基本情報
| ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船 | https://www.mecsumai.com/tpho-kamakura-ofuna/ |
|---|---|
| キャッチコピー | 鎌倉市最大級のレジデンス、始まる |
| 売主 | 三菱地所レジデンス |
| 総戸数/階層 | 401戸/7階建て |
| 間取り/専有面積 | 2LDK～4LDK/66.24 m2〜92.74 m2 |
| 住所 | 鎌倉市岩瀬１丁目1番1（地番） |
| 駅距離 | JR大船駅（徒歩8分） 湘南モノレール大船（徒歩9分） |
| 竣工時期 | 2020年2月 |
| 平均価格/平均坪単価(*1) | 6,000万円台/250万円台 |
道路の向かいは栄区
（9月3日追記）今年6月に撮影した現地写真を追記し、記事の一部を修正しました。
「はまりぶマイスター」を自称する以上は横浜市の物件に注目するポリシーを貫きたいところですが、鎌倉市に登場した大規模マンション全401戸のザ・パークハウスオイコス鎌倉大船は道路を1本渡れば横浜市栄区です。さすがにこれだけ横浜市に近い大型マンションなら見に行っても許されると思い、いそいそと現地を見学して来ました！
当物件の最寄駅は大船駅。とくれば、大規模商業施設のグランシップやブランズタワー大船が登場するわけですが、当物件の立地は長閑で駅前感はまったくありません。近隣にはお魚さんの名前が付いた公園（岩瀬めだか公園など）がそこここにあり、子連れで散策したくなること間違いなし。物件の近所には鎌倉女子大学のキャンパスがありますが、広々ゆったり、落ち着いた街の佇まいの醸成に一役買っています。
長閑とは言いますが、駅から近いのも当物件の魅力。買い物だって近所に大型店舗（イトーヨーカドー大船店）があり、駅前には商店街もあり、さらにはグランシップだってあるわけですから、利便性はバッチリですよ！
400戸超えの大邸宅だぜ
まあ、ご覧ください！ 当物件の特徴は何と言っても総戸数401戸の大規模マンション！ House A～House Eまでの5つの棟から成り、中央部には大きな中庭（岩瀬の杜）と駐車場スペースが横たわります。敷地の北東部には当物件が提供する岩瀬一丁目公園があります。
もう販売開始からだいぶ時間が経っていますので実情を書いても構わないと思いますが、一見して一番条件が良さそうな南向きHouse Aが販売的には最も苦戦しています。南向きで高額設定というところにも難しさはありますが、前建の影響が大きいようです。まず以下の写真をご覧ください。House Aの前には片側一車線の車道が走り、その向こう側に建物があります。
この前建がどういう感じかと言いますと、それぞれ7階建てと8階建てのマンションです。以下の写真の通り、2棟のマンションの間から当物件のHouse Aのアタマがほんの少し覗いています。この隙間にあたる住戸は眺望・陽当たりがよくなるものの、その他の住戸は前建に概ね遮られてしまいます。House Aの購入を検討する場合は、ここがネックになりやすいようです。
しかし、私としては、この物件の売主は誠実に商売をしている姿勢が感じられるので好ましく思っています。本章の冒頭に敷地の図面を引用しましたが、周囲に他の施設の建設計画があることが明示されています。今一度図面をご覧いただきますと、敷地の北西部には「鎌倉市産業系土地利用予定用地」の文字がありますね。ここには製菓工場が建つ予定で、建設工事が進んでいます。そこそこ背の高い建物が建つ予定なので、House Cの低層階は景観・日照に影響を受けると思われます。
物件北東端の提供公園とHouse B～Cの間には「福祉施設（予定）用地」の文字が見えますが、こちらは詳細未定ながら、いわゆる老人ホームができる可能性があるとのこと。現状では建屋の高さも読めないので、House Bの角住戸やHouse Cの東寄りの部屋を検討する場合は気になるでしょう。
