ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステ:坂の上の新築物件、再登場!

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基本情報

ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステhttp://www.daiwa-r.co.jp/sp/majeste/
キャッチコピーYOKOHAMA The Grand Masterpiece
売主大和地所レジデンス
総戸数/階層193戸/6階建て
間取り/専有面積1LDK~3LDK/46.64 m2~93.68 m2
住所横浜市港南区港南二丁目1269番1の一部他(地番)
駅距離横浜市営地下鉄ブルーライン「港南中央」駅(徒歩10分)
京急線「上大岡」駅(徒歩18分)
竣工時期2023年2月下旬
販売価格/最多価格帯未定

この立地はどうなんだ

大和地所レジデンスさんが新たに発表した大規模マンション、総戸数193戸のヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステは、横浜市営地下鉄ブルーライン港南中央駅から徒歩10分という触れ込みです。お隣の上大岡駅からですと徒歩16分という表記ですから、歩けないことはないのか?という期待感もあるわけです…が!

現地に行けば分かるんだぜ、この広大な敷地! そして圧倒的な眺望! これだけ眺望がすごいってことはもちろん、すごい坂の上なんです…(。。) これは10分…では行けないですよ…、普通に歩いたら。

ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステの建設現場
物件建設現場の様子

根拠のないデマを流しているわけではないことを示すために、公式サイトから引用した物件のアクセスマップも掲載します。当物件(ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステ)の位置は港南中央駅の北西、上大岡駅南西。一見、こんな丘の上に作るのかよ…と思うわけですが、売主の大和地所レジデンスさんは同じく丘の上のポジションとなる「ヴェレーナシティ上大岡」を20年2月に竣工。当時新築ラッシュで大激戦の上大岡エリアにおいて明らかに不利な立地ながら、まさかの平均面積100 m2という突き抜けたプランがウケて見事完売! 商業的に成功を収めた実績があります。当物件の立地もだいぶすごいですが、過去の成功体験から今回も売れると踏んでいるのでしょう。ここはお手並み拝見と行きたいと思います!

ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステマップ
物件公式ページ(http://www.daiwa-r.co.jp/sp/majeste/map.php)より引用、一部改変

やはり個性抜群の間取り!

公式サイトでもまだ物件の平面図が明らかにされていないので、それはスキップして間取りを確認しましょう。やはりというか、心躍る個性的な間取りが並んでいます。

AHmr-type

下図は公式サイト一発目に出てくる間取り、AHmrタイプです。さすが大和地所レジデンスさん、初っ端からメゾネットタイプとは恐れ入ります。簡単に言えば、お部屋の中に階段があり、広々とした下階と小さめの上階に分かれている構造です。専有面積はなんと93.68 m2。100 m2超えのヴェレーナシティ上大岡の衝撃には及ばずも、素晴らしい広さです。

ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステAHmrタイプ
物件公式サイト(http://www.daiwa-r.co.jp/sp/majeste/plan.php)より引用

玄関から入って直後、シューズインクローゼットが驚異的な大きさに見えますが、これは何だ。実物が見たい! 室内も世間の田の字型住居をあざ笑うかのような特異なレイアウトで、リビングは空間が斜めに連結した18畳。洋室(3)はリビングと完全に独立したタイプなので、部屋数の調整はできません。下階は若干南に傾いた東向きですが、角部屋のため北、西からも採光できます。しかし、それだけではありません。メゾネット特有の利点、上階からも贅沢に光が差し込む明るさ抜群のプランで、これは人を招きたくなること間違いなし。

洋室(1)が7畳、洋室(2)が6畳とこれまた広いですが、洋室(2)と下階の洋室(3)は柱が入り込んでいるタイプなので、部屋の形はややいびつになります。しかし、本当に収納多いな…。

ちなみに、私は大手デベロッパーさんが建てたメゾネットタイプの部屋に住んだことがありますが、空気の循環が難しく、上階は夏暑く冬寒い過酷な環境でした。メゾネットとはそういうものですが、本物件は上階にもエアコンを設置できるのでしょうし、その辺はある程度解決可能かと思います。

設備は全然明らかにされていないので評価を保留するとして、バスルームは1620(1.6 m×2.0 m)とゆとりのプランです。キッチン含め、どんな設備になるのか楽しみですね!

