【速報】クリオ横濱弘明寺グレイステラス:最寄りは京急弘明寺駅。久々の新築に興味津々?

目次

基本情報

クリオ横濱弘明寺グレイステラスhttps://www.meiwajisyo.co.jp/clio/881_Gumyoji/
売主明和地所
総戸数/階層79戸/地上7階建
間取り/専有面積(*1)2LDK~3LDK/54~100 m2
住所横浜市南区永田南一丁目1953-2(地番)
駅距離(*1)京急本線「弘明寺」駅(徒歩5分)
横浜市営地下鉄ブルーライン「弘明寺」駅(徒歩11分)
竣工時期(*2)2023年3月下旬
予定販売価格N/A
当サイト調べ(※正確さは保証しかねます)、(*1)9月10日追記(*2)9月17日、公式サイトで確認

はまりぶ速報!

旧名称は(仮称)クリオ弘明寺でしたが、21年9月10日時点で以下の内容が判明しましたので追記します!

(新発表)21年9月10日
  1. 物件名:(仮称)クリオ横濱弘明寺グレイステラス
  2. 間取り/専有面積:2LDK~3LDK/54~100 m2
  3. 駅距離:京急「弘明寺」駅(徒歩5分)、ブルーライン「弘明寺」駅(徒歩11分)
  4. その他:南向き住戸中心、ロフト付き住戸(限定)、テラス付き住戸(限定)も!
  5. 9月18日(土)より事前案内会開始!

もはや公開が早すぎて

※9月17日時点で、「クリオ横濱弘明寺グレイステラス」が正式名称となりました。以下、(仮称)クリオ弘明寺と記載されている箇所は、クリオ横濱弘明寺グレイステラスと読み替えてください。

物件公式サイトがないうちから独自の調査を基に情報公開しちゃう見切り発車シリーズ第5弾。直近の3つは(仮称)ミオカステーロセンター南IV、(仮称)メイツ新横浜II、(仮称)サンリヤン東戸塚と仮称ばっかりですが、今回も例に漏れず、明和地所さんが手掛ける新作は(仮称)クリオ弘明寺! 京急本線「弘明寺」駅徒歩約5分。総戸数は79戸とアナウンスされています。

いやー、しかし、この名前は絶対変わるでしょ。過去の3つは仮称がそのまんま物件名になってもなんら違和感ないですが、コチラは横浜市営地下鉄ブルーライン徒歩5分の立地に「クリオ横濱弘明寺」があります。そちらは昨年6月に竣工したばかりですから、差別化を考えてもきっと別の名前が付くはず。明和地所さんの前例に倣えば「クリオ横濱弘明寺弐番館」も考えられますが、「~レジデンス」とかいった横文字が入る可能性もありますかね(明和地所さんの場合は「~レジンス」でしょうか)。

まあ、名前はともかく、問題は速報を出すのが早すぎたってことでしょうか。写真をご覧いただければ分かりますが、現地は解体工事の真っ最中。以前まではパナソニックの社員寮がありました。現地情報によれば、この解体工事が今年11月末まで。(仮称)クリオ弘明寺の竣工は2023年3月下旬頃でしょうか。こうなってくると、いったいどんな方がこの速報をありがたがってくださるのか大いに疑問ですが、まぁいいでしょう! 横浜に新築あるかぎり、はまりぶねっとは現れるのです!

(仮称)クリオ弘明寺工事現場
現地は解体工事中

とにかく立地を見よう!

それでは立地を見てみましょう。公式サイトがないので普通は案内に困るところですが、心配ご無用! そんな時こそ、はまりぶねっと! 都合の良い地図をどこかからでも繰り出すのが当サイトの特徴です!(いちいち宣伝がうるさいな…。)

(仮称)クリオ弘明寺マップ
クリオ横濱弘明寺の現地案内図を基に当サイト作成

フフフ…、コレ何の地図か分かりますか? つい先日完売したクリオ横濱弘明寺の公式サイト(閉鎖済み)に掲載されていた現地案内図を基に作成しました。クリオ横濱弘明寺、(仮称)クリオ弘明寺ともに最寄りは弘明寺駅ですが、前者は横浜市営地下鉄ブルーライン、後者は京急線の駅です。両「弘明寺」駅の間には有名な弘明寺商店街があり、徒歩では10分ほど離れます。こんな事情を考慮しても、(仮称)クリオ弘明寺は、地下鉄「弘明寺」駅のユーザーには訴求しづらいかも知れません。

