【速報】(仮称)セルアージュ二俣川:駅遠×高台×戸建エリア。売主の切り札は価格か設備か希少性か?

目次

基本情報

(仮称)セルアージュ二俣川公式サイト未公開
売主日本セルバン
総戸数/階層42戸/地上7階建
間取り/専有面積N/A
住所横浜市旭区中沢1-11-1他(地番)
駅距離(目安)相鉄本線「二俣川」駅(徒歩約12分)
竣工時期(目安) 2022年3月下旬
予定販売価格N/A
当サイト調べ(※正確さは保証しかねます)

ひっさびさの新築マンションが来るよ!

物件公式サイトがないうちから独自の調査を基に情報公開しちゃう見切り発車シリーズ第7弾。前回は無謀にも物件名すら不明の新築(仮称)鶴見区東寺尾4町目計画に挑みましたが、これが案外好評という結果に。当サイトの暴挙にお付き合いいただいた皆さま、誠にありがとうございました。

今回は幸いにも物件名がありまして、日本セルバンさんが手掛ける総戸数42戸の小規模マンション、相鉄本線「二俣川」駅徒歩約12分の(仮称)セルアージュ二俣川をご紹介したいと思います! (仮称)なのは通常運転なのでもはや誰も気にしないと思いますが、ともかく売主よりも早く記事を出す。それも何らか心に響く情報をお届けする。これが本シリーズの本懐です!

さて、二俣川駅ですが、昔ながらのシンボルは運転免許センター。神奈川県民ならばきっとお世話になるところですが、運転しない方にはほとんど縁のない駅かと思います。ところが、二俣川駅×マンションと言われればピンとくる方は多いはずで、3年前に総戸数421戸、29階建てのグレーシアタワー二俣川が竣工! さらに、複合商業施設ジョイナステラス二俣川も同時期にオープンしています! これらを含む再開発で、駅前の装いは見違えるようにレベルアップ。都会の空気を感じられるようになりました。

とはいえ…、駅前を少し離れれば、そこは一転して閑静な住宅街。特に、本稿の主役(仮称)セルアージュ二俣川が誕生する駅北の中沢地区は見渡す限りの戸建て地帯で、分譲マンションなどほんの一握り。それどころか、歩くほどに急坂が出現して苦労が増大するオマケまで付き、なぜここにあえて新築を建てようと思い立ったのかという疑問が膨れ上がります。

そもそも、二俣川を含む横浜市旭区は、分譲マンションがほとんど出ないエリア。エキチカにはポツポツと物件が出ますが、これほどの駅遠×高台立地にマンションを建て、しかも勝負できると考える発想は並大抵ではないはず。これは興味がありますよ! そういうことなら早速見せていただきましょう、その特異な立地を! その自信を!

今度という今度は現地案内図も…

と、威勢よく飛び出したものの…、今回ばかりはさすがに困りました(´・ω・`) どこかの物件のレビューにかこつけて現地案内図を持ち出そうにも、この付近には適当な物件がまったくありません。最後の頼みはグレーシアタワー二俣川ですが、アチラは駅直結のタワマン。駅徒歩12分の立地なんてカバーされているはずがないですよ。

いや、しかし、勝負はやってみなければ分からない! いいでしょう、これしかないのだからグレーシアタワーの地図を使ってご説明します。ご覧ください。これが(仮称)セルアージュ二俣川の立地です!

(仮称)セルアージュ二俣川マップ
相鉄不動産ニュースリリース(https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000004.000020264.html)を基に当サイト作成

フ…、本当にやっちまったぜ。もし私がこの物件の担当だったら即クビだな…。

でもまぁ、いいじゃないですか。所詮は個人サイトだし! 途中まではちゃんと繋がっていますよ。つまり、二俣川駅北口からスタートしまして、運転試験場入口交差点を左折します。この片側一車線の道路を”試験場通り”というのですが、これを道なりに進みます。すると、(株)吉野家ビルという小さな看板を掲げたリフォーム店が出てくるので、そこの細道を上って行きます。残りの空白地帯は気合で乗り越えてください。大丈夫です、保土ヶ谷バイパスの騒音が聞こえる頃には物件の姿も見えますから!