HI-type

初っ端から飛ばしすぎたので、もう少し分かりやすいプランを確認しましょう。下図は横長の間取りHIタイプです。

ヴェレーナシティ・パレ・ド・マジェステHIタイプ
物件公式サイト(http://www.daiwa-r.co.jp/sp/majeste/plan.php)より引用

よかった。これは普通…って、全然普通じゃないな。なんですか、L字型のバルコニーが部屋の真ん中に突っ込んで来てますね! 人工芝の明るいバルコニーをフル活用してください!というプランのようです。リビング、洋室(1)、パウダールームの各部屋からバルコニーへの出入りが可能で、かつ、ゆったりしたバスルームからも外の景色を楽しめる贅沢設計。あと…詳細は不明ですが、屋外の廊下は内廊下です! なんと…、これも贅沢ポイントですね。明らかに高級感が出ますので、とても楽しみです。

リビングは16.5畳と広さ十分ですが、やけに細長いです。ちょっと使い方に工夫が必要でしょうか。全体的に広さ十分の間取りですが、スライドドアを多用して洋室・収納の面積を稼いでくれています。洋室(2)および(3)は隅がきれいな形ではなく、北窓のため明るくはなさそう、など注文がないわけではありませんが、こちらも個性的で面白い間取りですね!

販売価格はどうなるの?

21年4月現在、物件の販売価格に関するアナウンスはありません。おそらく最も参考になると思われる売主さんの最近の物件(ヴェレーナシティ上大岡)と比較しましょう。

項目パレ・ド・マジェステヴェレーナシティ上大岡
総戸数/階層193戸/6階建て132戸/5階建て
竣工2023年2月下旬2020年2月
アクセス①
地下鉄ブルーライン
港南中央駅 10分
上大岡駅 16分
上大岡駅 13分
アクセス②
京急本線
上大岡駅 18分上大岡駅 13分
バスアクセス
上大岡駅から
久保坂? 徒歩5~6分汐見台3丁目 徒歩3分
平均価格(*1)N/A5,300万円台
平均面積(*1)N/A100 m2
平均坪単価(*1)N/A170万円台
(*1)マンションエンジン(https://www.manen.jp/mansion/57144)より引用

ヴェレーナシティ上大岡の平均面積はおそらく当物件よりも広いはずですが、当時平均価格5,300万円(平均坪単価170万円)で販売されました。駅距離では当物件に分がありそうですが、駅力の低い港南中央駅ではあまりアピールにならず。上大岡駅起点ではより駅遠になりますので、立地で有利などとは言えないでしょう。そうすると、似たような価格になるのかな?

上大岡駅からのバスアクセスは、公式サイトには記載がありませんが、あまり便利ではなさそうですね。仮に久保坂バス停だとすれば、急坂を上り下りして5~6分です。ここを使うくらいなら大人しく港南中央駅を使う方が良いかと。

ちなみに物件の周囲にスーパーやコンビニなどの便利設備がない点は共通しています。ううむ。

後は設備面での比較ですが、ヴェレーナシティ上大岡はディスポーザーがなかったのが明確に残念ポイントでした。当物件ではぜひ導入して欲しいですね!

ランニングコスト

管理費、修繕費等は未発表です。インターネット使用料は1,650円。最近は600円~1,000円くらいの物件が多いイメージなので多少高いか(それでも世間的には十分安いですが)。それから、地味に町会費を取られるんですね。今時は町内会への入会を任意にしている物件が多いですが、当物件はひとまず加入するスタイルのようです。

項目費用(月額・税込)備考
管理費N/A
修繕費N/A
インターネット1,650円
町会費500円
ルーフバルコニーN/A該当する住戸のみ
平置き駐車場N/A20台
機械式駐車場N/A118台
バイク置場N/A10台
ミニバイク置場N/A9台
自転車置場N/A381台
ランニングコスト(当サイト調べ)※正確さは保証しかねます

評価のポイント

ヴェレーナシティ上大岡同様、立地の不利を住居の仕様で跳ね返すタイプの物件です。ヴェレーナシティ上大岡は、当時新築ラッシュで大激戦の上大岡エリアでも見事完売したので、世間的にあれだけ駅遠はダメ、坂道はダメ、バス便はダメなどと騒がれようが売れるもんは売れるということが証明されています。

ただし、ヴェレーナシティ上大岡は、竣工後1年もしないうちに少なくない数の中古物件が市場に出回った点は意識する必要があります。事実、今もいくつかの中古や賃貸物件が出ています。これが利便性の低さや坂道にギブアップした結果なのか、それとも転売で一儲けを企んだ人たちが多かったのかは判然としませんので、一概にダメだと言うつもりはありませんが…。

いずれにせよ、住宅のステキ仕様ばかりに注目せず、長く住むことは本当に大丈夫か、駅距離や買い物の不便さも含めて検討する必要がありますね。

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