物件から京急弘明寺駅の方に4~5分ほど歩けばスーパー(食品館あおば弘明寺店)が、駅とは反対方向に3分ほど歩けばコンビニ(ローソン横浜永田南一丁目店)があります。通学区の小学校は井土ヶ谷駅近くの横浜市立井土ヶ谷小学校で、平戸桜木道路を北に10分ほど歩いたところです。この幹線道路沿いの歩道は整備されていますが、一部を除きガードレールはありません。中学校は物件至近の横浜市立南中学校です。

ちなみに、当物件の周囲には竣工後15年~20年程度経過したマンションがいくつか見つかります。当物件の北側に隣接するのがランドヒルズ弘明寺(2001年竣工、19戸)、平戸桜木道路を挟んで西側に建っているのがアークプラザ弘明寺(1999年、26戸)です。アークプラザから徒歩1~2分の距離にあるのがナイスシティアリーナ横濱弘明寺(2008年、62戸)で、近所ではこの物件が最も新しい部類に入るはず。また、京急弘明寺駅の近くには、藤和シティホームズ横浜弘明寺(2000年、70戸)が建っています。これらと比べてみると、当物件は比較的大型で、近隣では久々の供給となりますから、最新設備を備えたマンションの登場は注目を集めることでしょう。

エリア的には華やかさに欠ける場所ですが、ファミリーで住まうにはいかがでしょうか? もう少し詳しく観察したいと思います。

詳しくは自作の図で!

さて、例によって自作の図を使って現地周辺を詳しくご説明しましょう。このチープな見た目もお馴染みになってきたので、これを楽しんでくださる寛容な方も増えてきたと思います(ですよね?)。

(仮称)クリオ弘明寺全体プラン
(仮称)クリオ弘明寺現場周辺の様子(※正確さは保証しかねます)

当物件は、一般的には好立地と言われる3面接道。ただし、敷地の東側が小高く、東向きは眺望が望めません。よって、片側1車線の平戸桜木道路に接する西向き、低層の戸建てや雑居ビルを臨む南向きを開放面とする設計になりそうです。しかし、建設計画によれば5棟の建物が建つらしいので、単純なL字型ではなさそう。南向き4棟+西向き1棟の可能性もありますか。いずれにせよ、デザインの発表が楽しみですね。

今度は写真でも現地を楽しんでいただきますが、こちらは解体工事中の現場を西側から撮影したものです。手前の片側1車線の道路が平戸桜木道路。工事現場と戸建てエリアの間を縫うように走るのは中央線のない車道です。この写真だけでも、物件の東方向(写真奥)が高台になっていて、昔ながらの戸建てが建ち並んでいる様子が分かります。物件の西側と南側はある程度開けますので、陽射しは良好か。平戸桜木道路の状況が気になるところですが、この界隈では幹線道路になりますので、そこそこ交通量と騒音があります。

(仮称)クリオ弘明寺工事現場
工事現場西側より撮影

今度は反対に、工事現場北東側の高台より撮影した写真を掲載します。どこに注目すべきか分かりにくいですが、要するにここは戸建てやマンションに囲まれた混み入った立地。物件西側および北側には、いずれも7階建てのアークプラザ弘明寺とランドヒルズ弘明寺が建っています。率直に表現するなら地味な立地となりますか。しかし、ファミリーにとっては住みよい場所であることが重要ですので、当物件を前向きに捉えられるか考えてみましょう。

(仮称)クリオ弘明寺工事現場
工事現場北東側の高台より撮影

予定販売価格

物件の評価を決める重大な要素は価格ですが、現在のところ何の情報もありません。さらに、京急弘明寺駅の周囲には最近分譲されたマンションも見当たらないので、相場の手掛かりらしきものがありません。こういった場合、どのくらいのお値段が付くのか推測してみましょう。

(完売)クリオ横濱弘明寺

忘れてはいけない物件は、売主が同じ明和地所さんのクリオ横濱弘明寺。地下鉄ブルーライン徒歩5分、総戸数49戸で2020年6月に竣工です。この物件の平均価格は5,500万円台、平均坪単価は250万円台だったとされています。これはかなり参考になります。