…すみません。ふざけすぎました。さすがにこれでは、横浜の雄と呼ばれるはまりぶねっとの信用も失墜。数少ないファンにも見放され、あえなく閉鎖の憂き目に遭うことと思います。

もう一度、地図に戻ってください。リフォーム屋さんのところから番号を振っていますので、写真付きで順にご説明します。

(仮称)セルアージュ二俣川マップ
①リフォーム店を右折、②坂道を上る、③ヒルトップを右折、④物件前に到着

まずは①リフォーム店裏の小径に入り、②山鳩の鳴き声がする住宅街の坂道を延々と上ります。こうして写真を撮りまくったり、民家の草花を物珍し気に接写したりしてよそ者臭をプンプンまき散らしますが、坂道に疲れた通行人には呼び止められる気配もない模様。そして、③の辺りがヒルトップで、うっかり下ると物件から遠ざかりますので注意してください。正しい道を進めば④の建設地が見えて来ます。当物件の施工業者は多田建設さんです。

周囲を見渡すと…って、地図が空白なので半分は妄想していただきますが、スーパーもコンビニも飲食店もない完全な住宅街です。それらは二俣川駅周辺や試験場通りの店舗を利用すればどうにかなるとして、本格的に困るのは小学校ですかね。指定学区の横浜市立中沢小学校は物件から1.2 kmほど離れています。こちらも当然のように坂道アプローチなので、子供の足だと20分あるいはそれ以上かかるでしょうか。これは結構な行程だと思います。

近所はちゃんと描写できます!

駅遠×高台の難儀な立地ですが、物件周辺はいかがでしょうか。例によって自作の図を使ってご説明しましょう!

(仮称)セルアージュ二俣川全体プラン
(仮称)セルアージュ二俣川現場周辺の様子(※正確さは保証しかねます)

いつもと違って周囲は戸建てだらけ。物件がヒルトップに位置するので、陽射しは優秀です。物件西側の戸建てエリアは、当物件から見下ろす格好になるので、こちらは視界良好。物件南側はしばらくフラットですが、7階建ての当物件にとっては低層の戸建てばかりなので、中高層階のお部屋は眺望が抜けるでしょう。

物件北側には、1992年竣工の7階建てのマンション(二俣川パークホームズ壱番館)が建っていますが、北側なので問題ありません。むしろ、パークホームズは当物件よりも低地にあって薄暗い環境なのに、今後は南側の眺望も塞がるので苦しい立場にあります。

問題は東側で、当物件の足元を片側3車線の保土ヶ谷バイパスが走っています。これは横浜市内でも有数の交通量を誇る道路であり、防音壁が建つものの、凄まじい騒音です。特に酷いのは先ほどのパークホームズで、当物件よりも低地にあり、保土ヶ谷バイパスとの距離が近いため、かなりやかましいです。防音壁の中に音がこもってしまっているんじゃないかという感覚です。このような比較が適切かは分かりませんが、当物件はより高地にあるため、パークホームズの付近よりは騒音が軽減されています。

では、何枚か写真を使ってご説明します。まずはこちらをご覧いただきますが、これは物件北側のパークホームズの前から当物件の建設現場を捉えたものです。東側に保土ヶ谷バイパスの騒音を防ぐための防音壁がそそり立っている様子が分かるでしょうか。この辺りは音がこもるせいか、大変うるさいです。

