
| バイク置場 | 3,000円 | |
| 自転車置場 | 100円～500円 |
評価のポイント
静かな環境に住みたい方にはピッタリの物件です。大規模マンションにしては贅沢な設備はありませんが、価格とランニングコストはまずまず評価できます。ただし、単線利用で駅力も弱く、街全体が高齢化しているので、このエリアにはあまり将来性を感じない…というのが正直な意見です。物件の周囲には公園も多く、小学校や中学校も近い子育て向きの環境なので、捨てがたい魅力はあるのですが。この街に愛着を感じるかどうかも評価のポイントになりそうです。
