【速報】サンリヤン東戸塚:竣工まであと4ヵ月!? 人気の東戸塚でひっそり建設中の新築に迫る

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基本情報

サンリヤン東戸塚https://www.sunriant-higashitotsuka.com
キャッチコピー(*1)Session この東戸塚は、楽しく新しい。
売主西日本鉄道
総戸数/階層147戸/地上7階、地下1階建
間取り/専有面積(*1) 2LDK+S~4LDK/65.58 m2~81.69 m2
住所横浜市戸塚区前田町字八日谷251-1他(地番)
駅距離(*1)JR「東戸塚」駅(徒歩10分)
竣工時期(*1)2021年11月中旬
予定販売価格N/A
当サイト調べ(※正確さは保証しかねます)、(*1)9月23日追記

はまりぶ速報!

21年9月23日時点で公式サイトの開設を確認しました! 

(新発表)21年9月23日
  1. 物件名:サンリヤン東戸塚
  2. 間取り/専有面積:2LDK+S~4LDK/65.58~81.69 m2
  3. 駅距離:JR「東戸塚」駅(徒歩10分)
  4. 備考①:21年11月中旬竣工予定、22年1月下旬販売開始、22年3月下旬入居開始
  5. 備考②:22年1月モデルルームオープン予定

完成後販売するつもりなの…?

9月23日時点で公式サイトの開設を確認し、物件名がサンリヤン東戸塚で確定しました。(仮称)サンリヤン東戸塚と記載されている部分はサンリヤン東戸塚と読み替えてください。

物件公式サイトがないうちから独自の調査を基に情報公開しちゃう見切り発車シリーズ。ドレッセ青葉荏田北フロントと(仮称)ミオカステーロセンター南IV、(仮称)メイツ新横浜IIと進んで来た歴史を振り返りつつ、第4弾は(仮称)サンリヤン東戸塚です!

正直に言えば私自身も偶然見つけた当物件ですが、驚くのは147戸もの総戸数を擁しながら、竣工時期が今年12月下旬と思われること。にもかかわらず、8月14日現在、当物件はモデルルームはおろか公式サイトすらオープンしていません!

立地を見れば、JR東戸塚駅を南へ徒歩約10分。戸建てが多い住宅街で近所に便利な商業施設もなく、いくら人気の東戸塚でも150戸近い住戸が即完するほどの好条件には見えません。今更焦っても竣工前に捌き切れないでしょうし、こうなってくると完成後販売をするのかと思わされます。

買主サイドからすると、完成後販売はとても歓迎できる販売方法でして、モノが出来上がっているので外観や共用部のデザインが好みに合うか、周囲の環境は受け入れられそうか、住戸の使い勝手は良さそうか、眺望や陽射し、騒音などに懸念がないか等を内覧しながら自分の目と耳で確認することができます。

一方の売主側は、買主が納得するまで何部屋も内覧させたり、未契約の住戸を完成在庫として長期間抱え込んだりするので、苦労もそれなりに多いのです。宣伝費を掛けられない小規模マンションでは完成後販売も一般的とはいえ、この総戸数で完成後販売をしてくるようなら、良心的ですねと素直に評価すれば良いと思います。

ちょっと気になったので西日本鉄道さんの他の物件を見てみましたが、花月総持寺駅徒歩4分のサンリヤン横浜鶴見ブランシエラ(104戸)の場合は、鶴見駅の近所にモデルルームを作って青田売りをしていました。やはり、毎度毎度完成後販売をしているわけではない模様。当物件の販売手法は異例に感じますね。

どういう立地なのかというと…

通常、公式サイトがないと現地案内図をお見せするのが困難なのですが、恐ろしいほど都合の良い地図が手元にありますので物件とともにご紹介させていただきます。その名もジョイコート東戸塚リベラルシティ! 大藤不動産さんが手掛ける建売住宅ですが、なんと立地はサンリヤン東戸塚と道路を挟んで反対側! これは大変参考になります。なんせ大藤不動産さんは分譲価格も開示してくださっていますので、マンションか戸建てか…とお悩みの方もきっと有益な情報が得られますよ!

ジョイコート東戸塚リベラルシティマップ
ジョイコート東戸塚リベラルシティの現地案内図(https://www.joy-news.com/maedacho/map/)を基に当サイト作成

東戸塚はマンションの多いエリアなので挙げればキリがないのですが、ここ数年内に竣工した物件はヴェレーナグラン東戸塚(2020年竣工、110戸)、ザ・パークハウス東戸塚レジデンス(2018年竣工、237戸)、Brillia東戸塚(2017年竣工、98戸)などがあります。また、サンリヤン東戸塚の近隣にも、パークホームズ東戸塚プレシャスアベニュー(2012年竣工、46戸)とライオンズステージ東戸塚(2002年竣工、60戸)、ライオンズステージ横濱グランガレリア(2002年竣工、104戸)と多くのマンションが見つかります。