(仮称)セルアージュ二俣川現地周辺
物件北側より撮影

次に、物件東側の中沢橋の上から当物件を撮影した写真ですが、この橋の下を保土ヶ谷バイパスが走っています。当物件の建設地の付近に、一部シースルーの防音壁が設けられている様子が分かるでしょう。この防音壁は保土ヶ谷バイパスに沿って続いているので、東向きの眺望を残念なものにしていますが、生活環境には代えられません。高層階なら眺望抜けますから…。なお、繰り返しになりますが、二棟のパークホームズは当物件の北側なので、当物件の陽射しには影響がありません。

(仮称)セルアージュ二俣川現地周辺
物件東側より撮影

再び物件の東側より撮影したものですが、マルで囲ったところにご注目ください。西側に進むと建設地の囲いが急に傾いています。つまり、当物件の位置がヒルトップにあたるため、物件の周囲がこうして下り坂になっているのです。その分、西向きの眺望は良好ですが、この坂道って覗くとビビりますよ。キツすぎて…。

(仮称)セルアージュ二俣川現地周辺
物件東側より撮影

気を取り直して、南向きの眺望について補足したいので、最後にこちらをご覧ください。マルで囲った戸建て群が当物件の前建になりますが、当物件の南東地点は確かにヒルトップなのです。しかし、敷地は北に向かって下っている傾斜地なので、南向きのお部屋は低層階だと戸建て群に眺望を遮られると思います。眺望が欲しい場合は高層階を狙いたいところです。

(仮称)セルアージュ二俣川現地周辺
物件北側より撮影

この他にも現地をたくさん撮影したのですが、どちらかというとネガティブな情報が増えるのでこのくらいにしておきます。

もう少し前向きな材料が欲しいので

ここまで調べてきて、なかなか難しい条件が揃っているなというのが正直な感想です。ならば仕様や価格で物件を魅力的に見せたいところですが、公式サイトがないので手掛かりがなく…、このままだと現場を見て終了になってしまいます。

が、しかし、それなら売主自身を調べようと思うあたりがさすがはまりぶねっと! 我ながら最高の閃きだと自画自賛しておきます。

さて、売主に注目すると、日本セルバンさんは目下、セルアージュ上麻生アレーヌを川崎市に建設中。この物件がまた当物件と非常によく似ていて、両者を比較すると面白いことが分かります。

項目 二俣川 (*1) 上麻生 (*2)
総戸数42戸43戸
階層地上7階建地上6階・地下2階建
間取りN/A1LDK~3LDK
専有面積N/A37.99 m2~70.70 m2
敷地面積1277.97 m21574.91 m2
建築面積642.54 m2572.66 m2
建物延床面積3070.40 m23491.25 m2
駐車場17台19台
交通相鉄本線「二俣川」駅
/徒歩約11分
小田急小田原線「柿生」駅
/徒歩4分
(*1)現地の建設計画を基に作成、(*2)https://www.serage.jp/kamiasao/

どうです? 素晴らしいでしょう!? ほとんどそっくりです。二俣川の方が敷地が狭く、それに比例するように個々の住戸の専有面積も小さくになります。したがって、当物件の3LDK住戸は70 m2を確保することが難しく、コンパクトな60 m2台が主力になると予測して構わないでしょう。

そして住戸設備も、セルアージュ上麻生アレーヌのそれを観察することを直ちに思いつくわけですが、物件公式サイトには写真満載のキッチンがあり、食洗機を標準装備。キッチン以外の設備はほぼ写真がないので分かりかねますが、第1期販売(14戸)の価格が3,430万円~5,440万円という点を考慮すれば、不当に省かれている設備はなさそう。気になることがあるとすれば、省エネ設備(エコジョーズなど)の有無に関する説明がないことくらいでしょうか。

良い点をもう少し挙げれば、セルアージュ上麻生アレーヌはハンズフリーキー(テブラキー)をメインエントランスのみならず各住戸の玄関にも採用しています! これは非常に便利なのでイチ押しですが、物件価格に比べて優良な設備を入れているなという印象です。また、建設コストが掛かる二重床二重天井を採用している辺りも品質へのこだわりを感じますね。

というような観察に基づくと、売主が同じなのだし、(仮称)セルアージュ二俣川も設備は見どころがある物が入る可能性があるよと、そこそこ説得力がある感じで予想させていただきます!

