【研究】三井 vs. 東急! 本郷台に住むならどちらがおすすめ?

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本郷台で、探そう。

横浜駅を出発したJR京浜東北・根岸線の列車は南下を続け、根岸や磯子を通過した後は、昭和後期に誕生したニュータウンの街並みを進んで行きます。そして、そろそろ終着点の大船に辿り着くかなと思い始めたその間際、小さな駅舎と明るい駅前広場が待つ本郷台に到着します。

この閑静な街に、不動産業界のメジャー企業2社が、時期を同じくしてとてつもない戸数の大規模マンションを供給しつつあることをご存知でしょうか。三井不動産レジデンシャルさんのパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラと、東急不動産さんのブランズシティ本郷台がそれですが、両者合わせて1,000戸近いマンションが新規供給される計画です。内訳を書けば以下の通りですが、改めて見ると本当にすごい数。

パークホームズブランズシティ(*2)
THE WEST:339戸G棟:221戸
新棟(*1):200程度R棟:135戸
F棟:100戸程度
(*1)新棟の名前は21年6月時点で未発表、(*2)ゲートテラス=G棟、リバーサイドテラス=R棟、フィールドテラス=F棟と表記

一つの街でこれだけの規模となると、横浜市内では野村不動産さんらが展開中のプラウドシティ日吉(総計画戸数1,318戸、東急東横線「日吉」駅(徒歩9分))しか名前が挙がりません。しかし、プラウドシティ日吉は同じ売主が全戸を販売しているところ、本郷台では三井さんと東急さんの一騎打ちである点が異なります。すなわち、本郷台の買主は両者の物件を直接比較し、どちらが良いかをじっくり品定めできるわけです。

そうであれば! 「パークホームズとブランズシティ、どっちがいいの?」って話には興味があるんじゃないですか? 私は不動産屋じゃないし、両方のモデルルームを見て現場を歩いた感想を書いても構わんでしょう。遠慮なく、本郷台に住むなら私はコチラという意見を表明したいと思います! なお、所詮は個人の意見ですので、ご参考までにお願いします

前提条件

本稿では、検討のための前提条件として以下の3項目を設定します。

前提条件
  1. 本郷台エリアに住みたいファミリー/カップルである
  2. 戸建てではなく、新築/未入居マンションが好みである
  3. 三井にも東急にも特別な思い入れはない

おそらく①が最も議論になるところですが、そこは家族の意見がまとまって本郷台に住むことに決めたとします。また、本郷台は戸建ても多いエリアですが、これも考慮せず、新しいマンションを第一候補とします。最後に、個人的好みで結論がひっくり返らないように、三井も東急も横一線で考えます。

これで正真正銘、一騎打ちになりますね! より魅力的に映るのはどちらでしょうか!?

はまりぶのお勧めは…

アレコレ理屈を並べて予防線を張るのは潔くないので、最初に結論を述べたいと思います。三井か東急か? 私のお勧めは「パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ」です! 予算が合う限り、という枕詞は付けないわけにはいきませんが、手が届くならばコチラを選んでおくと後悔する可能性が低くなるでしょう。

考察①立地の良さ

駅力が低いとされる本郷台。そもそも駅力が低いとはどういうことでしょうか。最寄駅が不人気だから? 一路線しか使えないから? 快速が停まらないから? いずれも妥当ですが、結局のところあまり発展していない駅前の風景がそれを物語ります。

駅前ですら十分に発展していないのですから、駅から離れるほど寂しくなっていくのは明らかです。都心の駅であれば、駅前は繁華街で治安が悪かったり、背の高い建物ばかりで窮屈だったり、線路や幹線道路の騒音が深刻だったりするので、「駅から距離を置くメリット」も十二分にあります。しかし、本郷台は違いますよ! 日中の駅前は明るく清潔感があり、まばらなお店も治安の維持には好都合。静かな環境で心穏やかに過ごしたい、しかし普段の買い物はほどほど便利な方が良いというのであれば、駅徒歩3分のパークホームズの立地が光ります。

以下に示す、ブランズシティ本郷台の公式サイトから引用した地図をご覧ください。本郷台駅周辺にはスーパーあり、郵便局あり。加えて、パークホームズは区役所や病院などにも近く、敷地内には内科や小児科を含むメディカルモールもあります。これが駅から少し離れてブランズシティの方に向かうと、周囲は完全に戸建てエリア。もう少し便利な商業施設があればなと感じるのも当然ではないでしょうか。

ブランズシティ本郷台マップ
物件公式サイト(https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongodai/map/)より引用、一部改変

ただし…、パークホームズは当サイトの記事でもご説明した通り、敷地を縦横に走る公開空地があります。公開空地はある意味誰でも入れるのが弱点であり、ありがたくない訪問者が来る可能性もあるにはあります。しかし、これを指摘したところで対策を取るのは難しいし、本郷台の良好な治安が今後も続くと期待するのみでしょうか。なお、パークホームズの近所には神奈川県警察学校もありますので、その点では安心感があります。

