ブリシア横浜:利便性も広さも諦めず西区に住まう。そんな方法があるのか?

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基本情報

ブリシア横浜https://www.xn--cckyb6eodw777ai9d.com/
キャッチコピーFUTURE the FRONT
売主ブリス
総戸数/階層30戸/地上11階建
間取り/専有面積2LDK~4LDK/53.63 m2~85.15 m2
住所横浜市西区戸部本町22番7,23番1(地番)
駅距離京浜急行電鉄本線「戸部」駅(徒歩3分)
横浜市営地下鉄ブルーライン「高島町」駅(徒歩3分)
相鉄線「平沼橋」駅(徒歩8分)
JR「横浜」駅(徒歩12分)
竣工時期2022年6月
平均価格/平均坪単価N/A

どこにでも行けそうな利便性

横浜駅とみなとみらいを擁する西区こそ横浜都心であるわけですが、ここに十分な広さのファミリー向けマンションを買える層は限られてきます。21年6月現在、これから横浜駅近隣に登場するマンションの中で最も有名な物件は住友不動産さんのシティテラス横浜ですが、その3LDKのお部屋は7,000万円を平気でオーバー。私のような庶民には猛烈な価格に見えます。

それでも西区に住みたいという場合、方法は3つほどありまして、第1案は横浜都心から最大限離れること。第2案は広さを諦めてコンパクトマンションを検討すること。そして第3案は中古物件を狙うこと。とはいえ、これでは正論すぎて面白くないので、横浜都心へのアクセスにこだわり、広さもできる限り頑張り、なおかつ新築でという逆方向のど真ん中を目指したいと思うわけです!

さて、ここで目に留まったのが、ブリスさんが建設中の総戸数30戸の小規模マンション、ブリシア横浜です。下図の通り、利便性の観点では面白い立地になっていて、最寄りの京急線の戸部駅とブルーラインの高島町駅がそれぞれ徒歩3分。横浜駅も徒歩12分、みなとみらい駅も徒歩15分といずれも射程内。件のシティテラス横浜は相鉄線の平沼橋駅徒歩2分、横浜駅徒歩8~9分ですので、横浜駅西口のへのアクセスでは及ばないものの、横浜駅東口やみなとみらいエリアを目指す場合には良いポジションにあります。この立地の物件がシティテラス横浜よりも安値だというのですから、これは注目しないわけにはいきませんね!

ブリシア横浜マップ
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eodw777ai9d.com/map.html)より引用、一部改変

全体像を見てみよう

建設現場に急行しましたが、竣工時期が来年とあって工事の進捗はまだまだ。その代わり、周囲の建物の様子が良く分かる状態でした。以下に建設現場の写真を掲載しますが、物件の隣地(東側)には、当物件と同じ11階建てのマンションが建っています。物件南側には1台分の平置き駐車場が設置されますが、この部分を除くと3階建ての建物が物件南側の開放面を遮るように建設されているため、物件の3階以下は陽射しや眺望が悪くなることが分かります。

ブリシア横浜建設現場
左)物件北側から撮影、右)物件南東側から撮影

上の現場写真を踏まえ、物件の全体像を見てみましょう。東海道に面しているのが物件北側、開放面は南側です。当物件は1階部分に4台分の分譲駐車場が設置されるほか、さらに2台の平置き駐車場が屋外に設置されます。ちなみに、分譲駐車場は敷地のスペースがきついためか、ターンテーブルも設置されます。

ブリシア横浜プラン
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eodw777ai9d.com/design.html)より引用、一部改変

上の図のように、物件は3つのセクションに区切られますが、どの住戸も南側に3階建ての建物があります。また、C、Hタイプは隣地に当物件と同じ階数のマンションが建っていますので、せっかくの角部屋ですが東側からの採光はあまり期待できない状況です。したがって、物件内では、西側も開けるA、D、E、Fsタイプのセクションがより高く設定されています。

共用部と呼べるシロモノはほとんどない…と思いきや、実は屋上に特徴があります。それがスカイテラス。プレミアム住戸のFsタイプは専用のスカイテラスを持っているのですが、それ以外の住民も共用のスカイテラスを使用できます! 11階建てマンションの屋上に出られるわけですから、たとえばみなとみらい方面で打ち上げられた花火なども特等席で見える可能性がありますね! みなとみらいエリアは背の高いビルがぼこぼこ建ってよく眺望が変わってしまうので、いつまでも期待通りの眺望が続くかは分かりませんが、他のマンションではあまりお目に掛からない面白い特徴だと思います。

間取をチェック!

