ミオカステーロ港北中川IV:建設地訪問! 山田建設のマンション第4弾を見てみよう

目次

基本情報

ミオカステーロ港北中川IV公式サイト公開前
売主山田建設
総戸数/階層25戸/7階建て
間取り/専有面積N/A
住所横浜市都筑区中川一丁目18番6(地番)
駅距離(目安)横浜市営地下鉄ブルーライン「中川」駅(徒歩2~3分)
竣工時期(目安)2022年11月下旬
予定販売価格N/A
当サイト調べ(※売主未発表につき、正確さは保証しかねます)

中川は新築ラッシュ!

同じ山田建設さんの新築マンション、ミオカステーロ港北中川III(こうほくなかがわスリー)の記事でも述べましたが、最近の中川駅前は新築ラッシュ。既に完売したクオス港北ニュータウンステーションヴィラに、ミオカステーロIII&IV、三井不動産レジデンシャルさんの(仮称)中川一丁目計画を加えると合計150戸近くが新規供給されます。

一つお隣りのあざみ野駅でも、ザ・パークハウスあざみ野一丁目(19年12月竣工、111戸)は完売しましたが、レ・ジェイド美しが丘(20年6月竣工、90戸)とブランズシティあざみ野(20年11月竣工、286戸)が現在も売り出されており、このエリアで住まい探しをする方にとっては候補が目白押しです。

横浜市営地下鉄の路線図
横浜市交通局のサイト(https://navi.hamabus.city.yokohama.lg.jp/koutuu/pc/map/Top?window=trainRailMap)より引用、一部改変

あざみ野に対して中川を選ぶメリットはお値段。ブランド力が高いあざみ野に比べれば、中川の物件は駅近でも相場が落ち着きます。坪単価で言えば50万円以上違うはずで、70 m2の3LDKを例にすればまず1,000万円は安くなります。ただし、あざみ野とは違って東急田園都市線が接続していないので、どちらかと言えば都内ではなく、横浜勤務の方向けのエリア。客層もある程度変わって来るものと思います。

横浜を愛する私としては、心に描くメインターゲットはやはり横浜勤務の方。そうであれば、販売が進むミオカステーロ港北中川IIIの状況を睨みつつ、港北中川IVの状況を把握する価値はありますね。IIIとIV、この2つの違いに注目しつつ、中川エリアのお勧め物件を検討して行きましょう!

IIIとIVはどっちを選べばいいの?

ミオカステーロ港北中川IVはまだ公式サイトがなく、現地の建設計画を見れば、物件名には(仮称)の但し書きが付いています。とはいえ、山田建設さんはこのエリアに第1作となるミオカステーロ港北中川以降、港北中川II(ツー)、港北中川III(スリー)と素直にナンバーを増やして来ていますので、次回作はまず港北中川IV(フォー)になるでしょう。当サイトはこの前提で話を進めますが、もし名前が変わるようなら追って変更したいと思います。

さて、IVですが、IIIの公式サイトから引用した地図に建設地を書き込んでみました。ご覧の通り、三井不動産レジデンシャルさんの(仮称)中川一丁目計画を挟んで中川歩道橋の東西に分かれます。IIIの方が駅近に見えますが、実際にはほぼ変わらない距離感。IVの方も中川駅1番出口を出て2~3分でエントランスに辿り着くと思います。

ミオカステーロ港北中川IVマップ
ミオカステーロ港北中川III公式サイト(https://www.yamada-kensetsu.co.jp/cms/bukken/nakagawa3/map/index.html)を基に当サイト作成

比較のために、IIIとIVの概要を下表にまとめてみました。

項目III(*1)IV(*2)
総戸数26戸25戸
階層7階建て7階建て
敷地面積525.22 m2504.46 m2
建築面積399.30 m2379.75 m2
建物延床面積2,618.81 m22,645.02 m2
(*1)https://www.yamada-kensetsu.co.jp/mansion/mansiondata/detail/manshiondate_nakagawa3、(*2)現地の建設計画より転載

なんというか、見事なまでに瓜二つです! 総戸数も階層も敷地面積も! 上記の地図ではハッキリしなかったかも知れませんが、いずれも長方形の細長い敷地であり、方角もほぼ同じ。こうなってくると、普通の感性をお持ちの方ならほとんど同じ建物が建つだろうと予想できるわけで、間取りやお値段もそう違わないだろうとまでだいたいアタリがつきます。

考えてみれば当然ですが、同じエリアの同じような敷地に建てる場合に、デザインのコンセプトや設計図書をある程度使い回せば明らかにコストダウンになります。設備仕様も似せてしまえば、大量発注してさらにコストダウン。これは別に手抜きだとかケチだとかではなく、「良い物を良い価格で」提供しようと考えるなら当たり前の発想でしょう。その結果が買主候補にとっても良いものであれば、こんなにハッピーなことはありません。

ならば、IIIとIV、どっちがいいの?という話ですが、これはもう近所を見て決めるのはどうでしょうかね。IIIの両隣にはスーパー(マルエツ、まいばすけっと)あり、コンビニ(ファミリーマート)あり、買い物はとても便利です。ところが、目の前に建つはパチンコ店とコインパーキング。コインパーキングは将来なにができるか分かりませんし、隣地がパチンコ店というのは治安を考えればぜひ避けたいところ。

一方のIVは、両隣は学習塾や眼科等が入居するオフィスビルとマンション。目の前もマンション。前建のおかげで眺望が完全にないのは味気なく、近くにスーパー等もないものの、パチンコ店から離れるのは歓迎すべきでしょう。もしどちらか選べと言われたらIVをお勧めしますかねぇ…。ただ、お互いに利点がありますので、どちらかが明確に劣るというほどではないと考えます。

