【中古】ヴェレーナシティ上大岡:築2年未満の売り出し物件は買いか?

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基本情報

ヴェレーナシティ上大岡公式サイト(閉鎖済み)
売主大和地所レジデンス
総戸数/階層132戸/5階建て
住所横浜市磯子区汐見台3-2-3
駅距離京急線「上大岡」駅(徒歩13分)
JR京浜東北線「磯子」駅(バス15分、「汐見台3丁目」バス停より徒歩3分)
竣工時期2020年2月
平均価格/平均坪単価(*1)5,300万円台/170万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/57144)より引用

驚異の100 m2

ヴェレーナシティ上大岡は、表記上は京急本線および横浜市営地下鉄ブルーラインの上大岡駅から徒歩13分。駅南東の汐見台(しおみだい)にあるため、住所は磯子区となり、その名前から想像されるように坂の上の高台に位置します。

ヴェレーナシティ上大岡アクセス
物件公式ページ(閉鎖済)より引用・一部編集

コチラの物件、上大岡エリアに2020年前後に登場した新築マンションの中では、間取りの広さの観点で異彩を放ちます。どういうことかと言うと、ほとんどの部屋がまさかの100 m2超! 日頃、60 m2台、70 m2台の間取りと睨めっこしながら、もう少し余裕があればなぁ…と悩むのがバカバカしくなる驚異の広さです。

広さを説明するために、バスルームを例に挙げましょう。一般に、60 m2~80 m2の分譲マンションのバスルームは1317(1.3 m×1.7m)もしくは1418(1.4 m×1.8 m)程度ですが、ヴェレーナシティ上大岡のそれは1620(1.6 m×2.0 m)! 単純に面積を比べると、1418が相手でも27%も広くなります。もちろんリビングも、3LDKの間取りなら20畳以上の広さを確保。100 m2超のマンションはゆとりが違います。

でもお高いんでしょう?

いや、販売当時はそうでもなかったのです。棟にもよりますが、最上階の3LDK、4 LDKでさえ5,500万円以下、低層階なら4,000万円台も取り揃え、広さを武器に顧客のハートを鷲掴み。激戦が続く上大岡エリアで見事完売したのでした。

高台×駅遠×バス、この組み合わせは…

ところが20年春の入居開始後、このマンションに異変が起こります。

真夏の太陽の下、上大岡駅から延々続くキツい坂道。ほとんどの時間帯で1時間に3本以下の貧弱なバス便。最寄りのコンビニ(ファミリーマート横浜汐見台店)でさえ急坂を1 kmという住環境にギブアップしたのか、あるいは転売で一儲けを企んだのか知りませんが、築後1年ももたずに一部屋また一部屋と売り物件が出始めました。一時は6部屋もの売りが並び、ライバル物件の営業マンからも「ヴェレーナの中古はまったく売れていませんね」などと煽られる有様で、失礼極まりないですが夢から醒めた住人が逃げ出したのか…と想像したわけです。

高台に建つマンションと坂道
左)物件前の坂道、右)物件周辺の坂道(21年4月撮影)

冷静に考えればこの物件、高台(急坂)×駅遠×バスアクセスという、将来価値を気にするなら回避すべき要素がてんこ盛り。100 m2住居は子供たちとの明るい家庭の実現には好条件ですが、子供が巣立ったらだだっ広い空間を持て余します。そこで売却しようにも、果たして20年後に高台の物件が良い値段で売れるのか…?

ここはあくまで、子だくさんのご家庭が子育ての時期をゆったりと過ごすため。もしくは高台の解放感が好き、リビングは広くないと!などのこだわりを重視して家探しをする方向けの物件と考えます。

中古戦略

21年4月現在、以下の3物件が売りもしくは賃貸に出ています。私が知る限り6件出ていた時期もありますので、既に売却に成功したか、売れずに引っ込めた物件もあるでしょう。ちなみに売り出し中の4LDKのお部屋ですが、新築当時の販売価格は4,900万円弱だったはず。変動金利35年フルローンで購入した場合の諸経費と物件の売却手数料を考えても、結構乗っけてる印象です。

賃貸に至っては…、何ですか、36.5万円って(><) みなとみらいの高級マンションの値段です。面積ではもちろんコチラが圧勝ですが、この値段で汐見台に住みたい人いるのかなぁ…。

階層方角間取り専有面積価格坪単価条件等
A棟3階4LDK100.00 m26,280万円207万円
E棟4階
(実質1階)
南西3LDK100.56 m2賃料:27.5万円
管理費等:1万円
N/A定期借家2年
F棟5階
(実質2階)
南東3LDK103.88 m2賃料:36.5万円
管理費等:N/A
N/A
SUUMO調べ(21年4月)より作成。マーカー付きの箇所は独自情報を基に追記・修正(誤りがある場合はご容赦ください)
横浜を愛するみなさまに届けー!
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