それでは、物件周辺の観察はこれくらいにして、間取りと設備を見て行きたいと思います。

C type

まずは南東角部屋のCタイプ。当物件では、最上階にプレミアム住戸(Fsタイプ)を造るため、GタイプとHタイプが例外的に小さくなっていますが、それ以外は60 m2台の3LDK~4LDK住戸です。Cタイプはその中では最小サイズの62.59 m2の3LDK住戸になります。戸部警察署高島交番近くの雑居ビルで営業中のモデルルームでは、このタイプの洋室(1)とトイレを除く部屋と設備例が展示されています。

ブリシア横浜Cタイプ
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eodw777ai9d.com/plan.html)より引用

Cタイプは玄関に大きなシューズインクローゼットがあります。短い廊下を進むとリビングに到着しますが、キッチンを含めて12.3畳なので、リビング部分の広さは9畳前後です。リビングの形自体は良いのですが、どこのマンションでも当たり前のように入っている床暖房がないのは残念ですね。バルコニーも奥行き1メートルしかありません。むむむ、最近見たマンションは、バルコニーの奥行きが1.8メートル~2メートル程度あるものが多かったので、急に狭く感じます。これはモデルルームでは再現されていないので、図面を見て確認する必要があります。

洋室(1)が北端に造られていますが、北・東の二面採光です。東側にはエアコンの室外機を設置できるサービスバルコニーも付いています。柱の影響がないので、洋室(1)は形がきれいですね! 洋室(2)と(3)も柱の影響がないすっきりした形をしています。

隣地のマンションの関係で東側の採光が確保しづらいので、8階以下では洋室(2)がサービスルーム表記になります。洋室(3)はウォールドアになっていますので、ここを開け放てばより広いリビングを創り出すことも可能です。

収納は洋室(1)にウォークインクローゼット、洋室(2)と(3)にクローゼットと頑張っていますが、リビングや廊下に物入等はありません。

キッチンは課題あり。この戸数なのでディスポーザーが付かないのはやむを得ませんが、食洗機もありません。シンク下の収納(よく包丁入れになる部分)も開かずの扉だったり、吊戸棚がなかったりと、コストダウンが目立ちます。

パウダールームですが、ここも洗濯機の上に吊戸棚が付きません。バスルームは1317(1.3 m×1.7 m)。60m2台前半のお部屋ではよく見る大きさですが、バスルームのドアにはタオルハンガーが1本。最近は2本付いている住戸も珍しくないのでここも安っぽく見えます。当物件の購入者層は圧倒的にファミリー/カップルですので、人数が多い家族でも使いやすい仕様にして欲しかったですね。ミストサウナもなく、全体的に設備を削ぎ落としている印象です。

モデルルームではトイレの仕様が分からなかったのですが、従来のタンクトイレになりそうですね。図面を見る限り手洗いカウンターも設置されないようです。

B type

続いては4LDKのBタイプ。67 m2台で4LDKとはいかにも窮屈ですが、洋室(3)の部分とLDKを一体化して3LDKにするセレクトプランも用意されています。

ブリシア横浜Bタイプ
物件公式サイト(https://www.xn--cckyb6eodw777ai9d.com/plan.html)より引用

4LDKにせよセレクトプランでの3LDKにせよ、Bタイプは収納に余裕がなくなるため、シューズインクローゼットではなく通常の下足入れとなります。4LDK仕様にすると4畳台の部屋が3つになり、リビングの窓もやたらと小さくなってしまうので、やはりセレクトプランの3LDKを選択する方が良いのか。洋室(4)の前面に3階建ての建物がある影響で中層階以下はサービスルームになってしまいます。