こうした懸念材料はありますが、周辺環境を含めて考えれば当物件にはいろいろな魅力があることも事実です。前述の通り買い物は便利ですし、物件が提供する岩瀬一丁目公園も新しく整備されていて綺麗です。私は何度か現地を見ていますが、その度に親子連れや元気な野球少年たちの姿を見かけました。同世代の子供が多い環境というのは、ファミリーマンションの購入には前向きな要素だと思います。
間取りをチェック！
A-Fb type
さて、周囲の観察はこのくらいにして、間取りと設備を見ていきましょう！ まずは南向きのHouse Aの中部屋A-Fbタイプになります。よく見る形だと思った方はおそらく正解です。やはり施工会社は長谷工コーポレーションでした。業界最大手ですから、どこにでも現れます。当物件は、平均専有面積が77 m2台と余裕があるため、多くの間取りで洋室が大きくなっているのが特徴です。
A-Fbタイプはいわゆる横型リビングを採用しているため、洋室(3)が行燈部屋（窓なし部屋）になる点がデメリットです。横型リビングは見た目がよく、完工前は売りやすいらしいのですが、完工後はこの窓なし部屋の印象が悪いのか縦型リビングの方が好まれやすいという話もあります。私は横型リビング好きですがねぇ。なんせリビングが明るい。洋室(1)と(2)はダブルウォークインクローゼットの収納力重視型。柱や収納の影響で部屋の形はきれいではありませんが、この程度は許容範囲でしょう。
キッチンはディスポーザーあり、食洗機あり、シンク上に吊戸棚も付き、お手入れ簡単フラットタイプのレンジフードと使い勝手は良好です。個人的には冷蔵庫を手前にしてくれると、キッチンに立つ方の後ろを通らなくてよいのでパーフェクトでしたが。
洗面室にはやや不満があり、ドアを開けるとリネン庫の扉が塞がってしまいます。リネン庫を開け閉めするためには洗面室のドアを内側から閉じる必要がありますが、毎日の洗濯や入浴等の際に頻繁に開け閉めする箇所なので、思いのほか影響が大きくなります。よく見れば、洗濯機置場の上にも吊戸棚がないですね。こうなるとリネン庫の活用機会が増えますので、ドアを引き戸にするなり、何らかの配慮は欲しかったところです。
バスルームは1418（1.4 m×1.8 m）なので、この大きさの部屋では一般的なサイズです。残念ながらミストサウナはありません。
トイレ…は従来型のタンクトイレ。まあ見た目の問題なので、気にしなければいいのですが、この辺りはコストダウンの痕跡が見えます。ブランドのコンセプト的に最高の設備が満載とはいきませんが、欲しいものはちゃんと付いていますので、特に不便を感じることはないはずです。
B-E type
続いては、角部屋志向の方は見逃せないB-Eタイプ。東向きのHouse Bの北端にあたる部屋で、将来は隣地に福祉施設が建設されます。
開放面は東側ですが、北側と西側からも光が入ります。すべての部屋に光が届くのは気持ちが良いですね！ 洋室2を除けば柱の影響もなく、部屋の形が大変きれいです。このお部屋もリネン庫の扉が浴室のドアに塞がれるタイプなので、毎日の開け閉めが多少面倒ではあります。
かつて私もB-Eタイプの部屋を見学したことがありますので分かりますが、隣のマンション（パークホームズ鎌倉岩瀬ザ・レジデンス）が意外に近く、バルコニーに出ると隣人とこんにちはしてしまう距離感なのですよね。この点は、プライバシー重視の方は気になるかも知れません。
C-Db type
最後はほぼ完売状態のHouse CからC-Dbタイプを取り上げます。
こちらは良くお目にかかる田の字型、縦型リビングを採用したタイプですが、アウトフレーム工法の恩恵で柱が部屋の外に出ているので、形が良い部屋が多いですね！ 相変わらずダブルウォークインクローゼットなので、収納力は文句なしです。
このお部屋のリネン庫は私的には合格です！ ほら、洗面室のドアを開けてもリネン庫に掛からないでしょう？ こういう風に配置していただけると、収納がより快適に使えるのです。
価格一覧
