【新発表】プレシス横浜ベイサイド:安いは正義!? 4,000万円台が鳥浜に新登場!

目次

基本情報

プレシス横浜ベイサイドhttps://www.presis.com/kanagawa/yokohama_542140/
キャッチコピーYOKOHAMA BAYSIDE LIFE
売主一建設株式会社
総戸数/階層87戸/地上7階建
間取り/専有面積2LDK~4LDK/52.00 m2~70.03 m2
住所横浜市金沢区富岡東二丁目2555番29 他(地番)
駅距離金沢シーサイドライン「鳥浜」駅(徒歩4分)
竣工時期2022年12月下旬
予定販売価格/予定最多価格帯3,400万円台~4,900万円台/3,900万円台

プレシスの新築が、来る…!

一建設さんが金沢区に建設中の中規模マンション、総戸数87戸のプレシス横浜ベイサイド。まだほとんど情報が出ていませんが、予定販売価格が3,400万円台~4,900万円台、予定最多価格帯が3,900万円台ということだけはアナウンスされています。予算重視でファミリーマンションをお探しの方は、きっと気になるんじゃないでしょうか!?

いきなり個人的な話をして恐縮ですが、この売主が西区に建設中だったプレシス横浜中央では、そのうち記事にしようと呑気に構えていた間に完売するという失態を演じたばかり。虎視眈々とリベンジの機会を狙っていました。今回は公式サイトにもロクに情報が上がっていない段階で現地を訪問して奇襲に成功! 建設現場周辺を観察しつつ、今のうちから物件のポテンシャルを明らかにしていきましょう!

現地周辺にはマンションが林立!

鳥浜エリアを訪ねると、幹線道路を挟んで南北では街の姿がまったく異なることが分かります。北側にはアウトレットモールあり、国内最大級のマリーナあり。多数のレストランやカフェ、スーパーが集う南部市場もすぐそこです。一方、南側は戸建てとマンション、それに工場の林立地帯。当サイトにお越しの方はきっとマンションの状況に興味があるでしょうから、当物件の建設地周辺のマンションを下図に書き出してみました。

プレシス横浜ベイサイドマップ
物件公式サイト(https://www.presis.com/kanagawa/yokohama_542140/map.html)より引用、一部改変

当物件南側に建つ大規模マンション、テラス横浜富岡(243戸)を筆頭に、幹線道路の南側に大小のマンションがひしめいています。ここに名前を挙げたマンションだけでも600戸以上ありますが、テラス横浜富岡より南側のエリアには非常に多くの団地の建物が見られます。しかし、上図のマンションはいずれも10年前~20年前に竣工しており、この地に誕生する当物件は久々の新築ファミリーマンションとなるわけです。

こうなると中古マンションが出回っているかどうかが気になりますが、上図に書き込んだテラス横浜富岡、クリオ横浜シーサイド、クレッセント横浜シーサイド、リステージベイサイドコート、ベルグ・グランデ横浜ベイパーク、センチュリー金沢シーサイドのうちSUUMOに中古が出ているのはクリオが1部屋、ベルグ・グランデが2部屋のみ。物件の近所にはヤマダ電機くらいしか有力な商業施設がありませんが、これならもしかして結構住みやすい街だったりするんじゃないか、という期待も湧いて来ませんか?

華やかなエリアではありませんが、幹線道路の向こうには大規模商業施設だって広がっているよと胸を膨らませつつ、建設地周辺を覗いてみることにしましょう!

鳥浜エリアの風景
YAMADA横浜金沢店の屋上から見える団地の風景

現地周辺はこんな状況

公式サイトに情報がないので、私の方で作図してみました。物件の北側を湾岸道路が走り、その上を金沢シーサイドラインと首都高が通過しています。物件の東側には車道を挟んでガソリンスタンドが、南には戸建てや小さな町工場が建っています。西側は宗教団体の駐車場です。

プレシス横浜ベイサイド全体プラン
物件建設地の状況(当サイト調べ(※正確さは保証しかねます))