予定販売価格

で、価格ですが…、さすがに今回は想像するの無理じゃないか…。二俣川エリアの直近の新築は例のタワマンです。その前の物件は10年以上昔になってしまうので、現在とは相場が全然違います。とりあえずタワマンの価格はこちらです。

(完売)グレーシアタワー二俣川

平均面積71 m2
平均価格5,900万円台
平均坪単価270万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/53773)より引用

これだけではにっちもさっちもいかないので、無理やり推定します。横浜市内のフラットアプローチに近い物件であれば、現在のところ駅遠でも平均坪単価200万円を切るのはかなり難しいです。たとえば、山田建設さんが販売中のミオカステーロ横濱中山IIはJR横浜線「中山」駅徒歩12分で、周囲に何もないという環境が当物件に類似しますが、それでも平均坪単価は200万円台です。

一方、こちらは完売物件ですが、坂道×高台ロケーションで京急本線「上大岡」駅徒歩13分に竣工した大和地所レジデンスさんのヴェレーナシティ上大岡は平均坪単価が170万円台だったとされています。ただし、ヴェレーナシティは総戸数135戸とある程度のスケールメリットがあり、平均面積100 m2という強烈なプランニングで、この坪単価でも販売価格は平気で5,000万円を超えていたという特殊事情はありました。

こうして上記の2物件と比較すると、当物件は坂道アプローチである点ではミオカステーロよりも苦しく割安を期待できる。一方、ヴェレーナシティよりはスケールメリットがないので割高にならざるを得ない。このように考えて、平均坪単価は180万円台と見当をつけたいのですが、いかがでしょうかね。

当たっている保証はまったくありませんが、3LDKのお部屋の専有面積が65 m2だとすると、お値段は約3,500万円です。立地がかなり貧弱ですが、優良設備の3LDKが3,000万円台中盤で!という触れ込みなら、刺さる方もいらっしゃるでしょうか。

ランニングコスト

管理費・修繕費は当然ながら未発表です。建設計画によれば駐車場は17台なので、総戸数に対する設置率は40%。この立地では自動車ニーズが高いはずですが、それほど余裕のある敷地ではないので致し方ないでしょう。ただし、立地的には当然ですが、近隣の駐車場が極めて安いので、抽選に漏れても近所の月極駐車場を使うという発想はあると思います。

評価のポイント

今回も売主に先んじて速報するやりたい放題のレポートですが、楽しんでいただけましたでしょうか(><)

再三話題にしましたが、当物件は立地がかなり弱く、駅遠×高台の坂道アプローチ。物件至近の保土ヶ谷バイパスもなかなかにうるさく、閑静な住宅街のイメージを裏切ります。周囲には便利な商業施設がなく、小学校も遠いと来ていますので、課題の多さが目に付く、というのが現地を見た人間の感想です。

せめてバスくらい使えればいいのですが、私が見落としていなければ最寄りは「清水ヶ丘団地」バス停です。こちらは本稿に掲載した地図で言えば、①と清水ヶ丘住宅入口交差点の間くらいに位置しており、端的に言えば丘のふもとです。坂道を少しも上ってくれないので、当物件までのアクセスを楽にする効果はほとんどありません。

こうなると、この立地でどうやって売るのか真剣に疑問を感じるのですが、当物件には二俣川エリアでひっさびさの新築マンションという特異性があります。これに興味を持つ層はそれなりにいるはずで、この人たちのハートを掴む提案ができれば…というところでしょうか。

いずれにせよ、来年3月頃には竣工するはずの当物件。これからは公式情報も出て来ますし、価格や設備を含めてどんな提案が出てくるのか期待してみましょう!

横浜を愛するみなさまに届けー!
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