21年3月現在、100戸以上がまだ買える状態にありました。そう聞かされると、全体的に高くまとまっている販売価格に警戒してしまうでしょうか。当時、竣工後1年が経過していましたのでもう少し捌けているべきなのですが、この値段で買える人はもう少し横浜都心に近いエリアも選択肢になるので、アピールが難しいのかも知れません。現在はどの程度まで販売が進んでいるのか、気になるところです。
House AのA-Fbタイプについては階層による値段の違いを示しましたが、1階上がると100万円アップという分かりやすい設定になっています。しかし、先日の通りHouse Aの眺望・陽当たりは階層ではなく、前建に左右されます。配置によっては眺望が不利な割に高いという格好になるので、現地でしっかり確認しましょう。
| 棟 | 階層 | 方角 | タイプ | 間取り | 専有面積 | 価格 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 7階 | 南 | A-Fb | 3LDK | 77.51 m2 | 6,298万円 | 268万円 |
| A | 4階 | 南 | A-Fb | 3LDK | 77.51 m2 | 5,988万円 | 255万円 |
| A | 1階 | 南 | A-Fb | 3LDK | 77.51 m2 | 5,688万円 | 242万円 |
| A | 1階 | 南 | A-M | 4LDK | 92.67 m2 | 7,520万円 | 268万円 |
| B | 5階 | 東/北 | B-E | 3LDK | 73.39 m2 | 5,721万円 | 257万円 |
| B | 5階 | 東 | B-Aa | 3LDK | 72.05 m2 | 5,539万円 | 254万円 |
| B | 3階 | 東 | B-Fb | 3LDK | 74.93 m2 | 5,628万円 | 248万円 |
| C | 5階 | 南 | C-Db | 3LDK | 75.10 m2 | 5,934万円 | 261万円 |
| C | 6階 | 南 | C-Ea1 | 3LDK | 77.21 m2 | 6,350万円 | 271万円 |
| C | 5階 | 南 | C-C | 3LDK | 73.57 m2 | 5,640万円 | 253万円 |
| D | 3階 | 西 | D-C | 4LDK | 87.30 m2 | 7,056万円 | 267万円 |
| E | 4階 | 西 | E-D | 4LDK | 87.30 m2 | 6,988万円 | 264万円 |
（競合→完売）ブランズタワー大船
かつて同一エリアで販売していたブランズタワー大船は、21年8月に完売しました。トンデモ価格なので、空に住みたきゃブランズタワー、陸に住みたきゃ当物件というつもりで本稿のタイトルを付けていたのですが、空の方は一足先に終戦。こうなると、当物件の競合はお隣の駅の本郷台エリアに登場する2大物件ということになります。
| 平均面積 | 77㎡台 |
| 平均価格 | 8,300万円台 |
| 平均坪単価 | 350万円台 |
大船 vs. 本郷台
当物件と本郷台の大規模マンション、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラおよびブランズシティ本郷台を比較してみましょう。パークホームズにはTHE WESTとTHE EASTがありますが、THE EASTは平均面積や価格に関する情報がないので割愛しています。同様に、ブランズシティもゲートテラス、リバーサイドテラス、フィールドテラスの3棟構成ですが、フィールドテラス（100戸程度）はまだ情報がないので省きました。
| 項目 | オイコス鎌倉大船 | パークホームズ | ブランズシティ |
|---|---|---|---|
| 総戸数 | 401戸/7階建て | 563戸/15階建て | 356戸＋100戸程度 /5階建て |
| 駅距離 | 大船駅（8分） | 本郷台駅（3分） | 本郷台駅（7～9分） |
| 平均面積 | 78 m2台(*1) | W: 73 m2台(*2) | G: 70 m2台(*3) R: 71 m2台(*4) |