平均面積71 m2
平均価格5,500万円台
平均坪単価250万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/57907)より引用

周辺エリアの相場

続いて、周辺の相場を確認しましょう。京急弘明寺駅の両隣の駅についてはこんな数字です。井土ヶ谷駅は弘明寺駅と同様に各停のみの停車ですので、条件が近いです。したがって、井土ヶ谷の平均価格4,886万円、平均坪単価230万円という数字をそれなりに信用していいはずです。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
井土ヶ谷7.0分4,886万円230万円
上大岡9.8分5,520万円260万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ここで一つ考慮すべきことがありまして、明和地所さんは同一エリアに競合がいない時、思い切った高値で仕掛けてくる場合があります。最近の物件では、新横浜駅徒歩7分のクリオ新横浜マスタープレイス、吉野町駅徒歩5分のクリオ横濱蒔田公園などの例があります。

前者は、それまでの新横浜エリアの相場を坪単価にして50万円ほど上回る金額(※70 m2のお部屋では1,000万円ほど高くなる)で出したものの、人気化してあっという間に売れました。後者は、上大岡の値段かと思わせる平均坪単価270万円台~280万円台(※当サイト調べ)でチャレンジして、第1期販売が終わったところです。

という事情を考えると、当物件はクリオ横濱弘明寺よりも高い単価になるだろうというのが私の推論です。私が知る限り、京急弘明寺駅の近郊はライバルがいないのでチャレンジできる下地があるのです。ここは、クリオ横濱蒔田公園の例に倣って平均坪単価は270万円台と言ってみますか。この設定だと70 m2のお部屋は5,700万円~5,900万円が目安になります。ぐぬぬ、自分で言っておいてなんですが、これだと強すぎる気がするな…。

ランニングコスト

管理費・修繕費は当然ながら未発表です。建設計画によれば駐車場は26台なので、総戸数に対する設置率は33%。その他の情報は入手次第お知らせします。

評価のポイント

記事にするのが早すぎて、価格はもはや推理ゲームになっているのでアテにしないでください。ただ、横浜市の相場は場所を問わず価格が上がりまくっているので、まるっきり嘘とも言えないところが恐ろしいですね。当物件の竣工時期は建設計画によれば2023年3月下旬と思われるので、その頃までにますます相場が上がっていないとも言えませんし…。

まぁ、正解は公式発表を待つとして、問題はこの物件自体がファミリー向けにどうかという話です。スーパーや弘明寺駅は徒歩5分圏内でそれほど高低差もない点は評価できるでしょう。ただし、この物件や京急弘明寺駅の周辺に限ると大したものがないので、もう少し足を伸ばしたいところ。京急弘明寺駅のふもとには弘明寺商店街がありますが、急な下り坂になりますので、行きはともかく帰りは大変。結果的には外出が億劫になったりしますかね。結局、娯楽が欲しければ横浜駅まで出るしかないのか…と考え始めると、優しい価格でない限りはなかなかお勧めしづらい印象です。

ただし、記事の真ん中くらいにちょろっと書きましたが、この界隈では比較的規模が大きく、久々の供給となる当物件。やはり20年も経てばマンションの設備は大きく変わります。最新設備に身を固めたマンションには期待も高いでしょうから、明和地所さんにはぜひ良い設備を導入して欲しいと思います!

そうそう、当物件の近所について一つお伝えする情報を忘れていました。当物件の正面を走る平戸桜木道路を挟んで反対側に餃子の無人販売所(餃子の雪松弘明寺店)があります。これがなかなか有名(本社は群馬県ですが)で、ショーケースの中の冷凍餃子を自分で取り出し、賽銭箱のような箱に自分でお金を投入する独特のシステムを採用しています。お値段は2パック(餃子36個入)で税込1,000円! 野菜餃子と形容したくなるくらい野菜多めですが、私は結構お気に入りです。もし当物件の現地調査に行かれる機会があれば、お土産にはぜひこちらの餃子をお求めください。

(仮称)クリオ弘明寺周辺
餃子の雪松弘明寺店

関連記事

明和地所の物件

横浜を愛するみなさまに届けー!
目次
閉じる