【新価格】レ・ジェイド美しが丘:早渕川のほとりに紫の旗をなびかせて

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基本情報

レ・ジェイド美しが丘https://sumai.es-conjapan.co.jp/utsukushigaoka90/
売主日本エスコン
総戸数/階層90戸/地上6階、地下1階建
間取り/専有面積2LDK~4LDK/56.03 m2~86.56 m2
住所横浜市青葉区美しが丘5丁目34番2(地番)
駅距離東急田園都市線「あざみ野」駅(徒歩6分)
横浜市営地下鉄ブルーライン「あざみ野」駅(徒歩6分)
竣工時期2020年6月
平均価格/平均坪単価(*1)7,100万円台/350万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/57554)より引用

あざみ野の物件に好機到来!?

横浜北部屈指の人気エリアあざみ野に、日本エスコンさんの中規模マンション、総戸数90戸のレ・ジェイド美しが丘が竣工したのは昨年6月。素敵な外観と住戸設備に心惹かれながらも、このエリア特有の高額設定に阻まれて未練がましくチラ見していたわけですが、このほど公式サイトに「新価格」の文字が踊り始めました。

新価格とは世間体に配慮した表現でして、ありていに言えば「値下げ」。竣工後1年が経過し、新築の旗を降ろすことなったタイミングで(つまり、新築当時に購入してくれた方々にも理由が立つ状況下で)、価格が見直されたということです。

注目の値下げ幅ですが、専用庭付きの1階Ogタイプ(57.68 m2、2LDK)のお部屋は、5,998万円から5,398万円へと600万円もの値引きが実行されています! Ogタイプは値引き額が明らかだったので例示しましたが、残るお部屋の値引きも元々の販売価格の10%程度は期待できそうです。

それでも世間的に見れば十分高いのですが、ここはあざみ野。東急田園都市線と横浜市営地下鉄ブルーラインの2路線の利便性もさることながら、街全体の上品な佇まい。巨大な駅ビルや商業施設がない代わりに、全体的に低層の建物が多く、緑豊かな景色も住み心地の良さを窺わせます。教育環境も整い、治安も折り紙付きと来れば、エリアの人気と荒ぶるお値段にも納得がいくでしょう。

もちろん、都心まで遠いんですけどとか、田園都市線の混雑ヤバ…とか、明らかな弱点もあり、さらにこの界隈の坂道だらけの地形を見れば、日常生活への影響も気になります。ただし、あざみ野駅からレ・ジェイド美しが丘への徒歩6分の道のりはほぼ平坦といって良いくらいなので(わずかに下り坂ですが)、立地的には恵まれています。

といった諸々の状況と、価格改定も行われたタイミングを考慮すれば、これは見ておく価値ありと思いませんか? 物件前にはためく紫の旗を物欲しげに眺めつつ、当物件の詳細を確認して行きましょう!

レ・ジェイド美しが丘
左)紫の旗がはためく物件正面、右)徒歩6分ですが、駅まではバスも出ています

美しが丘アドレス

あざみ野自体のブランド力もさることながら、耳障りの良い「美しが丘」アドレスも手にする当物件はなかなかの好立地。実際には美しが丘でも町内格差があるらしいですが、そういうことにこだわり始めるとロクなことにならないので気にしないでおきます。お値段が張るエリアなので、新築がそうそう出るものではありませんが、ここ数年はメジャー2社の物件を含む有力な新築物件が登場しています。

きっとご興味があるでしょうから、ライバルの物件も含めて図示して見せましょう。

レ・ジェイド美しが丘マップ
物件公式サイト(https://sumai.es-conjapan.co.jp/utsukushigaoka90/location/index.html)より引用、一部改変

2018年12月、三菱地所レジデンスさんのザ・パークハウスあざみ野(111戸)が南向き高台の立地に竣工しています。この物件は坂道で駅徒歩10分という点が課題ですが、良好な眺望と贅沢な共用部、優れた住戸設備が評判になりました。総戸数は111戸と中規模マンションでしたが、荒ぶるお値段では販売も容易ではなく、竣工後2年近くを経てようやく完売しています。

現状、直接の競合となっているブランズシティあざみ野は、昨年11月竣工、総戸数286戸の大規模マンション。こちらも大手の東急不動産さんが売主です。駅前通りをまっすぐ進むだけの平坦なコースで、物件も風格十分。とても魅力的ですが、この戸数でトンデモ価格なので、まあそう簡単には完売しないでしょう。