一見しただけで、隣地に背の高い建物がないことが分かります。当物件は総戸数87戸、地上7階建てですが、建設計画には6棟の表示がありました。意外ですね、6棟もあるとは! 公式サイトには、「全戸南東・南西向き中心」との記載がありますが、どのような配置になるのでしょうか。

プレシス横浜ベイサイド建設現場
物件南東側から撮影

上の写真は南東側から撮影した建設現場の様子ですが、北側を走る湾岸道路、金沢シーサイドライン、首都高がやはり気になりますね。低層階は湾岸道路の、中高層階は金沢シーサイドラインや首都高の騒音の影響がありますので、できるだけ幹線道路から遠ざかる南側のポジションが有利でしょうか。現在のところ、物件南側は道路を挟んで低層の戸建てや小さな工場が建っていますので、陽射しは問題ないはずです。

プレシス横浜ベイサイド建設現場
物件北西側から撮影

続いての写真は北西側から見た物件周辺の状況。リステージベイサイドコート、クレッセント横浜シーサイドはそれぞれ6階建てですが、当物件は7階建て。こちらの方が1階層分高いぜと喜びたいところですが、20メートルの高さ制限に合わせるなら先発組よりも天井高が低くなりそうな気がします。まあ、直接比べない限りは天井高の違い(居住性の違い)なんて分かりませんが。物件西側はご覧の通り駐車場なので、これがある間は良好な陽射しが期待できます。

(追記)間取りが追加されました!

(9月11日追記)設備はまだ不明ですが、待望の間取りが発表されましたのでいくつかご紹介します!

A type

まずは3LDKのAタイプ…ですが、いきなり特殊仕様になっています。

プレシス横浜ベイサイドAタイプ
物件公式サイト(https://www.presis.com/kanagawa/yokohama_542140/plan.html)より引用、当サイトにて一部追記

1階のお部屋でしょうからプライベートガーデンが付くのはよくある話ですが、プライベートサイクルポートも用意されており、さらに庭から外へ直接出られる仕様になっています。そして、庭側の扉の近くにはすごく小さい文字で「専用メールボックス」と書いてありますので、郵便受けもここなのかと。なんだかとっても面白いですね!

逆L字型の共用廊下がお部屋の西側/北側をぐるっと囲う格好になっていますが、この間取りの右上端を見てください。共用廊下の端に扉らしきものがあります。…ってことは、この廊下はポーチの中? すると、「共用」廊下とは書いてあるけど、実際にはプライベート空間なのでは? もう特殊すぎてどう説明すればいいのか分かりません(><) 気になったら営業マンに聞いてみよう!

それで肝心のお部屋ですが、南西角部屋の3LDKで、玄関が側面についているタイプです。余裕たっぷりのシューズインクローゼットが特徴的ですが、廊下の突き当りがトイレというのも変わっていますね。仕様が未発表なので詳しいことは分かりませんが、図面を見る限りはトイレに手洗いカウンターらしきものがあり、お値段に反して高級感のある仕様を想像させます。

リビングはキッチンを含めて14.6畳。縦型リビングであることを考えれば十分広い方でしょう。リビングの空間をさらに大きくしたければ、洋室(3)との間のウォールドアを全開にすればいいですからね。ただ、このウォールドアを全開にすると、洋室(3)のクローゼットの一部が塞がってしまうのは気になります。右端のクローゼットは日頃使わない物を収納するだけの役割になりそうです。

とてもきれいな形をしていたリビングや洋室(3)とは違い、洋室(1)と(2)は柱や収納の影響でいびつな形をしています。ただ、なんだこの洋室(1)の収納は。ウォークインクローゼットに加えてクローゼットが2つもあるよ! こんなにいらんでしょう、普通…。

まあ、収納が多いことはポジティブな要素なので前向きにいくとして、キッチンは仕様が不明なので今後の情報公開を待ちたいと思います。ディスポーザーや食洗機などの便利設備がどこまで入るでしょうか。

洗面室は手狭ですが、リネン庫もどうにか付いているし、洗濯機置場の上部には吊戸棚もあります。浴室は1317(1.3 m× 1.7 m)なので、専有面積を考えると標準~やや狭い部類ですが、不便を感じるレベルではないはずです。仕様については今後のアナウンスを待つことにしましょう。

それから、テラスにスロップシンクがあるよ!というところも付け加えたいと思います。ガーデニングに洗濯に、プールの注水にといろいろな用途が考えられますね。何かとプラスアルファが多い間取りでした。

G type

続いては4LDKのGタイプ。南東角部屋、物件内最大の専有面積とどう見ても高額設定になる住戸ですが、それでもお値段は5,000万円未満です!