| 平均価格 | 6,000万円台(*1) | W: 5,500万円台(*2) | G: 4,500万円台(*3) R: 4,600万円台(*4) |
| 平均坪単価 | 250万円台(*1) | W: 250万円台(*2) | G: 210万円台(*3) R: 210万円台(*4) |
| 竣工 | 20年2月 | 20年1月～ | 21年9月下旬～ |
こうして並べて驚くのは、400戸超の大型物件である当物件が総戸数の上では一番少ないのですね！ 共用部に関しても、大規模マンションらしい豪華共用部を擁する本郷台の2物件の方が充実しています。ただし、専有面積では当物件が優勢で、お値段も高いという状況。
すなわち、当物件は個々の住戸の環境を充実させた結果を販売価格に転嫁。一方では、共用部を抑え気味にして、ランニングコストの低減を実現しました。パークホームズは駅近の利便性と高級感を打ち出し、ブランズシティは駅遠であるが故に物件価格を抑えた販売戦略を展開…と、三者三様の売り方になっている点はとても興味深いですね。
この3物件に関しては、いずれもまとまった数の部屋が未成約なので、現時点では明確に勝者と呼べる物がありません。同じ大規模マンションでも”売り”が大きく異なっているわけですから、3つとも見学して自分の感覚に合うところを探すのが正解ではないかと思います。
ランニングコスト
400戸超の大規模マンションの割には共用設備が簡素なので、ランニングコストは安いです。必ずかかる管理費＋修繕費＋インターネット使用料で17,439円～22,039円。コミュニティ費は確かかかると聞いた気がしますが、データがなかったのでブランクにしました。まあ、こういう物はたとえ徴収されるとしても数百円なのでマイナーですが。
| 項目 | 費用（月額・税込） | 備考 |
|---|---|---|
| 管理費 | 9,150円～11,770円 | 2LDK以下は除く |
| 修繕費 | 6,920円～8,900円 | 2LDK以下は除く |
| インターネット | 1,369円 | |
| コミュニティ | N/A | |
| 専用庭 | 270円 | 該当する住戸のみ |
| 駐車場 | 12,000円～20,000円 | |
| バイク置場 | 2,700円～3,000円 | |
| 自転車置場 | 100円～800円 |
評価のポイント
あれやこれやと書きまくりましたが、当物件の住居設備そのものは十分に良い仕様です。ブランドコンセプト的にコストダウンしている箇所はありますが、むやみにハイグレード化すると買える人が少なくなるので、より多くの方に訴求できる価格で勝負する方針自体は間違いないはず。未成約の住戸が多いのは、総戸数401戸が造りすぎだったというところが主な理由ではないかと思います。
あえて言えば、大船エリアは水害が懸念材料として挙げられます。実際に、当物件も洪水ハザードマップに引っ掛かっています。駅周辺に比べればだいぶ影響が小さいのですが、近年は水害が繰り返しクローズアップされていますので、気になる方は自分なりに情報を集め、リスクを評価してみましょう。
天下の三菱さんの物件とはいえ、当物件は竣工後1年半以上が経過。当初の販売価格で買える検討候補者も一巡しています。本郷台のライバルも当物件の販売に影響していますので、売主にはなかなか難しい環境です。となれば、当物件が気になる方は現状に上手く乗っかって、値引き交渉をしてお得に買うという選択もありますよ！
当物件に魅力を感じる方は、属性が似ているパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ、ブランズシティ本郷台も自動的に有力候補になるはずです。逆に言うと、この3物件がいずれも気に入らない場合は大船・本郷台以外のエリアに目を向けましょうという話になりますので、やることは単純です。早速、この3物件を俎板に載せ、自分なりの評価基準で品定めをしてみましょう！ 自分に相応しい物件が見つかると良いですね！