残る一つは、あざみ野とたまプラーザのちょうど間に登場するクレヴィアたまプラーザ。22年12月下旬竣工予定とまだまだ先でして、総戸数も33戸と小規模です。

こうしてみると、あざみ野駅へのアクセスを重視するならば、平坦な道を徒歩6分の当物件が一番良いポジションですね! 完売には時間が掛かっていましたが、メジャー企業のようにプライドに固執する必要もなく、価格を柔軟に調整し始めたというのが現状でしょうか。

早渕川を臨む

では、いよいよ物件の実像に迫っていきたいと思います。物件周辺の写真を見る前に、以下の見取り図で予習しましょう。当物件は交通量の多い日吉元石川線と、住宅街の路地(片側一車線)に接する二面接道です。

レ・ジェイド美しが丘全体プラン
物件公式サイト(https://sumai.es-conjapan.co.jp/utsukushigaoka90/design/index.html)を基に当サイト作成

あざみ野駅から緩やかな下り坂を歩いてくると、先に掲載した「牛込」バス停前を通過したところで物件のメインエントランスが見えます。エントランス前は階段になっていますが、その先まで行くとスロープが設けられています。

メインの棟は南西向きで、日吉元石川線と早渕川を臨む立地です。これと対になる形で、物件内の駐車場と閑静な住宅街を臨む北東向きの棟も建てられています。ちなみに、冒頭に挙げたOgタイプは、ちょうどこの2棟の間にあり、低層戸建てエリアを向く北西向きの庭付き住戸になります。

という情報を踏まえて外観の写真を見てみましょう。まずは早渕川越しに物件の正面を撮影したものですが、写真左端に保育園の3階建ての建物、物件の右側に5階建てのマンション(藤和シティホームズあざみ野)が見えるでしょうか。この写真では分かりにくいですが、手前に見える2車線の道路(日吉元石川線)は一方通行で、あざみ野駅から来る車が通過します。ガードレールの向こうに早渕川がありますが、その向こうにさらに2車線の道路があり、こちらは物件の目の前を通ってあざみ野駅に行く方の道路になります。

レ・ジェイド美しが丘外観
早渕川越しに物件東側より撮影(※写真手前の道路は一歩通行で、あざみ野駅方面には行けません)

Ogタイプの開放面(北西向き)の状況が気になる方もいらっしゃるでしょうから、ご参考までに以下の写真もお見せします。ご覧の通り、3階建ての保育園の建物や戸建てが建ち並びますので、北西向きの低層階は眺望が望めません。

レ・ジェイド美しが丘外観
物件隣地の保育園・戸建てエリアの様子

物件正面を通る日吉元石川線はそこそこ交通量が多いので、陽射しと眺望に恵まれるものの、南西向きの棟はある程度騒音が気になります。そこで反対側に回った写真が下図ですが、北東向きの棟の周辺は閑静な住宅街。陽射しが悪いのは仕方ないとして、より落ち着いた環境を求めるのでしたら、こちら側にも魅力がありそうです。

レ・ジェイド美しが丘外観
物件北側より撮影

間取をチェック!

では、周囲の観察はこのくらいにして、間取りと設備を見て行きましょう! 値引きが始まっているとはいえ、元々はお値段が張るマンション。設備は全体的に素晴らしいものがあります!

Og type

まずは再三登場しているOgタイプから始めたいと思います。専有面積は表記上は57.68 m2ですが、実はここにトリックがあり、この数字は地下に設置されたトランクルーム1.65 m2を含んでいます。したがって、お部屋の専有面積だけで言えば56.03 m2です。

レ・ジェイド美しが丘Ogタイプ
物件公式サイト(https://sumai.es-conjapan.co.jp/utsukushigaoka90/plan/index.html)より引用

この住戸は1階北西向きで眺望もないという弱点を抱えていますが、庭付き住戸が欲しい方には面白みがあります。専用庭は結構広いので、庭にプールを出したりガーデニングを楽しんだり…というアイディアが閃きますが、プライバシーや陽射しが気になるので、やはり現地で確認すべきでしょう。