プレシス横浜ベイサイドGタイプ
物件公式サイト(https://www.presis.com/kanagawa/yokohama_542140/plan.html)より引用、当サイトにて一部追記

さすがは高額設定の住戸と言うべきか、方角に恵まれている点はもちろん、玄関前にアルコーブがあります。つまり、玄関が共用廊下から引っ込んだところに設置されているため、部屋の外から室内が見えにくく、クランクインタイプの廊下も相まって、居住者のプライバシーが手厚く保護される仕様になっています。

そして、リビングと各洋室の形をご覧ください! 柱を上手く処理しているため、どの部屋も隅に柱が食い込んでおらず、とてもきれいな形をしています。さらに、どの部屋にも十分な大きさの収納が設けられていて、居住性を考えた丁寧な造りであることを感じさせます。

ただし、専有面積70 m2のお部屋を3LDKではなく4LDKとしているため、主にリビングと洋室(4)にしわ寄せが来ています。リビングはキッチンを含めて11.3畳ですが、洋室(3)の前の通路も含めた面積ですので、リビングの大きさは事実上7畳程度ではないでしょうか。これではさすがに手狭に感じる可能性があり、4.0畳の洋室(4)との間のウォールドアを全開にして暮らしたくなります。しかしここに落とし穴があって、ウォールドアを全開にするとリビング側に開くはずの物入が塞がりますよ…ね?

また、お部屋と収納を頑張った影響は浴室にも見られ、浴室のサイズが60 m2台のお部屋で設定されやすい1317(1.3 m×1.7 m)になっていました。70 m2台の場合はもう一つ上のサイズ(1418)になる場合も多いので、ここは妥協したところではないかと思います。

あと、大変細かいですが、パイプスペース(PS)の表記が部屋のそこここに見られます。むき出しの配管が見えるわけではないので日常生活で困ることはないのですが、5か所もある部屋は珍しいので気になりました。

ところで、70 m2台前半の専有面積で4LDKという仕様を見て、ふと思い出したのですが、「ガーラ・レジデンス」シリーズを販売するエフ・ジェー・ネクストさんが、かつて大激戦の上大岡エリアで他社との差別化のため73 m2台のお部屋を4LDK仕様として売っていたことがあります。しかし、同社の営業マンに聞いたところでは、結局4LDKは人気がなく、3LDKにして販売したということでした。

プレシス横浜ベイサイドも同じだとは言いませんが、売り出し初期の時点で契約交渉をすると、無償(もしくは有償オプション)で4LDKの間取りを3LDKに変更するなどの対応が可能である場合もあります。ご希望があれば営業マンに相談してみることをお勧めします。

C type

さて、あんまり特徴的な住戸ばかり見ていると本質を見落としてしまうので、主力のはずの中住戸も確認しましょう。こちらは3LDKのCタイプ。専有面積はジャスト60 m2です。

プレシス横浜ベイサイドCタイプ
物件公式サイト(https://www.presis.com/kanagawa/yokohama_542140/plan.html)より引用、当サイトにて一部追記

60 m2ジャストで3LDKというのがある意味この物件を代表するものでして、端的に言えばコンパクトな部屋を増やして利益を取りつつ安価な販売価格を実現しようというものです。それ自体は会社の営業戦略ですし、手頃な価格で新築マンションを買いたいニーズに合致するならば何も文句はありません。買主側としては、値段がOKであれば住み心地が気になるところです。