むろん、大藤不動産さんのジョイコート東戸塚リベラルシティが象徴するように、サンリヤン東戸塚の一帯は戸建てエリアでもあり、2~3階建ての戸建てが多数建ち並んでいます。子育て世代には嬉しいことに、品濃小学校が徒歩5分ほどの場所にあります。もっとも、小学校までは坂道で、道路も狭いというウィークポイントはありますが…。

今しがた書いたことの繰り返しになりますが、この物件は周囲に坂が多いことが弱点です。東戸塚駅を起点にすると、品濃小学校の辺りがヒルトップになり、サンリヤン東戸塚までは一転して下り。ほぼすべての道のりが坂道になります。また、地図を見れば一目瞭然ですが、近所にはコンビニ(ローソン戸塚品濃町店)がある程度で、日々の買い物は駅周辺まで行くか、坂を上ってオリンピック東戸塚店まで行くか…という選択になる点でも苦労が多いと思います。

詳しくは自作の図で!

さて、例によって自作の図を使って現地周辺を詳しくご説明したいと思います。見た目がチープなのは勘弁してください。こう見えても真面目に描いているので結構時間がかかるのですよ!

サンリヤン東戸塚全体像
建設計画を基に当サイト作成

この規模のマンションにしては珍しく、接道しているのは敷地東側を走る中央線のない車道1本のみです。建物は3棟構成で、A棟とC棟が南向き、B棟が東向きです。物件南側は2~3階建ての戸建てもしくは低層マンションになりますので、眺望は楽しくないでしょうが陽射しは大丈夫でしょう。物件東側もジョイコート東戸塚リベラルシティを含む戸建てや低層マンションのエリアですが、これらが建ち並ぶ土地が高台になるので、B棟はこの住宅街を見る配置になります。やはり眺望は良いってほどではないですが、道路を隔てる分陽射しは確保できるはずです。

サンリヤン東戸塚建設現場
物件東側の戸建てエリアの様子

しかし、物件の北西側を見てください。直ちに気づくのは線路が近すぎること。騒音を考えれば距離を取れるA棟が一番条件が良いですが、この近さでは騒音に大差はないでしょう。実際のところは下の写真を見ていただくとして、現場付近にしばらく滞在すれば、東海道本線、横須賀線、湘南新宿ラインなどが物件傍の線路を次々に通過していく様子を確認できます。下図は物件の北側から撮影した写真ですので、B棟の側面が手前に見えています。これは確かに電車の影響が大きくなります。バルコニーが線路向きではないのが救いではありますが…。

サンリヤン東戸塚建設現場
物件北側より撮影

間取りをチェック!

(9月23日追記)オープンしたての公式サイトには2LDK+S~4LDKまで8種類の間取りが公開されています。設備仕様が未公表なので評価が難しいのですが、ともかく眺めてみましょう!

B3 type

では東向きの中住戸、3LDKのB3タイプです。物件内では最小サイズとなる68.52 m2ですが、逆に言えば最小の間取りでさえ70 m2弱を確保しています。コンパクト化が顕著な最近の物件と比べれば、全体的に余裕のあるプランニングと言えます。しかも人気の東戸塚で、でしょう? うんうん、これはファミリー層のニーズを意識した物件だぞと期待が高まります。

サンリヤン東戸塚B3タイプ
物件公式サイト(https://www.sunriant-higashitotsuka.com/plan.html)より引用、当サイトにて一部追記

さて、B3タイプは東向きですので、当サイトの自作の図ではB棟、公式サイトの呼び名ではBright Baseに所属します。B棟は物件内では最大の棟なので、このお部屋こそまさに物件の主力! というわけで、このお部屋がダメだと一気に期待が萎むわけですが、判定はいかがでしょうか。

いわゆる縦型リビングを採用した住戸で、リビングと洋室3の間がウォールドアになっている流行りのタイプです。リビングは11.5畳ですが、このウォールドアを全開にすれば4.5畳の洋室3と連結できるので、およそ16畳の広い空間を創出できます。

この住戸の売りの一つはアウトフレーム工法というやつで、柱が住戸の外に出ているため、リビングと洋室3の形がとてもきれいです。洋室1と2は残念ながら部屋の隅に柱が多少食い込んでいますが、部屋の形はまずまず整っていますし、余裕たっぷりのウォークインクロゼットも好印象ですね。収納にはほとんど問題のないお部屋で、洋室3にも大きめのクロゼット、リビングに2か所の物入、廊下にも物入といった優秀ぶりです。

ただ、キッチンの仕様が不明なので、ここは要注意です。ディスポーザーや食洗機などの便利設備はぜひとも欲しいところ。シンク上部に吊戸棚は付くようなので、そこは良いのですが。

洗面室は小さいリネン庫が2ヵ所と洗濯機置場付近に戸棚があります。浴室は1418(1.4 m×1.8 m)ですので、専有面積70 m2弱のお部屋にしては余裕のあるサイズに見えます。ただ、こちらも詳しい仕様が不明です。