さてOgタイプ、とにかく廊下を短くして居住空間と収納の確保に努めている様子が分かるでしょうか。廊下はトイレとリビングの間だけです。この恩恵はいろいろなところに発見できまして、たとえば洋室(1)と(2)に余裕のある収納を設置出来たり、50 m2中盤の部屋ではなかなかお目に掛からない1418(1.4 m×1.8 m)という大きなバスルームを実現できたりしています。

リビングは50 m2台中盤の住戸らしく、9.5畳とやや小振り。しかも北西向きの窓も小さく、陽射しは期待しづらいです。洋室(1)との間もウォールドアではないので空間を広げることができません。ならばここは照明器具を工夫して、明るい雰囲気の部屋造りを楽しみたいところ。ただし良いところもあり、このリビングも含め、洋室(1)、(2)は柱の影響がほとんどなく、とてもきれいで使いやすい形をしています。

3.4畳のキッチンは標準的な大きさですが、ディスポーザーも食洗機も付く納得の仕様。一方、シンク上には吊戸棚がなく、パントリーもないので、自分で食器棚を入れて収納を確保する必要があります。ここは弱点として指摘したいと思います。

洗面室は洗濯機上部に吊戸棚がないので、リネン庫を上手く活用したいです。浴室は前述の通り余裕の1418で、ミストサウナも付きます

トイレだってタンクレストイレ+手洗いカウンターという高級仕様。さすがは高額住戸らしく、設備の充実ぶりを見せてくれていますね。

B-1 type

続いては広いお部屋を見てみましょう。75.91 m2の中部屋B-1タイプ。南西向きの3LDKです。例によって地下階のトランクルーム1.65 m2の面積を含んでいますので、実際の専有面積は74.26 m2です。当物件の中では、約70 m2のCシリーズと並んで代表的な間取りです。

レ・ジェイド美しが丘B-1タイプ
物件公式サイト(https://sumai.es-conjapan.co.jp/utsukushigaoka90/plan/index.html)より引用

先ほどとは打って変わって廊下が長い住戸です。廊下の突き当りが12.6畳の横型リビングになり、南西向き×ワイドサッシの掃き出し窓の組み合わせが効いてとても明るいお部屋になります! ただし、中部屋の泣き所として洋室(3)が行燈部屋(窓なし部屋)になってしまうので、これが気になる方もいらっしゃるでしょう。

洋室(1)は7畳、洋室(3)は5畳を確保し、そして素晴らしく形がきれいです。ウォークインクローゼットを始めとする収納も多く、十分に余裕がありそうですね。その代わりと言うわけではないでしょうが、洋室(2)はシューズインクローゼットや柱の影響を受け、さらに採光のために窓側の壁も斜めに切られているので形がいびつです。5.4畳の広さに対して居住性が悪くなる可能性がありますので、ここは現地で確認したいところ。しかし、クローゼットはかなり大きめですね!

廊下収納も大いに充実しているのですが、リビングやキッチン周りに収納がないというアンバランスな構成になっています。むむ、キッチンにも小さめの収納くらい設けても良かったんじゃないですかね。シンク上の吊戸棚も付かないことですし…。

先ほどのOgタイプは浴室の大きさに驚かされましたが、こちらは70 m2台の住戸としては一般的な1418(1.4 m×1.8 m)となっています。

販売価格

当物件は竣工後1年が経過し、価格が改定されています。手持ちの情報はOgタイプを除き値下げが反映されていないので、最新の価格は物件の営業マンにお尋ねください。Ogタイプ、他の住戸と比べて明らかに坪単価が安いですね。売り出し価格(5,998万円)ですと坪単価は343万円ですので、値下げのインパクトが分かります。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
4階 南西C-13LDK70.18 m27,498万円352万円
3階南西B-13LDK75.91 m27,898万円343万円
1階南西V3LDK76.07 m28,098万円351万円
5階北東M2LDK57.54 m26,598万円378万円
3階北東M2LDK57.54 m26,298万円361万円
1階北西Og2LDK57.68 m25,398万円309万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

(競合)ブランズシティあざみ野

当物件の競合は、先述の通り東急不動産さんのブランズシティあざみ野です。あざみ野駅までの距離は当物件とほとんど互角の徒歩7~8分。平坦な駅前通りをまっすぐ歩けるので、歩いていて楽しいのはこちらの方でしょう。総戸数286戸ですので、完売に時間が掛かるのはやむを得ません。しかしこの平均価格は何だね? 平均で8,200万円とか意味分からんな…。庶民に用はないと言わんばかりのお値段です。