横型リビングを採用した住戸ですので、リビングの窓が広い! 南向きで、とても明るいお部屋になります。ただし、キッチンと洋室(3)の前の通路も含んで14.2畳ですから、リビングの大きさ自体は実質10畳程度でしょうか。こう聞くと、横型リビングにしては狭いなという印象になり、専有面積を60 m2に絞った影響を感じることになります。

また、中住戸×横型リビングとなれば課題は明らかで、洋室(3)が行燈部屋(窓なし部屋)になってしまいます。これは好き嫌いが分かれるポイントですので、モデルルームなりで確認できるのでしたら見ておくことをお勧めします。

この他、使い勝手に影響を与える箇所は、洋室(2)のドアと洗面室のドアでしょうか。それぞれ全開にすると収納の扉が塞がってしまうので、物を取り出したいときにはドアを閉める必要がある点では手間が増えます。開き戸ではなく、洋室(1)のような引き戸にしてくれると問題がなくなるのですが、スペース的には難しそうです。

お部屋自体はコンパクトですが、その点を考慮した値付けになっていますし、横浜市内だと考えれば価格はかなり説得力があるはずです。今後、詳細な設備仕様が公開されてきますので、気になる方は続報に期待しましょう!

予定販売価格

何も情報がない中で、どういうわけかカネだけは公表されています。見込み客の懐事情を探りながら価格を調整し、できるだけ高く売りたいと考える売主がひしめく世の中で、いきなり価格を繰り出すとは潔いというべきか大胆だというべきか。そしてその金額も、まさかの予定販売価格3,400万円台~4,900万円台、予定最多価格帯3,900万円台! 最多価格帯が3,000万円台なんてほぼお目に掛からないので、この数字だけでビビりますね。もしこれで住戸設備の仕様が良かったらどうしよう…!

70.03 m2のお部屋が一番高い4,900万円台と仮定すると、坪単価は230万円台になります。ここは他の住戸より坪単価が高くなるはずなので、最多価格帯の3,900万円台のお部屋を60~65 m2の3LDKと仮定してみましょうか。すると、坪単価は200万円台~210万円台と出てくるので、確かにこれは(現在の横浜市の相場を見れば)安いと盛り上がれる感じです!

ランニングコスト

もちろん未発表なので分からず。情報が入り次第、ご報告します。さすがにこのエリアだと車のニーズが大きいと踏んでいるのか、駐車場は合計63台で設置率が70%を超えます。下表を合計すると駐車場は64台なのですが、公式サイトにも建設現場にも63台の表示が出ているんですよね(謎だな…)。それはともかく、自転車も一家に2台は確保できる設置数。最寄りのスーパーが相鉄ローゼン並木店だとすると、徒歩よりは自転車の方が良さげなので、これも嬉しい仕様と言えましょう。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
インターネットN/A
平置駐車場N/A8台
平置小型用駐車場N/A4台
機械式駐車場N/A52台
バイク置場N/A10台
駐輪場N/A176台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

判断するにはまだ情報不足。鳥浜エリアで坪単価200万円台~210万円台(※当サイトの当て推量です)なんて高いじゃないかという方もいらっしゃるかも知れませんが、現在の横浜市はどこもかしこも相場が上がっています。10年前、15年前とは事情がまったく異なるので、今はこの坪単価であれば安い!と言うしかないように思います。

ところで、周辺を歩いた感想ですが、近所は正直うるさいです。特に物件北側は騒音があるので、既に述べた通り、幹線道路から奥に入ったポジションが優秀と思います。しかし、よもや6棟も建つとは思わなかったので配置が想像できず。住戸設備も気になるところなので、もう少し情報が入るのを待ちましょう。

ちなみに当物件から徒歩5分圏内にあるヤマダ電機ですが、大塚家具を買収した効果で家電のみならず家具、インテリア雑貨、リフォームコーナーまであります。日用雑貨や本の販売もあり、カフェも入居し、ヤマダ電機の隣地にはファミリーレストラン(デニーズ)もありますので、お世話になる機会も多いでしょう。ただ、ヤマダ電機もデニーズもそこそこ年季の入った外観でしたので、今後の継続性は気になるところです。

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