洋室(2)と(3)の収納が窮屈な印象。60 m2台後半の部屋ですが、バスルームを拡張する余裕はないので1317で据え置きです。

販売価格

竣工1年前で既に第2期販売の予告も始まっている当物件ですが、現状の成約率はほぼ50%です。購入者層がファミリーなので少しでもゆとりを求める方が多く、Bタイプが早めに売れています。Bタイプは中層階でも6,500万円以上のお値段が付いていますが、それでもシティテラス横浜に比べれば500万円前後は安くなるため割安に見えるのでしょうか。

Fsタイプはプレミアム住戸のため1億円を超えています! 屋上に専用のスカイテラスを備えた唯一の住戸ですが、まだ所有者となるべき人が現れていないのか、契約できる状態にありますよ。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
2階南/西A3LDK62.81 m25,798万円305万円
8階B4LDK67.26 m26,898万円338万円
2階B3LDK+S67.26 m26,298万円309万円
8階南/東C2LDK+S62.59 m26,548万円345万円
5階南/西D2LDK+S63.34 m26,498万円339万円
11階南/西Fs4LDK85.15 m211,998万円465万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

周辺エリアの相場

横浜駅近郊はべらぼうに高いですが、桜木町はもっと高いという恐ろしさ。これに比べると戸部はまだ優しい金額になっています。一方、当物件は2階住戸ですら坪単価が300万円を超えています。相場よりは高いのですが、様々な駅にアクセスできる利便性の高さを考慮すれば、きっと妥当だということになってしまいますね。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)備考
横浜駅10.7分7,164万円338万円
戸部5.7分5,978万円282万円京急線
桜木町6.3分7,282万円343万円ブルーライン
星川5.0分5,230万円247万円相鉄線
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

Fsタイプが例外的に高いので数字が跳ね上がっていますが、A~Dタイプであれば必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料で19,328円~20,608円です。この数字であれば相場通りでしょう。500万円~700万円で販売中の分譲駐車場ですが、オーナーになれば月々3,000円台の管理費・修繕費で利用可能です。

項目費用(月額・税込)備考
管理費12,770円~19,900円2LDKを除く
修繕費4,380円~5.960円2LDKを除く
インターネット2,178円
スカイテラス1,810円Fsタイプ
分譲駐車場3,430円~3,910円4台
平置き駐車場N/A2台
バイク置場N/A1台
ミニバイク置場N/A2台
駐輪場N/A45台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

都心へのアクセスも広さも新築も譲らない!というコンセプトで庶民にも検討できるマンションとなると…!?

設備を削ぎ落とす、という答えを当物件から受け取りました。この戸数でディスポーザーを持つのは維持費が大変なので付かないのは頷けるのですが、床暖房も食洗機もミストサウナもなく、キッチンやパウダールームの吊戸棚もないと分かると、最近のマンションならではの便利設備を放棄するようで、これはこれで悩ましいですね。これがシティテラス横浜となると優良な設備がみんな付いて来ますので、結局はアチラも気になってしまうでしょうか。

車持ちのファミリーであれば、駐車場問題も浮上します。平置き駐車場はほぼ余裕がないので、500万円~700万円で販売されている物件1階部分の分譲駐車場も検討することになります。こうして諸々のオプションを付けていくとあっけなく予算をオーバーしますので、自分たちが譲れないポイントを整理しておきましょう。

設備があまりに簡素なので、ファミリー向けの住まいを探す私としてはお勧め度が下がります。ただし、各方面の駅へのアクセスの良さは折り紙付きなので、これを高く評価できる方もたくさんいらっしゃるでしょう。お値段重視であれば、眺望や陽射しに目を瞑って低層階を検討する手もあるかと思います。

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