平均面積74 m2
平均価格8,200万円台
平均坪単価360万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/56617)より引用

(完売)ザ・パークハウスあざみ野一丁目

既に完売したザ・パークハウスあざみ野一丁目。総戸数111戸、駅徒歩10分でした。この物件は坂の上ですが、南向きの高台という眺望抜群のロケーション。販売には相当時間がかかりましたが、昨年中にめでたく完売しています。

平均面積80 m2
平均価格7,800万円台
平均坪単価320万円台
マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/55445)より引用

周辺エリアの相場

あざみ野やたまプラーザは相場が荒ぶることで有名なのですが、それにしてもすさまじい値段ですね…。こういうエリアにお値打ち物件があるなら検討したくなりますが、それでも世間的に見れば十分にお高いので、品定めはしっかり行いましょう。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
あざみ野10.4分 6,869万円 324万円
たまプラーザ5.1分7,687万円362万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

現在購入可能な57.68 m2~76.07 m2の2LDK~3LDKのお部屋の管理費・修繕費等は下表の通りです。必ずかかる管理費+修繕費+インターネット使用料で17,348円~22,618円。平均的な金額ですね。駐車場が49台もありますが、地上は機械式駐車場がメインなれど、地下に平置き駐車場が設けられています。雨に濡れない平置きとは嬉しいです。もっとも、時期が時期なのでほとんど埋まっているような気もしますが。駐輪場は総戸数の2倍となる180台でした。

項目費用(月額・税込)備考
管理費10,150円〜13,390円
修繕費6,340円〜8,370円
インターネット858円
専用庭1,060円
駐車場13,000円~21,000円49台
バイク置場2,000円10台
駐輪場200円~400円180台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

神奈川県もコロナ禍で緊急事態宣言が出され、私もモデルルーム訪問を自粛中。過去に撮り貯めた写真を動員して記事を書いていますが、営業マンと直接話せないとどうしても情報の精度が落ちるので、もどかしいものがあります。個人としてもできるだけの対策をしつつ、早期の終息を願う次第です。

さて、価格荒ぶるあざみ野ですが、値下げで新たな局面を迎えた当物件。新旧価格が明らかなOgタイプを手掛かりにすると値引きはおよそ10%。他の未契約のお部屋もこの値引き額を頭に置いた商談となりましょう。私なんぞ、とりあえず値引きはデフォで、そこからどのくらい下がるかじゃないですかなどと考えたくなるのですが、邪悪すぎますか(><) いずれにせよ、あざみ野価格に怯まない購入者層であれば検討対象に加えてはいかがかと思います。

当物件自体はさすがに高額住戸だけのことはあり、欲しい設備は軒並みついています。それどころか地下階にトランクルームや平置き駐車場を配備している点も素晴らしいですね。豪華な共用部やコンシェルジュのサービスなどはありませんが、その分、ランニングコストが適度に抑えられている点も好ましいです。ブランドマンションへの憧れや派手な共用部(中庭やゲストルーム等々)が欲しいという方には向きませんが、設備の良いマンションを価格重視で検討したい方には面白い物件になりそうです。商談を頑張ってみてください。

当物件の直接の競合はブランズシティあざみ野。こちらは大手の売主なので、表立って値引くことはせず、じっくりやるでしょう。同じ売主が上大岡で販売していたブランズシティ横濱上大岡(20年1月竣工、177戸)も、同一エリア内では頭一つ抜けた販売価格がアダとなり、竣工後1年半以上かかってようやく売り切りました。上大岡は最後の最後で10%程度値引きした新価格を出しましたが、大手のプライドもあるので、あざみ野の方も当面の間強引な手を打つことはないと考えます。

一方、これから近所に登場してくる物件は、当サイトでも少し前にご報告したクレヴィアたまプラーザ。こちらはあざみ野駅とたまプラーザ駅の中ほどの傾斜地の物件で、かなり独特の間取り。そして、正体不明ながら公式サイトに予言される「段差のある家」。もしかすると人を選ぶ住戸なのかも知れず、素性が知れるまで待つほどでもないでしょうか。気になる方はぜひ公式サイトと、ついでに当サイトのレポートもご覧いただけますと幸いです。

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