【研究】お宝物件が生まれる条件

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価格は安い方が良い

売主にとって最も緊張するタイミングの一つは、販売価格をオープンにする瞬間です。この時、買主の初動が悪ければ悲惨な未来が頭をよぎります。しかし、反響が良すぎた場合も問題になります。なぜなら、とりもなおさずそれは買主が想像していたよりも値付けが安すぎたことを意味するからです。

買主側の視点で言えば、「値付けが安すぎる=お宝物件」という評価を下しても構わないでしょう。もちろん、価格が安くても将来性がまったく乏しく、リセールは全然ダメというケースはあり得ます。最近はリセール価格重視でマンションを選ぶ人もいますので、そうした方にはまるで魅力のない物件になるわけですが、長く住まうマイホームを買うという思考であれば物件価格は相場よりも割安が良いに決まっています。

このような割安物件は、どのような状況で市場に出てくるのでしょうか?

閑散区とか言ったら怒られそうですが

売主の謳い文句に、「○○エリアで△△年ぶりの新築マンション!」といった表現が躍っているのをご覧になった方もいらっしゃるでしょう。長いこと新築マンションの供給がなかったエリアであればまさに待望の物件となるわけですが、そもそもなぜそんな事態になったのでしょうか。

あまりの人気エリアで用地の取得が難しく、マンションの供給がなかった、というケースも想定することはできます。しかし、本当に人気のエリアであれば、どこの売主もどうにかして売り込む機会を狙って来るため、何年にもわたって新築が出ないという事態にはなりません。

したがって、注目度の低いエリアなので新築が出なかった、というのがもっともあり得そうな答えです。ではこの場合になぜ割安物件が出る可能性があるかと言えば、相場が形成されていないからです!

そのエリアは、そもそも注目度が低いのですよね? ということは、最寄駅は不人気路線の単線乗り入れであったりします。すると、このエリアで新築マンションを売り出す売主には、この価格なら順調に売れるだろうという金額のイメージを掴むことが難しくなります。超メジャーでもない限り、販売不振に陥って大量の売れ残りを抱えるわけにはいきませんので、弱気の値付けになる可能性が出てきます。この時、予想外の割安物件が出現するのです。

横浜市内で注目のエリアは…?

新築マンションを物色してアンテナを張っていれば、珍しいエリアでの物件の売り出しに気づく可能性があります。いくつか例を挙げてみましょう。

新羽エリア

横浜市営地下鉄ブルーラインの新羽駅周辺は、港北区ブランドながらほぼ10年ぶりに新築マンションが出るエリアです。「ヨコハマシンミライプロジェクト」の名称でも宣伝されている東京日商エステムさんのエステムコート横浜新吉田レジデンスが22年1月に、エフ・ジェー・ネクストさんのガーラ・レジデンス横浜港北が22年3月に竣工を予定していますが、あまりに久々の登場だったため、先陣を切って販売価格をオープンした東京日商エステムさんは顧客の反応を非常に気にしていました。

結果的には、東横線エリアや新横浜エリア、港北ニュータウンよりも1,000万円は安かったエステムコート横浜新吉田レジデンスの値付けは歓迎され、陽当たりの良い好条件の部屋は販売開始からほんの数か月で飛ぶように売れました。コチラの物件よりもさらに1,000万円安いガーラ・レジデンス横浜港北も評判になっているようです。

中山エリア

JR横浜線の中山駅周辺も、新築マンションはすっかりご無沙汰していたエリアです。このエリアは別に人気がなかったわけではなく、7年前には野村不動産さんと三菱地所レジデンスさんの両メジャーが、それぞれプラウド横濱中山とザ・パークハウス横濱中山を送り出すなど、一挙に300戸以上の新規供給があったこともあります。

その中山エリアですが、現在、日神不動産さんがパレステージ中山IIを、山田建設さんがミオカステーロ横濱中山IIをそれぞれ建設中で、より駅遠のロケーションとなるミオカステーロが先んじて販売予定価格をオープンにしました。駅徒歩12分かつ周辺に便利な商業施設がないアピールの難しい立地ですが、横浜市内の新築マンションで3,000万円台~4,000万円台という破格の値付けには大きな期待が集まっていると聞いています。

なお、中山エリアは駅南の再開発事業があり、総戸数400戸超のタワーマンションの建設も予定されています。今後、このエリア自体の相場も変わるかも知れません。

補足

聡明な皆様には自明ですが、閑散区の新築=お宝とは限りません。地域のフラッグシップになるような大型マンションや、駅隣接などの明らかな強みがあれば、売主も強気の価格で攻めて来ます。こうした場合、参考にできる相場情報がない買主側は割高なマンションを掴まされる可能性があります。近隣のエリアの相場にも目を光らせ、お買い得な物件かどうかをよく見極めてください。

横浜を愛するみなさまに届けー!
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