最後にトイレを見ると、少なくとも手洗いカウンターがないので、従来型のタンクトイレっぽいなと見当がつきます。実は、トイレのグレードが落ちる住戸は、キッチンや浴室、クロゼットなどにも良い設備が入りにくい傾向があるので、ここは少し気がかりですね。やはり設備に関する情報が早く欲しい!ってのが私の結論です。

予定販売価格

現在のところ販売価格については何の情報もありません。近年、東戸塚で売り出された新築を眺めてみることにしましょう。

項目サンリヤンヴェレーナグランザ・パークハウスブリリア
総戸数/階層147戸/7階建て112戸/8階建て237戸/11階建て98戸/7階建て
駅距離徒歩約10分徒歩10分徒歩5分徒歩6分
間取りN/A2LDK~3LDK2LDK~4LDK3LDK~4LDK
専有面積N/A60.60 m2~83.35 m264.86 m2~90.05 m266.48 m2~85.22 m2
平均面積N/A72 m2台(*1)76 m2台(*2)72 m2台(*3)
平均価格N/A5,500万円台(*1)5,900万円台(*2)5,000万円台(*3)
平均坪単価N/A250万円台(*1)250万円台(*2)230万円台(*3)
竣工21年12月下旬20年9月18年3月17年7月
(*1)https://www.manen.jp/mansion/57236、(*2)https://www.manen.jp/mansion/54248、(*3)https://www.manen.jp/mansion/54595

駅距離を考慮してもブリリア東戸塚が一段安い金額になっていますが、定期借地権付マンションという特殊事情があるので、参考程度に見てください。ヴェレーナグラン東戸塚、ザ・パークハウス東戸塚レジデンスの平均坪単価がそれぞれ250万円台となっていますので、このお値段を目安にすれば良いはずです。

サンリヤン東戸塚は、私の理解ではあまり立地がよくないので、特に強気で攻める案件ではないはず。最近の横浜市はどこもかしこも相場が上がっているのですが、この分を飲み込んでもやはり平均坪単価250万円台と見てはどうでしょうか。70 m2のお部屋の価格は5,300万円~5,500万円程度と見ていかがでしょうかね。

ジョイコート東戸塚リベラルシティ

サンリヤン東戸塚の場合は、マンションばかり見ていても片手落ちです。なにせ、道路の向かい側で建売住宅事業が展開されているんですからね! 噂のジョイコート東戸塚リベラルシティは全部で8区画が分譲される計画ですが、そのうち5区画は販売が終わりました。ということで残る3区画の価格が気になる私です。

ジョイコート東戸塚リベラルシティ
ジョイコート東戸塚リベラルシティ公式サイト(https://www.joy-news.com/maedacho/)より引用、当サイトにて一部追記

もちろんマンションの一室と2階建ての木造住宅を直接比べることはできませんが、販売価格だけで言えば6,995万円~7,135万円だということです。残念ながら、戸建ての相場について語れるほどの知見がないので、コメントは控えます。なお、上図には記載しませんでしたが、この道路の向こう側にサンリヤン東戸塚があります。

ランニングコスト

管理費・修繕費は当然ながら未発表です。建設計画によれば駐車場は60台なので、総戸数に対する設置率は40%。その他の情報は入手次第お知らせします。

評価のポイント

東戸塚といえば、駅隣接のオーロラモールも象徴的ですが、存在感を放つのはエキチカ高級タワマン・マンション群ではないでしょうか。JR横須賀線と湘南新宿ラインのみの利用で、ラッシュ時には駅が大混雑する弱点もありますが、駅周辺は買い物に便利でありながら公園も多く、ファミリーには過ごしやすい街だと思います。

当物件はそんな東戸塚に登場する新作ですので期待が高まりますが、立地はやや魅力に欠けます。電車の騒音もさることながら、駅からは坂道アプローチ、近隣にも便利な商業施設がありません。しかし、当物件の建設地は商業地域に当たり、ついこの間まではパチンコ店とその駐車場がありました。これらが一変してマンションに代わるわけですから、治安と住環境の点では近所一帯に良い影響を与えるでしょう。

東戸塚自体は人気のエリアですので、後は価格が合うか否かです。ここ数年内の物件の平均坪単価をそのまま適用して250万円台と言ってみましたが、そうすると5,000万円台の予算でもお部屋を選べそうな感じ。住戸設備はどうなるでしょうか。同じ売主のサンリヤン横浜鶴見ブランシエラでは、ディスポーザーはともかく食洗機までスキップ、トイレももちろん従来型のタンクトイレと見どころのない仕様だったので、不安を感じる私です。いいですか、対面に素敵な建売戸建てが売られているんですから、ここはマンション特有の便利設備を盛り盛りにしてあっと言わせてください。期待していますからね!

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