あれ、こうなると結局、ほぼ同じ価格になるのか…。

現地周辺はこんな感じ

さて、データだけ見ていても仕方がないので、現地周辺を観察してみましょう。公式サイト自体がない状況なので、まずは当サイトで簡易的に作図した見取り図をご覧ください。

ミオカステーロ港北中川IV全体像
物件建設地の状況(当サイト調べ(※正確さは保証しかねます))

当物件は2面接道で、物件建設地は南西から北東方向に長い長方形のイメージです。物件の周囲はマンションやオフィスビルに囲まれた格好なので、物件北西側、南東側は陽射し、眺望ともに望みにくい状況。物件の南西側にも背の高いマンションが建っていますので、こちら側も眺望がありませんが、北山田第99号線の車道分離れますので、陽射しは確保できそうです。

では、次にIVの現場正面を捉えた写真を掲載します。物件の隣地に5階建てのオフィスビル(皆川ビル)と7階建てのマンション(マイキャッスル港北中川)が建つ窮屈な立地であることが分かりますね。また、写真の奥の方に向かって傾斜している(上りになっている)点もお気づきでしょうか。

ミオカステーロ港北中川IV建設現場
物件南西側から撮影

先発のIIIは内廊下+全戸角部屋という、字面だけなら大変なアツさを誇る物件だったのですが、IIIの立地もIVのそれとほぼ同等。両隣に背の高い建物が建つ影響で、せっかくの全戸角部屋もバルコニー側ではない腰高窓の眺望が塞がりまくる格好になっていました。傾斜地である点もIVと同じ。やはりIVはIIIとさして変わらない建物になると予想できます。

さて、前建ての影響も確認したいので、別の角度から撮影した写真もお見せしましょう。目の前に7階建てのマンション(シーアイマンション港北中川)が立ちはだかりますので、上層階でもほぼ眺望がないと思います。ただし、中央線のない車道(北山田第99号線)と、駐車場の分だけ隣地のマンションの建物が離れますので、陽射しは確保できると期待されます。

ミオカステーロ港北中川IV建設現場
物件西側から撮影

最後に物件背面を見てみますが、花と緑の散歩道と名付けられた路地が通っています。物件の方向的には北東向きとなってはしまいますが、こっちの方が雰囲気いいんじゃないかと思ったり。パン屋さんの鮮やかな青旗が風になびいています。写真奥の方には、三井不動産レジデンシャルさんの(仮称)中川一丁目計画の建設地も見えますね。

ミオカステーロ港北中川IV建設現場
物件東側から撮影

販売価格(ミオカステーロ港北中川III)

IVの予定販売価格は未発表ですが、何と言ってもIIIの価格が参考になります。IIIのお値段を見てみましょう! 坪単価で言えば概ね260万円~270万円あたりに入ってくるのですが、IIIはサイズが大きいプランもあり、7,000万円を超えるお値段をたたき出すものもあります…。まあ好みの問題ですが、サイズは小さくなるものの、パチンコ店を見なくても済む北東向きAタイプとかが結構いいんじゃないか…と思ったりします。

階層方角タイプ間取り専有面積価格坪単価
6階北東/南東A2LDK+S65.85 m25,298万円267万円
7階北東/南東A3LDK65.85 m25,398万円271万円
4階南西/北西C3LDK+S91.56 m27,148万円258万円
7階南西/北西C4LDK91.56 m27,500万円台270万円台
7階南西/南東D4LDK84.47 m27,298万円263万円
物件価格の例(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

これを踏まえてIVですが、基本的に同じような価格帯だと予想されます。先発のIIIが販売不振だったりすると多少はお値段を下げてくる可能性もありますが、どうですかね…。

周辺エリアの相場

すぐお隣りのあざみ野、センター北エリアの相場はこんなものです。両駅ともに人気が高く、二路線利用なので、相場が一段お高くなりますね。

エリア平均駅距離平均価格平均坪単価(*1)
センター北4.0分6,292万円297万円
あざみ野10.4分6,869万円324万円
スーモ新築マンション2020.3.3号より引用、(*1)平均価格より算出

ランニングコスト

管理費・修繕費は未発表です。

評価のポイント

港北ニュータウンに住みたい、中川に住みたい、という意志が固まっている場合、駅北に選択肢が3つもあります。本稿で取り上げまくったIII&IV、そして三井さんの物件です。このうちIVはもっとも駅遠ポジション(と言っても、駅徒歩2~3分ですが)。便利な商業施設も遠ざかりますが、その分周りは住宅だらけで治安の良化が期待できます。

IIIの記事を書いたとき、中川駅北側は薄暗くて…と書いたのですが、お天気の良い日にIVの近所を歩くと案外気持ち良く、評価を見直すべきかなという気になりました。ただ、IIIと同様であればIVもなかなかの高額物件となりますので、自然と厳しく品定めしたくなります。

私の感覚では、横浜市内の物件は7,000万円台に突入するとよほど条件が揃わない限りは動きが悪くなります。それだけの金額を出せる方の場合、横浜都心や東横沿線などの人気エリアでも良い物件を探せてしまうので、地下鉄ブルーライン利用のみの中川駅を選ぶのは簡単ではないでしょう。

売主の山田建設さんは、他社と比べて住戸設備を充実させる傾向にありますので、IVもモノは良いだろうと期待できます。この物件が気になる場合、先発しているIIIの売れ行きに注目すると面白いと思います。

(8月29日追記)…などと言っていたら、東急さんが駅距離6分の立地にドレッセ港北ニュータウン中川の公式サイトをぶち上げてしまいました。当サイトでも慌てて記事にしましたので、そちらも併せてご覧ください。

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