考察②住戸設備と共用部の充実度

パークホームズとブランズシティ。住戸設備や共用部は両者甲乙つけ難いほど充実しています。しかし、今回の場合は「ほとんど差がない」点に疑問を感じます。ブランズシティは、駅距離ではライバルに及ばないのですから、住環境の充実度で差別化したいところ。ところが、両者ともディスポーザーや食洗機など大規模マンションに相応しい住戸設備を備え、共用部には広々とした中庭やパーティールーム、キッズルームやゲストルームなども取り揃えています。

もちろん、コンシェルジュはパークホームズだけ、BBQ広場はブランズシティだけ、といった具合に細かな違いはありますが、これがあるからブランズシティに住みたい!という決定打になる要素はなかなか見つけにくいように思います。

考察③売れ行き

パークホームズのTHE WESTは昨年1月に竣工済み、ブランズシティは竣工が一番早いゲートテラスで今年9月という違いがありますので直接の比較は困難ですが、成約済みのお部屋から傾向を見ることはできます。

元々、パークホームズは、60 m2台中盤から90 m2台中盤まで、概ね5 m2刻みで3LDK、4LDKの部屋を販売していました。このうち、70 m2台中盤以上の3LDKは完売、90 m2台の4LDKも数部屋を残すのみです。これが意味するところは、「比較的高い部屋の売れ行きが良かった」ということです。別の視点では、物件の立地や品質を含む魅力は高く評価されたが、購入者層はそれに加えて「広さ」も求めていた。そのため、より安価だが小振りな部屋が残ってしまった、と言えましょう。

一方のブランズシティですが、3,000万円台~4,000万円台に設定されたお部屋はとても好調です! パークホームズで売り出し中のお部屋にはない価格設定なので、ライバルと競合しない購入者層を上手く取り込んだ点では大成功でした。ところが、リバービューで南向きの好条件のお部屋など、4,000万円台後半~5,000万円台に突入するところはまだまだ空室があります。この価格帯だとパークホームズとの直接対決になるので、ここが順調に捌けるかどうかが今後の焦点です。同じような値段ならばどちらに…?というのが、まさしくこの住戸たちだからです。

私の意見ではパークホームズに一票ということになるのですが、パークホームズは既に竣工後1年半が経とうとしています。よって、一般的には値引き交渉ができる時期です。ブランズシティは、竣工前はもちろん、竣工後も早々に値引きなどできるはずがないので、ちょっと高めの価格帯・専有面積で欲しい部屋があるという場合は、まずパークホームズの営業マンとの交渉がお勧めですね!

ちなみに、私は将来の資産性という話をあまり重視していないので、これについては一般論だけ書いておきます。規模や築年数が同等程度のマンションであれば、駅近の方が有利である場合が多いです。ただし、新築当時、完売まで時間が掛かった郊外型マンションが、10年、20年経って急激に人気が出るというのは想像しがたいです。その意味では、パークホームズも、おそらくはブランズシティも、将来性についてはアテにしすぎない方が良いでしょう。そんなことよりも、本郷台でファミリーが幸せに暮らせるかどうかの方が圧倒的に重要だと思います。

今後の戦略は?

真のお勧めは新棟売り出しまで待機…?

というわけで、当サイトはパークホームズを推すのですが、懸念点も書いておきます。まず、現地調査から判明しているところでは、現状ハイルーフ用の駐車場に空きがありません(※セダンタイプは大丈夫です)。これから本郷台ライフを楽しもうという時、物件内の駐車場を使えないのはいかにも残念です。明らかにファミリー向けマンションなのですから、駐車場はもう少し余裕があっても良かったのではないかと思います。

しかし、より重要な問題は、近い将来にパークホームズの新棟の売り出しが始まることです。営業マンは、新棟の価格はTHE WESTよりも高くなりそうなどと言っていますが、真偽のほどは分かりませんよ。THE WESTを優先的に捌きたいと思えば、新棟を待つより今すぐ買う方がお得だと顧客に信じさせなくてはいけませんからね。そうすると新棟の予定価格を見てから動きたくなりますが、THE WESTの販売がもう少し進まないと新棟の情報も出てこないだろうし…。うーん、いつになるのかなぁ…。

逆転の可能性は?

さて、ここまでパークホームズの肩を持ち続けて来ましたが、もし将来、ブランズシティがより魅力的になるとしたら、それはどんな状況でしょうか?

ごく単純に、物件の至近距離に便利な24時間営業の総合スーパーでも登場すればなと考えたのですが、ブランズシティ周辺は第一種中高層住居専用地域になっているので、大型店舗は建てられません。こうなると、やはり居住者自身の手でマンションの魅力を高めていくのが一番良い方法ではないでしょうか。

何と言っても、3棟合わせて450戸もある大規模マンション! 居住者同士が協力して魅力ある生活環境を整えていくことも大きな楽しみだと思います!

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